Cour d'Appel · 4e Chambre A — 25 novembre 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 25 NOVEMBRE 2011



N° 2011/ 495













Rôle N° 10/17323







[P] [S] épouse [O]

[A] [E]

[D] [W]

[X] [Z] épouse [W]

[L] [K] épouse [J]





C/



Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13]

[G] [H] épouse [U]

[M] [R] [U]





















Grosse délivrée 

le :

à :Me JAUFFRES 



la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 07 septembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/04003.





APPELANTS



Madame [P] [S] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10]



Madame [A] [E]

née le [Date naissance 7] 1917 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13]



Monsieur [D] [W]

né le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 11], demeurant [Adresse 14]



Madame [X] [Z] épouse [W]

née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 20], demeurant [Adresse 14]



Madame [L] [K] épouse [J]

née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 22] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 12]



représentés par Me Jean Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Me Joseph CZUB, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIMES



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 19], pris en la personne de son syndic en exercice, SA URBANIA ETANG DE PROVENCE, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] 



représenté par la S.C.P. MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par la S.C.P. ROUSTAN-BERIDOT, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [G] [H] épouse [U]

née le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 17] (ALGÉRIE) (99), demeurant [Adresse 9]



Monsieur [M] [R] [U]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 21], demeurant [Adresse 9]



représentés par Me Jean Marie JAUFFRES, avoué à la Cour, plaidant par Me Joseph CZUB, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



*-*-*-*-*









COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 octobre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***

































Faits et procédure :



 Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] sont copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 15], dénommé [Adresse 18] et ils ont tous dans cet immeuble, au moins une chambre de service. Ces chambres sont situées soit au cinquième étage soit au rez-de-chaussée de l'immeuble. 

L'assemblée générale du 15 avril 2009 ayant décidé, dans sa résolution numéro 10, de fermer des locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée et utilisés comme salle d'eau et WC pour les chambres de service, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires par-devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en demandant l'annulation de cette résolution, faisant valoir qu'elle avait été votée à la majorité de l'article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle aurait dû être votée à l'unanimité.



 Par jugement du 7 septembre 2010, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence les a déboutés de leur demande d'annulation et les a condamnés in solidum à verser la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à supporter les dépens.

 

Par déclaration du 28 septembre 2010, Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J] ont relevé appel de cette décision.



Par conclusions déposées le 15 décembre 2010, Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] demandent à la Cour de :

- vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10, 26,42 et 43, vu le décret du 17 mars 1967,

- dire recevable et bien fondé l'appel interjeté,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- réformer le jugement entrepris,

- annuler la résolution numéro 10 de l'assemblée générale du 15 avril 2009,

- condamner le syndicat requis afin de leur régler la somme de 4.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive

- condamner le syndicat requis à leur payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Jauffres, avoué.



Par conclusions déposées le 4 mars 2011, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

- vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

- confirmer le jugement entrepris,

- condamner les appelants au paiement de la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul, avoués.



L'ordonnance de clôture a été prise le 20 septembre 2011.





 MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel : 



La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.



Sur le fond : 



 La résolution numéro 10 critiquée a été adoptée dans les termes suivants :

« 10e résolution :

Majorité article 26

Décision à prendre pour la fermeture des locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée

Projet de résolution :

L'assemblée générale constate que les locaux communs situés sur la terrasse et au rez-de-chaussée de l'immeuble servant de salle d'eau et de WC aux chambres de bonne sont :

- non désignés comme tels dans le règlement de copropriété,

- non répertoriés comme tels dans le règlement de copropriété,

- dans un état déplorable avec un risque de problèmes d'hygiène et d'insalubrité,

- régulièrement détériorés par les occupants des chambres,

- non entretenus par les occupants des chambres,

- des frais qui alourdissent les charges entretien de l'immeuble.

L'assemblée générale décide, à la majorité de l'article 26, de fermer ses locaux à clé et de les remettre à l'état initial comme défini dans le règlement de copropriété. L'assemblée générale passe au vote à la majorité de l'article 26.

....

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 7401/9969èmes représentants 18 copropriétaires sur 23. »



 Pour soutenir leur demande d'annulation et prétendre que la résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité, les appelants font valoir que la délibération critiquée modifie la destination de leurs parties privatives, constituées des chambres de service, qu'elle porte atteinte aux modalités de leur jouissance, qu'elle constitue une aliénation et entraîne un abus de majorité par rupture d'égalité entre copropriétaires. Ils affirment encore que les locaux communs, aménagés en sanitaires pour les chambres de service sont des locaux accessoires à celles-ci, et qu'ils figuraient sur les plans initiaux de l'immeuble.



 Il sera cependant retenu :

- que le règlement de copropriété cite ces locaux comme des 'locaux communs', tant en page 4 lors de la description de chacun des étages du bâtiment A qu'en page 35, lorsqu'il énumère les parties communes, 

- qu'il ne donne pas de précision particulière sur leur utilisation, qu'il ne les affecte pas, non plus, d'une destination spécifique au service des chambres, et qu'il ne prévoit pas de lien quelconque autre entre ces locaux et les chambres, 

- que si en page 36, il cite les installations sanitaires, les salles de bains, cabinets toilette et WC comme compris dans les parties privatives, ces dispositions ne visent que les sanitaires installés dans les lots privatifs et non dans les locaux communs.

- que les plans invoqués comme annexés au permis de construire et le projet du promoteur n'ont aucune valeur contractuelle dès lors qu'il n'est pas établi qu'ils sont joints ou intégrés au règlement de copropriété.



 Il en résulte :

- que l'assemblée générale a pu décider de fermer ces locaux communs par un vote pris à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que ce faisant, elle n'a pas décidé d'aliéner ces locaux puisqu'elle en conserve la propriété, mais qu'elle a simplement aménagé des locaux à usage commun et que cette décision qui est, en outre, prise pour des raisons précises d'hygiène et de salubrité, générés par leur utilisation, au demeurant non contredits par les appelants, peu important l'imputabilité des désordres y constatés, ne saurait être considérée comme entraînant une rupture d'égalité entre copropriétaires dans la jouissance des parties communes, puisqu'elle s'impose à tous à propos de locaux communs,

- qu'il est, dans ces conditions, vain de prétendre que l'utilisation de ces locaux communs comme sanitaires pour les chambres de service est nécessaire pour permettre leur location ou leur habitation et respecter la destination de l'immeuble, 

- qu'enfin, les moyens tirés de ce que l'assemblée générale a pu, en 2003, décider d'une réfection de ces locaux ou que les copropriétaires appelants 'ont beaucoup de mal à consulter les comptes' ou encore que le syndic n'aurait pas inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée postérieure du 18 septembre 2009 une question de Madame [O] sur l'accès aux salles de bains du rez de chaussée sont sans emport sur les présents débats, limités à la validité de la résolution 10 de l'assemblée du 15 avril 2009.



 Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] seront, dans ces conditions, déboutés des fins de leurs demandes et le jugement sera confirmé.







En raison de leur succombance, ils supporteront les dépens de la procédure d'appel et verseront, en équité, au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile



 PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

 

Reçoit l'appel,



Déboute Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] de leurs demandes et confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Condamne Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Madame [O], Madame [E], Monsieur et Madame [W], Madame [J], Monsieur et Madame [U] à supporter les dépens d'appel, distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul, avoués.



LE GREFFIERLE PRESIDENT















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER