Cour d'Appel · 1re Chambre A — 13 mars 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 13 MARS 2012

J.V

N° 2012/ 













Rôle N° 11/04183







[U] [U]





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 9]

SARL ROND POINT IMMOBILIER





















Grosse délivrée 

le :

à :boulan

la SCP SIDER 

BADIE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Février 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/8100.





APPELANT



Monsieur [U] [U]

né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]



représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de la SCP BLANC CHERFILS, avoués

assisté par Me Frédérique GARIBALDI-RIBES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS CROSET, elle-même prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 6]



représenté par Me Jean Michel SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué aux lieu et place de la SCP SIDER, avoués



assisté par Me François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE,





SARL ROND POINT IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 4]



représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL avoués 



 assistée par Me Alain COUECOU, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 Février 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Madame Anne VIDAL, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2012.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2012,



Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Vu le jugement rendu le 10 février 2011 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans le procès opposant Monsieur [U] [U] au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] et la société ROND POINT IMMOBILIER, 



Vu la déclaration d'appel de Monsieur [U] du 8 Mars 2011, 



Vu les conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] le 13 juillet 2011, 



Vu les conclusions déposées par la société ROND POINT IMMOBILIER le 19 août 2011,



Vu les conclusions récapitulatives déposées par Monsieur [U] le 13 septembre 2011,





SUR CE



 Attendu que Monsieur [U] demande à la Cour de dire que le 13 mai 2008, il s'est formé entre lui et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] une vente rendue parfaite par l' acceptation le 13 mai 2008 de l'offre de vente du 9 mai 2008 de la maison dite 'de gardien' bâtiment C actuel de la copropriété [Adresse 9] avec 300 m² de jardin, détachée d'un ensemble immobilier plus vaste, cadastrée [Adresse 8] section L.[Cadastre 3], au prix de 300.000 euros net vendeur outre 10.000 euros de frais d'agence, sans servitude de passage, sans place de parking ;



Attendu que le 25 mars 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a mandaté le conseil syndical pour l'instruction du dossier concernant ce bâtiment et 'notamment pour recenser les acquéreurs potentiels' ; que Monsieur [U], qui explique émarger pour l'eau au titre des charges de copropriété, précise avoir reçu le compte-rendu de cette assemblée ;

que le 3 avril 2008, Monsieur [T], membre du conseil syndical, lui a écrit : 



'Suite à notre conservation téléphonique, je vous serais très obligé de bien vouloir me faire savoir si vous pouvez me faire passer une photocopie du document détachement de parcelle, ce document a établi lors de la vente de l'immeuble sis [Adresse 5], ce document nous est nécessaire pour repérer les limites de propriété entre votre immeuble et la maison dite 'du jardin' qui jouxte votre propriété.



Nous avons mis cette maison en vente'.



Que le 21 avril 2008, la société ROND POINT IMMOBILIER mandatée par le conseil syndical a précisé à Monsieur [U] :



'Suite à la conversation téléphonique que nous avons eue il y a quelques jours, concernant la mise en vente de la petite maison de gardien dépendant de la [Adresse 9], je tiens à t'informer que nous avons reçu une proposition d'achat sans condition suspensive, émanant de mon ami [V] [V] que tu connais, au prix de 305.000 euros.





Si cette maison t'intéresse à ce prix là, merci de me l'indiquer le plus rapidement possible'.



Que Monsieur [U] ayant donné une réponse positive à la Société ROND POINT IMMOBILIER, celle-ci lui a faxé le 2 mai 2008 le courrier suivant :



'Comme convenu, je vous faxe le modèle d'offre d'achat à proposer à la copropriété [Adresse 9] concernant la maison de gardien qu'elle met en vente (...)



Proposition d'achat de la maison de gardien.









Je soussigné, propose d'acquérir l'ancienne maison de gardien de votre copropriété, celle-ci comporte la maison proprement dite et une parcelle d'environ 300 m² qui sera délimitée par géomètre devant ladite maison par le mur d'enceinte de la propriété et en alignement du terrain de l'hôtel particulier. Cette offre comporte également la jouissance privative d'un emplacement de parking dans la résidence, le prix proposé est de 295.000 euros + une commission d'agence forfaitaire de 10.000 euros TTC.



Je m'engage par ailleurs à prendre à mon compte les clôtures éventuelles du terrain et les frais de géomètre nécessaires au détachement de la parcelle allouée à cette maison.



Je m'engage à signer un compromis sans aucune clause suspensive d'obtention de prêt et d'obtention de permis'.



Que le 5 mai 2008 Monsieur [U] a faxé à la Société ROND POINT IMMOBILIER une offre d'achat conforme à ce qui lui avait été demandé par l'agence ; 



Que le 9 mai 2008, Monsieur [D], président du Conseil Syndical de la copropriété de la [Adresse 9], et Monsieur [C] [C], membre du Conseil Syndicat et 'chargé de négociations' par l'assemblée générale des copropriétaires ont adressé à la société ROND POINT IMMOBILIER une correspondance ainsi rédigée : 



'Cette lettre fait suite à notre conversation téléphonique et selon l'offre que vous avez reçue ce jour par téléphone, je vous confirme que le prix de vente de la maison citée supra est de 300.000 euros net vendeur, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude.



Si cette offre écrite nous parvient au plus tard mercredi 14 mai elle fera l'objet d'une promesse de vente soumise à la condition suspensive d'acceptation de l'offre par l'assemblée générale du 23 juin 2008, celle-ci restant seule décisionnaire finale sans oublier le délai légal de deux mois d'attente après le vote pour la signature définitive'.



Que le 13 mai 2008 Monsieur [U] a déposé, dans les locaux de la société ROND POINT IMMOBILIER une lettre datée du 11 mai, adressée à la copropriété [Adresse 9], à Monsieur [D] [D] à Monsieur [C] [C], à Madame [S] [S] et au ROND POINT IMMOBILIER répondant à cette offre du 9 mai, libellée en ces termes :





'Je donne une suite favorable à la promesse de vente datée du 9 mai 2008 et je suis d'accord pour acheter à la copropriété son ancienne maison de gardien, une parcelle de 300 m² environ située devant la maison, telle que définie sur le plan du géomètre de la copropriété pour le détachement de la parcelle, au prix de 300.000 euros hors commission d'agence, sans mise à disposition d'un parking et sans aucune servitude.



Je m'engage à prendre à mon compte les clôtures éventuelles du terrain, rembourser à la copropriété les frais de géomètre, afférents au détachement de la parcelle'.



Que le 23 juin 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution suivante :



'Dans le prolongement de l'assemblée générale de 1998 qui avait adopté la vente Bt C, l'assemblée générale, après avoir examiné les deux offres jointes à la convocation retient l'offre de Monsieur ou Madame [V] d'un montant de 330.000 euros net vendeur (projet n°1)';



Attendu que la lettre précitée du 9 mai 2008 ne peut être considérée comme une offre de vente, complète et ferme, dès lors qu'il y était très clairement indiqué qu'il appartenait aux candidats à l'acquisition du bien litigieux de formuler une offre écrite d'achat et que la conclusion définitive du contrat était subordonnée à l'agrément de l'offre par l'assemblée générale des copropriétaires, qui se réservait ainsi la possibilité de choisir entre les différentes offres qui pourraient lui être adressées ; que Monsieur [U], qui avait été destinataire du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008, n'ignorait pas par ailleurs que le conseil syndical, dont des membres avaient rédigé le courrier du 9 mai 2008, n'avait été mandaté que pour recenser les acquéreurs potentiels et qu'il ne peut sérieusement invoquer la théorie du mandat apparent en prétendant qu'il avait pu légitiment croire que le conseil syndical avait reçu de l'assemblée générale un mandat de vendre directement le bien litigieux ; que dans ces conditions, en l'absence d'acceptation par la copropriété de l'offre d'achat de Monsieur [U], aucune vente n'a pu se former ;



Attendu, sur la demande en dommages-intérêts de Monsieur [U] contre le syndicat des copropriétaires, que le second n'avait à l'égard du premier aucune obligation de l'informer des autres offres d'achat qui pouvaient lui avoir été adressées ; que Monsieur [U] admet par ailleurs avoir été destinataire de la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008, dont il ressortait que Monsieur ou Madame [V] ait formulé une offre supérieure à la sienne ; qu'aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité n'étant démontrée contre le syndicat, Monsieur [U] ne peut qu'être débouté de la demande en dommages-intérêts qu'il a formée à son encontre ; 





Attendu, sur la demande en dommages-intérêts de Monsieur [U] contre la société ROND POINT IMMOBILIER, que celle-ci a clairement indiqué à l'appelant que Monsieur [V] était intéressé par l'acquisition du bien, et que c'était à lui de formuler une offre d'achat ; qu'elle n'avait pas à informer Monsieur [U] de ce que le conseil syndical n'était mandaté, non pour vendre le bien, mais pour recenser les acquéreurs potentiels, ce qu'il savait déjà pour avoir été destinataire du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2008 ; que Monsieur [U] était par ailleurs informé pour avoir reçu la convocation à l'assemblée générale du 23 juin 2008, que Monsieur [V] avait fait une offre supérieure à la sienne ; que dans ces conditions aucun manquement n'est établi à l'encontre de la société ROND POINT IMMOBILIER et que le jugement entrepris, qui a débouté Monsieur [U] de sa demande de ce chef, doit être confirmé sur le point ; 



Attendu que les intimés, que ne démontrent pas la mauvaise foi de Monsieur [U], ne peuvent prétendre à l'allocation de dommages-intérêts ; 



Attendu que Monsieur [U], qui succombe au principal, doit supporter les dépens, et qu'il apparaît équitable de la condamner à payer à chacune de ces adversaires 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; 





PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 



Condamne Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] et à la société ROND POINT IMMOBILIER 2000 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne Monsieur [U] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER, LE PRESIDENT,