Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 19 janvier 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 19 JANVIER 2012



(n° 25, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/13258



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2009 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 07/01542





APPELANTE

 

Madame [X] [L] [K] [B]



demeurant [Adresse 1]



représentée par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour

assistée de Maître Fabrice JEANMOUGIN, avocat au barreau de PARIS, toque B 441





INTIMÉE 



SCI IJEM 

agissant poursuites et diligences en la personne de sa liquidatrice Mademoiselle [X] [T]



ayant son siège [Adresse 2] 

[Localité 3]



représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

ayant pour avocat Maître Alexandre MALBASA, avocat au barreau de PARIS, toque D1744









COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 décembre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère















Greffier :



lors des débats : Madame Béatrice GUERIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *







Par acte du 16 mai 2006, la société IJEM a promis unilatéralement de vendre à Mme [X] [B] jusqu'au 8 septembre 2006, un immeuble à usage commercial à [Localité 3] sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts, à charge par la bénéficiaire de déposer une ou plusieurs demandes de prêts d'un montant de 340'000 € auprès de deux organismes financiers différents avant le 15 juin 2006 et d'en justifier au promettant.



La promesse de vente prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation par Mme [B] d'un montant de 15'500 € devant être séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire avant le 15 juin 2006.



Faute de manifestation de la part de Mme [B], la société IJEM l'a assignée par acte du 14 février 2007 en condamnation à lui payer la somme de 15'500 € à titre d'indemnité d'immobilisation.



Par jugement rendu le 22 avril 2010, le tribunal de grande instance de Meaux a déclaré la société IJEM recevable et partiellement fondée en ses demandes et en conséquence a :



- condamné Mme [B] à lui payer la somme de 15'500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- débouté la société IJEM du surplus de ses demandes,

- déclaré Mme [B] recevable mais mal fondée en sa demande reconventionnelle et en conséquence l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 1244 - 1 du Code civil et l'a condamnée au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, 

























Appelante de cette décision, Mme [X] [B], aux termes de ses dernières écritures en date du 22 octobre 2011 auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et argumentation, demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1172, 1589 -2 1315, 1317 et 1318 du Code civil et de l'article 6 du décret du 26 novembre 1971 de :



- constater que la promesse unilatérale de vente immobilière régularisée entre les parties n'a pas été enregistrée dans le délai de 10 jours de sa signature,

- constater que les modalités d'application de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt sont impossibles et contradictoires,

- prononcer la nullité de la promesse de vente du 16 mai 2006,



à titre subsidiaire, constater que le contrat ne prévoit pas l'attribution de l'indemnité d'immobilisation au promettant dans l'hypothèse où les conditions suspensives sont seulement 'réputées' réalisées,

en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 22 avril 2010 et débouter la société IJEM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Aux termes d'écritures signifiées le 28 février 2011, auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l'exposé de ses moyens et argumentation, la société IJEM demande à la Cour de confirmer le jugement déféré, de condamner Mme [X] [B] à lui payer la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Aux termes d'écritures en date du 1er décembre 2011 la société Ijem demande à la Cour au visa de l'article 780 du code de procédure civile de déclarer acquises aux débats les conclusions et les pièces objets de sa communication de pièces du 1er décembre 2011 et au fond de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de condamner Mme [B] à lui payer la somme de 25'000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.



Aux termes d'écritures de procédure signifiée le 2 décembre 2011 Mme [X] [B] s'oppose la révocation de la clôture et conclut au rejet des débats des dernières conclusions de la société Ijem.





CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 



Sur l'incident de communication de pièces



Considérant, alors que les dernières écritures de Mme [B] lui ont été signifiées le 22 octobre 2011 et que l'ordonnance de clôture, dont les parties avaient été avisées dès le 25 juillet qu'elle serait rendue le 10 novembre 2011, la société Ijem qui n'a formulé avant qu'elle ne soit rendue aucune demande de report et qui disposait d'un délai suffisant pour répondre aux dernières écritures de Mme [B] et communiquer ses dernières pièces, ne justifie d'aucun motif grave justifiant le report de l'ordonnance de clôture ; 

















Qu'il convient donc de déclarer irrecevables les écritures et pièces signifiées dans l'intérêt de la société Ijem le 1er décembre 2011 comme postérieures à la clôture des débats ;



 



Sur le fond



Considérant que les conventions font la loi des parties et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;



Considérant que la promesse unilatérale de vente conclue le 16 mai 2006 qui n'a pas fait l'objet d'un enregistrement dans un délai de huit jours n'est pas entachée de nullité dès lors qu'elle a été reçue par un acte authentique dont la régularité formelle n'est pas sérieusement mise en cause, que le moyen tiré de sa nullité doit être écarté ;



Considérant que la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt d'un montant minimum de 340'000 € à charge par lui de déposer le ou les dossiers de demandes de prêts dans le délai de 30 jours calendaires à compter de la signature de l'acte et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite ; 



Qu'il était prévu à l'acte que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords de prêts au plus tard le 15 juin 2006, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire, lequel pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive devait justifier du dépôt de sa demande de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant, de la non obtention d'un ou plusieurs prêts ou du refus de prêt devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents ;



Considérant que la société Ijem invoque les dispositions de l'article 1178 du Code civil estimant que Mme [B] n'a pas accompli les diligences nécessaires pour l'obtention du prêt requis ;



Considérant qu'il résulte d'une part, de la lettre du 30 mai 2006 de la banque BSD CIN accusant réception du dépôt d'une demande de financement immobilier d'un montant de 340'000 € sur 180 mois par Mme [B] et confirmant que le dossier est en cours d'étude et d'autre part, de la lettre du 10 juin 2006 par laquelle la société ACE fait part à Mme [B] de ce que sa demande du 24 mai a été déposée auprès de deux banques mais que malheureusement aucune suite favorable ne peut lui être réservée, que l'intéressée a satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès de deux organismes différents dans le mois de la signature de la promesse de vente ;



Que le défaut de diligences ne saurait être déduit des lettres des organismes financiers, notamment de la lettre du 30 juin2006 de la Banque Scalbert Dupont CIN rejetant la demande de prêt et de celle du 20 septembre 2006 de la société ACE confirmant qu'elle ne peut donner une suite favorable à la demande de prêt ce dont il s'infère que Mme [B] a tenté, même au-delà du délai imparti, de remplir la condition en litige ; 













Qu'en outre, le défaut d'information du promettant de la non obtention du prêt dans le délai qui expirait le 15 juin 2006 ne pouvait faire présumer le défaut de diligences, dès lors que s'agissant d'un crédit d'un montant de 340'000 €, le délai d'un mois était manifestement trop court pour la constitution et l'instruction d'un dossier de cette importance, eu égard aux pratiques bancaires en la matière ; qu'en outre, il est justifié que le notaire instrumentaire a été tenu informé des refus opposés à la demande de prêt ;



Considérant qu'en tout état de cause, alors que la bénéficiaire disposait d'un délai d'un mois expirant le 16 juin pour procéder au dépôt de sa demande de prêt, il était donc impossible qu'elle puisse justifier dans le même délai qui expirait également le 16 juin 2006, d'un éventuel refus de prêt ; que pour autant, si contrairement à ce que soutient Mme [B] la convention elle-même n'est pas entachée de nullité, pour ce motif également, la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie sans faute de la part de Mme [B] ; 



Considérant que le versement de l'indemnité d'immobilisation à la charge de la bénéficiaire qui devait avoir lieu le 30 juin, n'ayant pas été érigé en condition suspensive et dont l'absence de consignation permettait au promettant de se libérer, si bon lui semblait, de son engagement de vente, le fait que Mme [B] n'ait pas procédé à la consignation requise est sans influence sur la solution du litige qui concerne l'appréciation du caractère fautif ou non de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la question de l'éventuelle attribution de l'indemnité d'immobilisation au promettant n'en étant que la conséquence ;



Considérant en l'espèce que la condition suspensive étant défaillie sans faute de Mme [B], la société Ijem, promettant, n'est pas fondée à revendiquer le versement de l'indemnité convenue d'un montant de 15'500 € ; 



Considérant dans ces conditions que la décision des premiers juges qui ont considéré que la condition suspensive d'obtention de prêt était réputée accomplie de sorte que l'indemnité d'immobilisation était acquise à la SCI Ijem doit être infirmée et celle-ci déboutée de l'intégralité de ses demandes ; 



Et considérant que la société Ijem qui succombe supportera les dépens et indemnisera Mme [X] [B] des frais exposés à hauteur de la somme de 3000 € ;









PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevables les conclusions et pièces signifiées le 1er décembre 2011 par la société Ijem,



Infirmant le jugement dont appel et statuant à nouveau :



Dit la condition suspensive d'obtention de prêt défaillie sans faute de Mme [X] [B],



En conséquence, déboute la société Ijem de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation,











La condamne à payer à Mme [X] [B] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne la société Ijem aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière,La Présidente,