Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 11 avril 2012

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 11/04/2012



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N° de MINUTE : 

N° RG : 11/02015



Jugement (N° 09/01757)

rendu le 17 Janvier 2011

par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE



REF : PB/CL





APPELANT



Monsieur [Y] [N]

né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par la SELARL Eric LAFORCE, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoué

Assisté de Me Bernard VERDET, avocat au barreau de LILLE





INTIMÉ



Monsieur [V] [R]

né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]





Représenté par la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoué

Assisté de Me François ROSSEEL, avocat au barreau de DUNKERQUE



DÉBATS à l'audience publique du 15 Février 2012 tenue par Philippe BRUNEL magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Françoise RIGOT



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine PARENTY, Président de chambre

Philippe BRUNEL, Conseiller

Sandrine DELATTRE, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Françoise RIGOT, adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 janvier 2012

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Vu le jugement du tribunal de grande instance de Dunkerque en date du 17 janvier 2011 qui, saisi par M [R], locataire au titre d'un bail commercial consenti par M [N], d'une contestation d'un congé qui lui avait été délivré le 30 mars 2009 et motivé par des retards de paiement de loyers, de charges, par l'existence d'une interdiction d'exploiter et par la réalisation d'aménagements sans autorisation du bailleur, a rejeté la demande d'annulation du congé mais a considéré que les motifs qui y étaient invoqués ne constituaient pas des motifs graves et sérieux et que le preneur avait en conséquence droit à une indemnité d'éviction qui n'était toutefois pas demandée en l'espèce ;



Vu la déclaration d'appel de M. [N] en date du 21 mars 2011 ;



Vu les dernières conclusions de M [N] en date du 18 janvier 2012 demandant la confirmation du jugement en ce qu'il avait validé le congé mais son infirmation pour le surplus ; il fait valoir que les motifs visés dans le congé justifiaient la résiliation du bail aux torts du preneur, les retards de paiement des loyers et charges ne pouvant être contestés et le bailleur n'ayant jamais refusé d'encaisser les sommes qui lui étaient dues; il fait également valoir que le preneur aurait procédé à une sous-location interdite par le bail en installant dans les lieux différents locataires gérants, le preneur ayant fait l'objet d'une condamnation pénale entraînant de plein droit interdiction d'exploiter; il fait également valoir que le preneur aurait pratiqué sans son accord une ouverture dans la cave de l'immeuble ;



Vu les dernières conclusions de M [R] en date du 11 janvier 2012 demandant la réformation du jugement ; il soutient que le congé est nul par application de l'article L. 145 - 9 du code de commerce; à titre subsidiaire, il conteste les motifs du congé en faisant valoir que le bailleur ne peut lui reprocher un paiement irrégulier des loyers et charges alors qu'il refusait les paiements qui lui étaient faits ; il soutient que les condamnations dont il a fait l'objet n'emportent à son égard aucune interdiction d'exploiter le fond de commerce ; il fait enfin valoir que la réalisation de travaux qui lui est reprochée ne peut être retenue alors que le congé sur ce point n'a fait l'objet d'aucune mise en demeure préalable et sur le fond conteste avoir entrepris des travaux de transformation de l'immeuble ; à titre plus subsidiaire encore il demande une indemnité d'éviction de 290 000 euros ; une somme de 3000 euros est demandée au titre des frais irrépétibles ;



SUR CE



Attendu que les circonstances de fait ont été complètement et exactement énoncées dans le jugement déféré auquel la cour entend en conséquence renvoyer à ce titre ;



Sur la validité du congé ;



Attendu que la recevabilité de l'appel incident de M. [R] sur ce point ne peut être contestée au motif que l'appel principal de M [N] ne porterait pas sur la validité du congé ; que les dispositions de l'article L. 145 - 9 alinéa un du code de commerce, dans leur rédaction résultant de la loi de modernisation de l'économie du quatre août 2008 sont d'application immédiate, y compris aux contrats en cours, dès lors qu'elles modifient les dispositions d'un droit statutaire d'ordre public ; qu'au regard de ces dispositions, le congé donné le 3 mars 2009 pour le 30 septembre 2009 est régulier, les dispositions précitées prescrivant que le congé doit être donné « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance » ; que la contestation soulevée à ce titre doit donc être écartée;



Sur les griefs invoqués dans le congé ;



Attendu que le bail conclu entre les parties stipule que le loyer est exigible en un seul versement le 1er mai de chaque année ; qu'il résulte de l'ensemble des documents produits par les parties, et notamment par M. [R] lui-même, que le loyer et les charges afférentes sont payées, de façon systématique, avec retard ; que le loyer de la période 2005-2006 et de la période 2006-2007 n'a été payé qu'après délivrance d'un commandement le 12 juin 2006 et au-delà du délai d'un mois visé dans le commandement, le juge des référés ayant toutefois suspendu les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement ; que le loyer de la période 2007-2008 a fait l'objet d'un règlement partiel 1er juin 2007 ; que le loyer de la période 2008-2009 a fait l'objet d'une mise en demeure le 15 mai 2008 ; que, si M. [R] soutient qu'il avait tenté de remettre en mains propres le montant du loyer à M. [N], il apparaît, à la lecture des termes non contestés de la lettre de celui-ci au conseil de M. [R] en date du 15 juillet 2008, que cette tentative de remise en mains propres s'est faite le 28 mai, « à l'improviste » soit largement après la date d'exigibilité du loyer ; que le paiement effectif n'est intervenu que le 3 juillet 2008 à la suite de l'envoi par M. [R] d'un chèque par lettre recommandée avec avis de réception ; que le loyer de la période 2009-2010, exigible au 1er mai 2009, a été payé en octobre 2009 ; qu'il apparaît également que les factures de consommation d'eau ont fait l'objet de mises en demeure répétées et ont été payées avec un retard constant ; que, si M. [R] établit avoir fait procéder à des offres de paiement par voie d'huissier, il n'établit en aucun cas que, au titre des retards ci-dessus relevés, il ait, en temps utile au regard de la date d'exigibilité du loyer, tenté de procéder à un paiement amiable ; que le défaut de délivrance de quittance par le bailleur, allégué par M. [R], n'était pas de nature à le dispenser de procéder au paiement du loyer et des charges ; que les retards de paiement, à caractère répété et systématique, des loyers et des charges constituent un manquement grave aux obligations du preneur et s'analysent en un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145 - 17 du code de commerce, en vertu duquel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité ; que le jugement sera réformé à ce titre ;



Attendu, en revanche, que le grief relatif à l'existence d'une sous-location interdite par le bail ne peut être utilement soutenu par M. [N] dès lors qu'ils n'a pas été exposé dans le congé délivré au preneur ; que, s'agissant du grief relatif aux condamnations pénales dont M. [R] a fait l'objet et à l'interdiction de gérer qui en résulterait, force est de constater qu'il n'est plus véritablement soutenu en tant que tel dans les conclusions de M. [N] devant la cour sauf pour soutenir le grief précédent relatif à l'existence d'une sous-location interdite ; qu'en toute hypothèse, il ne résulte pas des explications données par M. [N] que les condamnations dont M. [R] aurait fait l'objet relèveraient des dispositions de l'article L3336 ' 2 du code de la santé publique et entraîneraient au préjudice de M. [R] une incapacité de gérer ; que ce grief ne peut qu'être écarté; qu'enfin, s'agissant du grief relatif à la transformation des lieux sans autorisation, force est de constater que M [N] ne conteste pas que la création de l'ouverture entre la cave et l'immeuble voisin est antérieure à la conclusion du bail comme l'a relevé le premier juge ; qu'il ne peut soutenir qu'il n'en a eu connaissance qu'après la conclusion du bail alors qu' il vient aux droits de M. et Mme [H] [N], précédents bailleurs, qui, au jour de l'établissement du bail le 7 mars 2000, avaient nécessairement connaissance de la consistance et de la configuration des biens dont ils étaient propriétaires ; que dans ces conditions, ce grief et la demande indemnitaire qui y est attachée ne peuvent être retenus;



Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé du 30 mars 2009 et rejeté les demandes de M [R] mais sera réformé en ce qu'il a écarté le grief relatif aux retards de paiement des loyers et charges ; que la libération des lieux sera ordonnée dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt ;



Attendu qu'il serait inéquitable que M. [N] conserve à sa charge le montant des frais irrépétibles engagés pour les besoins de la présente instance ; que M [R] sera condamné à la somme de2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement et contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé du 30 mars 2009 et rejeté les demandes de M. [R],



Réforme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau,



Dit que le bail est résilié à compter du 30 septembre 2009,



Ordonne la libération des lieux par M. [R] et tous occupants de son chef dans les huit jours de la signification du présent arrêt sous astreinte de 250 euros par jour de retard,



Ordonne au besoin son expulsion avec l'aide de la force publique,



Condamne M. [R] à payer à M. [N] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne M. [R] à payer à M. [N] la somme de2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [R] aux dépens qui pourront être recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le GreffierLe Président











Françoise RIGOTChristine PARENTY