Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 mai 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 7



ARRET DU 03 MAI 2012



(n° 79 ,1 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02333

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2010 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 08/70



APPELANTE

 SAS SOPLACO

[Adresse 3]

représentée par la SCP SIRAT-GILLI (Me Charles SIRAT) (avocats au barreau de PARIS, toque : P 0176)



INTIMES 

L'ETAT, représenté par la Direction Générale de l'Equipement d'Ile de France

[Adresse 2]

représenté par (Me Stéphane DESFORGES) de la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS, toque : K0131)



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT 

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE -[Adresse 1]

représenté par M. [C] [W], inspecteur principal en vertu d'un pouvoir spécial

 

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Février 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,



Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS



Madame Sylvie SUPLY, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de Bobigny désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 



Greffier : Mademoiselle Fatia HENNI, lors des débats



ARRET :



- CONTRADICTOIRE

-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

 - signé par Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, en remplacement du Président empêché, et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier. 



La SAS SOPLACO  a relevé appel le 27 janvier 2011 du jugement rendu dans le cadre de l'aménagement de la RN 19 à [Localité 6] par le juge de l'expropriation du Val de Marne du 15 avril 2010 qui a fixé l'indemnité principale pour la dépossession des parcelles cadastrées C n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de 6.699 mètres carrés à la somme de 401.940 € plus 41.194 € de remploi et 1.850 € de frais irrépétibles. Elle a envoyé son mémoire le 14 février 2011.



L'État a envoyé le 15 mars 2011 un mémoire pour faire rejeter la SAS SOPLACO des fins de son appel. Elle expose en effet que celle-ci s'est désistée d'un premier appel faute d'avoir régularisé son mémoire dans les deux mois de la déclaration d'appel et qu'elle est irrecevable à formaliser un deuxième appel.



A titre subsidiaire, il a formé appel incident pour entendre fixer la valeur du bien à 351.400 € en valeur vénale libre et 211.240 € en valeur vénale occupée.



La SAS SOPLACO a envoyé le 5 décembre 2011 un mémoire complémentaire. 



Le Commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.



Sur la recevabilité :

Le jugement déféré n'a pas été notifié. Le délai d'appel n'a donc pas commencé à courir.



Le désistement d'instance n'entraîne pas désistement d'action. Il en résulte que la SAS SOPLACO est recevable en son deuxième appel.



Enfin, les mémoires ont été échangés dans les délais.



Sur le fonds :

L'expropriation porte sur 6.699 mètres carrés sous la forme d'un double triangle disposant d'une façade de 95 mètres sur la RN 19 sur une profondeur variant de 36 à 65 mètres. Ce terrain supporte un hangar prolongé d'une petite construction à usage de bureaux et deux bâtiments, l'un en matériaux préfabriqués et l'autre en parpaings de ciment avec couverture en tôle.



Ce terrain est loué à la société RPS moyennant un loyer annuel hors charges de 47.616,72 €. Celle-ci en sous-loue une partie à la SARL SUCY AUTOS DEPANNAGES.



La SAS SOPLACO considère que l'indemnité d'expropriation doit réparer son préjudice. Or celui-ci ne résulte pas de la perte d'un bien d'une valeur vénale donnée mais des revenus que l'expropriation lui fait perdre. Elle considère que pour retrouver un revenu égal au montant de son loyer il lui faut un capital de 952.334 € et elle ajoute que cette indemnité ne doit pas supporter d'abattement pour occupation commerciale puisqu'elle repose justement sur cette occupation commerciale. Enfin, elle demande que le remploi soit appliqué sur la totalité de l'emprise au taux dégressif de 20%.  Elle demande enfin 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



L'État conclut de son côté conformément à son offre initiale pour que la valeur du bien exproprié s'établisse à 351.400 € en valeur vénale libre et 211.240 € en valeur vénale occupée.



Il n'est pas contesté que le terrain est situé en zone ND.



Le préjudice résultant de l'expropriation est en principe limité à la valeur vénale de l'immeuble à laquelle s'ajoutent les loyers perdus pendant le temps nécessaire à la recherche d'un bien de remplacement et les frais exposés pour assurer ce remplacement. 



L'exproprié fait valoir que cette indemnité est sans rapport avec le revenu financier qu'il tire du bien concerné. Cette affirmation est au cas d'espèce parfaitement exacte. Toutefois la pérennité de ce revenu est incertaine, le locataire pouvant parfaitement ne pas renouveler son bail. Il n'est donc pas possible de suivre l'exproprié dans l'affirmation que son préjudice est égal au montant du capital qui lui permettra de sauver indéfiniment son revenu. Il convient d'en revenir à la détermination de la valeur vénale du bien par comparaison avec les mutations enregistrées à proximité.



Le premier juge a relevé que les termes de comparaison que les parties lui ont proposés n'étaient pas directement exploitables ;



L'État a produit 5 termes de comparaison, anciens et difficilement exploitables en raison de leur imprécision. 



La SAS SOPLACO s'est prévalu d'une vente du 3 mai 2001 portant sur un terrain constructible à 143 € le mètre carré.



Le Commissaire du gouvernement a cité trois ventes de 2008 de petits terrains à bâtir sur la base de 250 et 235 € le mètre carré.



Il n'en a pas moins déduit que l'indemnité devait être fixée à la somme de 100 € en valeur libre et de 60 € en valeur occupée.



La cour ne dispose pas d'éléments supplémentaires d'appréciation. Ceux-ci lui paraissent cependant suffisants pour considérer que l'estimation du premier juge est excessive. Certes, le terrain en cause ne saurait être assimilé à un terrain agricole compte tenu de sa situation. Il n'en reste pas moins que sa valeur reste très inférieure à celle des terrains à bâtir.



En conséquence, la cour estime à 70 € la valeur au mètre carré des terrains expropriés.



Le premier juge a fait subir à cette valeur un abattement de 40% pour occupation commerciale. Les baux en cours donnent au propriétaire l'assurance de tirer de ces terrains un revenu substantiel pendant quelques années au moins. Ce profit est susceptible de compenser les sommes qui seraient dues au locataire en cas d'éviction. Il en résulte que l'indemnité n'a pas à subir d'abattement pour occupation commerciale. Elle représente au cas d'espèce la valeur vénale du terrain.



L'indemnité s'établit à 70 x 6.699 = 468.930 €.



Les frais de remploi doivent être calculés sur l'intégralité de l'indemnité. Ils s'établissent à 47.893 €.



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement déféré.



Fixe l'indemnité à 468.930 € et le remploi à 47.893 €.



Condamne l'État aux dépens et au paiement de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT