Cour d'Appel · 4e Chambre A — 25 novembre 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 25 NOVEMBRE 2011



N° 2011/ 498













Rôle N° 10/22487







S.C.I. CHARLES GEORGES





C/



Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CIMIEZ





















Grosse délivrée 

le :

à :S.C.P. MAGNAN 



la S.C.P. BLANC-CHERFILS 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 26 octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 11/09/2571.





APPELANTE



S.C.I. CHARLES GEORGES, [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la S.C.P. PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour, Plaidant par la S.C.P. LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocats au barreau de NICE substituée par Me Hélène DE SMET-DESMARTINE, avocat au barreau de NICE



INTIME



Syndicat des copropriétaires Copropriété [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SA CABINET TABONI, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2],



représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

































COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 octobre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***















































FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



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La S.C.I. 'Charles Georges' est propriétaire, dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Les Jardins de Cimiez', du lot N° [Cadastre 1] consistant en un appartement de deux pièces principales qu'elle donne à la location. Cet appartement a été l'objet de trois sinistres 'dégâts des eaux' en janvier 2004, novembre 2007 et novembre 2008. 



Par exploit délivré le 17 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' l'a fait assigner à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour la voir condamner à lui payer la somme de 4.612,25 € représentant les charges et provisions à ce jour avec intérêts au taux légal à compter du commandement antérieur, outre celle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tout avec exécution provisoire.



La S.C.I. 'Charles Georges' ayant reconnu devoir la somme de 4.430,97 €, ayant sollicité des délais pour se libérer et ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 15.654,80 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle prétendait avoir subi du fait d'un vice des parties communes, par jugement prononcé le 26 octobre 2010, le Tribunal de grande instance de Nice :

- condamnait la S.C.I. 'Charles Georges' à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' la somme de 4.612,25 € au titre de l'arriéré de charges dû et des provisions exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, ainsi que celle de 500 € à titre de dommages et intérêts,

- la condamnait encore à lui payer la somme de 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejetait les demandes de la S.C.I. 'Charles Georges',

- la condamnait enfin aux dépens,

- ordonnait l'exécution provisoire.



***



Par déclaration au greffe de la présente Cour le 15 décembre 2010, la S.C.I. 'Charles Georges' a interjeté appel de ce jugement prononcé le 26 octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Nice. 



Elle entend :

- que le jugement entrepris soit réformé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle et en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

- que le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' soit condamné à lui payer la somme de 12.397 € à titre de dommages et intérêts,

- qu'il soit encore condamné à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- qu'il soit enfin condamné aux dépens d'appel.



***



Le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' demande à la Cour :

- de confirmer le jugement entrepris,

- de condamner la S.C.I. 'Charles Georges' à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de la condamner encore aux dépens d'appel.



***



À la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée, les conclusions postérieures intégrées à la procédure et l'affaire clôturée derechef à l'audience, avant tout débat.



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MOTIFS DE LA DÉCISION



*



Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,



1/ Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.C.I. 'Charles Georges' à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez'la somme de 4.612,25 € au titre de l'arriéré de charges dû et des provisions exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, cette condamnation ne faisant plus l'objet de contestation de la part de l'appelante ;



2/ Attendu qu'alors que la démonstration est, de longue date, faite de la cause efficiente des sinistres successifs, savoir les infiltrations dues à un problème d'étanchéité de la toiture (expertises d'assuré, d'assureur, mise en oeuvre de travaux d'étanchéité par le syndic), qui a plusieurs fois détérioré l'appartement litigieux et l'a rendu inhabitable, le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez', qui n'avait pas auparavant soulevé cette hypothèse, fait état de ce que, les désordres perdurant selon elle, ils seraient imputables non pas au défaut d'étanchéité de la toiture mais à un problème de condensation au sein de l'appartement insuffisamment isolé par ses propriétaires et dépourvu d'une ventilation adaptée ;



Attendu, cependant, que la déclaration d'un nouveau sinistre dont il est prétendu par le syndicat des copropriétaires qu'il serait similaire aux précédents et la constatation par le syndic et la société chargée des travaux d'étanchéité antérieurs, de moisissures sur différents plafonds ainsi que de gouttelettes en suspension sur le plafond de la salle de bains, ne sauraient combattre l'évidence de l'origine extérieure des sinistres précédents et constituer la preuve de leur origine intrinsèque, l'ampleur des désordres précédents contredisant cette hypothèse de dernière minute ;



3/ Attendu qu'il est patent que, certes, les indemnisations des dommages matériels par la compagnie d'assurances du syndicat des copropriétaires ont fait l'objet d'une acceptation de la S.C.I. 'Charles Georges' dans le cadre d'une discussion entre cet assureur et la dite S.C.I., mais que (le premier sinistre ne faisant pas l'objet de la moindre demande au titre de la perte de jouissance) le paiement par l'assureur du syndicat des copropriétaires à hauteur de trois mois de loyers pour ce qui concerne le second sinistre puis de deux mois pour ce qui concerne le troisième n'indemnise que du temps nécessaire aux travaux de remise en état de l'étanchéité et non de l'indisponibilité effective à la location de l'appartement litigieux antérieure à la mise en oeuvre des dits travaux, les locataires ayant quitté les lieux lorsqu'ils sont devenus insalubres, ce qui est une conséquence directe de la défaillance des parties communes et doit en conséquence être imputé au syndicat des copropriétaires ;



Attendu, ainsi, que c'est à bon droit que la S.C.I. 'Charles Georges' demandait au syndicat des copropriétaires qui ne peut exciper de l'insuffisance des garanties offertes par son assureur, laquelle n'est pas opposable à la victime de la défaillance des parties communes, indemnisation des loyers perdus non pris en compte au titre du contrat d'assurance ;



Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu, prenant en compte le montant du loyer mensuel justement retenu à chaque fois par l'assureur, pour le deuxième sinistre, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la S.C.I. 'Charles Georges' la somme de 1.975 € représentant les deux mois et demi de loyers non indemnisés ainsi que, pour le troisième sinistre, le somme de 9.100 € représentant les treize mois de loyers non indemnisés, soit au total la somme de 11.075 €, étant observé qu'il ne pouvait être procédé à aucune recherche de locataire tant que les travaux n'étaient pas effectués et qu'il n'est justifié par le syndicat des copropriétaires d'aucune acceptation pour solde de tout compte entre lui et la S.C.I. 'Charles Georges', l'encaissement des indemnités versées par la compagnie d'assurances ne constituant pas une telle acceptation dans les relations entre les parties et la renonciation à un droit devant être expresse ;



Attendu, dès lors, que c'est à tort que le premier juge, faisant fi du préjudice effectif et démontré subi par la S.C.I. 'Charles Georges', a rejeté sa demande reconventionnelle et qu'il y a lieu, y faisant droit, de condamner le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' à lui payer la somme de 11.075 € de ce chef ;



4/ Et attendu que, compte tenu des difficultés financières inhérentes aux pertes de loyers dont elle aurait dû être indemnisées, c'est également à tort que le premier juge a condamné la S.C.I. 'Charles Georges' à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, alors que ces difficultés financières dont il était fait état étaient imputables au dit syndicat et, bien que n'ouvrant pas droit à l'exception d'inexécution, étaient de nature à excuser le retard dans le paiement des charges et provisions exigibles, étant observé que le montant du préjudice subi, ancien, non admis et non indemnisé, était plus de deux fois supérieur aux charges impayées, ce qui prive de toute pertinence l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel ce serait la carence de la S.C.I. 'Charles Georges' dans le paiement de ses charges qui serait à l'origine du retard dans l'exécution des travaux ;



Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT, 



Reçoit l'appel, 



Confirme le jugement prononcé le 26 octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a condamné la S.C.I. 'Charles Georges' à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez' la somme de 4.612,25 € au titre de l'arriéré de charges dû et des provisions exigibles avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, l'a condamné aux frais irrépétibles et aux dépens,



Le réforme pour le surplus,



Condamne le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Cimiez'à payer à la S.C.I. 'Charles Georges' la somme de 11.075 € à titre de dommages et intérêts,



Le condamne encore à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Le condamne enfin aux dépens d'appel, en ordonne distraction au profit de la S.C.P. Paul et Joseph MAGNAN, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER