Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 1 décembre 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2011



(n° 439, 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/11517



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2010 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/02778





APPELANTE

 

Madame [X] [I] veuve [K]



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SCP MIRA-BETTAN, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-Paul RAUX, avocat au barreau de NICE







INTIMÉES 



Mademoiselle [V] [P] [U] [B]



demeurant [Adresse 2] et encore [Adresse 5]



représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de Maître Séverine BOUKHOBZA plaidant pour la SCP LEICH-RAYNALDY, avocats au barreau de PARIS, toque : P 164



SARL ADB TRANSACTION PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux



demeurant [Adresse 4]



représentée par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour

assistée de Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1364





























COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats : Madame BONVARD Nicaise





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*

* *



Par acte sous seing privé du 7 août 2007, Mme [X] [I] veuve [K], a vendu avec le concours de l'agence ADB Transaction Paris, à Mme [V] [B] un appartement et une cave, dépendant de la division de l'immeuble sis [Adresse 5], moyennant le prix principal de 308 000 €, la commission de l'intermédiaire immobilier d'un montant de 25 000 € étant à la charge de l'acquéreur.



Il était prévu que la réitération de la vente par acte authentique interviendrait au plus tard le 20 novembre 2007. 



L'acte comportait une clause pénale ainsi rédigée « il est ici précisé qu'au cas où l'une ou l'autre des parties viendrait à refuser de réaliser la vente dans le délai ci-dessus précisé hors les cas prévus à la rubrique conditions suspensives, elle pourra y être contrainte par tous moyens en supportant seule les frais de poursuite et de justice et ce sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Il est expressément convenu que dans ce cas, la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 30'800 € . 

La partie qui n'est pas en défaut pourra à son libre choix prendre acte du refus de l'autre partie et invoquer la résolution du contrat ou en poursuivre l'exécution.

Quelle que soit l'éventualité retenue, l'opération étant définitivement conclue, la rémunération d'ADB transaction Paris restera due dans son intégralité par la partie défaillante. »





Mme [K], confrontée aux difficultés inhérentes au règlement de la succession de son mari décédé le [Date décès 3] 2006 et aux revendications élevées par son beau-frère, n'a pas comparu au rendez-vous fixé pour la réitération de l'acte de vente de sorte qu'un procès-verbal de carence a été dressé contre elle le 15 janvier 2008.



Par acte du 12 février 2008, Mme [B] a fait assigner Mme veuve [K], devant le tribunal de grande instance de Paris initialement aux fins de vente forcée.



Par acte du 18 novembre 2008, Mme veuve [K] a fait assigner la SARL ADB Transaction Paris, aux fins de la voir déclarer responsable du 'retard dans la régularisation de la vente'.



La vente a finalement été régularisée le 26 mars 2009 par acte du ministère de Maître [T] notaire associé à [Localité 6], avec la participation de Maître [O], notaire à [Localité 7]. 



C'est dans ces conditions que par jugement du 04 mai 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné Mme [X] [I], veuve [K], à verser à Mme [V] [B] la somme de 10 000 € au titre de la clause pénale, 

- condamné la SARL ADB Transaction Paris à garantir Mme [X] [I], veuve [K], de cette condamnation au titre de la clause pénale, 

- condamné Mme [X] [I], veuve [K], à verser à la SARL ADB Transaction Paris, la somme de 25 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- rejeté le surplus des demandes présentées par la SARL ADB Transaction Paris, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, ni à application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a engagés.



Mme [X] [I] veuve [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 01 juin 2010.



Par dernières conclusions signifiées du 10 février 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation, Mme [X] [I] veuve [K] demande à la Cour de : 



- infirmer le jugement du 04 mai 2010 et dire que le retard affectant la régularisation de la vente de l'immeuble [Adresse 5], né de la décision de son notaire, de subordonner la délivrance de l'attestation immobilière à l'accomplissement des formalités conférant un caractère définitif au jugement niçois ne lui est pas imputable, 

- confirmer le jugement du 04 mai 2010 et dire que le mutisme d'ADB Transaction résultant de son abstention sinon à prendre conseil auprès des notaires respectifs des cocontractants à l'acte qu'elle s'est empressée de leur faire signer le 07 août 2007, du moins à aviser Mme [B] de l'existence d'un litige sur l'immeuble, objet de la vente dont elle lui a fait part par lettre du 02 juin 2007, est de nature à engager la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière précitée, 



En conséquence de la réformation partielle sollicitée, 



- débouter Mme [V] [B] et la société ADB Transactions Paris de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle, 

- déclarer la société ADB Transaction Paris contractuellement entièrement responsable du retard affectant la régularisation de la vente de l'immeuble, [Adresse 5], 









- la décharger de la condamnation à supporter les frais de commission de la société ADB Transaction Paris,

- condamner la société ADB Transaction Paris à la relever et garantir intégralement des condamnations éventuelles résultant du jeu de la clause pénale en faveur de Mme [B] (30 800 € + 25 000 €)

- condamner solidairement la société ADB Transaction Paris et Mme [V] [B] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions enregistrées au greffe le 02 février 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation, Mme [V] [B] demande à la Cour au visa des articles 1589 et suivants du Code civil de : 



- condamner Mme [K] au paiement d'une somme de 30 800 € au titre de la clause pénale, 

- la condamner à la garantir du paiement de la somme de 25 000 € correspondant aux honoraires de la société ADB Transaction Paris, et la condamner au paiement de cette somme, 

- la condamner au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner solidairement Mme [K] née [I] ainsi que la société ADB Transaction Paris aux entiers dépens de l'instance.



Par dernières conclusions signifiées du 15 décembre 2010 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens et argumentation , la société ADB Transaction Paris demande à la Cour au visa des articles 1134 et 1992 du Code civil de : 



- constater que la procédure opposant Mme [K] née [I] à M. [H] [K], ne faisait nullement obstacle à la réitération de l'acte authentique de la vente de son bien immobilier sis [Adresse 5], 

- dire qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de son mandat, en ne faisant pas mention dans le compromis de la procédure susvisée, 



En conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamnée à garantir Mme [K] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la clause pénale, 



Statuant à nouveau, débouter Mme [K] née [I] de toutes ses garanties, fins et conclusions, 

- dire que la commission qui lui a été versée lors de la régularisation de la vente devra être remboursée à Mme [B] par Mme [K], 

- condamner Mme [K] née [I] à lui payer une indemnité de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- la condamner au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.









CECI ETANT EXPOSE,



LA COUR, 





Considérant que les conventions font la loi des parties ;









Que par acte sous seing privé du 7 août 2007 Mme [I] veuve [K] a vendu à Mme [B] un appartement sis [Adresse 5], moyennant le prix de 308 000 €, étant précisé que les honoraires d'un montant de 25'000 dus à l'agence ADB transactions étaient à la charge de l'acquéreur conformément au mandat donné par le vendeur à la société ADB ;



Considérant que Mme [I], mariée sous le régime de la communauté universelle avec M. [K] son époux prédécédé le [Date décès 3] 2006, s'étant trouvée confrontée à des difficultés qu'elle n'avait pas prévues, inhérentes au règlement de la succession de son époux, la réitération de la vente par acte authentique fixée le 20 novembre 2004 au plus tard n'a pas eu lieu de sorte que Mme [B] l'a assignée le 12 février 2008 en réalisation forcée de la vente ;



Que par acte du 26 mars 2009 du ministère de Maître [T], la vente a été réitérée en la forme authentique, et le prix quittancé à l'acte ; que s'agissant de la commission due à l' intermédiaire immobilier, le règlement en a été assuré par Mme [B] avec la précision que « le paiement de ses honoraires par Mme [V] [B] n'emporte nullement renonciation par celle-ci de solliciter le remboursement de cette somme, et de tous dommages et intérêts, auprès de Mme [X] [K] dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant la deuxième chambre, première section du tribunal de grande instance de Paris. » ;



Considérant que Mme [K] appelante du jugement qui l'a condamnée au paiement à Mme [B] de la somme de 10'000 € au titre de la clause pénale insérée à l'acte du 7 août 2007 au motif qu'elle a exécuté la convention avec retard, en conteste l'application au motif que « considérée activement comme 'partie défaillante' au sens de la clause pénale insérée au compromis du 7 août 2007 par le TGI de Paris qui en reprend intégralement le libellé, Mme [K] est assimilée péremptoirement à la décision de Maître [O] - certes son notaire, mais tout de même - de refus de régulariser la vente » ;



Que la clause pénale en litige sanctionne le fait d'avoir refusé de vendre, or en l'espèce la vente est intervenue amiablement entre les parties et non par autorité de justice ; que dès lors Mme [K] n'a pas refusé de réaliser la vente mais y a procédé avec retard de sorte que l'hypothèse visée par la clause c'est-à-dire celle du défaut de réalisation de la vente n'étant pas en cause, Mme [K] n'est donc pas redevable de la clause pénale de sorte que la décision des premiers juges qui l'ont condamnée au paiement de la somme de 10'000 € en application des dispositions précitées mérite infirmation de même et par voie de conséquence, que celle ayant condamné la société ADB Transaction à l'en garantir ;



Considérant au demeurant que le retard apporté à la réitération de l'acte de vente n'est pas imputable à Mme [K], laquelle étant mariée sous le régime de la communauté universelle, pouvait légitimement penser lorsqu'elle a mis le bien en vente qu'elle pouvait sans restriction disposer du bien litigieux, étant encore observé que ce retard consécutif à la décision de son notaire de subordonner la délivrance de l'attestation immobilière à l'accomplissement des formalités conférant un caractère définitif à la décision tranchant le litige successoral l'opposant à son beau-frère ;



Considérant qu'aux termes de l'accord des parties intervenu le 7 août 2007 lequel est conforme au mandat exclusif de vente, la commission de l'intermédiaire immobilier d'un montant de 25'000 € est à la charge de l'acquéreur de sorte que Mme [B] qui en avait la charge, a régulièrement payé la commission due à l'agence ADB transaction et qu'elle est mal fondée à en demander le remboursement au vendeur qui ne lui en doit pas la garantie, que pour les mêmes motifs , ajouté au fait qu'elle n'a pas qualité pour demander que sa commission soit finalement supportée par la venderesse, la société ADB transaction ne peut qu'être déboutée de ce chef de demande ;







Considérant que la société ADB transaction, alors que Mme [K] est bien-fondée en son appel, ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Et considérant que toutes les parties succombant partiellement, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



Infirmant le jugement dont appel et statuant à nouveau,



Déboute Mme [V] [B] de l'intégralité de ses demandes tendant au paiement de la clause pénale et à mettre à la charge de Mme [X] [I] veuve [K] le coût de la commission de la société ADB transaction Paris,



Déboute la société ADB transaction Paris de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires,



Dit que chaque partie concernera la charge des dépens qu'elle a engagés et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 







La Greffière,La Présidente,