Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 2 février 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 02 FEVRIER 2011



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/15671



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2009 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/17753





APPELANTE

 

SCI SAINT GERMAIN 65 agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour

assistée de Me Sabine CHASTAGNIER plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 173





INTIMES 



Madame [P] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [B] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [Z] [C] [H] épouse [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [I] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentés par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour

assistés de Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 408





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 novembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller chargée du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************





La Cour statue sur l'appel interjeté par La SCI SAINT GERMAIN 65 à l'encontre du jugement rendu le 28/4/2009 par le tribunal de grande instance de BOIGNY qui a :



-donné acte à la SCI SAINT GERMAIN 65 de son désistement d'instance à l'encontre de la SARL CASH 26 ;



-dit que le bail de deux années conclu le 9 décembre 2002 qui liait la SCI SAINT GERMAIN, d'une part, et la SARL CASH 26 et Madame [P] [V], d'autre part, avait donné lieu à compter du 9 décembre 2004 à un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux conformément à l'article L 145-5 du Code de commerce,



--dit que Madame [P] [V] était co-titulaire et solidairement responsable de ce nouveau bail,



-dit en revanche que les engagements de caution signés par Madame [P] [V], Madame [Z] [H] épouse [M], Monsieur [I] [H] et Monsieur [B] [M] avaient été contractés pour le seul bail initial limité à deux années et n'engageaient pas les signataires sur le bail commercial qui a pris sa suite,



-constaté qu'il avait été mis fin à ce dernier bail au 8 décembre 2007,



-condamné Madame [P] [V] à payer à la SCI SAINT GERMAIN 65 la somme de 10 319,04 € à titre de loyers, charges, TVA et taxes foncières impayés au 8 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2007, date de l'assignation et avec capitalisation de ces intérêts, 



-déclaré acquis à la SCI SAINT GERMAIN 65 le dépôt de garantie versé entre ses mains, à titre de dommages et intérêts contractuels ;



-condamné Madame [P] [V] au paiement de la somme de 1 000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux dépens, à l'exception des frais d'assignation de la SCI CASH 26 ;



-débouté les parties du surplus de leurs demandes, plus amples ou contraires jugées non fondées,



-ordonné l'exécution provisoire.





Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit : 



Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2002, la SCI SAINT GERMAIN 65 a donné à bail dérogatoire à Madame [P] [V] et à la SARL CASH 26 représentée par sa gérante Madame [P] [V], des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3]), ledit bail étant conclu pour une durée de deux ans à compter du 9 décembre 2002 pour se terminer le 8 décembre 2004;



Par actes séparés du même jour, Madame [P] [V], Madame [Z] [H] épouse [M], Monsieur [I] [H] et Monsieur [B] [M] ont déclaré se porter cautions solidaires et conjointes pendant toute la durée du bail et de renouvellement éventuel du paiement des loyers outre les charges et des éventuelles indemnités y prévues;



A l'issue du bail dérogatoire, les lieux ont continué à être exploités sans opposition de la part de la bailleresse qui a adressé un projet de bail sans qu'un bail ne soit effectivement régularisé par écrit;



Par acte extrajudiciaire en date du 7 juin 2007, la SARL CASH 26 et Madame [P] [V] ont signifié à la SCI SAINT GERMAIN 65 un congé pour le 8 décembre 2007;



La SCI SAINT GERMAIN 65 qui, en mars 2007, avait adressé à la SARL CASH 26, à Madame [P] [V] et à Monsieur [B] [M] une mise en demeure de payer un arriéré locatif de 9607,57 € a, fin novembre 2007, fait assigner ceux-ci ainsi que Monsieur [I] [H] en qualités respectives de locataires et cautions aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 17 456,94 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2007 avec majoration forfaitaire de cette somme de 10 % et intérêt contractuel de 15% l'an avec capitalisation de ces intérêts ;



La SARL CASH 26 ayant, en cours d'instance et en date du 30 juin 2008, été mise en liquidation judiciaire, la SCI SAINT GERMAIN 65 s'est désistée de ses demandes contre elle en les maintenant à l'encontre des autres défendeurs lesquels s'y sont opposés en faisant valoir que ni Madame [P] [V], en sa qualité de preneuse du bail dérogatoire, ni les cautions solidaires ne pouvaient être tenus des charges et loyers postérieurs audit bail expiré le 8 décembre 2004 dès lors que leur engagement n'était stipulé que pour ce bai l;



C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu ;



La SCI SAINT GERMAIN 65, appelante, demande à la Cour:



-d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions portant rejet de sa demande en paiement à l'encontre de Madame [V] et des cautions pour l'arriéré au 8 décembre 2007,

-de condamner solidairement Madame [V] en qualité de locataire, Messieurs [M] et [H] et Madame [Z] [H] épouse [M] en qualité de cautions au paiement de la somme de 14 745,10 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2007 inclus,

 -de dire que ces sommes seront majorées de 10% au titre de la clause pénale contractuelle et assorties de l'intérêt au taux conventionnel de 15% l'an à compter de leur exigibilité ;

-d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;

-de condamner solidairement Madame [P] [V] Messieurs [M] et [H] et Madame [Z] [H] épouse [M] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens 





Madame [P] [V], Messieurs [M] et [H] et Madame [Z] [H] épouse [M], intimés, demandent, pour leur part, à la Cour :



-d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que Madame [P] [V] était co-titulaire et solidairement responsable du nouveau bail et l'a condamnée au paiement des loyers impayés à hauteur de 10 319,04 €,

-de dire et juger que Madame [P] [V] ne saurait être tenue d'aucune somme à l'encontre de l'appelante,

-de condamner la SCI SAINT GERMAIN 65 à payer la somme de 3 000 € à chacun des intimés en réparation du préjudice subi pour procédure vexatoire et abusive,

-de condamner la SCI SAINT GERMAIN 65 à verser à chacun des intimés la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.





MOTIFS



Considérant que la SCI SAINT GERMAIN 65 critique le jugement déféré sur le rejet des demandes dirigées contre les cautions en excipant de que celles-ci s'étaient engagées à garantir la locataire tant au titre du bail dérogatoire que de son renouvellement éventuel et reproche, par ailleurs, au tribunal de n'avoir pas inclus dans sa créance au 8 décembre 2007 les sommes dues au titre des charges, de la clause pénale et des intérêts de retard au taux contractuel de 15% tandis que Madame [V] fait, elle, appel incident sur sa condamnation au paiement des loyers impayés au titre du bail ayant fait suite au bail dérogatoire en exposant en substance que les dispositions du statut des baux commerciaux ne pouvaient s'appliquer en ce qui la concerne puisqu'elle n'était pas propriétaire du fonds exploité dans les lieux;





*Sur l'étendue du cautionnement :



Considérant que l'acte de cautionnement vise en caractères gras le bail du 9/12/2002 et les cessions éventuelles de ce bail avec l'accord de la bailleresse ainsi que le renouvellement exprès ou tacite dudit bail et les conventions d'occupation qui lui succéderaient;



Considérant qu'en l'absence de mention expresse de ce que le cautionnement s'étendait au bail commercial susceptible de faire suite au bail dérogatoire au statut des baux commerciaux et alors que les cautions, non professionnelles du droit, n'étaient pas nécessairement informées de ce qu'à l'issue du bail du 9/12/29002, un bail commercial d'une durée de 9 ans se substituait au bail dérogatoire en cas du maintien du preneur sans opposition de la bailleresse, sans possibilité donc d'un nouveau bail de courte durée, la volonté claire et non équivoque de celles-ci d'étendre leurs engagements à ce bail commercial de 9 ans n'apparaît pas établie;



 Qu'une telle volonté apparaît d'ailleurs démentie par le fait que la bailleresse ait cru devoir joindre au projet de bail commercial qu'elle avait en son temps adressé un projet d'acte de cautionnement au nom de Madame [V] concernant ce bail à effet du 9/12/2004 (ce qui n'aurait pas été nécessaire si le cautionnement initial avait effectivement, au delà du bail dérogatoire, couvert les engagements résultant du bail commercial lui ayant fait suite);





*Sur la qualité de locataire de Madame [V] au titre du bail commercial ayant fait suite au bail dérogatoire :



Considérant que Madame [V] en tant que signataire en son nom personnel d'un bail dérogatoire au statut des baux des baux commerciaux lui conférant la possibilité d'exploiter dans les lieux en son nom personnel une activité commerciale, a bien eu, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas, la qualité de locataire à ce bail dérogatoire;



Que toutefois, à l'expiration dudit bail, elle ne pouvait, dés lors que s'opérait dans le cas de maintien sans opposition du bailleur un bail soumis au statut des baux commerciaux exigeant l'exploitation par le preneur d'un fonds lui appartenant dans les lieux, conserver cette qualité qu'à la condition d'exploiter personnellement et effectivement un fonds dans les locaux loués;



Que tel n'a pas été le cas, le fonds exploité étant le fonds de la société CASH 26 dont elle était seulement la gérante ; qu' elle ne peut donc être considérée comme copreneur au bail commercial ayant fait suite au bail dérogatoire;



 Que d'ailleurs la concernée qui n'avait pas la jouissance personnelle des lieux loués, bien qu'ayant notifié congé en son nom personnel en même temps que la société CASH 26 à l'issue de la première période triennale, ne se reconnaissait pas véritablement comme locataire puisqu'elle déclarait, lors de la remise de l'exemplaire des clés en sa possession (et qu'elle détenait en sa qualité de gérante de la société CASH 26) 'avoir satisfait à toutes les obligations de l'éventuel locataire qu'elle était';



 Considérant, au vu de ce qui précède, que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que les engagements des cautions étaient limités au seul bail dérogatoire et rejeté, partant, les demandes contre celles-ci et infirmé en ce qu'il a déclaré Madame [V] copreneur du bail commercial de 9 ans ayant fait suite au bail dérogatoire sans qu'il y ait lieu , dés lors, d'examiner le moyen de la SCI SAINT GERMAIN 65 relatif au quantum des sommes dues ;





*Sur la demande de dommages-intérêts des intimés,



 Considérant que la mauvaise foi de la bailleresse n'étant pas établie, cette demande sera rejetée;





 *Sur les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,



 Considérant que la SCI SAINT GERMAIN 65 non fondée en ses demandes supportera les entiers dépens de première instance et d'appel;







 Considérant, concernant les demandes des parties au titre de l'article 700 du

 code de procédure civile, qu'il sera allouée à chacun des intimés une somme de 1200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la demande du même chef de la SCI SAINT GERMAIN 65 à l'encontre de ceux-ci étant, elle, rejetée;





 PAR CES MOTIFS 





 Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que les engagements des

 cautions étaient limités au seul bail dérogatoire et en ce qu'il a rejeté, partant, les demandes contre celles-ci,

 

 Infirme par contre le jugement en ce qu'il a déclaré Madame [V] copreneur du bail commercial de 9 ans ayant fait suite au bail dérogatoire et en ce qu'il a condamné cette dernière au paiement des arriérés sur ledit bail,



Statuant à nouveau de ces derniers chefs,



Dit que Madame [V] n'a pas la qualité de preneur au bail commercial de 9 ans ayant fait suite au bail dérogatoire,



Déboute, en conséquence, la SCI SAINT GERMAIN 65 de sa demande en paiement des arriérés afférents à ce bail dirigée contre celle-ci,



Condamne la SCI SAINT GERMAIN 65 à payer à chacun des intimés la somme de 1200€ chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCI SAINT GERMAIN 65 de sa demande du même chef à l'encontre des intimés,



Condamne La SCI SAINT GERMAIN 65 aux entiers dépens de première instance et d'appel dont droit de recouvrement direct n, pour les dépens d'appel, au profit de la SCP NARRAT PEYTAVI.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,