Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 9 février 2012

R.G : 10/02092









Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 09 février 2010



Dixième Chambre



RG : 06/10006















COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 09 Février 2012







APPELANTE :



SCI COMMERCE [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Maître Annick DE FOURCROY



assistée de Maître Jean-Jacques DULONG, avocat au barreau de PARIS







INTIMES :



SARL FONCIERE DE LA PENINSULE

[Adresse 3]

[Localité 8]



représentée par la SCP LAFFLY - WICKY



assistée de Maître Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS





[D] [J]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 11] (RHONE) 

[Adresse 7]

[Localité 5]



représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE



assisté de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



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Date de clôture de l'instruction : 08 Mars 2011



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Novembre 2011



Date de mise à disposition : 09 Février 2012







Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Michel GAGET, président

- François MARTIN, conseiller

- Philippe SEMERIVA, conseiller



assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier



A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE





La Ville de [Localité 10] a donné à bail un local commercial à M. [J] en 1996 ; en juillet 2004, ce dernier en a demandé le renouvellement, qui a été refusé.



La société Foncière de la péninsule a ensuite acquis l'immeuble dans lequel se trouve le local ; elle est ainsi venue aux droits du bailleur à compter du 31 décembre 2004 et a entendu exercer son droit d'option.



Elle a en conséquence assigné M. [J] en offrant de régler une indemnité d'éviction d'un euro, à parfaire et sollicité la fixation d'une indemnité d'occupation et poursuivi, en outre la résiliation du bail pour défaut d'exploitation.





La société civile immobilière Commerces [Adresse 9] est intervenue à la procédure, comme étant aux droits de la société Foncière de la péninsule, qui s'est cependant maintenue dans l'instance au titre des indemnités antérieures à la revente de l'immeuble, en décembre 2006.





Le jugement entrepris a :



- déclaré valable le droit d'option exercé par la société Foncière de la péninsule,



- débouté la société Commerces [Adresse 9] de sa demande en résiliation et expulsion,



- dit qu'elle est tenue au paiement d'une indemnité d'éviction,



- condamné M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la base de 7 660 euros HT outre charges, TVA et accessoires,



- rappelé que le preneur n'est pas obligé de quitter les lieux avant d'avoir perçu l'indemnité d'éviction,



- ordonné une expertise quant à la détermination de son montant.



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La société Commerces [Adresse 9] a relevé appel principal.



Elle demande la confirmation du jugement, quant au droit d'option, mais conteste le rejet de sa demande d'expulsion dès lors que les locaux sont vides et inexploités, même si M. [J] a tenté de créer l'apparence du contraire et demande en outre que le montant de l'indemnité d'occupation soit élevé à 12 150 euros hors charges et hors taxes ; elle conclut au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



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La société Foncière de la péninsule demande la confirmation du jugement, notamment en ce qui concerne la fixation de l'indemnité d'occupation et constate que la société Commerces [Adresse 9] se reconnaît débitrice de l'indemnité d'occupation, si celle-ci venait à être due, de sorte qu'elle-même n'en est pas tenue.



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Elle demande de condamner M. [J] à lui payer une somme de 5 000 euros pour ses frais irrépétibles.



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M. [J] demande également de confirmer le jugement, sauf à dire qu'il n'est tenu qu'à concurrence des loyers et charges courants acquittés depuis le 1er juillet 2004 conformément au prix du bail dénoncé; l'indemnité fixée par le tribunal étant à ses yeux excessive



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MOTIFS DE LA DÉCISION





La société Commerces [Adresse 9] fait exactement valoir que, même si le propriétaire précédent ne s'est pas prévalu, en exerçant son droit d'option au mois de juin 2005, des constats d'huissier concernant l'occupation des lieux et que, même si elle n'est devenue propriétaire que par la suite, ces éléments ne peuvent être écartés des débats.



Il lui est en effet loisible de s'y référer pour tenter d'établir qu'en fait, le locataire n'a pas exploité le local en cause pendant des années, puis a créé un 'simulacre d'exploitation' pour dissimuler sa carence.



Mais la preuve de tels griefs ne résulte pas plus de ces constats des 12 avril et 29 juin 2005, que de ceux dressés au mois de septembre 2008 ou des observations de l'expert commis pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction.



Comme l'a relevé le tribunal, M. [J] est titulaire de baux portant sur trois locaux différents, situés dans le même immeuble et reliés entre eux.



Le local donnant lieu au litige se trouve au rez-de-chaussée en façade sur la [Adresse 13] et présente une surface réelle de 41 m ² en façade, pondérée à 38,3 m ²) ; les deux autres sont situés à l'étage, sur une surface respective de 100 et 143 m ² ; on y accède par la [Adresse 12].



Il résulte des constats de 2005 précités que ce local n'est pas utilisé pour accueillir la clientèle, mais aucune obligation d'accès au public n'est stipulée au bail.







Il est en réalité exploité comme un moyen d'attirer des passants vers les locaux dont l'accès se situé dans la rue bordant l'autre façade de l'immeuble ; il à toujours été équipé de deux enseignes identifiant l'activité du preneur et tenu en bon état, propre et entretenu ; il est à présent équipé d'un écran vidéo diffusant des publicités pour les activités d'assurance, ainsi qu'un mention en vitrine invitant à s'adresser au [Adresse 4].



Qu'il soit ou non équipé d'un matériel utilisable, et que le personnel de l'agence d'assurance exploitée par M. [J] emprunte effectivement l'escalier le reliant aux autres, ce local est normalement utilisé, conformément aux exigences du bail, pour une activité autorisée par ce dernier et aucune manoeuvre ne saurait résulter de la simple évolution de son ameublement, d'ailleurs limitée et conforme à celle des moyens de communication publicitaire au fil du temps.



Peu important que le coeur de l'activité du preneur n'y soit pas localisée, une telle exploitation satisfait aux exigences du contrat et l'action en résiliation de bail n'est pas fondée.



Pour fixer le montant de l'indemnité visée à l'article L. 145-28 du code de commerce, le tribunal a retenu que M. [J] ne conteste ni les paramètres de calcul ni les références de prix recueillies par les bailleurs successifs.



Ce dernier fait valoir en cause d'appel que le montant retenu, soit 7 660 euros hors taxes et charges, est excessif, alors que le bailleur actuel le juge insuffisant.



Mais l'expert commis par le tribunal envisage dans son pré-rapport de retenir une base de valeur locative de 700 euros au m ² dans le secteur considéré.



L'incidence sur cette valeur de l'exiguïté des lieux et de la précarité de l'occupation étant très forte, l'évaluation de la valeur locative sur une base de 255 euros environ est parfaitement justifiée.



La société Commerces [Adresse 9] succombe essentiellement ; les dépens d'appel seront à sa charge.



La demande de la société Foncière de la Péninsule tendant à voir dire qu'elle n'est pas débitrice d'une éventuelle indemnité d'occupation est sans objet, aucune demande n'étant formée à ce propos à son encontre.



Les circonstances ne justifient pas que les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile soient écartées dans les rapports entre la société Commerces [Adresse 9] et M. [J] ; il n'y a pas lieu à application de ce texte sur la demande de la société Foncière de la Péninsule.



PAR CES MOTIFS :



La Cour,



- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Commerces [Adresse 9] à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros et rejette les autres demandes,



- Condamne la société Commerces [Adresse 9] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.



LE GREFFIERLE PRESIDENT









Joëlle POITOUXMichel GAGET