Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 14 décembre 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3







ARRET DU 14 DECEMBRE 2011

 

(n°400, 7 pages)









Numéro d'inscription au répertoire général : 09/03106



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n° 07/05252





APPELANTE

 

S.A.R.L. TIL'S, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avoués à la Cour





INTERVENANTE VOLONTAIRE EN REPRISE D'INSTANCE et comme telle APPELANTE AU PRINCIPAL et APPELANTE EN INTERVENTION FORCEE



S.C.P. [E], représentée par Maître [E] [E], prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. TIL'S

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par la SCP PETIT - LESENECHAL, avoués à la Cour

assistée de Maître Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque A 396





INTIMEE 



S.A.R.L. ETHOS FRANCE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 5]

[Localité 6]



représentée par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour

assistée de Me DE GUBERNATIS, avocat au barreau de PARIS, toque B 620















INTERVENANTE FORCEE



S.A.R.L. FEELING ORIENTAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Marc SPORTES, avocat au barreau de PARIS, toque L 23









COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame REGHI, conseiller chargée du rapport.



Madame REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame REGHI, Conseiller





Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.







ARRÊT :



- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Mademoiselle TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.







 *************







FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 1998, la société Ethos France a donné en location à la société Bax, aux droits de laquelle est venue la société Gintax, puis, suivant cession de fonds du 2 juillet 2004, la société Til's, des locaux commerciaux situés [Adresse 3], dans lesquels est exploitée une activité de restaurant-cafetier, avec possibilité d'y adjoindre des spectacles musicaux.





Par actes du 15 mars 2007, visant la clause résolutoire insérée au bail, la société Ethos France a délivré à la société Til's un commandement de payer la somme de 88 589,12 € au titre des loyers et charges provisionnelles dus au 1er trimestre 2007 et un commandement invoquant l'exécution sans autorisation de travaux, notamment la destruction d'aménagements réalisés sous la direction de l'architecte de renommée internationale, [S] [S].



Par jugement du 16 octobre 2007, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure collective à l'égard de la société Til's et a établi un plan de continuation.



Par acte du 13 avril 2007, la société Til's, faisant opposition à commandements, a fait assigner la société Ethos France devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 20 janvier 2009, a :

- condamné la société Til's au paiement de la somme de 156 333 € au titre des loyers dus au 4ème trimestre 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2008,

- débouté la société Til's de sa demande d'expertise judiciaire au titre des charges,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Til's,

- ordonné son expulsion,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer,

- débouté la société Til's de sa demande au titre d' une indemnité d'éviction,

- rejeté le surplus des demandes, 

- condamné la société Til's aux entiers dépens. 



La société Til's a fait appel du jugement.



Par jugement du 1er décembre 2009, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société. 



Par ordonnance du 23 février 2010, la cession du fonds de commerce de la société Til's, en ce compris le droit au bail, a été ordonnée au profit de la société Feeling oriental, cession régularisée par acte du 22 avril 2010 et signifiée par acte du 17 mai 2010 à la société Ethos France.



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 23 décembre 2010, la SCP [E] [E] [E] [E] (ci-après la SCP [E]), ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Til's, intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 5 février 2010, demande :

- l'infirmation du jugement,

- de lui donner acte qu'elle s'en rapporte quant à la demande de fixation de créance de la société Ethos France au titre des loyers et des charges,

- le débouté de la demande de la société Ethos France de fixation de créance à titre de dommages et intérêts,

- de dire que le bail de la société Til's aux droits de laquelle est venue la société Feeling oriental a été renouvelé le 1er mai 2010,

- de déclarer irrecevables les demandes de résiliation du bail,

subsidiairement :

- de dire ces demandes mal fondées,

- la condamnation de la société Ethos France au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Petit Lesenechal, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 













Dans ses dernières conclusions, signifiées le 7 janvier 2011, la société Ethos France demande :

- la fixation de la créance au titre des loyers impayés échus entre le 1er mars 2006 et le 30 novembre 2009 à la somme de 272 670,80 €, en complément de la dette pour la période antérieure au 1er mars 2006 et avec le bénéfice du privilège spécial du bailleur,

- la fixation de la créance au titre des dommages et intérêts à la somme de 100 000 € avec le même privilège,

- la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail mais au motif des manquements de la société Til's et de dire cette résiliation opposable à la SCP [E] et à la société Feeling oriental,

subsidiairement : 

- le prononcé de la résiliation du bail contre la société Feeling oriental pour continuation par elle des clauses et conditions de la convention locative,

- l'expulsion de la société Feeling oriental,

- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 11 000 €,

à titre infiniment subsidiaire : 

- d'ordonner à la société Feeling oriental de détruire et supprimer tous les aménagements par lesquels il a été intégré illicitement à la surface commerciale du restaurant une large superficie non louée et de la restituer à la société Ethos France en son état antérieur, de rétablir l'issue de secours et de supprimer l'extracteur installé sur la toiture, dans les trente jours de la signification à intervenir, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard,

- la condamnation solidaire de la société Til's prise en la personne de la SCP [E] et la société Feeling oriental au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par maître Cordeau, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions, signifiées le 29 juin 2011, la société Feeling oriental, intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 15 décembre 2010, demande :

- de déclarer recevable son intervention, 

- l'infirmation du jugement,

- de déclarer irrecevables la demande de résiliation du bail et la demande de condamnation au paiement des loyers et des charges,

- de dire que la demande de résiliation du bail pour appropriation à caractère privatif et personnel d'une partie de l'immeuble est irrecevable à son encontre,

subsidiairement :

- de prendre acte qu'elle appelle en garantie la SCP [E] et de reconnaître la responsabilité de celle-ci,

- de dire que le bail s'est trouvé renouvelé à effet du 1er mai 2010,

- de déclarer irrecevables les demandes de résiliation de bail, subsidiairement de les dire mal fondées,

- la condamnation de la société Ethos France au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Arnaudy Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 29 juin 2011.



















CELA EXPOSE,





Considérant qu'il y a lieu de déclarer recevables les interventions de la SCP [E] [E] [E] [E] en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Til's et la société Feeling oriental, en qualité de cessionnaire ; 



Considérant que les parties s'accordent sur la fixation de la créance de la société Ethos France au passif de la liquidation judiciaire de la société Til's ; qu'il convient donc, conformément à la déclaration de créance faite le 7 avril 2011, d'en fixer le montant à la somme de 272 670,80 € au titre privilégié du bailleur ; 



Considérant que la société Ethos France demande la condamnation de la société Til's à lui payer des dommages et intérêts pour la destruction des aménagements faits dans les lieux par M. [S], architecte, ainsi que la résiliation du bail pour ce motif, énoncé dans la sommation visant la clause résolutoire du 15 mars 2007, et, également pour avoir procédé à une extension des locaux loués au moyen de l'annexion d'une partie commune de l'immeuble ; 



Considérant toutefois que la société Ethos France ne critique pas sérieusement le jugement qui a rappelé que les travaux d'embellissement ne sont pas de ceux qui sont soumis à autorisation et que les oeuvres de M. [S] ne font pas l'objet d'une protection particulière dans le bail ; que la société Ethos France invoque à tort l'article 8-3 du bail aux termes duquel les travaux d'aménagement comportant changement de distribution, de transformations, de démolitions ou percements de murs, poutres ou planchers, d'installations de machinerie ou les travaux sur des installations, équipements ou gros oeuvre, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur ; qu'en effet, les aménagements réalisés à la demande du précédent locataire par l'architecte, M. [S], constituant des décorations, n'entrent dans aucune des catégories visées par cet article ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts ;



Considérant que la société Ethos France demande alors l'acquisition de la clause résolutoire et son opposabilité à la société Feeling oriental, subsidiairement, la résiliation judiciaire à l'encontre de la société Feeling oriental du chef de la violation continuée par elle des clauses et conditions du bail ; que ces demandes sont fondées sur le même motif, soit une emprise illégale et la suppression d'une issue de secours, exigeant la suppression d'un four à pizza et la suppression d'un extracteur installé sur la toiture du rez de chaussée ;



Considérant que la société Feeling oriental fait valoir que la société Ethos France n'est plus recevable à demander la résiliation du bail aux torts de la société Til's au motif que celle-ci aurait fait procéder à une extension illégale des lieux loués, dans la mesure où, à la suite de la notification de la cession du fonds qui lui a été faite le 17 mai 2010 et de la demande de renouvellement du bail adressée le 28 avril 2010, la société Ethos France n'a pas fait connaître, dans les trois mois, son opposition au renouvellement ; qu'il appartenait, au surplus, à la société Ethos France de lui faire délivrer une sommation préalable, sauf à la priver d'un second degré de juridiction ; 



Considérant que la société Ethos France réplique que, dans la sommation du 15 mars 2007, elle avait notifié, subsidiairement et en tout état de cause, un refus de renouvellement du bail et que la société Feeling oriental ne peut donc se prévaloir de plus de droits que la société Til's, le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire pour avoir procédé à une extension illégale des lieux loués devant être opposable à la SCP [E] et à la société Feeling oriental ; 









Considérant que la société Ethos France produit notamment aux débats le bail initial, un procès-verbal de constat du 12 mai 2006 qui relate les déclarations du gérant d'une société chargée d'effectuer des travaux dans les lieux, aux termes desquelles les propriétaires des murs auraient accordé à la société Til's l'autorisation de créer une terrasse sur l'emplacement de la rampe d'accès à des parkings en sous-sol devenus inutilisables, autorisation que la société Ethos France conteste ; qu'elle produit également un constat de conformité établi le 8 décembre 2010 par un architecte qui indique que l'entrée du parking a été modifiée et intégrée au restaurant, qu'une issue de secours a été supprimée et que la société Bax, locataire précédant la société Til's, a fait installer un extracteur en toiture malgré une opposition administrative ; qu'elle produit enfin des plans marquant l'emprise qui aurait été réalisée ; 



Considérant que la société Ethos France n'apporte cependant, à l'appui de sa prétention, aucun élément probant mettant la cour en mesure de cerner exactement les éléments du litige ; qu'il convient, au préalable, de relever que s'il est invoqué trois infraction, soit l'emprise d'une superficie non louée, la suppression d'une issue de secours et l'installation d'un extracteur, il apparaît, au vu des pièces produites, qu'il ne s'agit que d'une seule et même violation alléguée consistant en une extension des lieux loués qui aurait eu lieu sur une surface non louée ; ensuite, qu'il n'est pas déterminé s'il s'agit d'une emprise qui aurait été réalisée ou non sur une partie commune, la société Ethos France évoquant tout en même temps et de façon contradictoire l'annexion d'une partie commune et l'obligation pour la locataire de lui restituer les locaux appréhendés, les pièces produites ne permettant pas au surplus de vérifier de quels lots la société Ethos France est propriétaire et s'il s'agit ou non d'une copropriété ; qu'il n'est pas davantage précisé la date à laquelle l'empiètement invoqué aurait été réalisé ni son auteur, le gérant de la société missionnée par la société Til's pour des travaux ne prétendant pas explicitement que ces travaux auraient été réalisés par elle ; qu'enfin, la société Ethos France ne s'est pas opposée à la cession du fonds qui lui a été régulièrement notifiée ; qu'elle n'a opposé aucun refus, dans les termes de l'article L.145-10 du même code, à la demande de renouvellement du bail concernant les lieux faite par la société Feeling oriental ; qu'elle n'est donc pas fondée en sa demande de résiliation pour empiètement illégal ni en sa demande de destruction et suppression des aménagements ayant fait emprise sur une superficie non louée ; 



Considérant qu'il convient de constater que le bail a été renouvelé le 1er mai 2010, en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce ;



Considérant qu'il y a lieu de condamner la société Ethos France à payer à la société Feeling oriental la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il n'y a pas lieu à paiement à ce même titre au profit de la SCP [E] ès qualité ; 



Considérant que la société Ethos France doit être condamnée aux dépens de l'appel, les dépens de première instance étant à la charge de la SCP [E] ès qualité.





PAR CES MOTIFS





Déclare recevables l'intervention de la SCP [E] ès qualité de liquidateur à la liquidateur judiciaire de la société Til's et l'intervention de la société Feeling oriental,



Infirme le jugement,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Fixe la créance de la société Ethos France au passif de la liquidation judiciaire de la société Til's à la somme de 272 670,80 € au titre du privilège du bailleur, 



Déboute la société Ethos France de ses autres demandes contre la société Til's prise en la personne de la SCP [E], 



Constate que le bail s'est trouvé renouvelé le 1er mai 2010,



Déboute la société Ethos France de toutes ses demandes contre la société Feeling oriental,



Condamne la société Ethos France au paiement à la société Feeling oriental de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCP [E] ès qualité aux dépens de première instance et la société Ethos France aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,