Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 24 avril 2012

R.G : 11/02552









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 23 février 2011



RG : 09.2283

ch n°1





[N]

[K]



C/



[Z]

[U]

[Y]

[J]









COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 24 Avril 2012







APPELANTS :



M. [C] [N]

né le [Date naissance 6] 1947 à [Localité 21] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 10]



représenté par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON assisté de la SELARL PRIOU-MARGOTTON, avocats au barreau de LYON,





Mme [E] [K] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 18] (69)

[Adresse 3]

[Localité 10]



représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON 

assistée de la SELARL PRIOU-MARGOTTON, avocats au barreau de LYON,







INTIMES :



Mme [G] [Z]

né le [Date naissance 11] 1962 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 9]



représentée de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON,



Me [R] [U], notaire, de la SCP '[U]',

dont le siège est [Adresse 4]

[Localité 16]



représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON,



Me [D] [Y], notaire associé de la SCP [Y], office notarial situé à

[Adresse 1]

[Localité 8]



représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON 

assisté de la SELARL COLBERT LYON, avocats au barreau de LYON,





M. [F] [J]

né le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 19]

[Adresse 5]

[Localité 9]



représenté de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON





 ******

 

Date de clôture de l'instruction : 17 Janvier 2012



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Mars 2012



Date de mise à disposition : 24 Avril 2012



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président

- Claude MORIN, conseiller

- Christian RISS, conseiller



assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier



A l'audience, Christian RISS a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES:





Le 31 mai 2007, Monsieur [F] [J] et Madame [G] [Z] ont signé en l'étude de Maître [U], notaire à [Localité 16], avec Monsieur [C] [N] et Madame [E] [K] épouse [N] un compromis de vente aux termes duquel ces derniers leur cédaient une parcelle de terrain leur appartenant d'une superficie totale de 22 ares 73 centiares située à [Localité 22] moyennant le versement d'un prix de 400 000,00 €.



La vente était en outre soumises à des conditions suspensives tenant notamment à l'obtention par les acquéreurs d'un prêt et à la délivrance d'un permis de construire permettant la construction d'une maison d'habitation de 156,90 m².



En outre, le compromis mentionne très expressément la déclaration faite par les vendeurs selon laquelle :



« Il n'existe aucune servitude pouvant grever les biens objet des présentes autres que celles pouvant résulter :

' du plan d'urbanisme et d'aménagement de la commune dont dépend l'immeuble 

objet des présentes ;

' de tous titres antérieurs et de la loi;

' de la nature et de la situation des lieux ;

' et de celles pouvant être énoncées le cas échéant ci-dessus au paragraphe 

SERVITUDES ».



La seule servitude déclarée lors de la signature du compromis, et qui résulte d'une note annexée, consiste en un droit de passage, instaurée aux termes d'un acte reçu par Maître [W], notaire à [Localité 22] le 6 décembre 1972 et publié au 5ème bureau des hypothèques de [Localité 17] le 14 décembre 1972 . 



Les consorts [J]-[Z] ont versé en la comptabilité du notaire la somme de 20'000 € stipulée dans l'acte à titre de dépôt de garantie, ou de clause pénale en cas de manquement fautif à leurs obligations.



Le compromis prévoyait enfin la réitération de la vente au plus tard le 31 janvier 2008 par devant Maître [U] et Maître [Y], notaires choisis d'un commun accord entre les parties.



Ce délai énoncé pour la réitération de la vente a toutefois été prorogé à la demande des consorts [J]-[Z] pour leur permettre d'obtenir leur permis de construire, et la vente fixée au 8 juillet 2008. Ce jour, les acquéreurs ont refusé de procéder à la signature de l'acte définitif et les notaires n'ont dressé aucun procès-verbal de carence ou de difficulté à l'issue du rendez-vous.



Les époux [N] ayant ensuite demandé par l'intermédiaire de leur notaire, Maître [U], l'obtention à leur profit du permis de construire et de toutes les pièces du dossier, les consorts [J]-[Z] leur ont fait connaître qu'ils n'y étaient pas opposés mais ont sollicité le versement d'une somme de 15'000 € correspondant au coût des études et pièces du dossier, ainsi que la restitution du dépôt de garantie de 20'000 € qu'ils avaient versé, ce que les époux [N] leur ont refusé.





Les consorts [J]-[Z] ont sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de LYON la restitution du dépôt de garantie mais ont été déboutés de leur demande pour cause de contestation sérieuse par ordonnance rendue le 9 mars 2009.





Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2008, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur [J] et Madame [Z] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de condamnation in solidum à leur payer les sommes de 20'000,00 € correspondant au dépôt de garantie consigné entre les mains de Me [U] à titre de dépôt de garantie, celle de 5'000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et un montant de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont en outre fait assigner le 6 octobre 2009 Maître [U] et Maître [Y] en demandant leur condamnation in solidum à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre eux au bénéfice des consorts [J]-[Z] et à leur payer les sommes de 20'000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [J]-[Z] se sont opposés à ces demande et ont demandé reconventionnellement la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [N] à leur payer les sommes de 20'000,00 € en remboursement du dépôt de garantie, 15'000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, 15 000,00 € pour procédure et résistance abusive et 6'000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils ont fait valoir que l'acte notarié qui leur avait été lu lors de la réunion du 8 juillet 2008 en l'étude du notaire présentait des modifications conséquentes par rapport au compromis de vente tenant à l'existence de cinq servitudes supplémentaires qui n'avaient jamais été évoquées, alors que le compromis de vente ne mentionnait dans une note annexe qu'une seule servitude consistant en un droit de passage, révélant la mauvaise foi des consorts des époux [N] qui les leur avaient cachées alors qu'ils y avaient eux-mêmes consenti quatre mois seulement avant la signature du compromis de vente.



Maître [U] et Maître [Y] ont respectivement demandé au tribunal de débouter Monsieur et Madame [N] de leurs demandes présentées à leur encontre pour n'exposer aucun fait ou fondement au soutien de leurs assignations, Maître [Y] disant encore n'être pas le rédacteur du compromis. Ils ont en outre demandé reconventionnellement des dommages-intérêts et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Considérant que l'acte définitif présenté aux consorts [J]-[Z] était effectivement sensiblement différent de celui sur lequel il s'étaient engagés, pour comporter l'indication de cinq servitudes qui ne figuraient pas sur le compromis de vente, le tribunal de grande instance de LYON, par jugement rendu le 23 février 2011, a estimé que leur absence de réitération par acte authentique n'était pas fautive et ne leur était pas imputable.



Aussi a-t-il débouté les époux [N] de l'intégralité de leur demande, et les a condamnés à restituer aux consorts [J]-[Z] la somme de 20'000,00 € consignée au titre du dépôt de garantie, avec ordre donné à Maître [U] d'effectuer cette restitution, ainsi qu'à leur payer la somme de 1 000,00 € à titre de procédure abusive, outre intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts, mais a rejeté la demande présentée par Monsieur [J] et Madame [Z] en réparation de leur préjudice matériel.



Il a en outre débouté Maître [U] de sa demande de dommages-intérêts et a condamné Monsieur et Madame [N] à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 3000,00 € à Monsieur [J] et Madame [Z], 1200,00 € à Maître [U] , 1 200,00 € à Maître [Y], ainsi qu'à supporter la charge des entiers dépens.





Monsieur et Madame [N] ont relevé appel de ce jugement, dont ils demandent l'infirmation, par acte reçu au greffe de la cour le 8 janvier 2011.



Ils soutiennent à titre principal que les consorts [J]-[Z] ont refusé de façon délibérée et injustifiée de procéder à la réitération de l'acte définitif d'achat, et qu'ils ont ultérieurement justifié leur refus de réitérer la vente en invoquant le fait que le permis de construire obtenu comportait des ouvertures sur le fond voisin en façade Nord, en contradiction avec l'interdiction qui avait pourtant été stipulée dans le compromis de vente, alors qu'ils ne pouvaient se prévaloir de leur propre turpitude pour refuser de réitérer l'acte, ayant eux-mêmes présenté la demande de permis de construire, et Madame [Z] étant familière de ces demandes pour être architecte d'intérieur et gérante de la société STRUCTURES ET AGENCEMENTS.



Ils prétendent encore que ce n'est que postérieurement à l'engagement de la présente procédure, le 5 décembre 2008, que les consorts [J]-[Z] ont imaginé de justifier a posteriori leur refus de réitérer la vente en invoquant l'existence de servitudes supplémentaires qui leur auraient été cachées, mais que ce motif n'est pas davantage fondé dans la mesure où :



- la servitude de tréfonds de canalisation d'eaux usées et pluviales est éteinte,

- l'interdiction de pratiquer dans les murs nord de la propriété des jours où des vues sur la parcelle voisine figure expressément dans le compromis,

- la servitude relative à l'édification d'une palissade entre les deux tènements n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où l'acquéreur construit une terrasse en utilisant pour partie le préau existant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,

- l'interdiction de recours concernant les platanes existants n'occasionne aucun préjudice aux acquéreurs, dans la mesure où les arbres sont parfaitement visibles et n'entraînent aucun dommage,

- l'autorisation donnée au fond voisin de planter des arbres de plus de 2 mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative des propriétés est sans incidence pour les acquéreurs au motif que le fond voisin ne peut accueillir ces plantations.



Ils concluent en conséquence au rejet de l'intégralité des demandes présentées par les consorts [J]-[Z] et à leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 20'000,00 € correspondant au dépôt de garantie consigné entre les mains de Maître [U], celle de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi qu'un montant de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.





A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de dire qu'aucune action abusive ne peut être retenue à leur encontre dans la mesure où ils se sont contentés d'exercer leur droit, de sorte que doit être confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [J]-[Z] à hauteur de 15'000,00 €.



À titre infiniment subsidiaire, ils prétendent qu'en ne procédant pas aux vérifications nécessaires pour garantir l'efficacité des actes dont ils étaient rédacteurs et en méconnaissant leur devoir de conseil, Maître [U] et Maître [Y] ont engagé leur responsabilité.



Ils sollicitent en conséquence leur condamnation à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre eux en principal, intérêts et frais au bénéfice des consorts [J]-[Z] , au rejet de l'intégralité de leurs demandes et à leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 20'000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Monsieur [J] et Madame [Z] concluent pour leur part à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs demandes en disant que c'est à bon droit qu'ils ont refusé de procéder à la réitération de la vente par acte authentique, dès lors que l'ensemble des conditions suspensives n'étaient pas réalisées, l'existence de servitudes non déclarées au compromis empêchant la vente d'être parfaite.



Ils sollicitent cependant l'infirmation de ce jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande présentée en réparation de leur préjudice matériel, et demandent la condamnation de Monsieur et Madame [N] à leur payer la somme de 15'069,60 € à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des frais qu'ils se sont vus contraints d'engager pour le montage de leur dossier de permis de construire.



Ils demandent enfin la condamnation in solidum des appelants à leur payer un montant de 8'000,00 €en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.







Maître [U] sollicite la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [N] de leurs prétentions et action en garantie dans la mesure où ils n'établissent la preuve d'aucune faute à son encontre ni celle d'un lien de causalité avec le préjudice invoqué.



Il demande reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et celle de 2 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.







Maître [Y] demande pareillement la confirmation du jugement en toutes ses dispositions prononcées à son égard, et sollicite l'octroi des sommes de 3 000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en faisant observer qu'il est à tout le moins surprenant de lui reprocher d'avoir rédigé un acte authentique complet faisant mention de toutes les servitudes, et alors même qu'il n'était pas le rédacteur du compromis de vente et qu'il ne peut de ce fait être tenu de ses éventuelles insuffisances.



DISCUSSION :





Il apparaît du compromis de vente signé le 31 mai 2007 entre les époux [N] et les consorts [J]-[Z] pour l'acquisition par ces derniers d'une parcelle de terrain située à [Localité 22] (Rhône) que la vente était subordonnée à 



« la délivrance d'un État hypothécaire hors formalité ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente, ni servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celles qui auraient pu être déclarées aux présentes».





Les seules servitudes stipulées au compromis sont celles pouvant résulter du plan d'urbanisme et d'aménagement de la commune, de tous titres antérieurs et de la loi, de la nature et de la situation des lieux, et de celle déclarée et résultant d'une note annexée, consistant en un droit de passage instauré aux termes d'un acte reçu par Maître [W], notaire à [Localité 22] le 6 décembre 1972 et publié au 5ème bureau des hypothèques de [Localité 17] le 14 décembre 1972 .



Il s'ensuit que les parties avaient convenu que, s'il devait être révélé l'existence de servitudes non déclarées au compromis, la vente ne pourrait être tenue pour parfaite.





L'acte de vente soumis le 8 juillet 2008 en l'étude de Maître [Y] à la signature de Madame [Z] et de Monsieur [J] comporte toutefois un paragraphe intitulé « RAPPEL DE SERVITUDES » contenant, outre l'indication de la servitude de droit de passage précitée mentionnée au compromis, celle de cinq servitudes nouvelles ainsi désignées :



- une servitude de tréfonds de canalisations d'eaux usées et eaux pluviales sur la parcelle [Cadastre 13] au profit des parcelles cadastrées [Cadastre 12] et [Cadastre 14] et une servitude d'implantation d'un regard sur la parcelle [Cadastre 13] au profit des parcelles cadastrées [Cadastre 12] et [Cadastre 14] ;



- une interdiction pour les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 15] de pratiquer dans les murs NORD de leur propriété des jours ou des vues sur les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 14] à l'exception de celles ci-après autorisées ;



- une servitude concernant l'édification d'une palissade pleine en bois, ciment, pierre ou fer forgé, d'une hauteur de 2 mètres dans l'hypothèse où le propriétaire du fonds [Cadastre 13] et [Cadastre 15] construirait une terrasse utilisant pour partie le préau existant sur la parcelle [Cadastre 13] et [Cadastre 15];



- une interdiction de recours contre les platanes sur la parcelle [Cadastre 12] ;





- une autorisation donnée au propriétaire du fonds [Cadastre 14] et [Cadastre 12] de planter des arbres de plus de 2 mètres de haut à une distance inférieure à la distance légale de la limite séparative.





Il ne saurait dès lors être fait grief à Madame [Z] et à Monsieur [J] , qui étaient en droit de refuser d'acquérir le bien si l'état hypothécaire venait à révéler l'existence d'autres servitudes que celles déclarées lors de la signature du compromis, de ne pas avoir procédé à la réitération de la vente par acte authentique, les circonstances tenant à ce qu'ils auraient tardé à se prévaloir de ce moyen pour justifier leur refus de signature, ou encore qu'ils auraient eu connaissance de ces servitudes, étant sans incidence sur le non accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un état hypothécaire ne révélant aucune servitude autre que celles déclarées au compromis.





En outre les époux [N] sont d'une particulière mauvaise foi pour s'être abstenus de déclarer au compromis l'existence de ces dernières servitudes, alors qu'ils en avaient une parfaite connaissance selon les termes du projet d'acte authentique produit par les consorts [J]-[Z] portant l'indication qu'ils avaient eux-mêmes constitué ces 5 servitudes aux termes d'un acte reçu le 18 janvier 2007, soit 4 mois avant le compromis, par Maître [S] , notaire à [Localité 23], et verser à présent aux débats un projet d'acte authentique ne contenant pas ces indications.







Dans ces conditions, le jugement rendu le 23 février 2011 par le tribunal de grande instance de Lyon doit être confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [N] à restituer à Monsieur [J] et à Madame [Z] la somme de 20'000 € qu'ils avaient payée à titre de dépôt de garantie, ordonné à Maître [U] de leur remettre ladite somme versée en sa comptabilité, et condamné les époux [N] à payer aux consorts [J]-[Z] les sommes de 1000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Madame [Z] et Monsieur [J] justifient cependant avoir constitué un dossier pour l'obtention d'un permis de construire, qu'ils ont obtenu, et avoir réalisé les études nécessaires à son élaboration, tout en ignorant l'existence des servitudes préalablement consenties par les époux [N] et constituant inévitablement des charges supplémentaires pouvant faire échec à la vente.



Les appelants produisent au demeurant eux-mêmes aux débats une facture de la société STRUCTURE ET AGENCEMENTS émise au nom de Monsieur [J] et de Madame [Z] pour un montant de 15'069,60 € représentant le coût de sa prestation pour la « Réalisation d'un projet complet pour la construction d'une maison individuelle sur un terrain de 1041 m² à [Localité 22] ».



Le fait que Madame [Z] ait été employée de la société STRUCTURE ET AGENCEMENTS qui a réalisé le dossier de permis de construire et les études correspondantes, et qu'il ne soit pas justifié du règlement de la facture précitée, est sans incidence sur la matérialité du travail accompli et de son coût.



Il importe en conséquence d'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [J] et Madame [Z] de leur demande présentée à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des frais engagés pour le montage de leur dossier de permis de construire et de leur allouer la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel.







Maître [Y], notaire rédacteur de l'acte, et Maître [U], notaire des époux [N], ont été assignés en justice par ces derniers aux fins de les relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre eux et de les voir condamnés à leur verser des dommages-intérêts et indemnisation de leurs frais irrépétibles, en leur reprochant un manquement à leur devoir de conseil et une absence de vérification des servitudes existantes pour garantir l'efficacité des actes dont ils étaient les rédacteurs, engageant de ce fait leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil.





Il ne saurait toutefois être reproché aux notaires d'avoir fait figurer à l'acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis, et alors même que les époux [N] en avaient pleine connaissance pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant la signature de l'acte authentique.



En l'absence de démonstration d'une faute quelconque qui leur serait imputable, Monsieur et Madame [N] doivent être déboutés de leur appel en garantie formé à l'encontre des notaires ainsi que de leurs autres chefs de demande, et le jugement du tribunal de grande instance encore confirmé .





Maître [U] et Maître [Y] ne justifient toutefois pas l'existence des préjudices qu'ils invoquent à l'appui de leurs demandes de dommages-intérêts en réparation respectivement de leur préjudice moral et pour procédure abusive, de sorte que le jugement attaqué doit également être confirmé en ce qu'il les a déboutés de ces chefs de demande.





Par ailleurs l'équité commande les époux [N] soient condamnés en cause d'appel à payer les sommes de



- 2 000,00 € à Monsieur [J] et Madame [Z],

- 1 500,00 € à Maître [R] [U],

- 1 500,00 € à Maître [D] [Y]



au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu'ils se sont vus contraints d'exposer du fait de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .



Ils supportent en outre la charge des entiers dépens.





PAR CES MOTIFS :





INFIRME le jugement rendu le 23 février 2011 par le tribunal de grande instance de LYON en ce qu'il a débouté Monsieur [F] [J] et Madame [G] [Z] de leur demande présentée en réparation de leur préjudice matériel,



CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [E] [K] épouse [N] à payer à Monsieur [F] [J] et Madame [G] [Z] la somme de 10 000,00 € (DIX MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice matériel ;



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,



Y ajoutant, 



CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [E] [K] épouse [N] à payer les sommes de



- 2 000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à Monsieur [F] [J] et Madame 

[G] [Z] 

- 1 500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Maître [R] [U],

- 1 500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Maître [D] [Y]



en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE tous autres chefs de demande ;



CONDAMNE enfin Monsieur [C] [N] et Madame [E] [K] épouse [N] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la Selarl LEGA-CITE et de la SCP BRONDEL & TUDELA, sur leur affirmation de droit. 





Le greffierLe président