Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 29 septembre 2011

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 29/09/2011



***

N° de MINUTE : 

N° RG : 09/03890



Jugement (N° 06/00443)

rendu le 31 Mars 2009

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : DD/VD



APPELANTE

SCI [Adresse 12] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour

assistée de Me LACROIX de la SCP MATHOT-LACROIX, avocats au barreau de DOUAI





INTIMÉS

SOCIÉTÉ OPALE GESTION IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne CÔTE D'OPALE IMMOBILIER S.A.R.L., elle-même prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Philippe Georges QUIGNON, avoué à la Cour

assistée de Me François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 12]'

représenté par son syndic, suivant PV d'assemblée générale du 25/9/10, la SAS MSI WIMEREUX sise [Adresse 1] elle-même agissant en la personne de son représentant légal,

Ayant son siège social

[Adresse 8]

[Localité 15]



représenté par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

assisté de Me Régis DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Gisèle GOSSELIN, Président de chambre

Dominique DUPERRIER, Conseiller

Véronique MULLER, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK



DÉBATS à l'audience publique du 30 Mai 2011, après rapport oral de l'affaire par Dominique DUPERRIER.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2011 après prorogation du délibéré du 27 septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Gisèle GOSSELIN, Président, et Claudine POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 avril 2011



***



Selon actes reçus le 9 novembre 1982 par maître [H] [N], notaire à [Localité 14], et le 3 mars 1983 par maître [F] [R], notaire à [Localité 11], la société civile immobilière [Adresse 12] a fait l'acquisition de deux terrains situés à [Adresse 16] et [Adresse 9] cadastrés section AD [Cadastre 13], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une surface totale de 2.409 m², afin d'y réaliser un ensemble immobilier ;



Suivant acte reçu le 25 mai 1983 par maître [F] [R], notaire à [Localité 11], Monsieur [M] représentant la SCI [Adresse 12] a déposé au rang des minutes de ce notaire deux règlements de copropriété soit le « Règlement de copropriété Général » et le « Règlement de copropriété du Bâtiment A » auxquels ont été annexés une copie du permis de construire accordé le 12 mars 1981 ainsi qu'un plan de coupe des immeubles projetés ;



Aux termes du règlement de copropriété général, l'ensemble immobilier sera composé comme suit : 


le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes) ;


 

L'article 13 du règlement général définit les objets de chacune de ces personnes morales de sorte que le syndicat général est chargé de l'administration générale de l'ensemble immobilier soit la gestion et l'entretien des parties communes générales et le syndicat secondaire la gestion interne du bâtiment A soit le fonctionnement des services et équipements propre à ce bâtiment ;



Seul le bâtiment A a été construit et les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement ; la livraison des appartements de ce bâtiment s'est achevée au cours du mois de décembre 1983 ;



Le 18 août 1998, la SCI [Adresse 12] a sollicité de la mairie de [Localité 15] la reconduction du permis de construire pour les bâtiments B et C (comportant l'adaptation du projet initial à la législation nouvelle en vigueur pour l'accessibilité aux personnes handicapées) ;



Par arrêté du 30 novembre 1998, le maire de [Localité 15] a prorogé le permis accordé le 12 mars 1981 ;



Sur recours gracieux déposé le 27 janvier 1999 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] ainsi que certains copropriétaires personnellement, suivant arrêté du 20 octobre 1999 le maire de Wissant a retiré son arrêté du 30 novembre 1998 ;



Par jugement rendu le 23 avril 2001, le tribunal administratif de Lille a rejeté la requête tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire présentée par le syndicat des copropriétaires et a annulé l'arrêté du 20 octobre 1999 ;



Au vu de ce jugement, au cours de l'année 2002, la SCI [Adresse 12] a entrepris la construction du bâtiment B et du bâtiment C conçus avec des fondations communes ; 



Par arrêt rendu le 9 octobre 2003, la cour administrative d'appel de Douai a décidé :




le jugement rendu le 23 avril 2001 par le tribunal administratif de Lille, le permis de construire en date du 30 novembre 1998 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 ;




La SCI [Adresse 12] a interrompu la construction ;



Par arrêt rendu le 22 avril 2005 le Conseil d'Etat a décidé :




l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai du 9 octobre 2003 et le jugement du tribunal administratif de Lille du 23 avril 2001 sont annulés,

l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de Wissant a accordé le permis de construire à la SCI [Adresse 12] et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre ledit permis sont annulés,

il n'y a plus lieu de statuer que sur la légalité de l'arrêté du 20 octobre 1999 par le maire de [Localité 15] retirant le permis de construire accordé le 30 novembre 1998 ;








Par courrier du 20 août 2005, le syndicat des copropriétaires représenté par l'eurl Opale gestion immobilière, a mis en demeure la SCI [Adresse 12] de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C ;



La SCI [Adresse 12] n'a jamais déféré à cette injonction ;



Par requête déposée le 29 septembre 2005, la SCI [Adresse 12] a saisi le président du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire avec mission de se faire communiquer par le syndic Opale Gestion Immobilière, la liste des propriétaires des lots 1 à 63 et se faire remettre le règlement de copropriété applicable au syndicat principal ;



Par ordonnance rendue le 4 novembre 2005, maître [I] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire ;



Par ordonnance rendue le 1er mars 2006, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a prononcé la rétractation de l'ordonnance du 4 novembre 2005 et dit que le syndicat général est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;



Par arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;



Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé que la cour d'appel a retenu à bon droit que si les règlements de copropriété prévoyaient la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, celles-ci étaient subordonnées à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvait déroger, en a exactement déduit qu'en l'absence de bâtiments séparés, ni un syndicat secondaire ni un syndicat principal n'avaient pu se constituer et qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;



*



Parallèlement, suivant actes délivrés le 9 février 2006 d'une part, au syndicat secondaire «syndicat des copropriétaires du bâtiment A» de l'ensemble immobilier [Adresse 12] représenté par son syndic, et d'autre part, à la société Opale Gestion Immobilière en son nom personnel, la SCI [Adresse 12] les a assigné à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer afin de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 5 novembre 2005 et de voir la société Opale Gestion Immobilière être condamnée à lui payer la somme de 5.000,00 euros en réparation de son préjudice issu de sa faute professionnelle ;













Par jugement rendu le 31 mars 2009, le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a :




rejeté la demande de la SCI [Adresse 12] de réouverture des débats ensuite du changement de syndic de la résidence [Adresse 12] en application de l'article 371 du code de procédure civile,

dit que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 décembre 2006 et l'arrêt de la cour de cassation du 20 novembre 2007 consacrent définitivement l'existence d'un syndicat unique de la [Adresse 12] en ce que même si le règlement de copropriété prévoit la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et consécutivement celle d'un syndicat principal, une telle division est nécessairement subordonnée à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne pouvaient déroger,

constaté que dans le dernier état de ses écritures la SCI [Adresse 12] convient de l'existence d'un syndicat unique pour l'ensemble immobilier,

constaté que la SCI [Adresse 12] n'a pas régularisé d'assignation contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] tout en reconnaissant que le syndicat du Bâtiment A a été assigné mais n'a pas la personnalité morale,

dit que les demande de la SCI [Adresse 12] ne sont pas recevables en ce qu'elles sont dirigées contre un syndicat des copropriétaires inexistant,

dit que la société Opale Gestion Immobilière élue en qualité de syndic de la copropriété de la Résidence [Adresse 12] a géré la copropriété en respectant les décisions du syndicat des copropriétaires,

dit qu'aucune faute détachable de nature à engager la responsabilité personnelle de la société Opale Gestion Immobilière n'est établie,

rejeté les demandes de la SCI [Adresse 12] à l'encontre de la société Opale Gestion Immobilière,

condamné la SCI [Adresse 12] à payer à la société Opale gestion immobilière les sommes de :

5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

condamné la SCI [Adresse 12] aux dépens ;




La SCI [Adresse 12] a relevé appel de cette décision ;



Suivant acte délivré le 10 décembre 2009, la SCI [Adresse 12] a assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], représenté par son syndic la société MSI Wimereux, à comparaître devant la cour ;



Par arrêt rendu le 14 juin 2010, la cour d'appel a constaté l'interruption de l'instance notamment par l'effet de la cessation du mandat du syndic la SAS MSI Wimereux à compter du 25 mars 2010 ;



Dans ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 12] demande à la cour, rejetant toutes conclusions contraires, 

en l'état :

au visa des articles 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 51 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :


déclarer nulles les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires pour le 1er juin 2010,

déclarer l'instance interrompue, faute de représentation du syndicat des copropriétaire par un syndic,

dire que l'instance sera reprise dès l'intervention volontaire ou forcée d'un syndic chargé de représenter le syndicat des copropriétaires,


après reprise d'instance :


ordonner la jonction entre les instances n° 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,

constater les désistements d'appels limités de la SCI [Adresse 12] :

à l'égard de la société Opale gestion immobilière dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant notamment, condamné la SCI à la remise en état du sol et destruction d'ouvrages (dossier de première instance n° 06/01648 ; appel R.G. 09/05326),

à l'égard de la société MSI dans l'appel du jugement du 31 mars 2009 ayant rejeté la demande d'annulation en assemblée générale du 26 avril 2008 (dossier de première instance n° 08/01902 ; appel R.G. 09/03892),


précision faite que la SCI [Adresse 12] ne se désiste pas desdits appels à l'égard des autres parties intimées,


débouter les sociétés Opale Gestion Immobilière et MSI de leurs demandes en remboursement des débours irrépétibles,

dire pour le reste, les appels recevables et bien fondés,

y faire droit, 

infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer le 31 mars 2009,

juger les demandes de la SCI [Adresse 12] recevables et bien fondées,

juger les demandes du syndicat des copropriétaires parties aux instances, de la société Opale gestion immobilière irrecevables, et à défaut, mal fondées,

les en débouter,

à titre principal,

1/ de premier chef :

juger que la SCI [Adresse 12] propriétaire du lot numéro 64 dans le syndicat des copropriétaires, bénéficie d'un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés et ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [F] [R], notaire à [Localité 11], le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires, sans avoir à recueillir d'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

à défaut,

autoriser la SCI [Adresse 12] à édifier sur le sol du syndicat des copropriétaires le bâtiment B. C. dans les conditions définies par le règlement de copropriété, les documents qui y sont visés ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de maître [F] [R], notaire à [Localité 11], le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire accordé le 12 mars 1981, ainsi que par les actes de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a passés avec les copropriétaires,

2/ débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs initiaux, de leur demande de démolition des ouvrages édifiés par la SCI [Adresse 12], et de toutes demandes accessoires, en ce compris les demandes en paiement de dommages et intérêts, en remboursement de débours irrépétibles et support de dépens,

3/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

4/ condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière à lui payer les sommes de :

200.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

 30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues, 


avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,


aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

5/ dispenser la SCI [Adresse 12] de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et dépens qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des différentes instances,

à titre subsidiaire, 

1/ juger recevable et bien fondée l'action de in rem verso de la SCI [Adresse 12] envers le syndicat des copropriétaires,

condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 12], la somme de :

1.700.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, jusqu'à complet paiement, et capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,

2/ annuler l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,

3/ débouter le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale gestion immobilière de leurs demandes plus amples ou contraires,

4/ condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer : 

30.000,00 euros au titre du remboursement des débours irrépétibles, toutes instances confondues, 


avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts annuellement échus en application des articles 1153 et 1154 du code civil,


aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

5/ dispenser la SCI [Adresse 12] de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et dépens qui seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre des différentes instances ;




Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] demande à la cour au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de l'article 1371 du code civil, et du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 25 septembre 2010, de :




donner acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 1],

lui donner acte de sa reprise d'instance,

dire n'y avoir lieu à jonction,

déclarer l'appel irrecevable ainsi que toutes demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires appelé pour la première fois en cause d'appel et non intimé sur l'appel de la SCI [Adresse 12],

déclarer irrecevable la demande à hauteur de 1.700.000 euros formée sur le fondement de l'enrichissement sans cause, nouvelle en cause d'appel, et au surplus à titre subsidiaire, alors que l'action de in rem verso ne peut l'être,

débouter la SCI [Adresse 12] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

statuant par voie de confirmation,

confirmer le jugement déféré,

condamner la SCI [Adresse 12] à lui payer la somme de :

5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Deleforge Franchi, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;










La société Opale gestion immobilière demande à la cour de :




dire n'y avoir lieu à jonction des procédures,

dire l'appel de la SCI [Adresse 12] mal fondé,

confirmer le jugement rendu le 31 mars 2009 déféré,

constater que la copropriété de la résidence [Adresse 12] n'est pas attraite dans la procédure,

constater la prescription de l'action entreprise par la SCI [Adresse 12] conformément à l'article 42 du décret du 17 mars 1967,

dire et juger irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes présentées par la SCI [Adresse 12],

condamner la SCI [Adresse 12] à lui payer la somme de :

 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Quignon, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;




L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2011 ;



Il est renvoyé aux écritures des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens ;



Sur ce :



I - sur la procédure :




sur la jonction des procédures :




Les cinq procédures soumises à la cour à l'issue de cinq jugements rendus le même jour par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer s'organisent autour d'un conflit qui oppose la SCI [Adresse 12] d'une part, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 12] de seconde part, certains copropriétaires de troisième part, ainsi que l'agence Opale gestion immobilière à titre personnel, les uns et les autres tantôt en demande, tantôt en défense ;



Ces différentes procédures ne concernent pas toutes les parties et ont des objets distincts ;



L'intérêt d'une bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les cinq procédures ou certaines d'entre elles ;



Cette demande émanant de la SCI [Adresse 12] est rejetée ; 



2. sur la reprise d'instance :



L'instance interrompue par l'arrêt rendu le 14 juin 2010 a été valablement reprise par les conclusions déposées le 29 mars 2011 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic, la SAS MSI Wimereux ;



La cour donne acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 1] ;



3. sur la recevabilité de l'appel :



La SCI [Adresse 12] fait grief au jugement déféré d'avoir déclaré l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires irrecevable et de ce fait rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 5 novembre 2005 ;



Elle fait valoir qu'il résulte de la décision rendue par la cour de cassation le 20 novembre 2007 que l'assignation délivrée n'est pas nulle, que la simple erreur dans la dénomination de la personne morale ne constitue pas une fin de non recevoir mais constitue une simple erreur de forme qui peut être rectifiée en tout état de la procédure ce qu'elle a fait dans ses écritures postérieures à l'arrêt rendu par la cour de cassation ; elle ajoute que s'agissant d'une nullité de forme elle aurait dû être soulevée in limine litis ;



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ainsi que la société Opale Gestion Immobilière soutiennent que l'action et par voie de conséquence l'appel relevé par la SCI [Adresse 12] sont irrecevables dans la mesure où cette dernière a assigné à comparaître devant le tribunal un syndicat des copropriétaires qui n'existe pas et d'une part, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] n'a pas été intimé devant la cour puisque c'est le syndicat des copropriétaires du bâtiment «A» d'habitation de l'ensemble immobilier [Adresse 12], syndicat secondaire, qui a été intimé de sorte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] a été appelé en cause uniquement sur l'assignation qui lui a été délivrée par la SCI [Adresse 12] par application de l'article 908 du code de procédure civile sur laquelle il a constitué et conclu à l'irrecevabilité de l'appel à son égard,

et d'autre part, où il n'était pas partie en première instance de sorte que l'appel est irrecevable à son égard sur le fondement de l'article 547 du code de procédure civile,

de sorte qu'il ne peut faire l'objet d'une quelconque condamnation ;



Suivant acte signifié le 10 octobre 2005 la SCI [Adresse 12] a assigné : le syndicat secondaire, « syndicat des copropriétaires du bâtiment «A» de l'ensemble immobilier [Adresse 12] » représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer ;



Dans son arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale Gestion Immobilière ;



Par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic ;



Lorsque la SCI [Adresse 12] délivre son assignation initiale en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 novembre 2005, au syndicat secondaire « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » c'est bien contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] qu'elle s'adresse ;



Aucun autre syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] n'a jamais existé (ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par celui-ci) ainsi qu'il a été jugé par la cour d'appel de Douai dont le pourvoi contre cette décision a été rejeté par la cour de cassation ;



Dans la mesure où il n'existe aucun autre syndicat des copropriétaires pour la Résidence [Adresse 12], les indications erronées de la mention : « syndicat secondaire » et « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » ne peuvent avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale dont la responsabilité est recherchée dès lors que la formule complète reprise dans l'assignation est libellée comme suit : « syndicat secondaire, « syndicat des copropriétaires du bâtiment A » de l'ensemble immobilier [Adresse 12] représenté par son syndic,



étant ajouté par la cour que le procès-verbal de signification de cette assignation daté du 9 février 2006 a été remis par l'huissier en personne au syndic en cette qualité de syndic, qui a déclaré être habilité à recevoir la copie de l'acte ; il s'en déduit que le syndic a donc bien considéré que cette assignation était destinée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] dont elle assurait la fonction de syndic ;



et cela d'autant que, dans le même temps, l'huissier a délivré à cette même personne habilitée à recevoir l'acte pour la société Opale gestion immobilière la même assignation recherchant la responsabilité du syndic à titre personnel relativement au défaut de convocation de la SCI [Adresse 12] à l'assemblée générale ;



Contrairement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], cette société a constitué avocat dans le cadre de la procédure de première instance ;



Cette erreur dans la dénomination de la personne morale est sans influence dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Opale gestion immobilier et qu'il ne pouvait exister aucun doute sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ;



Il s'en suit que cette erreur de dénomination de la personne morale, rectifiée par les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt rendu par la cour de cassation ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile, est sans incidence ;



Le syndicat des copropriétaires a eu les moyens d'organiser sa défense devant les premiers juges puisque la SCI [Adresse 12] lui a signifié, au fur et à mesure de l'avancement de la procédure, les conclusions et pièces produites à l'appui de ses prétentions ;



Les demandes de la SCI [Adresse 12] formées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ont le même objet et tendent aux mêmes fins que celles contenues dans son assignation introductive d'instance, dans ses conclusions de première instance et devant la cour ; 



Dès lors, l'assignation délivrée n'encourt pas la nullité et par voie de conséquence n'affecte pas la recevabilité des demandes et de l'appel ;



Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a déclaré la SCI [Adresse 12] irrecevable à agir contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] en annulation de l'assemblée générale du 5 novembre 2005 ;



II - sur l'appel principal en annulation de l'assemblée générale du 5 novembre 2005 :



La SCI [Adresse 12] fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 novembre 2005 pour n'avoir pas été convoquée en sa qualité de propriétaire du lot transitoire numéro 64 constitué d'un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun, dans les conditions conventionnellement définies dans le règlement de copropriété et dans le permis de construire du 12 mars 1981 ;



Les intimés s'opposent à ces prétentions aux motifs notamment que la SCI [Adresse 12] ne peut prétendre à participer à l'assemblée générale des copropriétaires en vertu d'un lot transitoire qui n'a pas été reconnu dans le règlement de copropriété ce qui a été jugé par le Conseil d'Etat par une décision qui a autorité de la chose jugée, et d'autre part, que l'action en annulation de l'assemblée générale est prescrite ;



a) sur la portée de la décision du Conseil d'Etat :



Les intimés soutiennent que la décision rendue par le Conseil d'Etat a autorité de la chose jugée qui s'impose à tous et fait ainsi obstacle à l'examen par le juge judiciaire de la demande présentée par la SCI [Adresse 12] de son droit de construire sur le sol du lot numéro 64 en vertu d'un lot transitoire dans la mesure où cette question a été tranchée par la négative par cette juridiction ;



Or, outre le fait que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif d'une décision devenue définitive, à savoir en l'espèce l'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de la commune de [Localité 15], le juge administratif n'a pas compétence pour interpréter les actes conclus entre des personnes privées laquelle s'agissant au surplus du droit de propriété relève exclusivement de la compétence du juge judiciaire ;



Ce moyen, dénué de pertinence est rejeté ;



b) sur l'existence d'un lot transitoire :



L'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit : ... « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » .... ; 



L'alinéa 2 de l'article 1er précise : ... « à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »... ;



Il s'en suit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives ; 



Ces lots réservés, ou lots transitoires, sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes ; la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction ;



Ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété ; 



Les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement ; 



Le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires ;



La loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable «  lot transitoire » qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la Résidence [Adresse 12] par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier ; 



Il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI [Adresse 12] ;



Le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par maître [R], notaire à [Localité 11], indique que la SCI [Adresse 12] a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 13] et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit : 




le terrain sus désigné,

l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000 èmes des parties communes,

un bâtiment B,

un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000/10.000 èmes des parties communes) ;




A la page 2 de ce document figure la mention : 



... « II ' DEPOT DE PIECES :



Aux termes d'un acte reçu par le Notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du Notaire soussigné :




une copie du permis de construire de l'immeuble,

un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier,

un plan du rez-de-chaussée, localisation, situation,

un plan du sous sol et des parkings,

plan des pignons du bâtiment A et B

Bâtiment A :

plan des façades,

plan du rez-de-chaussée,

plan de l'étage,

plans des combles 1er niveau,

plans des combles 2ème niveau,

[Adresse 10] :

Plans des façades :

la justification de l'accord des ¿ des co lotis du lotissement de la société immobilière Wissant,

la justification de l'accord du lotisseur,

une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks,

les attestations de l'architecte concernant :


a) l'achèvement des fondations,

b) l'achèvement de la Dalle basse du 2ème étage,

c) la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A)

la notice descriptive de l'immeuble

une attestation de couverture du groupe Sprinks

un exemplaire de la convention SSP avec la BCT MIDLAND BANK concernant la garantie de bonne fin ;





Ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire font participent du contrat de vente ; elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente ;



Ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire ;



En affectant 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du Notaire rédacteur qui les tient à disposition pour consultation ;



Au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement ; 



Le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société « [Adresse 12] », pour le deuxième, à la description générales des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol ;



Cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases : A ' B et C ; que la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois ; le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société [Adresse 12] a donné connaissance au réservataire ;



Le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux [Z] [C] le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions ;



Il s'en suit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000 / 10.000 èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ; 



Par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 2003 ; 



La SCI [Adresse 12] dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune ;



A ce titre, elle est tenue de participer aux charges de la copropriété ;



Il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre ;



La SCI [Adresse 12] qui devait être convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 ne l'a pas été ;



Les intimés ne contestent pas ce fait ;



La SCI [Adresse 12] devait être convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 ;



Les intimés ne contestent pas ce fait ;



c) sur la prescription de l'action en nullité :



Les intimés opposent la prescription de l'action en nullité tirée de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le délai de contestation de deux mois s'applique également lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué à l'assemblée ; 



Or, le délai de deux mois ouvert pour engager une action en contestation des décisions d'une assemblée générale des copropriétaires, même fondée sur une absence de convocation d'un copropriétaire doit, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposant ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ;







En l'espèce, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic ne soutiennent ni ne démontrent que le procès-verbal d'assemblée générale a été notifié à la SCI [Adresse 12] ; ils ne sont pas en mesure de démontrer que ce procès-verbal est définitif ;



Il s'en suit qu'ayant assigné en annulation de cette assemblée générale des copropriétaires le 9 février 2006, la SCI [Adresse 12] n'encourt pas la prescription spéciale tirée de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne peut recevoir application en l'espèce ;



Les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 12] prises alors que le propriétaire du lot numéro 64 n'a pas été convoqué à y participer sont nulles ;



Le jugement déféré est réformé sur l'ensemble de ses dispositions ;



Les demandes subsidiaires deviennent sans objet ;



III - sur l'appel relatif à la recherche de responsabilité par la SCI [Adresse 12] :



La SCI [Adresse 12] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic, la société Opale gestion immobilière, pour ne l'avoir pas convoqué aux assemblées générales en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 et de l'avoir ainsi spolié de ses droits ;



Les intimés s'y opposent et soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute et n'ont été motivés par aucune intention de nuire ; 



La cour relève qu'au recours en annulation du permis de construire du maire de Wissant déposé le 27 janvier 1999 est annexé une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] en date du 23 janvier 1999 qui comporte en annexe la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété ; cette répartition accorde 165 tantièmes à la SCI [Adresse 12] (pour les caves et places de parkings) et obtient à l'issue de la répartition de l'ensemble des tantièmes aux autres copropriétaires la somme de 10.000 tantièmes ;



Les 6.000 tantièmes du lot numéro 64 ne figurent plus dans cette répartition ;



Monsieur [M], représentant la SCI [Adresse 12] pour 165 tantièmes (correspondant aux caves et parkings conservés par la SCI à titre privatif) a été convoqué à cette assemblée générale mais ne s'est pas présenté) ;



La SCI [Adresse 12] qui produit ce document aux débats n'a formé en son temps aucune critique sur cette façon de procéder ; 



Il ne peut être fait grief aux intimés d'avoir à cette époque, constatant l'absence d'édification des bâtiments B ' C, méconnu l'évolution d'un concept juridique sur lequel d'autres professionnels du droit se sont mépris ;



Il s'en déduit que la SCI [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve de la part du syndicat des copropriétaires ni du syndic, d'une quelconque faute, intention de nuire, malignité ou intention de spoliation de la SCI [Adresse 12] ;



La cour déboute la SCI [Adresse 12] de ce chef de demande ;



Les autres moyens d'appel de la SCI [Adresse 12] seront examinés chacun dans le cadre de la procédure les concernant, qui n'ont pas été jointes ;



IV : sur les mesures accessoires :



Les intimés, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI [Adresse 12] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;



La SCI [Adresse 12] est dispensée de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;



Il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés dont la demande à ce titre est rejetée ;





PAR CES MOTIFS :



Rejette la demande de jonction entre les procédures ouvertes au Répertoire Civil de la cour sous les numéros 09/03893, 09/05326, 09/03892, 09/03891, 09/03890,



Constate la reprise d'instance par les conclusions déposées par les intimés le 29 mars 2011,



Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de ce qu'il est représenté suivant ledit procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2010 par la société MSI Wimereux, inscrite au RCS n° 502 100 779 dont le siège est [Adresse 1],



Déclare l'appel recevable,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :




rejeté la demande de la SCI [Adresse 12] de réouverture des débats, 




Infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau : 



Prononce l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] le 5 novembre 2005,



Rejette les demandes de la SCI [Adresse 12] au titre de la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et de la société Opale Gestion Immobilière,



Déclare les demandes subsidiaires sans objet,



Dit qu'il sera statué sur les autres chefs de demandes dans les affaires respectives qui n'ont pas été jointes,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic la société MSI Wimereux et la société Opale Gestion Immobilière à payer à la SCI [Adresse 12] la somme globale de :




deux mille cinq cents euros (2.500,00 euros) au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile,




Dispense la SCI [Adresse 12], copropriétaire de la Résidence [Adresse 12] de toute participation aux charges de copropriété correspondant au remboursement des débours irrépétibles et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic la société MSI Wimereux, et la société Opale Gestion Immobilière, aux dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP Levasseur ' Castille ' Levasseur, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le GreffierLe Président,









C. POPEKG. GOSSELIN