Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 9 novembre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2011



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/00682



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/07175





APPELANTE

 

SCI DU CINEMA [Adresse 8] PASQUIER 

agissant en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A 436







INTIMÉE 



S.A.R.L. [Adresse 6] 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de Maître Emilie BERTAUT plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de Me Gildas ANDRE et substituant Me Gildas ANDRE, avocat au barreau de MARSEILLE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 juin 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.



Madame [E] a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************





EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure :



Par acte du 23 novembre 1999 la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier a consenti un bail commercial à la sarl [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à effet au 1er janvier2000 portant sur un ensemble immobilier sur trois niveaux situé [Adresse 2], destiné à l'activité de 'cinéma et sa cafétéria, à l'exception de commerce de nature pornographique '; 



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1° janvier 2000 pour se terminer le 31 décembre 2008, moyennant un loyer annuel hors taxes de 350 000 francs à la date d'effet du bail .



Un différend est apparu entre les parties concernant la refacturation par le bailleur au locataire des primes de l'assurance multirisques commerces qu'il a souscrite . La locataire a ainsi payé une somme de 19 367, 76€ à la suite d'une saisie pratiquée sur ses comptes bancaires . 



Elle a alors assigné la bailleresse par exploit d'huissier du 21 mai 2007 afin d'obtenir restitution des sommes qu'elle estimait avoir indûment supportées . 



Le mandataire de la bailleresse a facturé le 28 juin 2007 à la locataire un montant total de rappel de charges de 51 136, 33€ pour la période comprise entre le 1°janvier 2003 et le 30 juin 2007 et le 20 juillet 2007, la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier a délivré commandement de payer la somme de 70 090, 74€ correspondant à la facture de charges du 28 juin 2007 et au trimestre exigible depuis le 1° juillet 2007, commandement rappelant la clause résolutoire prévue par la bail ; 



La sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier a notifié par acte extrajudiciaire du 27 juin 2008 un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime sans offre de paiement d'indemnité d'éviction à effet au 31 décembre 2008.



La locataire a à nouveau saisi le tribunal de grande instance qui a joint les deux instances 



Par un jugement du 19 novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Paris 18 ème Chambre 2ème section a:



-Débouté la sarl [Adresse 6] de sa demande de remboursement de charges et des frais d'huissier y afférent ainsi que de sa demande de diminution de la clause pénale.

-Débouté la sci [Adresse 8] Pasquier de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, le commandement du 20 juillet 2007 ayant été délivré de mauvaise foi;

-L'a débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail, le motif invoqué n'étant pas suffisamment grave  ;-Dit que le congé délivré le 27 juin 2008 a mis fin au bail à compter du 31 décembre 2008

-Dit que le refus de renouvellement du bail n'est pas motivé par un motif grave et légitime,

-Constaté que la sarl [Adresse 6] n'a pas formé de demande d'indemnité d'éviction,

-Constaté que la sci [Adresse 8] Pasquier n'a pas formé de demande d'indemnité d'occupation sur le fondement de l'article L145-28 du Code de commerce,

-Dit que la sarl [Adresse 6] n'est pas occupante sans droit ni titre, 

-Débouté en conséquence la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier de sa demande en fixation et de paiement d'une indemnité d'occupation pour occupation irrégulière,

-Condamné la sarl [Adresse 6] à payer à la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier la somme de 18.571,16 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2011,majorée de la somme de 5% au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-Accordé à la sarl [Adresse 6] pour se libérer de cette dette, un délai de grâce suspensif de poursuite de 12 mois à compter de la signification du présent jugement, à condition qu'elle s'en acquitte par le versement minimum de 12 acomptes mensuels d'égal montant,

-Dit que cet acompte devra être versé pour la première fois avant le 15 du mois calendaire suivant la signification du jugement et les suivants avant le 15 de chacun des mois suivants,

-Dit que pendant le cours de ce délai les poursuites , voies d'exécution, ainsi que les majorations d'intérêts et pénalités encourues à raison du retard, seront suspendues conformément à l'article 1244.2 du Code civil, mais qu'à défaut de versement d'un seul de ces acomptes prévus à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement, exigible, les poursuites et voie d'exécution pour son recouvrement pourront aussitôt reprendre et les majorations d'intérêts et pénalité de retard reprendront leur cours,

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-Condamner la sarl [Adresse 6] aux entiers dépens.



La sci Cinema [Adresse 8] Pasquier a interjeté appel du jugement ;



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 07 juin 2011 la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier demande à la Cour au vu de l'article 564 du Code de procédure civile ,des articles 1184 et 1741 du Code civil, de l'article 1134 du Code civil ,des article L145-9,L145-28 et L145-41 du Code de commerce de :



-Dire et juger la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier recevable et bien fondée en son appel partiel.

Y faisant droit 

-Confirmer le jugement du 19 novembre 2009 en ce qu'il a dit et jugé que la sarl [Adresse 6] était redevable des frais d'assurances et des frais d'huissier.

-Infirmer le jugement du 19 novembre 2009 pour le surplus.

Et statuant à nouveau,

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juillet 2007.

-Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail consenti à la société [Adresse 6] à ses torts exclusifs.-Condamner la société [Adresse 6] à payer une indemnité d'occupation -trimestrielle fixée au double du loyer alors en vigueur à la date de la résiliation en application de la clause résolutoire insérée au bail, augmentée des charges et taxes et ce, à compter du 21 août 2007 et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs.

Subsidiairement

-Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts exclusifs de la société [Adresse 6] en application des dispositions de l'article 1184 du Code Civil.

-Condamner la société [Adresse 6] à payer une indemnité d'occupation trimestrielle fixée au double du loyer alors en vigueur à la date de la résiliation judiciaire en application de la clause résolutoire insérée au bail, augmentée des charges et taxes et ce, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs.

Infiniment subsidiairement,

-Valider le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 27 juin 2008 à effet du 31 décembre 2008 à minuit.

-Constater que la société est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2009.

-Condamner la société [Adresse 6] à payer une indemnité d'occupation qui ne saurait être inférieure à la somme mensuelle de 10.000 euros en principal et ce, à compter du ler janvier 2009 et jusqu'à la complète libération des lieux.

En toutes hypothèses,

Vu l'article 564 du Code de procédure civile,

-Dire et juger la société [Adresse 6] irrecevable en ses demandes de fixation d'une indemnité d'éviction et de condamnation de la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier à la lui payer, en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles,

-Débouter pour le surplus la société [Adresse 6] en son appel incident,

-Ordonner l'expulsion sans délai de la société [Adresse 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux qu'elle occupe sis à [Adresse 7] et ce, avec l'assistance d'un serrurier, de la force publique si besoin est.

-Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles 65 et 66 de la Loi du 9 juillet 1991.

-Condamner la société [Adresse 6] à payer à la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier la somme de 7.000 uros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

-Condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens 



Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 20 juin 2011 la sarl [Adresse 6] demande à la Cour de:



-Déclarer la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier mal fondée en son appel et l'en débouter 

-déclarer recevable et bien fondée la sarl [Adresse 6] dans son appel incident 

Y faisant droit, 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier de sa demande de clause résolutoire,

A titre subsidiaire, vu l'article L145-21 du Code de commerce, accorder à la sarl [Adresse 6] un délai jusqu'au 31 octobre 2009 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 20 octobre 2010, et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 octobre 2009, 

-Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier de sa demande de résiliation judiciaire du bail, 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu le droit de la sarl [Adresse 6] à la perception d'une indemnité d'éviction, 

Et y ajoutant , fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.872.771euros et condamner la sci Cinema [Adresse 8] Pasquierà son paiement, 

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la sarl [Adresse 6] de sa demande de restitution des sommes payées au titre des primes d'assurances;

Et statuant à nouveau condamner la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier à payer à la sarl [Adresse 6] les sommes de 19.367,76euros et 7.429,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de leur paiement

-Condamner la sci Cinema [Adresse 8] Pasquier au paiement de la somme de 6000 euros par application de l'article 700 du CPC

-La condamner aux entiers dépens.



SUR CE, 



Le tribunal a justement examiné en premier lieu si le remboursement par la locataire des sommes payées par la bailleresse au titre de l'assurance multirisques des locaux était justifié avant d'examiner la demande en constatation ou subsidiairement prononcé de la résiliation du bail et validation du congé refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction . 



La sarl [Adresse 6] fait valoir qu' aucune dispositions du bail ne met à sa charge un tel remboursement au contraire d'autres taxes dont le paiement est prévu par des clauses particulières du bail .



Or, c'est à bon droit qu'après avoir relevé que le bail prévoyait que le preneur paiera sa quote- part de charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges par le bailleur, le tribunal en a déduit que les primes de l'assurance multirisques dont la nécessité n'est pas contestée, devaient être supportées par le locataire . 



Il a exactement jugé également que les frais d'huissier destinés à parvenir au règlement de ces sommes devaient être payés par la société [Adresse 6] ;



Sur l'acquisition de la clause résolutoire : 



La sci cinéma [Adresse 8] Pasquier fait valoir que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer délivré le 20 juillet 2007 faisant suite à de nombreux commandements de payer au nombre de 17 au total, doit trouver à s'appliquer, alors qu'il est resté partiellement infructueux dans le délai d'un mois, à l'exception du seul loyer courant hors taxes, que c'est à tort que le tribunal a retenu que ce commandement avait été délivré de mauvaise foi de sa part; 



Le tribunal a jugé en effet que la bailleresse avait fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer qui ne pouvait donc produire effet, dés lors que celle-ci a fait délivrer le commandement d'avoir à payer des charges correspondant à quatre années et demi de location, sans demande préalable, qu'elle savait sa locataire en difficultés à la suite de ses demandes de délais de paiement, que le commandement a été délivré à une période de l'année ou l'activité du cinéma est réduite, ou les recettes sont moindres, et alors qu'une procédure opposait les parties .



Or, aucun de ces éléments ne caractérisent véritablement la mauvaise foi de la bailleresse ; en effet, la connaissance par elle des difficultés récurrentes à faire face au paiement des loyers ne prive pas la bailleresse de réclamer le montant des sommes qui lui sont dues et elle n'est pas l'associée de la locataire dans la gestion de son exploitation de sorte que les variations d'activité lui sont étrangères et ne peuvent la conduire qu'à éventuellement faire preuve de mansuétude en accordant au locataire défaillant des délais de paiement sans que cela la prive de l'exercice de ses droits ; 



Il est cependant juste de reprocher à la bailleresse de ne pas avoir apuré annuellement le montant des charges comme le prévoit le bail et d'avoir réclamé ainsi en une seule fois en juin 2007 le montant de charges correspondant à plus de quatre années de location soit de 2003 à 2007, ce qui était susceptible d'aggraver davantage les difficultés de gestion de la locataire ;



Cette attitude de légèreté blâmable de la part de la bailleresse, si elle n'est pas assimilable à la mauvaise foi, justifiait que soit accordé à la locataire de larges délais de paiement suspendant la mise en oeuvre de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer, ce que le tribunal lui a du reste octroyés ;



Il n'est pas contesté que la locataire s'est aujourd"hui acquitté de l'intégralité des sommes dues dans les délais impartis jusqu'au 31 octobre 2010 sauf un incident de paiement en août 2010 qu'elle attribue à sa banque et qui a été régularisé depuis mais qui ne peut, a posteriori conduire au constat de l'acquisition de la clause résolutoire dés lors que le tribunal en avait écarté l' application, la défaillance ne pouvant alors conduire qu'à la reprise des poursuites, à l'exigibilité de la totalité de la somme due et à l'application des pénalités de retard qui ne sont pas demandées ; 



Sur la validation du congé sans offre de renouvellement ni paiement d'une indemnité d'éviction : 



Pour refuser le renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, la bailleresse fait état des retards réitérés de paiement du loyer , soulignant qu'elle a délivré 17 commandements de payer . 



Elle fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que l'activité de la locataire justifiait une considération particulière, s'agissant d'une activité culturelle ou les recettes sont fluctuantes, et d'un cinema d'art et essai ou la fréquentation est plus confidentielle que dans les cinémas grand public .



Or il doit être précisé que la sarl [Adresse 6] ne justifie d'aucun classement dans la catégorie des cinémas "art et essai" ; il s'agit seulement d'une société indépendante non affiliée à un grand groupe de distribution cinématographique tels que Ugc ou Gaumont ; le caractère confidentiel de son public n'est donc nullement démontré et celui fluctuant de ses recettes non établi même s'il est admis que la fréquentation des salles de cinéma en période estivale en ville est moins élevé que durant le reste de l''année ; ce motif est cependant insuffisant en soi pour dire que le motif allégué de refus de paiement d'une indemnité d'éviction doit être écarté.



Il convient surtout de constater que malgré des retards réitérés, accompagnés de demandes de délais de paiement de la locataire qui ont été en grande part respectés et ont donné lieu au paiement de pénalités, celle-ci a pris ses dispositions pour apurer tout retard qui du reste sur la période allant de janvier 2005 à octobre 2009 n'excédait pas la somme de 21 071, 16 € , le loyer courant étant de 18 954, 41€ et qu' elle a respecté les délais de paiement de 12 mois qui lui ont été octroyés à compter de la signification du jugement qui a eu lieu le 14 janvier 2010 , le premier versement qui devait intervenir avant le 15 du mois calendaire suivant la signification ayant été fait à temps et à l'exception d'une seule défaillance en août 2010 qu'elle attribue à sa banque et qui a été régularisée rapidement ;



Il s'ensuit que le motif tiré des retards récurrents de paiement des loyers et charges ne constitue pas dans ces conditions un motif grave et légitime de nature à priver la société [Adresse 6] de son droit à indemnité à la suite du congé avec refus de renouvellement et ne peut davantage entraîner le prononcé de la résiliation du bail.



Sur la demande en paiement d'une indemnité d'éviction : 



Pour la première fois en cause d'appel, la société [Adresse 6] demande la paiement d'une indemnité d'éviction . 



La sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier invoque qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable ; 



Or l'intimé peut présenter en cause d'appel une demande additionnelle à la condition qu'elle soit la conséquence, le complément ou l'accessoire de sa demande principale; 



La demande en paiement d'une indemnité d'éviction est bien la conséquence de la demande de la locataire tendant à voir contester le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction de sorte que bien que présentée pour la première fois en cause d'appel elle est recevable ;



La cour ne disposant cependant pas des éléments suffisants , il y a lieu d'ordonner une expertise devant permettre de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui d'occupation, aucune demande d'indemnité provisionnelle n'étant faite par la bailleresse ;



Sur les autres demandes : 



La sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier supportera les dépens d'appel et paiera à la société [Adresse 6] une somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement en ce qui concerne le sort des dépens de première instance supportés par la société [Adresse 6] et l'application de l'article 700 du code de procédure civile étant confirmées ;

PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré excepté en ce qu'il a débouté la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier de sa demande tendant au constat de la clause résolutoire au motif que le commandement a été délivré de mauvaise foi ; 



Statuant à nouveau, 



Dit que le délai de grâce tel qu'accordé par le jugement pendant une durée d'un an à compter de la signification du jugement a suspendu la mise en oeuvre de la clause résolutoire qui n'a pas trouvé à s'appliquer , 



Avant dire droit au fond sur son montant de l'indemnité d'éviction et sur celui de l'indemnité d'occupation, désigne en qualité d'expert :



Monsieur [C] [D], [Adresse 1], tél : 01.42.50.84.61,



avec mission, les parties convoquées:

 

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,



* visiter les lieux, les décrire,



1 )apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

2 ) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux:

dans le cas :

- d'une perte de fonds ( valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais accessoires ) 

- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente (coût d'un tel transfert, comprenant acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais en sus ),

3 ) de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation des lieux, objet du bail, depuis le 31 décembre 2008 jusqu'à leur libération effective, sur la base du loyer en renouvellement, 



Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la chambre 3 pole 5 au plus tard le 4 juin 2012,l'affaire étant rappelée à la mise en état du 20 juin 2012 pour vérification du rapport d'expertise.



Fixe à la somme de 6000 (quatre mille ) € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Cinema [Adresse 8] Pasquier à la régie de cette cour avant le 21 décembre 2011, l'affaire étant rappelée à la mise en état du 11 janvier 2012 pour vérifier le dépôt de la consignation ;



Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,



Désigne Madame [O] [E] ou tout autre magistrat de la chambre pour le contrôle de cette expertise,



Condamne la sci Cinéma [Adresse 8] Pasquier aux dépens d'appel avec droit de recouvrement au profit des avoués de la cause et à payer à la sarl [Adresse 6] une somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,