Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 mai 2012

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 MAI 2012



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/20463



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2010 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 06/04721





APPELANT

 

Monsieur [L] [U]



demeurant [Adresse 5]



représenté par la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL en la personne de Maître Françoise ELLUL-GREFF, avocat postulant et plaidant du barreau de l'ESSONNE





INTIMES 



Monsieur [W] [G] [X] [T]



Madame [Y] [A] [K] [H] épouse [T]



demeurant tous deux [Adresse 3]



représentés par Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

assistés de Maître Didier GOGET, avocat au barreau de l'ESSONNE, substitué par Maître Sandrine PRISO plaidant pour la société d'avocats GOGET-PRISO, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque PC 39



SARL BIEN VENDU exerçant sous le nom commercial LAFORET IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant



ayant son siège [Adresse 2]



non représentée



(Assignation devant la Cour d'appel avec notification de conclusions en date du 05 avril 2011. Un procès-verbal de recherches a été dressé le 27 avril 2011)





















PARTIE INTERVENANTE 



SELAFA MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES - M.J.A. es qualité de liquidateur de la société BIEN VENDU SARL exerçant sous le nom commercial LAFORET IMMOBILIER



ayant son siège [Adresse 1]



non représentée



(Assignation en intervention forcée en déclaration d'arrêt commun devant la Cour d'appel de PARIS en date du 21 février 2011 délivrée à une personne habilitée)







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 15 mars 2012, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN







ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Béatrice GUERIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte sous seing privé du 10 décembre 2005 conclu avec le concours de la société Bien vendu, M. [L] [U] a vendu à M. [W] [T] et Mme [Y] [H], épouse [T] (les époux [T]), une maison située [Adresse 4] (91) au prix de 265 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs qui ont déposé entre les mains de l'agent immobilier la somme de 15 000 € à valoir sur le prix. Par lettre du 1er mars 2006, le notaire a attiré l'attention des acquéreurs sur le fait qu'il résultait du titre de propriété que le pavillon était 'une construction légère'. Ce fait leur ayant été confirmé par leur architecte, M. [I], qui a précisé que la structure légère empêchait toute surélévation complète ou partielle, par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2006, les époux [T] ont informé le vendeur et l'agent immobilier de leur intention de ne pas réitérer la vente, réclamant la restitution de la somme de 15 000 €, ce qui leur a été refusé.



Par acte du 26 mai 2006, les époux [T] ont assigné M. [U] et l'agent immobilier en nullité de la vente pour dol, en restitution de la somme de 15 000 € et en paiement de dommages-intérêts. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 juillet 2010, le Tribunal de grande instance d'Evry a :



- prononcé la nullité du 'compromis' du 10 décembre 2005 pour dol,

- condamné la société Bien vendu, en sa qualité de séquestre, à restituer aux époux [T] la somme de 15 000 €,

- condamné in solidum M. [U] et la société Bien vendu à payer aux époux [T] les intérêts au taux légal sur la somme de 15 000 € à compter du 26 mai 2006 jusqu'à restitution de cette somme,

- condamné in solidum M. [U] et la société Bien vendu à payer aux époux [T] la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- condamné in solidum M. [U] et la société Bien vendu à payer aux époux [T] la somme de 1 575 € à titre de dommages-intérêts en contrepartie des frais de courtier engagés en pure perte,

- dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné la société Bien vendu à garantir M. [U] de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui au profit des époux [T] à concurrence de 50 %,

- débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamné in solidum M. [U] et la société Bien vendu à payer aux époux [T] la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [U] et la société Bien vendu aux dépens.



Par dernières conclusions du 21 février 2012, M. [U], appelant, demande à la Cour de :



- infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions relatives aux demandes initiales des époux [T] et statuant à nouveau,

- constater que les époux [T] ne rapportent d'aucune façon la preuve de manoeuvres dolosives dont ils auraient été les victimes de sa part,

- les débouter de leurs demandes,

- les condamner à lui verser la somme de 26 500 € en application de la clause pénale, outre la somme de 153 410,55 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1147 du Code civil en application des clauses de la promesse de vente,

- à titre subsidiaire,

- le déclarer bien fondé en sa demande de garantie à l'encontre de la société Bien vendu, son mandataire, afin qu'elle le garantisse des condamnations prononcées contre lui,

- condamner la société Bien vendu à lui payer la somme de 153 410,55 € en application de l'article 1147 du Code civil,

- condamner les époux [T] ou tout contestant à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 1er mars 2012, signifiées à nouveau le 14 mars 2012 pour rectification de deux erreurs matérielles p. 15, les époux [T] prient la Cour de :



- vu les articles 1108, 1109, 1116, 1117, 1304 et 1382 du Code civil,

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

. condamné in solidum la société Bien vendu et M. [U] à leur verser la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

. rejeté leur demande de préjudice financier,

- statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. [U] et la société Bien vendu à leur payer les sommes de 3 600 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 10 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, 50 424,52 € au titre des loyers qu'ils ont assumés,

- condamner solidairement les mêmes au paiement d'une somme supplémentaire de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- fixer leur créance à la liquidation judiciaire de la société Bien vendu aux sommes de 3 600 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 10 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, 50 424,52 € au titre des loyers qu'ils ont assumés, 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner les mêmes aux dépens.



La société Bien vendu, assignée en vertu de l'article 659 du Code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.



La société SELAFA mandataires judiciaires associés, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Bien vendu, assignée à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.



SUR CE, LA COUR



Considérant que les moyens développés par M. [U] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, concernant l'état du bien, que le titre de propriété de M. [U], par acte authentique du 8 mars 1999, comporte la désignation suivante : 'un pavillon à usage d'habitation (...) élevé sur vide sanitaire, d'un rez-de-chaussée comprenant salon, salle à manger, deux chambres, cuisine, salle de bains et WC en appentis, véranda, le tout de construction légère. Un garage attenant au pavillon', tandis que l'acte de vente du 10 décembre 2005 au profit des époux [T], désigne le bien ainsi qu'il suit : 'maison offrant un séjour double, trois chambres, une cuisine, un dégagement, local et garage. Constaté de visu' ;



Que M. [I], architecte des époux [T], dans son rapport du 24 février 2006, confirme que 'hormis la pièce dite buanderie séchoir, qui concrètement est un local servant à la pisciculture, construite en maçonnerie, toute la structure du bâtiment est une structure légère' ; 



Que, si le 14 mars 2006 à la demande de l'agent immobilier, la société Cabinet [Z] a attesté que la construction ne pouvait être considérée comme une construction légère en appuyant cet avis sur un schéma mentionnant des parois constituées de 'panneaux béton préfabriqués', cependant, dans le cadre d'une procédure opposant M. [U] et la société Bien vendu aux acquéreurs ultérieurs du même bien dont la description excluait également la précision relative à la construction légère, l'expert judiciaire, M. [S] [V], dans son rapport du 25 novembre 2008, conclut que la totalité du pavillon, annexe exclue, 'est une construction légère et ce en dépit des améliorations indubitables qui ont été apportées par M. [L] [U] : doublages, isolation thermique par l'extérieur et menuiseries extérieures isolantes' ; que M. [U] est partie à cette expertise, que le rapport a été produit contradictoirement dans la présente procédure et que l'appelant a pu en discuter les conclusions ; qu'ainsi, le Tribunal a justement retenu ce rapport comme élément de preuve ; 







Qu'il ressort des éléments précités que le pavillon vendu aux époux [T] est issu d'une baraque en bois construite provisoirement en 1952 pour reloger les sinistrés des bombardements d'avril 1944 ; qu'il ne s'agit donc pas d'une construction traditionnelle, mais d'une construction légère et que, contrairement aux mentions du descriptif établi par l'agent immobilier et fourni aux acquéreurs dans le cadre de la vente, cette construction n'était pas en maçonnerie et qu'elle ne comportait pas de parpaing dans la façade ;



Considérant que, s'agissant de l'achat par des particuliers d'un pavillon à usage d'habitation, la qualité de sa construction en maçonnerie, type parpaings, et non pas légère en bois, est une donnée déterminante du consentement sans laquelle les acquéreurs n'auraient pas contracté ou n'auraient pas donné le même prix ; 



Considérant, sur la faute prétendue des acquéreurs, qu'ayant été renseigné sur la structure du bien qu'ils achetaient par la fiche de description établie par l'agent immobilier qui mentionnait que la construction était en parpaing avec une façade en parpaing et par le contrat du 10 décembre 2005 qui ne mentionnait pas la légèreté de la construction en bois, les époux [T] n'avaient pas à faire d'investigations complémentaires avant de signer l'acte dès lors que la bonne foi doit présider aux conventions et qu'ils n'avaient pas de raison de douter de celle du vendeur ni de celle de l'agent immobilier ;



Considérant, concernant le dol, que M. [U] n'ignorait pas que la construction était légère, cette caractéristique figurant expressément dans son titre du 8 mars 1999 ; que, d'ailleurs, M. [V] précise, sans être contredit sur ce point par M. [U], que ce dernier a entrepris en 2001 l'isolation du pavillon par l'extérieur, les menuiseries extérieures étant remplacées par des menuiseries isolantes en PVC ; que l'expert souligne qu'à cette occasion, M. [U] n'a pu que se convaincre que la construction était légère et datant de l'immédiat après-guerre ; que, pourtant, M. [U] persiste en cause d'appel à soutenir que l'étude effectuée par l'agent immobilier révélerait que le pavillon comportait bien des panneaux de béton posés sur une dalle ; 



Qu'affirmant que le descriptif erroné du bien vendu émanait de l'agent immobilier et non de lui-même, M. [U] a, cependant, refusé d'annuler la vente et de restituer le dépôt de garantie aux époux [T] lorsque ces derniers ont découvert la structure exacte du bien grâce à l'examen de l'architecte qu'ils avaient diligentés ; que, d'ailleurs, l'acte du 10 décembre 2005, reproduit la désignation du bien figurant dans le titre de propriété de M. [U] expurgée de la mention 'le tout de construction légère', ce qui n'a pu échapper au vendeur, signataire de cet avant-contrat, lequel avait intérêt à ce que cette caractéristique demeurât inconnue des acquéreurs ; 



Considérant qu'en conséquence, le Tribunal a décidé à bon droit que M. [U] avait commis un dol auquel l'agent immobilier avait participé, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de ses demandes de dommages-intérêts formées contre les époux [T] ; 



Considérant qu'étant à l'origine de la tromperie sur la qualité de la construction qui lui permettait de vendre le bien à un meilleur prix, M. [U] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée contre l'agent immobilier ;



Considérant, sur le préjudice subi par les époux [T], que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a évalué leur préjudice de jouissance à la somme de 3 000 € ;



Considérant que les époux [T] avait acquis le bien litigieux sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 196 200 € aux taux mensuel de 3,60 € l'an, d'une durée de 18 ans ; qu'ils ont obtenu le prêt ; qu'à la suite de l'échec de la vente, ils ont loué un bien pour se loger ; que le dommage qu'ils ont subi et dont il peuvent demander la réparation à M. [U] n'est pas égal au montant des loyers payés jusqu'à la restitution de la somme de 15 000 € grâce à laquelle ils prétendent qu'ils auraient été seulement en mesure de s'engager dans un nouvel achat ; qu'en effet, n'ayant pas à rembourser le prêt, ils n'ont pas eu d'intérêts à payer ; qu'en définitive, leur préjudice financier consiste dans la privation de la possibilité d'amortir le capital emprunté ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 3 000 € dont le paiement est dû in solidum par la société Bien vendu, représentée par la société SELAFA mandataires judiciaires associés, ès qualité de liquidateur judiciaire ; 



Considérant que les époux [T] n'indiquent pas le montant du capital qu'ils auraient été contraints d'immobiliser à la suite de l'échec de la vente ; que le Tribunal a assorti la condamnation à restitution de la somme de 15 000 € des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2006 ; que c'est donc à bon droit le jugement a rejeté la demande des époux [T] en paiement de la somme de 10 000 € au titre d'un préjudice financier qui n'est pas justifié ; 



Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a limité la garantie de l'agent immobilier au profit de M. [U] à hauteur de 50 % eu égard au dol commis par M. [U] lui-même ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. [U] ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux [T] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [W] [T] et Mme [Y] [H], épouse [T], de la totalité de leurs demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice financier ;



Statuant à nouveau de ce seul chef : 



Condamne M. [L] [U] à payer à M. [W] [T] et Mme [Y] [H], épouse [T], la somme de 3 000 € au titre du préjudice financier ;



Dit que cette somme est due in solidum par la société Bien vendu, représentée par la société SELAFA mandataires judiciaires associés, ès qualité de liquidateur judiciaire, et la fixe au passif de la liquidation judiciaire de cette société ; 



Rejette les autres demandes ;



Condamne [L] M. [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne M. [L] [U] à payer à M. [W] [T] et Mme [Y] [H], épouse [T], la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.





La Greffière,La Présidente,