Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 22 mars 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 9



ARRET DU 22 MARS 2012



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/16859



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Août 2011 -Tribunal paritaire des baux ruraux de SENS - RG n° 51-10-0005





APPELANT

 

Monsieur [Z] [L]

La Ferme du Château [Localité 4]

[Localité 4]



assisté de Maître Carole LE PETIT LEBON, avocat au barreau de PARIS (B 0604)







INTIMEE 



SCA SOCIETE CIVILE AGRICOLE ET IMMOBILIERE SCA-SCI DU [Adresse 2] représentée par son gérant 

dont le siège social est Château d'[Localité 3]

[Localité 4]



assistée de Maître Bernard MANDEVILLE, avocat au barreau de Paris (W 06) plaidant pour la SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR ET ASSOCIES, avocats associés









COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire, instruite par Alain SADOT, président , a été débattue le 22 février 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Alain SADOT, Président 

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère



qui en ont délibéré







Greffier, lors des débats : Madame Nicaise BONVARD















ARRET : 



- contradictoire

- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Alain SADOT, Président et par Monsieur Gilles DUPONT, Greffier







*****







Par acte notarié du 30 octobre 1992, les consorts [R] [J] et la société civile agricole et immobilière [Adresse 2], aux droits desquels se trouve désormais cette société seule, ont donné à bail aux époux [L] une maison d'habitation et diverses parcelles sur les communes de [Localité 4] et [Localité 5].



Par actes notariés des 18 mars 2000 et 13 décembre 2003, Madame [R] [J] et la société [Adresse 2] ont consenti à M. [Z] [L] des baux portant sur des parcelles auparavant comprises dans le bail des époux [L], qui sont intervenus à l'acte pour accepter la résiliation de ce bail dont ils étaient titulaires.



Le 17 février 2000, les époux [L] et leur fils M. [Z] [L] ont constitué l'EARL DES MALOTS, et à la suite de cessions de parts consenties par ses parents, M. [Z] [L] est devenu l'unique associée de l'EARL rétroactivement à compter du 30 avril 2006.



la SCAI [Adresse 2] est devenu propriétaire de l'ensemble des biens loués le 10 septembre 2004.



Par jugement du 4 août 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux de Sens a débouté la société [Adresse 2] de sa demande de résiliation du bail du 3 octobre 1992, mais a prononcé la résiliation du bail du 13 décembre 2003, en retenant que le preneur avait abandonné l'exploitation d'une parcelle, mise à la disposition d'un tiers qui y faisait paître des moutons, et qu'il s'agissait là d'une cession prohibée.



Par déclaration du 30 août 2011, M. [Z] [L] a fait appel de cette décision. Présent à l'audience, assisté de son conseil, il a repris les moyens et prétentions contenus dans ses conclusions déposées à cette audience.

Il conclut à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a écarté la qualification de cession prohibée pour l'utilisation, par son épouse, de la maison d'habitation dans le cadre de l'activité d'une association, dont le transfert du siège social dans cette maison avait été approuvé par le bailleur. Il soutient que Mme [L] n'a jamais exercé une activité de vétérinaire dans les lieux et que cette situation, exclusive de toute cession de bail de sous-location ne constitue pas non plus un changement illicite de destination des lieux loués.























Il sollicite au contraire la réformation du jugement, en faisant valoir que, s'il a autorisé M. [W], gardien du domaine du château d'[Localité 3], à faire paître quatre moutons sur une parcelle donnée à bail, il ne s'agissait que d'une occupation temporaire, consentie à titre gratuit, qui ne peut recevoir la qualification de sous-location prohibée ni même de cession puisqu'il a toujours conservé la maîtrise de cette parcelle, qu'il a d'ailleurs régulièrement entretenue en procédant au désherbage et en y mettant de l'engrais.



Représentée à l'audience par son conseil, la SCAI [Adresse 2] a repris les moyens et prétentions contenus dans ses conclusions déposées à cette audience.

Elle fait valoir que M. [L] a abandonné la jouissance de l'une des parcelles louées au profit de M. [W], et qu'il importe peu que cette cession ait été faite sans contrepartie, puisqu'il n'est pas fait grief à M. [L] d'une sous-location, et qu'il est tout aussi indifférent que M. [L] ait conservé la maîtrise de cette parcelle, ce qui n'est d'ailleurs pas établi.

Subsidiairement, elle sollicite l'infirmation du jugement en ce que l'exercice, par Mme [M] [L] d'une activité de kinésiologue dans la maison d'habitation donnée à bail, qui constitue une pratique professionnelle et ne peut donc pas s'inscrire dans le cadre du fonctionnement autorisé de l'association « Qui nait vit », doit être analysée comme une cession illicite, et révèle en outre un changement de destination des biens loués en contravention avec les dispositions de l'article 1766 du Code civil.

Par ailleurs, elle s'oppose à la demande de délais présentée par M. [L] et soutient qu'il n'y a pas lieu à désignation d'un expert puisque le preneur ne fournit aucun élément de nature à établir qu'il aurait apporté des améliorations au fonds loué pendant le cours du bail.





MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que le bail conclu entre les parties le 13 décembre 2003 prévoit expressément que l'une des parcelles louées, située derrière le château le long de la route de [Localité 5] à [Localité 4], ne pourra être cultivée et devra rester en prairie naturelle ; qu'il est constant que M. [Z] [L] a respecté cette prescription ;



Attendu cependant qu'il est également constant que le preneur a autorisé un tiers, M. [K] [W], à faire paître quatre moutons dans cette parcelle, ainsi que cela résulte de l'attestation produite par celui-ci, qui précise bien qu'aucune contrepartie n'a été convenue ; qu'en conséquence, cette autorisation ne peut être analysée comme constituant une sous-location illicite ;



Attendu que la SCAI [Adresse 2], qui prétend toutefois que la mise à disposition d'un tiers de certains des biens loués constitue une cession prohibée, devait prouver que M. [L] avait abandonné au profit de ce tiers, et de façon définitive, tout ou partie des droits qu'il tenait du bail ; que l'attestation de Monsieur [W], qui précise d'ailleurs que c'est sur la suggestion de M. [I] que cet arrangement a eu lieu, ne contient pas les éléments suffisants pour affirmer que M. [L] avait perdu la possibilité d'exploiter cette parcelle ; que le procès verbal de constat dressé le 14 février 2011 ne fait qu'établir la présence des ovins sur la parcelle litigieuse ;



Attendu qu'au contraire, M. [L] produit deux attestations de professionnels du monde agricole, Messieurs [D] et [U], qui affirment que le preneur a, pendant la présence des moutons de M. [W], poursuivi l'entretien de cette parcelle AB [Cadastre 1], en procédant au désherbage (destruction des mauvaises herbes) et en y mettant de l'engrais ; 



















que la SCAI [Adresse 2], qui soutient que ces attestations pourraient avoir été établies par complaisance, ne produit cependant aucune pièce pouvant faire douter de la sincérité et de l'impartialité des témoins ;



Attendu que M. [L] produit de plus deux attestations rédigées par Mme [V] [F] qui affirme qu'elle a, elle aussi, obtenu l'autorisation, pendant les étés 2007 et 2008, de mettre ses six moutons au pacage dans cette même prairie, alors que les animaux de M. [W] s'y trouvaient aussi ; que le contenu de son témoignage fait clairement apparaître qu'elle n'a obtenu ce droit que du chef de M. [L] ; qu'il en résulte que celui-ci, malgré l'autorisation qu'il avait donnée à M [W], avait conservé ses droits sur la parcelle litigieuse et a pu ainsi, de manière précaire et sans contrepartie, accorder une même autorisation à une autre propriétaire d'ovins ;



Attendu que dans ces conditions, l'autorisation accordée à M. [W], tout autant que celle consentie à Mme [F], qui s'inscrivent dans une entraide de voisinage, ne peuvent être considérées comme une cession partielle du bail rural dont bénéficie M. [L] ; qu'il s'ensuit que le premier grief formulé à l'encontre du preneur par la SCAI [Adresse 2] doit être écarté ;



Attendu que la SCAI [Adresse 2] soutient que M. [L] a également opéré une cession prohibée de son bail en permettant à son épouse d'exercer dans la maison d'habitation une activité professionnelle autonome de kinésiologue ;



Attendu que par acte du 7 juin 2006, M. [S] [I], gérant de la SCAI [Adresse 2], a autorisé l'association QUI NAIT VIT à avoir son siège dans la ferme du château, qui est la dénomination du logement du preneur ; que cette autorisation a nécessairement été donnée en connaissance de l'activité de cette association ; 



Attendu qu'il ressort des statuts de cette association qu'elle a certes pour objet, comme le souligne la bailleresse, « d'étudier, transmettre et faciliter l'accès à ses membres et au public des méthodes visant à développer ses facultés cérébrales afin d'acquérir les nouvelles technologies (informatique, langues étrangères, nouveaux sports etc.) » mais aussi, « acquérir des méthodes contribuant à maintenir la santé physique et morale, réaliser ses potentialités à l'aide d'entretiens individuels adultes et enfants... » étant précisé que « les séances individuelles sont systématiquement orientées vers les méthodes de pédagogie ayant pour objectif l'intégration des fonctions cérébrales à travers la coordination et la synchronisation des hémisphères cérébraux et l'harmonisation des cerveaux antérieur et postérieur (édu-kinésiologie) » et que « parmi les méthodes actuelles sont citées : la kinésiologie, le yoga, la respiration, la relaxation, les eaux florales, les conseils alimentaires... » ; que cette description des activités de l'association QUI NAIT VIT fait apparaître clairement qu'elle a pour vocation, notamment, de proposer à ses adhérents et au public des séances individuelles ou collectives, des cours particuliers de relaxation, dispensés selon des méthodes nouvelles ;



Attendu qu'il appartenait à la SCAI [Adresse 2] d'établir que Mme [L] aurait exercé, dans la maison d'habitation louée, une pratique professionnelle extérieure à l'activité de cette association ;



























Attendu qu'il convient d'abord d'écarter, comme sans aucune portée, l'extrait d'un site Internet qui mentionne l'existence d'un cabinet vétérinaire dans les locaux de la ferme du château, alors que M. [L] produit une attestation du président de l'Ordre des vétérinaires établissant que son épouse n'a jamais exercé ce métier à titre libéral, effectuant seulement des remplacements dans les cabinets de ses confrères ;



Attendu que la SCAI [Adresse 2] produit un extrait du répertoire SIRENE mentionnant que Mme [L] s'est inscrite pour l'exercice, dans le cadre d'une profession libérale, d'une « activité de santé humaine non classée ailleurs », et un prospectus publicitaire citant le nom de Mme [L] et son domicile, et proposant les services d'une technique douce, la kinésiologie pour le soin de divers petits maux ; qu'elle produit aussi le témoignage de Mme [N] [Y] qui affirme avoir consulté à deux reprises Mme [L], kinésiologue, à son domicile sis à la ferme du château ; qu'elle verse enfin aux débats une attestation de Monsieur [W], son salarié, gardien du domaine, qui précise avoir constaté des circulations anormales de véhicules vers le domicile des époux [L], à raison de cinq à six par semaine ;



Attendu cependant que l'inscription au répertoire SIRENE ne prouve pas la réalité de l'exercice de l'activité déclarée, et que le prospectus publicitaire contient la mention, en caractère très apparents, au-dessus du nom de Mme [L], de l'association QUI NAIT VIT ; que l'information donnée par M. [W] sur la fréquentation de la ferme du château par des tiers ne permet pas de faire la distinction entre les visiteurs se rendant au domicile des époux [L] dans le cadre de relations de voisinage, amicales ou parentales et ceux qui viennent pour y recevoir des soins ou des conseils de kinésiologie ; qu'en outre, la notion « d'allées et venues d'un nombre de voitures anormal » contenue dans l'attestation du gardien est éminemment subjective et ne permet pas de caractériser une réelle fréquentation d'une clientèle d'un praticien dans le domaine de la santé humaine ; que Mme [Y] n'a pas précisé dans son attestation que Mme [L] lui aurait prodigué des soins en qualité de professionnel exerçant à titre libéral ;



Attendu que les éléments ainsi produits ne sont pas suffisants pour prouver de façon certaine que l'activité qu'a pu avoir Mme [L] dans la maison d'habitation qu'elle occupait avec son époux excédait ou même pouvait être distinguée du fonctionnement normal, tel qu'expressément prévu dans ses statuts, de l'association QUI NAIT VIT ; qu'en conséquence, l'existence de la cession prétendue d'une partie des locaux de cette maison d'habitation aux fins d'une activité de profession libérale, ne se trouve aucunement établie ; que le jugement déféré doit donc être confirmé sur ce point ;



Attendu par ailleurs, et alors qu'il est prouvé par le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 10 novembre 2010 à la requête de M. [L], que les locaux de la maison d'habitation n'ont absolument pas été aménagés pour l'exercice d'une activité de soins, ou tout autre activité étrangère à l'exploitation de la ferme ou à la vie de la famille, qu'aucun changement de la destination des biens loués n'a été opéré au sens de l'article 1766 du Code civil, même pour permettre le fonctionnement de l'association QUI NAIT VIT ;



Attendu qu'en conséquence, le jugement doit être réformé en ce qu'il a retenu que l'autorisation donnée à Monsieur [W] constituait une cession prohibée du bail, et en a prononcé la résiliation ;





















Attendu que la SCAI [Adresse 2], succombant en toutes ses prétentions, devra supporter les dépens de la présente instance, et indemniser M. [L] au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer cette à occasion ;



Par ces motifs,



Réforme le jugement rendu le 4 août 2011 en ce qu'il a retenu que l'autorisation donnée à Monsieur [W] constituait une cession prohibée du bail du 13 décembre 2003 conclu entre la SCAI [Adresse 2] et M. [Z] [L], et en a prononcé la résiliation,



Déboute la SCAI [Adresse 2] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [L],



Condamne la SCAI [Adresse 2] à payer à M. [L] une somme de 

3 000 € application de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens.



LE GREFFIER LE PRESIDENT