Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 octobre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 05 OCTOBRE 2011



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/24741



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/10858





APPELANTS

 

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [U] [P] épouse [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentées par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour

assistées de Maître Pascal GUITARD plaidant pour la SCP BOUSSAGEON GUITARD PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, toque : P 55





INTIMES 



Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Madame [O] [W] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Frédérique ETEVENARD suppléante de Me HANINE avoué à la Cour

assistée de Maître CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B 374





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, conseiller et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller chargée du rapport.













Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************



EXPOSE DU LITIGE 



Mme [M] [I], aux droits de laquelle se trouvent M. et Mme [Y] , a consenti 16 décembre 1994 aux époux [K] le renouvellement de leur bail commercial qu'ils avaient acquis des époux [J] le 22 décembre 1982 pour un local situé [Adresse 1] .



La destination contractuelle est : « dépôt de peinture et produits nécessaires l'exercice de la profession ' et 'éventuellement à usage de bureaux » ; 



Par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2005, les bailleurs ont attrait M. et Mme [K] aux fins de résiliation du bail pour extension de l'activité, sous-location non autorisée, défaut d'entretien des lieux, défaut de paiement des loyers, sollicitant leur expulsion sous astreinte et la fixation d'une indemnité d'occupation.



Cette action a été initiée devant le tribunal d'instance de Paris 12e qui s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance.



Par ordonnance du 5 février 2007, le juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Paris a désigné Me [S], huissier, afin de décrire l'état d'entretien des lieux loués et l'activité exercée au regard de la destination contractuelle.



Me [S] a déposé son rapport le 13 avril 2007.



A l'audience du 20 novembre 2007, les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de l'extension de l'activité et de la sous-location reprochée aux époux [K].



Par un jugement du 22 janvier 2008 le Tribunal de Grande Instance de Paris leur en a donné acte, les a déboutés de leur demande fondée sur un défaut d'entretien et, avant dire droit, a désigné à nouveau Me [S] avec mission cette fois de calculer le montant des charges exigibles en fonction des dispositions contractuelles et de l'assiette de la location, de rechercher le montant du loyer révisé à compter du 7 janvier 2004 en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, enfin de faire les comptes entre les parties en donnant, sur les difficultés, un avis motivé et au besoin chiffré.



Me [S] a déposé son rapport le 5 juin 2008.



Dans un jugement du 29 septembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Paris a statué en ces termes :



' condamne M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] en deniers ou quittances la somme de 8 032,62 € pour loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 juin 2008, ce règlement devant intervenir dans un délai de deux mois à compter de ce jour,

' déclare de nul effet quant à la clause résolutoire le commandement du 17 juin 2008,

' condamne M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2500 € à titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' dit que les dépens seront supportés pour moitié par M. et Mme [K] et pour moitié par M. et Mme [Y], ces derniers devant, toutefois, prendre en charge l'intégralité du coût des rapports de Me [S] des 13 avril 2007 et 5 juin 2008,

' rejette le surplus des demandes,





M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision le 3 décembre 2009.





Dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 12 avril 2011, les époux [K] demandent à la cour de :

'déclarer les époux [Y] mal fondés en leur appel incident et en toutes leurs demandes, et les en débouter,

' recevoir les époux [K] en leur appel et, y faisant droit,

' constater que le jugement avant dire droit du 22 janvier 2008 avait écarté trois des quatre motifs de résiliation de bail invoqués par les époux [Y], et ordonné sur les comptes une consultation qui ne se justifiait que pour pallier leurs carences de bailleur dans la justification des comptes de charges,

' dire que, conformément aux motifs de ce jugement, le bail entre les époux [Y] et les époux [K] est renouvelé pour 3,6,9 années à compter du 1er janvier 2001 aux conditions antérieures de loyer,

' infirmer partiellement le jugement du 29 septembre 2009,

Et statuant à nouveau,

' Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [K] au paiement d'une somme de 8 032,62 €, sur la base d'un compte qui, rectifié comme ci-dessus, présentait un solde débiteur réel de 881,04 € qui a été payé le 4 juillet 2008,

' confirmer ce jugement en ce qu'il a déclaré de nul effet le commandement du 17 juin 2008,

' le confirmer en ce qu'il a fait droit à la demande des époux [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, mais l'amender quant au montant, et condamner de ce chef les époux [Y] à payer une somme de 12 000 € aux époux [K],





' le confirmer en ce qu'il a mis à la charge des époux [Y] l'intégralité du coût des rapports de Me [S] déposés les 13 avril 2007 et 5 juin 2008,

' l'infirmer en ce qu'il a mis à la charge des époux [K] la moitié des dépens,

' débouter les époux [Y] de leur demande en paiement de loyers complémentaires sur la base d'un loyer révisé non exigible faute d'action judiciaire en fixation,

' condamner les époux [Y] aux entiers dépens, qui pour ceux d'appel, seront recouvrés directement par la SCP MÉNARD SCELLE MILLET, avoués, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,





Dans leurs dernières écritures déposées et signifiées le 4 mai 2011, les époux [Y] demandent à la cour de :

' débouter M. et Mme [K] de leurs demandes,

À titre principal,

' infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a refusé de constater la résiliation de plein droit du bail du 16 décembre 1994,

' constater la résiliation de plein droit du bail du 16 décembre 1994 à compter du 18 juillet 2008,



À titre subsidiaire,

' infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a refusé de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 16 décembre 1994,

' prononcer la résiliation judiciaire du bail de M. et Mme [K] par application de l'article 1184 alinéa 1 du Code civil,

En tout état de cause,

' ordonner l'expulsion de M. et Mme [K] ainsi que celle de toute personne de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

' dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,

' condamner M. et Mme [K] à compter du prononcé du jugement à payer à M. et Mme [Y] une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 € charge et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux par remise des clés,

' dire que, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après le prononcé de la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier paru à la date du prononcer de la résiliation du bail,

' condamner M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 8 032,62 € au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2007, avec intérêts légaux à compter du commandement du 17 juin 2008,

' condamner M. et Mme [K] à payer, sauf à parfaire, à M. et Mme [Y], la somme de 1294,09 € au titre de l'arriéré locatif ayant couru depuis le premier trimestre 2008,

' débouter M. et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles et en particulier de celles :

* tendant à voire déclaré nulle et de nul effet la sommation délivrée le 17 juin 2008,

* tendant à voire modifier les décomptes établis par Me [S],

' débouter M. et Mme [K] de leurs demandes de paiement de la somme de

12 000 € au titre des frais irrépétibles,



' infirmer le jugement du 29 septembre 2009 en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à payer 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu' aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Frédérique ETEVENARD, suppléante de Me HANINE, avoué à la cour de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .





DISCUSSION



Le jugement du 22 janvier 2008, après avoir constaté que les bailleurs n'invoquaient plus que deux griefs à l'appui de leur demande de résiliation judiciaire - le défaut d'entretien et le défaut de paiement des loyers- les a déboutés de leur demande au titre du défaut d'entretien et, faute d'élément suffisants, a désigné M° [S] aux fins de faire les comptes entre les parties. 



Il indiquait dans ses motifs que, suite au congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 29 mai 2000 pour le 31 décembre 2000 et, faute d'accord entre les parties ou de procédure judiciaire, le bail s'était renouvelé aux clauses et conditions antérieures précisant en outre que, par suite de la demande de révision (conformément aux dispositions de l'article L 145-37 et L 145-38 du code de commerce) adressée par les bailleurs le 4 janvier 2004 et acceptée par les époux [K] dans un courrier du 25 mai 2004, le loyer révisé exigible à compter du 7 janvier 2004 résultait de la variation de l'indice du coût de la construction, chargeait M° [S] d'en déterminer le montant.



La demande des époux [K] de voir le bail renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mai 2000 pour le 31 décembre 2000 ne se heurte à aucune contestation des bailleurs, seule demeurant litigieuse la question de la révision du loyer ; 



Or ainsi que l'a relevé le premier juge, la révision du loyer à compter du 1er janvier 2004, telle que sollicitée par les bailleurs, a été acceptée de manière non équivoque par les preneurs dans leur courrier du 25 mai 2004 dans lequel il sollicitait les actes de révision .Elle doit donc s'appliquer .



Les époux [K] soulignent par ailleurs que l'huissier s'est trompé au terme de son rapport à la fois sur la somme réellement réglée par eux qui est de 36 702, 48€ et non 36 182, 41€ et sur le montant des loyers dus pour la période du 3° trimestre 1999 au 4° trimestre 2003, indiquant que le loyer était de 893, 72€ et non 859, 51€ ; 



 Ce faisant , ces sommes rectifiées n'étant pas contestées par les bailleurs, les époux [K] estiment ainsi eux-mêmes être redevables d'une somme de 61, 50€ envers les bailleurs .



Le rapport de M° [S] souligne que les époux [K] ont en revanche trop payé au titre des appels de loyers et charges en 1999 une somme de 1099, 28€ , ayant versé une somme de 5157, 48€ alors qu'il était du une somme de 4058, 20€.



Les époux [K] estiment que leur demande en restitution d'un trop versé n'est pas prescrite, que l'instance judiciaire intentée par les époux [Y] a interrompu la prescription quinquennale instituée par la loi du 18 janvier 2005 ; 



Or les charges de l'exercice 1999 étaient exigibles à compter du 1° janvier 2000 et les époux [K] conviennent dans leurs écritures n'avoir formé de demande en paiement d'un trop versé de charges que par conclusions signifiées le 24 mars 2006 de sorte qu'à cette date, leur demande de remboursement d'un trop perçu était prescrite, l'assignation en justice des bailleurs tendant à la résiliation du bail ne pouvant avoir pour effet d'interrompre la prescription opposée aux locataires en restitution d'un trop versé de charges ; vainement soutiennent ils encore que leur demande dépendait d'éléments qui n'étaient pas en leur possession alors que ayant formé cette demande en mars 2006, ils n'en possédaient pas davantage à cette date, ayant au moins en mains les sommes dont ils s'étaient acquittées et qu'ils pouvaient parfaitement contester devoir .



Ainsi que l'ont jugé les premiers juges, les dépenses d'entretien et de réparation qui ne relévent pas de l'article 606 du code civil incombent au terme du bail aux locataires de sorte que les travaux de réfection d'une corniche et d'un balcon pour un montant total de 913€ 03 doivent être supportés par eux au prorata de la surface du lot qui leur est donné à bail .



Les époux [K] sont donc redevables d'un arriéré de loyers et charges de 8. 033,62 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2007, somme à laquelle s'ajoute celle de 61€ 50 .



Il convient d'accueillir en outre la demande d'actualisation concernant le premier trimestre 2008 pour un montant de 1 294,09 €, cette somme portant intérêts de droit à compter du jugement confirmé.



Le rapport de M° [S] a été déposé le 29 mai 2008 et, dès le 17 juin 2008, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans attendre que le tribunal saisi du litige ne statue sur les conclusions du rapport et ne détermine le montant des sommes dues .



Cette délivrance précipitée est donc exempte de bonne foi et c'est à juste titre que les premiers juges l'ont dite privée de tout effet.



Toutefois, le jugement a condamné les preneurs à exécuter le montant des condamnations prononcées à leur encontre dans un délai de deux mois à compter du jugement ; 



Il s'ensuit, alors que le jugement est confirmé et que les preneurs ne justifient pas s'être acquittés du montant des condamnations prononcées à leur encontre qui représentent le montant figurant au commandement délivré en juin 2008, qu'ils ne sollicitent aucun délai pour ce faire fut ce à titre subsidiaire, alors qu'il s'agit de sommes dues depuis plusieurs années, il y a lieu de dire que Monsieur et Madame [K] ont manqué à leur obligation essentielle et de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des preneurs qui paieront une indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux d'un montant équivalent au montant actualisé du loyer et des charges ;



Les époux [K], appelants qui succombent supporteront les dépens d'appel, la décision de première instance étant confirmée de ce chef, ainsi que les frais irrépétibles générés par l'appel, la décision de première instance étant réformée en ce qui concerne la condamnation des époux [Y] à payer aux époux [K] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



Les époux [K] paieront à Monsieur et Madame [Y] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 

PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile, 



Ajoutant et réformant, 



Prononce la résiliation du bail liant les parties, 



Ordonne l'expulsion de M. et Mme [K] ainsi que celle de toute personne de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,



Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,



Condamne M. et Mme [K] à compter du prononcé du jugement à payer à M. et Mme [Y] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisé, charges et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux par remise des clés,



Condamne Monsieur et Madame [K] à payer aux époux [Y] au titre de l'actualisation des loyers dus la somme de 1294,09 € , outre une somme de 61€ 50 avec intérêts de droit à compter du 29 septembre 2009, date du jugement, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en premiére instance ,



Condamne Monsieur et Madame [K] à supporter les dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et les condamne à payer à Monsieur et Madame [Y] une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,