Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 12 janvier 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 12 JANVIER 2012



(n° 1, 9 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/10967



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/03719





APPELANTE

 

SA [Adresse 7]

prise en la personne de ses représentants légaux

représentée par son liquidateur, Monsieur [I] [I], demeurant [Adresse 4] (BELGIQUE)



ayant son siège [Adresse 2]



représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour

assistés de Maître Marc QUILICHINI, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB 089





INTIMÉE 



SCI [Adresse 9]

agissant poursuites et diligences de son gérant



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Maître Francois TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de Maître Emmanuelle CARDON, plaidant pour la SCP GRANRUT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 14

















































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *



Par acte sous seing privé du 19 mai 2005, la société [Adresse 7] (société CIB) a vendu à la SCI [Adresse 9] (SCI JDV) un ensemble immobilier sis [Adresse 6] moyennant le prix de 131 001, 93 € sous diverses conditions suspensives dont, notamment, la libération des lieux par l'occupant sans titre avant la réitération de la vente par acte authentique et l'absence de révélation par les titres de propriété ou pièces d'urbanisme de toute autre servitude que celles stipulées au compromis, la somme de 13 100, 19 € étant versée par l'acquéreur à titre de dépôt de garantie et étant stipulé une clause pénale du même montant.



L'acte ne comportait aucun délai de réalisation des conditions suspensives et, l'acquéreur s'est acquitté du prix par le règlement, le 31 mai 2005, de la somme de 20 901,74 € (versement actuellement contesté par le vendeur) et, le 27 juin 2005, de celle de 97 000 €, le vendeur ayant donné quittance le 27 juin 2005 du paiement du prix en principal. 











Des difficultés sont apparues concernant la réalisation des conditions suspensives.



D'une part, par ordonnance du 16 février 2006, sur assignation en référé du 28 septembre 2005 de la société CIB, le tribunal d'instance d'Aulnay sous Bois a ordonné l'expulsion la société DG Bat représentée par M. [M], laquelle occupait le terrain sans titre, mais la SCI [Adresse 9] a fait valoir que les lieux n'étaient toujours pas effectivement libérés le 16 juillet 2007, et, d'autre part, par courriers des 17 juillet et 28 août 2006, la société CIB a fait état de l'existence d'une servitude d'accès au profit de la SCI Willy sur les lots objet de la promesse.



Par lettre du 28 août 2006, le liquidateur de la société CIB demandait à la SCI [Adresse 9] si elle persistait dans son intention d'acquérir le bien et par lettre du 12 septembre 2006, la SCI [Adresse 9] confirmait sa volonté de réitérer la vente dès que les terrains seront libres d'occupants.



Par lettre du 25 octobre 2006, la société CIB informait la SCI [Adresse 9] de son impossibilité à réitérer la vente par acte authentique, invoquant la caducité du compromis au motif que l'exigence de libération effective des lieux excédait les engagements pris dans le compromis de vente.



Par lettre du 30 octobre 2006, la SCI [Adresse 9] faisant valoir que la liberté d'occupation des lieux n'avait jamais été établie et qu'un huissier était toujours mandaté pour l'expulsion des occupants, s'est opposée à la caducité du compromis de vente et, afin de permettre la réitération de la vente, a renoncé à la condition suspensive relative à la libre occupation des lieux.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2007, la SCI [Adresse 9] a fait sommation à la société CIB de réitérer la vente par acte authentique le mercredi 07 février 2007, mais la société CIB ne s'étant pas présentée au rendez-vous de signature, un procès verbal de carence a été établi.



Par acte du 07 mars 2007, la SCI [Adresse 9] a fait assigner la société CIB devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins de dire la vente parfaite. 



Par jugement du 9 novembre 2009, le Tribunal a :



- dit la promesse de vente passée le 19 mai 2005, entre la SCI [Adresse 9] et CIB, résiliée, 

- condamné la société [Adresse 7] à restituer à la SCI [Adresse 9] , 131 001, 93 € , 

- débouté les parties de leurs autres demandes, 

- laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés.



La société [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 mai 2010.



Par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la société [Adresse 7] demande à la Cour de : 



- confirmer le jugement en ce qu'il a résilié la promesse de vente du 19 mai 2005, 

- infirmer le jugement en ce qui concerne la demande de restitution du prix à hauteur de 20 901,74 € et la demande d'indemnité d'occupation, 

- débouter la SCI [Adresse 9] de sa demande de restitution de la somme de 20 901, 74 €, 

- condamner la SCI [Adresse 9] à lui payer : 

* la somme de 147 200 € à titre d'indemnité d'immobilisation, compte arrêté au mois de septembre 2010, 

* la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI [Adresse 9] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la SCI [Adresse 9] demande à la Cour au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil et de l'article 1614 alinéa 2 du Code civil, de :



A titre principal, 

- réformer la décision dont appel, 

- constater la publication de l'acte introductif d'instance à la conservation des hypothèques de [Localité 12], 

- dire que la société [Adresse 7] lui a cédé, moyennant le prix de 131 001,93 € : 

* un terrain à bâtir au [Adresse 11], d'une superficie de 1 233 m2 sur lequel est édifié un ensemble de bâtiments à usage de bureaux et hangar destinés à être démolis, terrain cadastré section BD numéro [Cadastre 1], désigné sous le vocable "lot n°3" sur le plan cadastral, 

* une bande de terrain d'une superficie de 657 m2, comprise dans le lot n°3 et cadastrée section BD numéros : 

·[Adresse 5], pour une superficie de 483 m2, 

·[Adresse 6] pour une superficie de 174 m2

- dire que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise par elle, depuis le 30 octobre 2006, 

- constater que les fonds correspondant au prix de vente ont été intégralement réglés à la société [Adresse 7], et ce depuis le 27 juin 2005,

- dire l'arrêt à intervenir valoir acte authentique de vente, 

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de [Localité 12], 

- donner acte à la SCI [Adresse 9], pour que cette mention soit incorporée dans le jugement à intervenir et pour que la publication puisse en être réalisée à titre complémentaire à la conservation des hypothèques concernée, que les biens en cause ont vocation à être définis de la manière suivante : 



Un ensemble immobilier sis à [Adresse 10], à savoir : 

* un terrain à bâtir, d'une superficie de 1 233 m2 cadastré section BD numéro [Cadastre 1], désigné sous le vocable "n°3" sur le plan cadastral, 

appartenant à la société [Adresse 7] , 

en vertu d'un acte reçu par Me [F], notaire à [Localité 13], le 15 avril 1936, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 31 juillet 1936, volume 2941, numéro 30, 

* une bande de terrain d'une superficie de 657 m2, comprise dans le même lot n°3 et cadastrée section BD numéros : 

[Adresse 5], pour une superficie de 483 m2, 

[Adresse 6], pour une superficie de 174 m2

appartenant à la société [Adresse 7] , 

en vertu d'un acte reçu par Me [F], notaire à [Localité 13], le 14 mai 1932, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 10 novembre 1932, volume 2541, numéro 33, 



- condamner la société CIB à lui verser la somme de 121 900 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 30 mars 2007, 

- débouter la société CIB de l'intégralité de ses demandes, 









A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la société CIB à lui restituer la somme de 131 0001, 93 €, 

- débouter la société CIB de sa demande de voir limiter ce remboursement à la somme de 110 100, 19 €, 

- débouter la société CIB de ses plus amples demandes, et notamment de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, dès lors qu'elle a indûment conservé par devers elle le prix de vente et qu'elle s'est comportée, en parallèle, comme la propriétaire du bien, 

En tout état de cause, 

- condamner la société [Adresse 7], à lui verser une somme de 15 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La clôture a été prononcée par ordonnance du novembre 2011.



Par conclusions signifiées le 16 novembre 2011, la société [Adresse 7] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture, à défaut, le rejet des débats des conclusions de la SCI [Adresse 9] du 11 octobre 2011 et demande à la Cour, outre ses demandes formulées dans ses conclusions signifiées le 21 septembre 2010, de déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [Adresse 9] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, subsidiairement de la débouter de cette demande.



Par conclusions signifiées le 17 novembre 2011, la SCI [Adresse 9] s'oppose à la révocation de l'ordonnance de clôture en l'absence d'un motif grave et légitime de révocation et sollicite le rejet des débats comme tardives des conclusions et pièces signifiées et communiquées le 16 novembre 2011 par SCI [Adresse 9].



L'incident a été joint au fond. 





SUR CE, LA COUR, 



Sur l'incident de procédure,



Considérant que la société des [Adresse 8] ne justifiant d'aucune cause grave qui se serait révélée depuis l'ordonnance de clôture prononcée le 3 novembre 2011, il n'y a pas lieu à sa révocation ;



Que ses conclusions signifiées le 16 novembre2011, postérieurement à l'ordonnance de clôture, seront donc rejetées, la Cour statuant en l'état des conclusions signifiées par elle le 21 septembre 2010, étant en outre écartée des débats la pièce portant le n° 10 de son bordereau de communication de pièces communiquée le 16 novembre, après l'ordonnance de clôture ;



Considérant que la société des [Adresse 8], à laquelle l'intimée a signifié des conclusions le 11 octobre 2011, ne justifie pas de difficultés particulières de communication entre la France et la Belgique et donc avoir été dans l'impossibilité de répondre avant l'ordonnance de clôture prononcée le 3 novembre 2011 et ceci nonobstant le fait que les dernières pièces signifiées aient été communiquées par l'intimée les 21 et 24 octobre 2011 ;



Que sa demande de rejet des débats des conclusions signifiées par la SCI [Adresse 9] le 11 octobre 2011 sera donc rejetée ;











Au fond,



Considérant que la SCI [Adresse 9] justifie de la publication le 15 mai 2007 de l'assignation introductive d'instance à la conservation des hypothèques de [Localité 12], formalité exigée à peine d'irrecevabilité par les dispositions de l'article 30.5 du décret du 4 janvier 1955 et, par suite, de la recevabilité de sa demande ;



Considérant, selon l'article 1134 du code civil, que les conventions légalement formées font la loi des parties et doivent s'exécuter de bonne foi ;



Considérant qu'aux termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005, l'acquéreur est tenu de « profiter des servitudes actives et de supporter celles, passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur ; ce dernier déclarant à ce sujet qu'il existe, à sa connaissance, les servitudes relatées dans une note annexée aux présentes, le tout sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d'urbanisme » (page 3) ;



Que dans le projet d'acte authentique de vente, il est mentionné en page 6 que le vendeur « supportera les conséquences de l'existence des servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiqué aux présentes » et en page 7 que l'acquéreur « souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant crées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi », le projet d'acte ne faisant notamment pas état des servitudes relatives à la voie ferrée relatées dans l'extrait de l'acte d'apport du 16 mai 1932 annexé à la promesse ;



Que la SCI [Adresse 9] pouvait donc refuser de réitérer l'acte de vente dans les termes de ce projet, mais qu'il lui appartenait alors de demander au notaire de le modifier en faisant état, notamment, des servitudes existantes et en reprenant les termes de l'acte de vente sous seing privé , notamment en ce qu'il est stipulé que l'acquéreur est tenu de supporter les servitudes passives à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, d'autant que le notaire l'assistant, Me [Y], avait été destinataire le 7 décembre 2006, du projet d'acte authentique litigieux et que ses observations avaient été sollicitées (pièce 6 du bordereau de communication de l'appelant) ;



Que toutefois, bien que sommé par acte d'huissier du 2 février 2007 de comparaître devant le notaire le 7 février 2007, le représentant de la SCI [Adresse 9], M. [I], ne s'est pas présenté et n'a demandé aucune modification du projet d'acte, son notaire ayant seulement adressé au notaire rédacteur une lettre en date du 20 décembre 2006 l'informant de ce que le vendeur considère la promesse souscrite le 19 mai 2005 frappée de caducité ;



Que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 9] de ses demandes au motif que le projet d'acte ne réitère pas à l'identique l'accord retranscrit dans l'acte du 19 mai 2005, le défaut de réitération de la vente par acte authentique provenant de la défaillance de la société des [Adresse 8] ;



















Considérant qu'aux termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005, la société des [Adresse 8] a vendu à la SCI [Adresse 9] l'ensemble immobilier dont s'agit sous diverses conditions suspensives dont celle ainsi rédigée : « que le bien soit libéré par l'occupant sans titre avant le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation des présentes. A cet égard, le vendeur s'oblige à engager sans délai la procédure utile à l'encontre de M . [M] (occupant des lieux sans droit ni titre) », aucun délai n'ayant été prévu pour la réalisation de cette condition ;



Que la SCI [Adresse 9] ayant renoncé au bénéfice de cette condition suspensive par lettre du 30 octobre 2006, la vente est devenue parfaite, étant non contesté que les autres conditions suspensives étaient par ailleurs réalisées, et la société [Adresse 9] a pu à bon droit mettre en demeure la société des [Adresse 8] par acte du 2 février 2007 de signer l'acte réitératif de vente, étant observé que la société des [Adresse 8], qui reconnaissait dans une lettre du 17 juillet 2006 que le bien continuait à être « physiquement occupé », ne pouvait, dans sa lettre du 12 septembre 2006, se prévaloir efficacement de la caducité du compromis de vente au motif que l'exigence « d'une vidange intégrale » (sic) du bien excéderait son engagement, la condition suspensive prévoyant sa libération effective et non seulement l'obtention d'une décision d'expulsion ;



Considérant que la société des [Adresse 8] ayant refusé de réitérer la vente, l'acquéreur est fondé à demander la réalisation forcée de la vente dans les termes de l'acte sous seing privé du 19 mai 2005 ;



Considérant qu'il est suffisamment justifié par l'avenant du 27 juin 2005, signé par les deux parties et dont l'authenticité n'est pas contestée, que la société [Adresse 9] a payé intégralement à la société des [Adresse 8] qui lui en a donné quittance le prix principal de 131 001,93 € en trois versements respectivement de 13 100,19 €, 20 901,74 € et 97 000 €, cette dernière somme, qui constituait le solde, ayant été réglée le 27 juin 2005, étant observé que l'article 1326 du code civil ne s'applique qu'aux engagements de payer des sommes d'argent et non aux quittances ;



Considérant que la société des [Adresse 8], qui a refusé de réitérer la vente en invoquant à tort la caducité de l'acte du 19 mai 2005, est mal fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'immobilisation et sera donc déboutée de cette demande ;



Considérant que l'acte du 19 mai 2005 stipulant que l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter de la réalisation de la vente par acte authentique et qu'il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le refus du vendeur de procéder à la réitération de la vente le 7 février 2007, ainsi qu'il avait été sommé de le faire et alors que les conditions suspensives avaient été levées, a causé à l'acquéreur un préjudice dont il est contractuellement recevable à demander réparation, ce préjudice, qui consiste en une perte de chance d'avoir pu louer l'immeuble à compter de sa libération, le 30 mars 2007, date à laquelle il a été procédé à l'expulsion des occupants, étant indemnisé par l'allocation de la somme de 30 000 € ;



Considérant que la société des [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et devra indemniser la SCI [Adresse 9] de ses frais non répétibles ainsi qu'il est dit au dispositif ;

















PAR CES MOTIFS,



Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau,



Dit parfaite depuis le 30 octobre 2006, date de la levée de la dernière conditions suspensive, la vente conclue par acte sous seing privé du 19 mai 2005 par la société [Adresse 7] au profit de la SCI [Adresse 9], moyennant le prix de 131 001, 93 €, de : 



* un terrain à bâtir au [Adresse 11], d'une superficie de 1 233 m2 sur lequel est édifié un ensemble de bâtiments à usage de bureaux et hangar destinés à être démolis, terrain cadastré section BD numéro [Cadastre 1], désigné sous le vocable "lot n°3" sur le plan cadastral, 

* une bande de terrain d'une superficie de 657 m2, comprise dans le lot n°3 et cadastrée section BD numéros : 



·[Adresse 5], pour une superficie de 483 m2, 

·[Adresse 6] pour une superficie de 174 m2,



Constate que les fonds correspondant au prix de vente ont été intégralement réglés à la société [Adresse 7] qui en a donné quittance le 27 juin 2005,



Dit que le présent arrêt vaut acte authentique de vente, 



Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 12], 



Donne acte à la SCI [Adresse 9] pour que la publication puisse être à la conservation des hypothèques, que les biens en cause ont vocation à être définis de la manière suivante : 



Un ensemble immobilier sis à [Adresse 10], à savoir : 

* un terrain à bâtir, d'une superficie de 1 233 m2 cadastré section BD numéro [Cadastre 1], désigné sous le vocable "n°3" sur le plan cadastral, 

appartenant à la société [Adresse 7] , 

en vertu d'un acte reçu par Me [F], notaire à [Localité 13], le 15 avril 1936, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 31 juillet 1936, volume 2941, numéro 30, 

* une bande de terrain d'une superficie de 657 m2, comprise dans le même lot n°3 et cadastrée section BD numéros : 

[Adresse 5], pour une superficie de 483 m2, 

[Adresse 6], pour une superficie de 174 m2

appartenant à la société [Adresse 7] , 

en vertu d'un acte reçu par Me [F], notaire à [Localité 13], le 14 mai 1932, dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 14], le 10 novembre 1932, volume 2541, numéro 33, 

















Condamne la société [Adresse 7] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 30 mars 2007, 



Déboute les parties de toutes autres demandes, 



Condamne la société [Adresse 7] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 7 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







La Greffière,La Présidente,