Cour d'Appel · 8e Chambre A — 12 janvier 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

8e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 12 JANVIER 2012



N° 2012/10













Rôle N° 09/03479







[J] [M] [X] [Y]

SARL [J] [Y] LOCATIONS

S.A.S. JARDINERIE [J] [Y]





C/



SAS JARDILAND





















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP BLANC

SCP SIDER













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 03 Février 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 2008F576.





APPELANTS



Monsieur [J] [M] [X] [Y]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,

assisté par Me Christian LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et par Me Alain VIDAL NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE



SARL [J] [Y] LOCATIONS,

 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 5]



représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,

assistée par Me Christian LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et par Me Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A.R.L. JARDINERIE [J] [Y],

 prise en la personne de son Dirigeant en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 5]



représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,

assistée par Me Christian LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et par Me Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SAS JARDILAND, 

anciennement dénommée FINABELLA,,

 dont le siége social est [Adresse 3]



représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,

assistée par Me Patrick FRANCOIS, avocat au barreau de PARIS













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Guy SCHMITT, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Guy SCHMITT, Président

Madame Catherine ELLEOUET - GIUDICELLI, Conseiller

Madame Catherine DURAND, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame France-Noëlle MASSON.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2012.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2012,



Signé par Monsieur Guy SCHMITT, Président et Madame France-Noëlle MASSON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Vu le jugement frappé d'appel rendu le 3 février 2009 par le tribunal de commerce de Marseille ;



Vu les conclusions déposées le 19 septembre 2011 par [J] [Y], la société [J] [Y] LOCATION et la société JARDINERIE [J] [Y], appelants ;



Vu les conclusions déposées le 5 octobre 2011 par la société JARDILAND, intimée ;





Attendu que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;





Attendu que la société JARDINERIE [J] [Y], qui exploite une jardinerie à [Localité 4], a pour associés [J] [Y] et la société [J] [Y] LOCATION; que par acte en date du 10 avril 2007 [J] [Y], se portant fort de la société [J] [Y] LOCATION, a cédé à la société JARDILAND anciennement dénommée FINABELLA la totalité des titres de la société JARDINERIE [J] [Y] moyennant un prix déterminé sur la base d'une situation à établir arrêtée au 31 décembre 2006, sous diverses conditions suspensives dont la présentation d'une situation locative régulière assurant un droit direct à l'égard du propriétaire des locaux d'exploitation, l'association LA SERVIANNE ; que, le bail authentique en date du 31 juillet 2002 ayant été consenti au seul [J] [Y] avec autorisation de l'apporter à toute société dont il serait le représentant légal, ce dernier, après avoir consenti une sous-location à la société JARDINERIE [J] [Y] par acte sous seing privé de même date que l'acte authentique, a fait apport du bail à cette société au prix d'un €uro à l'occasion de l'assemblée générale du 28 juin 2007, hors la présence de la bailleresse; que, soutenant que la condition relative au bail avait défailli, la société JARDILAND a notifié l'abandon du projet au cédant le 10 avril 2007; que [J] [Y], la société [J] [Y] LOCATION et la société JARDINERIE [J] [Y] ont alors saisi le tribunal de commerce de Marseille d'une demande tendant à la condamnation de la société JARDILAND au paiement de dommages-intérêts; 



Attendu que par le jugement attaqué le tribunal saisi a rejeté la demande en relevant que [J] [Y], seul titulaire du bail, avait consenti une sous-location à la société JARDINERIE [J] [Y] en contravention au bail du 31 juillet 2002 qui exigeait un acte authentique, que ce bail avait été apporté le 28 juin 2007 à la société JARDINERIE [J] [Y] sans égard pour la demande de la société JARDILAND qui avait réclamé l'apport par acte authentique avec intervention de la bailleresse, que la condition n'était en conséquence pas levée, et qu'au surplus la société JARDILAND n'avait de fait, en se rapprochant de l'association bailleresse, pas réussi à obtenir l'assurance qu'un bail analogue à celui dont bénéficiait le cédant lui serait consenti ;



SUR CE,





Sur le fondement et la recevabilité de la demande de la société JARDINERIE [J] [Y].



Attendu que le tiers à un contrat est en droit d'invoquer sur le plan délictuel la faute contractuelle commise par l'une des parties quand elle lui est préjudiciable ; que la société JARDINERIE [J] [Y], demanderesse et appelante, n'est pas partie personnellement au protocole du 10 avril 2007 ; qu'elle invoque cependant un préjudice né du refus abusif de contracter de la société JARDILAND de sorte que, même si la faute imputée à cette dernière est, dans ses rapports avec [J] [Y] et la société [J] [Y] LOCATION de nature contractuelle, elle est fondée à agir en toute hypothèse sur le terrain délictuel contrairement à ce que soutient la société JARDILAND;





Sur la situation locative et la défaillance des conditions suspensives.



Attendu que le bail authentique désigne comme locataire [J] [Y] et autorise ce dernier à l'apporter à toute société civile ou commerciale dont il est le représentant légal; qu'il soumet par ailleurs la cession ou la sous-location au consentement écrit du bailleur et à la régularisation par un acte authentique auquel ce dernier doit être appelé ; que le protocole d'accord du 10 avril 2007 impose au cédant la présentation d'une situation locative régulière assurant à la société JARDINERIE [J] [Y] un droit direct à l'égard du propriétaire et comporte la clause suivante :' à titre de condition essentielle et déterminante le cédant s'engage à procéder avant la cession des titres objet des présentes à l'apport de son droit au bail à la société [J] [Y] selon les conditions du bail principal... le tout de manière à ce que la société [J] [Y], préalablement à la cession et sans modification des conditions du bail, soit bien et légitimement propriétaire de son fonds de commerce et du droit au renouvellement de son bail et que cette situation juridique lui ouvre le cas échéant le droit au paiement de l'indemnité d'éviction...' ; 



Attendu que, le bail comportant l'autorisation d'apport à une société dont [J] [Y] serait le représentant légal, la clause soumettant la cession ou la sous-location à une autorisation écrite préalable déjà acquise n'est à l'évidence pas applicable à l'apport du 28 juin 2007; qu'elle l'était cependant à la sous-location du 31 juillet 2002, juridiquement distincte d'un apport et cependant réalisée par un acte sous seing privé dont au surplus, malgré l'affirmation contraire contenue dans le protocole du 10 avril 2007, aucune preuve concrète d'une notification à la bailleresse n'est rapportée ; que par ailleurs, et alors que l'apport du 28 juin 2007 ' abstraction faite de sa forme et de son support ' n'était opposable à la bailleresse que moyennant signification ou notification, la preuve de l'exécution de ces formalités n'est pas davantage rapportée ;





Attendu qu'en matière de bail commercial, s'agissant de l'apport, de la cession ou de la sous-location, la méconnaissance du formalisme contractuel ou de celui, légal, de l'article 1690 du Code civil, entraîne l'inopposabilité de l'acte concerné au bailleur sans possibilité de régularisation à posteriori, même si les loyers ont été réglés par le bénéficiaire ; que la société JARDILAND s'est en conséquence inquiétée à juste titre de cette situation dans divers courriers non confidentiels émanant de son avocat, notamment dans celui du 19 juin 2007 dans lequel elle proposait la rédaction d'un acte authentique dans lequel la bailleresse prendrait acte de l'apport et de la sous-location et renoncerait à se prévaloir d'une résiliation; que, loin de répondre à cette attente légitime, [J] [Y] a fait postérieurement apport du bail à l'occasion d'une simple assemblée générale et, s'il est constant qu'il a tenté sans y parvenir d'entrer en contact avec la bailleresse, n'a notifié à cette dernière sous une forme quelconque de manière non équivoque, ni cet apport ni la sous-location du 31 juillet 2002 ;



Attendu que des courriers échangés par les avocats des parties il ressort que jusqu'à la renonciation définitive à l'opération notifiée le 31 octobre 2007, la société JARDILAND a maintenu les contacts avec [J] [Y] d'une part, les porte-parole de la bailleresse d'autre part, se disant prête à plusieurs reprises à acquérir après l'obtention d'assurances suffisantes quant à la situation locative ; qu'elle ne peut en conséquence se prévaloir de l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives du 31 mai 2007; qu alors que la situation locative était viciée par l'irrégularité de la sous-location du 31 juillet 2002 et l'absence de signification de l'apport du 28 juin 2007, elle n'a cependant obtenu de la bailleresse aucune assurance définitive et certaine de renonciation à s'en prévaloir avant la date du 31 octobre 2007 ; qu'une agence immobilière et un notaire, porte-paroles de la bailleresse dont ils n'ont à aucun moment soutenu détenir un mandat, ont en effet exposé dans des courriers et télécopies des 6 et 26 octobre 2007 que la bailleresse s'engageait à signer un nouveau bail dans les termes non précisés évoqués lors d'un rendez-vous du 22 octobre 2007, dans l'unique hypothèse où la cession des parts de [J] [Y] serait préalablement régularisée ; que la bailleresse a dans ces conditions légitimement refusé d'investir plus de 8 millions d'€uros dans l'opération et considéré que la condition contractuelle de présentation préalable d'une situation locative indiscutable avait défailli ; que le jugement attaqué sera en conséquence confirmé ;



Sur les demandes de dommages-intérêts.



Attendu que la société JARDILAND réclame 50'000 € de dommages-intérêts 'en raison de la turpitude de [J] [Y] et de sa résistance perverse à régulariser la situation locative et à révéler le conflit qui l'opposait à la bailleresse'; que, même s'il ne peut être reproché à la société JARDILAND d'avoir refusé de prendre le risque de signer l'acte de cession en l'absence d'assurance totale quant à l'attitude qu'adopterait ultérieurement la bailleresse, le point de vue de cette dernière, exprimé par l'agence immobilière et le notaire, permet de considérer que les tractations avaient quasiment abouti et que le risque refusé était de peu d'importance ; que les irrégularités reprochables à [J] [Y] n'ont dans ces conditions pas influé sur l'issue des pourparlers dans une mesure telle que la société JARDILAND en a éprouvé un préjudice; que la seule existence de ces irrégularités, cause de l'échec de l'opération, commande le rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral présentée par [J] [Y] ;









PAR CES MOTIFS

LA COUR









Statuant publiquement et contradictoirement,







Déclare l'appel régulier et recevable en la forme.





Au fond, confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions.



Déboute les parties de leurs demandes de dommages-intérêts.



Condamne les appelantes in solidum aux entiers dépens d'appel.



Les condamne in solidum à payer à la société JARDILAND une somme de 25'000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Accorde à l'avoué de la société JARDILAND le bénéfice de distraction de l'article 699 du code de procédure civile.









La Greffière Le Président