Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 8 février 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 08 FEVRIER 2012



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/01081



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/10830





APPELANT 

 

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



représenté par la SCP FANET-SERRA, avoués à la Cour

assisté de Me Louis-Maurice FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 153





INTIMEE



Madame [C] [X] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par la SCP BOMMART FORSTER FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Me Marie-Cécile MICHEL-VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L 25 substituant Me Jean-David GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, conseillère chargée du rapport.



Un rapport a été présenté à l'audience conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile.

 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame REGHI, Conseiller





Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :

- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 *************



M. [W] est sous-locataire à titre commercial, en vertu d'unacte du 20 février 1995, de locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] dans lesquels il exploite un café.



L'immeuble étant dans un état de dégradation important, Mme [O], locataire principale, a, fin 1997, fait désigner un expert en référé puis a été assignée, ainsi que M. [W] et d'autres parties, par ses bailleurs au fond. Par arrêt partiellement infirmatif du 28 mars 2003, la cour d'appel de Paris a, entre autres dispositions, débouté Mme [O] de sa demande tendant à la condamnation de M. [W] au titre de l'arriéré locatif du sous-bail arrêté au 31 décembre 2002 et l'a condamnée à payer à M. [W] la somme de 5.400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'interdiction d'utiliser le logement pour la période du 1er juillet 2001 au 30 juin 2003.



Parallèlement, la préfecture de police ayant fait procéder à des travaux dans l'immeuble qui ont permis sa réoccupation, a, par arrêté du 27 janvier 2003, abrogé les arrêtés de péril de 1998 et 2000, frappant l'immeuble. 



Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2008, visant la clause résolutoire du contrat de sous-bail, Mme [O] a sommé M. [W] de lui payer la somme globale de 36.308,81 € au titre de l'arriéré de loyers et charges pour la période du 1er juillet 1997 au 31 janvier 2008.



Le 6 mai 2008, M. [W] a assigné Mme [O] en opposition à commandement, remboursement de loyers et paiement de dommages et intérêts.



Par jugement rendu le 26 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M. [W] de sa demande d'irrecevabilité fondée sur l'article 56 du code de procédure civile et sur la prescription des demandes de Mme [O] au titre des loyers, 

- dit que l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 28 mars 2003 a acquis l'autorité de la chose jugée en toutes ses dispositions, notamment concernant le débouté de la demande de Mme [O] en paiement des arriérés locatifs de M. [W] arrêtés au 31 décembre 2002, 

- dit en conséquence irrecevable toute demande de Mme [O] afférent à des loyers impayés avant le 31 décembre 2002, 

- débouté M. [W] de son exception d'inexécution, 

- dit le commandement de payer délivré le 11 avril 2008 par Mme [O] à M. [W] fondé à hauteur de 21.208,11 € concernant les loyers dus au 31 décembre 2007 et les charges d'eau récupérables au titre de l'année 2006, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 12 mai 2008, 

- condamné M. [W] à payer à Mme [O] la somme de 4.446,30 € au titre des loyers dus pour la période du ler janvier 2008 au 30 juin 2009 inclus, (8.292,60 € à diviser par 2 compte tenu des termes de l'arrêt du 28 mars 2003), 

- condamné M. [W] à payer à Mme [O] la somme de 1.698,47 € au titre des charges d'eau dues pour 2007 et 2008, 

- condamné Mme [O] à payer à M. [W] la somme 14.460,83 € toutes taxes comprises au titre des travaux de réfection de l'appartement de fonction, 

- ordonné la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties, 

- accordé, en application de l'article 1244-1 du code civil, à M. [W], pour le paiement du solde, des délais à raison de 24 mensualités, la première devant être payée le 30ème jour suivant la signification du présent jugement, 

- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1244-2 du code civil, pendant ce délai les procédures d'exécution sont suspendues, 

- ordonné en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à l'expiration de ce délai, 

- dit que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

- dit cependant qu'à défaut du paiement d'une seule échéance, la déchéance du terme sera prononcée et la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

- dit que dans ces conditions, la clause résolutoire reprendra ses effets et M. [W] sera réputé occupant sans droit ni titre,

- dans cette hypothèse, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la constatation d'un manquement, ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

- condamné en conséquence M. [W], dans cette hypothèse, à payer, à compter du 12 mai 2008 et jusqu'à la restitution des locaux par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant plus les taxes et les charges,

- dit en outre, dans cette hypothèse, que les meubles trouvés dans les lieux seront traités selon les modalités fixées par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, 

- dit également, dans l'hypothèse du non-respect des délais accordés par M. [W], que Mme [O] pourra conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, 

- laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure, 

- ordonné l'exécution provisoire. 



M. [W] a relevé appel de cette décision.



Par arrêt rendu le 17 novembre 2010, cette cour a dit n'y avoir lieu de statuer sur la requête en omission de statuer présentée par Mme [O] avant de statuer sur le fond et joint l'examen de cette requête au fond.

 

Par ses dernières conclusions du 2 septembre 2011, M. [Y] [W] demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a retenu qu'il était débiteur des loyers outre des charges d'eau et en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement des travaux concernant le café restaurant,

- ordonner si nécessaire une expertise permettant de constater les travaux qu'il a réalisés,

- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande reconventionnelle et condamner Mme [O] au paiement des sommes de 73.247 € au titre du remboursement des loyers, 30.606,83 € au titre du remboursement de travaux indispensables, 411.480 € au titre de la perte d'exploitation, 10.000 € à titre dommages et intérêts pour procédure abusive,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- débouter Mme [O] de toutes ses demandes,

- condamner Mme [O] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions du 28 juillet 2011, Mme [O] demande à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a 

*rejeté sa demande en paiement d'un montant de 15.100,70 € au titre des arriérés de loyers et de charges, pour la période allant du 1er juillet 1997 au 31 décembre 2002 inclus, 

*omis de prononcer la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 21.208,11 € au titre des loyers arrêtés au 31 décembre 2007 et des charges d'eau récupérables au titre de l'année 2006 tel que visés dans le commandement de payer en date du 11 avril 2008,

*accordé à M. [W] la possibilité de s'acquitter de sa dette en 24 mensualités sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil et en conséquence, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire,

*condamné Mme [O] à payer à M. [W] la somme de 14.460,83 € TTC au titre des travaux de réfection de l'appartement de fonction,

*débouté Mme [O] de sa demande de condamnation de M. [W] au paiement d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [W] à lui régler l'arriéré locatif s'élevant à une somme de 36.550,10 € arrêtée au 30 juin 2009 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers impayés. 

- condamner M. [W] à lui régler l'arriéré de consommation d'eau s'élevant à une somme de 5.903,48 € pour la période de 2001 à 2008 inclus,

- constater que la clause résolutoire contractuellement prévue par le sous-bail, renouvelé en date du 20 février 1995 et reconduit depuis tacitement, est définitivement acquise,

- débouter M. [W] de toutes demandes de délais qu'il pourrait réclamer,

- ordonner l'expulsion de M. [W] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte,

- condamner M. [W], déchu de tout droit d'occupation, à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et aux charges jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du défendeur,

- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis conformément aux termes de la clause résolutoire du sous-bail, 

- dire que tous les frais consécutifs à l'exécution sont à la charge de M. [W],

- condamner M. [W] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- condamner M. [W] à lui payer 6.219,45 € au titre des loyers dus pour la période du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers impayés, dette qui sera actualisée le jour de l'audience, par application de l'article 1728-2 du code civil, 

- condamner M. [W] à lui payer 1.609,70 € pour les charges d'eau dues pour les années 2009 et 2010,

- condamner M. [W] à lui payer la somme de 1.904 € au titre des avis d'impositions "taxes communales Ville de Paris" 2009 et 2010,

- à titre subsidiaire, si la cour accordait des délais à M. [W], dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance ou d'un seul des loyers courants à leur échéance, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire produira son plein et entier effet, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef sous astreinte, M. [W], déchu de tout droit d'occupation, devra lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et aux charges jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés, il pourra être procédé à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la concluante et aux frais, risque et péril de M. [W], le dépôt de garantie lui restera acquis conformément aux termes de la clause résolutoire du sous-bail, tous les frais consécutifs à l'exécution sont à la charge de M. [W], 

- condamner M. [W] à lui verser la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



SUR CE,



Considérant que par l'arrêt du 28 mars 2003, Mme [O] a été déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30.495,47 € au titre de l'arriéré locatif au 31 décembre 2002 ; qu'il est sans portée pour Mme [O] de soutenir qu'il s'agit d'un "débouté en l'état" faute de production du décompte qu'elle communique à présent dès lors qu'elle a été déboutée de sa demande ; que l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 28 mars 2003 fait obstacle à sa seconde demande aux mêmes fins ; que Mme [O] est en conséquence irrecevable en sa demande en paiement des loyers et charges dues au 31 décembre 2002, le jugement étant confirmé sur ce chef ;



Considérant que Mme [O] est en revanche recevable à demander le paiement de l'arriéré locatif postérieur au 31 décembre 2002 ; que M. [W] oppose à cette demande en paiement l'exception d'inexécution par Mme [O] de son obligation de délivrance de locaux que selon lui, Mme [O] n'a pas remis en état et qu'il n'a pu occuper ni totalement exploiter ;



Mais considérant qu'il ressort de la lettre adressée le 7 janvier 2003 par la préfecture de police, avant qu'elle n'abroge, le 27 janvier 2003, les arrêtés de péril, que les travaux de remise en état de l'immeuble ont été terminés le 16 décembre 2002 ; que M. [W] ne justifie nullement qu'après l'exécution de ces travaux attestée par la préfecture de police, les locaux n'étaient toujours pas en état ; que les simples photographies qu'il produit sont sans pertinence ; que le procès-verbal dressé le 26 septembre 2008 par la préfecture de police qu'il communique se borne à rappeler les dispositions de l'article R 123-43 du code de la construction et de l'habitation et le fait que le "chef d'établissement reste seul responsable de la sécurité de ses locaux" sans poser aucune préconisation ni relever d'infraction ; que la feuille qu'il annexe à ce procès-verbal constitue la page 4 d'un autre document dont la nature est ignorée et concerne des travaux de mise en sécurité par encloisonnement de l'escalier de l'hôtel et non du café de M. [W] ainsi que l'isolement des logements du 1er étage ; que M. [W] n'établit donc pas le manquement de Mme [O] à ses obligations notamment de délivrance ; que la mesure d'expertise qu'il réclame ne saurait pallier sa carence et ne sera pas ordonnée ;



Considérant que Mme [O] était en conséquence bien fondée à obtenir paiement des loyers pour la période de 2003 au 31 décembre 2007, soit la somme de 17.003,10 € comprise dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 avril 2008 ; que M. [W] n'ayant procédé à aucun paiement dans le mois, la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 12 mai 2008 ; qu'en l'absence de tous règlements même partiels des loyers impayés depuis 2003, la demande de délai de M. [W] sera rejetée ainsi que, par voie de conséquence, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ; que le sous-bail étant résilié et M. [W] occupant sans droit ni titre depuis 12 mai 2008, son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif sans qu'il y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ;



Considérant que M. [W] est débiteur d'une indemnité d'occupation à compter du 12 mai 2008 jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés ; que cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant plus les taxes et les charges ;



Considérant que M. [W] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 17.003,10 € au titre des loyers pour la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2007 ainsi que, suivant le décompte dressé par Mme [O] dans ses conclusions, au montant des loyers dus pour la période du 1er janvier 2008 au 12 mai 2008 et de l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée pour la période du 13 mai 2008 au 30 septembre 2011 soit à la somme totale de 27.368,85 € (17.003,10 € + 10.365,75 €) ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008, date du commandement valant mise en demeure, sur la somme de 17.003,10 €, du 18 mai 2009, date des conclusions de Mme [O] en première instance, sur la somme de 4.446,30 € et du 28 juillet 2011, date de ses conclusions d'appel, pour le surplus ;



Considérant que le contrat de sous-bail prévoit qu'en cas de jeu de la clause résolutoire, "le dépôt de garantie restera acquis au locataire principal à titre d'indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts" ; que Mme [O] est en conséquence bien fondée à voir dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;



Considérant que le contrat de sous-bail prévoit encore qu'en ce qui concerne la consommation d'eau, le sous-locataire remboursera au locataire principal cette consommation, relevée au compteur divisionnaire dont l'entretien lui incombe ; que cependant les seules factures d'eaux produites par Mme [O] ne permettent pas d'établir la consommation relevée au compteur divisionnaire dont le paiement incomberait au sous-locataire ; que Mme [O] sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre ;



Que pareillement Mme [O] ne fait pas la preuve, qui lui incombe, de la quote-part récupérable sur M. [W] des taxes communales qu'elle aurait payées au propriétaire au titre des avis d'imposition "taxes communales Ville de Paris" 2009 et 2010 émis au nom de celui-ci qu'elle verse aux débats ; qu'elle sera déboutée de sa demande à ce titre ;



Considérant qu'il a été vu ci-dessus que M. [W] ne justifie pas de l'inexécution par Mme [O] de ses obligations contractuelles ; qu'il ne justifie pas davantage s'être trouvé dans l'impossibilité, du fait de Mme [O], d'occuper le logement de fonction à partir du 1er janvier 2003 ni d'exploiter son fonds de commerce ; que les quittances de loyer qu'il produit établies par le café-hôtel-restaurant "la Marmite Berbère" ne sont pas en elles-mêmes de nature à établir l'impossibilité d'occupation du logement de fonction ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de remboursement des loyers et d'une prétendue perte d'exploitation ;



Considérant que M. [W] demande ensuite la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 30.606,83 €, montant TTC d'une facture établie le 21 décembre 2004 par la société Aetm pour des travaux effectués dans la partie commerciale de ses locaux ainsi que dans l'appartement du 1er étage ;



Mais considérant qu'aux termes du contrat de sous-bail, M. [W], par ailleurs tenu "de prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger du locataire principal aucune réparation de quelque nature que ce soit", s'est engagé à "entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment le sous-locataire aura à sa charge l'entretien et le remplacement, si besoin est, des devantures et fermetures de la boutique..." ; que cependant, alors qu'il est entré dans les lieux en février 1995, il ne se prévaut pas de travaux d'entretien qu'il aurait fait réaliser dans ses locaux au titre de son obligation contractuelle ; qu'il n'établit pas que les travaux qu'il a fait exécuter en 2004, après les travaux de remise en état de l'immeuble achevés fin 2003, avaient été rendus nécessaires, non pas par l'absence totale d'entretien de sa part, mais par une vétusté dont Mme [O] serait tenue ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement, le jugement étant infirmé en ce qu'il a fait droit à sa demande pour les travaux dans l'appartement, étant relevé que les clauses du bail s'appliquent tant au local du rez-de-chaussée qu'à l'appartement du 1er étage ;



Considérant que ni M. [W] ni Mme [O] ne démontrent le caractère abusif du comportement adverse dans le contexte particulièrement conflictuel dans lequel se sont trouvées les parties ; que leurs demandes de dommages et intérêts réciproques pour procédure ou résistance abusives seront rejetées ;



Considérant que M. [W] qui succombe sur l'essentiel, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur d'éventuels frais d'exécution qui ne seraient pas compris dans les dépens ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 € sera allouée à Mme [O] pour ses frais irrépétibles, la demande de M. [W] à ce titre étant rejetée ;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement en ses dispositions ayant débouté M. [W] de sa demande d'irrecevabilité fondée sur l'article 56 du code de procédure civile et sur la prescription des demandes de Mme [O] au titre des loyers, dit irrecevable toute demande de Mme [O] afférent à des loyers impayés avant le 31 décembre 2002, débouté M. [W] de son exception d'inexécution et constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 12 mai 2008,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Déboute M. [W] de sa demande de délais ;



Ordonne l'expulsion de M. [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial et d'habitation dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1] dans le mois de la signification de la décision à intervenir avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités selon les modalités fixées par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, 



Dit M. [W] est débiteur envers Mme [O] d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant, outre les taxes et les charges, à compter du 12 mai 2008 ; 



Condamne M. [W] à payer l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée à compter du 1er octobre 2011 jusqu'à la restitution des locaux, par l'expulsion ou la remise des clés ;



Condamne M. [W] à payer à Mme [O] la somme totale de 27.368,85 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dues pour la période du 1er janvier 2003 au 30 septembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008 sur la somme de 17.003,10 €, du 18 mai 2009 sur la somme de 4.446,30 € et du 28 juillet 2011 pour le surplus ;



Dit que Mme [O] conservera le dépôt de garantie à titre de clause pénale ;



Déboute Mme [O] de toutes autres demandes ;



Déboute M. [W] de ses demandes ;



Condamne M. [W] à payer à Mme [O] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [W] de sa demande à ce titre ;



Condamne M. [W] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel conformément à l'article 699 du code de procédure 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE