Cour d'Appel · 4e Chambre A — 3 février 2012

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 03 FÉVRIER 2012



N° 2012/ 73













Rôle N° 10/20577







Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

SA FONCIA VIEUX PORT





C/



S.A.R.L. CABINET ARIANE IMMOBILIER

[T] [O]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]





















Grosse délivrée 

le :

à :la S.C.P. SIDER 



la S.C.P. TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 10/04914.





APPELANTS



Syndicat des Copropriétaires Ensemble Immobilier [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A. FONCIA VIEUX PORT dont le siège est [Adresse 2],



SA FONCIA VIEUX PORT prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2]





représentés par la S.C.P. SIDER, avoués à la Cour, plaidant par la S.C.P. ROSENFELD F / ROSENFELD G / ROSENFELD V, avocats au barreau de MARSEILLE



INTIMES



S.A.R.L. CABINET ARIANE IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3]



Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4]



Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET ARIANE IMMOBILIER, [Adresse 3],



représentés par la S.C.P. TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avoués à la Cour, Plaidant par Me Marcel BAILLON - PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 décembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 février 2012.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2012,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.













***



















































FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



***



L'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1] est divisé en plusieurs bâtiments. Son syndic est la SA 'FONCIA Vieux Port'.



Une assemblée générale des copropriétaires du bâtiment 'A' dite 'constitutive d'un syndicat secondaire' s'est réunie le 29 octobre 2009. Une nouvelle assemblée générale des ces copropriétaires convoquée par l'un d'eux y habitant, Monsieur [T] [O], s'est réunie le 15 décembre 2009 et a désigné en qualité de syndic le 'Cabinet Ariane Immobilier'. Ce dernier a demandé, invoquant l'article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965, à la SA 'FONCIA Vieux Port', la remise des documents visés par ce texte.





Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et la dite SA 'FONCIA Vieux Port' ayant demandé au Juge des référés du Tribunal de grande instance de Marseille de constater l'irrégularité manifeste de la réunion du 15 décembre 2009 ainsi que l'absence de toute qualité du 'Cabinet Ariane Immobilier' pour la remise des documents et fonds sollicités et, à tout le moins, de faire défense au 'Cabinet Ariane Immobilier' d'effectuer le moindre acte de gestion ou appel de fonds, par exploit délivré le 10 février 2010, Monsieur [T] [O], le syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' et le 'Cabinet Ariane Immobilier' ont fait assigner la SA 'FONCIA Vieux Port' à comparaître devant cette même juridiction aux fins, notamment, de faire procéder à la remise des documents visés par le texte précité.



Le juge des référés, constatant la difficulté, a renvoyé les parties au fond en application de l'article 811 du code de procédure civile. 



C'est ainsi que, par jugement prononcé le 26 octobre 2010, le Tribunal de grande instance de Marseille jugeait recevables les demandes du syndicat principal des copropriétaires '[Adresse 4]' et de la SA 'FONCIA Vieux Port', rejetait cependant ces demandes, faisait interdiction sous astreinte à cette dernière de s'immiscer dans la gestion du syndicat secondaire du bâtiment A, de procéder à des appels de fonds auprès des copropriétaires de ce syndicat secondaire au titre de ses charges propres, faisait droit, avec prononcé d'une astreinte, à la demande de remise de pièces formulées par le 'Cabinet Ariane Immobilier' et condamnait respectivement le syndicat principal et la SA 'FONCIA Vieux Port' à payer à Monsieur [T] [O], au 'Cabinet Ariane Immobilier' et au syndicat secondaire du bâtiment A, la somme de 800€ chacun au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.



Par déclaration au greffe de la présente Cour le 17 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et cette même SA 'FONCIA Vieux Port' ont interjeté appel de ce jugement prononcé le 26 octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille.





Ils entendent :

- qu'il soit constaté que les conditions de l'article 27 de la Loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies,

- que le jugement entrepris soit infirmé,

- qu'il soit dit que le bâtiment A ne peut se constituer en syndicat secondaire,

A titre subsidiaire et en toute hypothèse,

- que soit constatée l'irrégularité manifeste des réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 notifiées à la SA 'FONCIA Vieux Port' le 21 décembre 2009 ainsi que l'absence de toute qualité du 'Cabinet Ariane Immobilier' pour la remise des documents et fonds sollicités,



- que Monsieur [T] [O] et le 'Cabinet Ariane Immobilier' soient condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- qu'ils soient encore condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



***



Monsieur [T] [O], le syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' et le 'Cabinet Ariane Immobilier' demandent à la Cour :

- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a reçu les demandes du syndicat principal des copropriétaires '[Adresse 4]' et de la SA 'FONCIA Vieux Port',

- de déclarer irrecevables ces demandes et, en toute hypothèse, les rejeter au fond, 

- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus, tout en alourdissant les astreintes qu'il prononce,

- de condamner in solidum le syndicat principal des copropriétaires '[Adresse 4]' et la SA 'FONCIA Vieux Port' à payer à la société 'Cabinet Ariane Immobilier' la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en indemnisation du préjudice subi dans son activité professionnelle,

- de les condamner avec la même solidarité à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- de les condamner avec la même solidarité à payer au syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' la somme de 10.000 € pour procédure abusive,

- de les condamner encore avec la même solidarité à payer aux mêmes, respectivement, les sommes de 5.000, 2.000 et 4.000 €, le tout en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de les condamner enfin, avec la même solidarité, aux dépens d'appel.



*** 

MOTIFS DE LA DÉCISION



*



Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions, 



1/ Attendu, sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et de celle de cette même SA 'FONCIA Vieux Port', que cette action ne tend pas à l'annulation d'assemblées générales, une telle action ne leur étant du reste pas ouverte par la Loi puisqu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires, mais au libre exercice de leurs droits et obligations - ce qui constitue leur intérêt et leur qualité à agir - qu'affecterait l'opération de constitution d'un syndicat secondaire résultant, selon eux, des deux simples réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 dont ils contestent la qualification d'assemblées générales de copropriétaires revendiquée par Monsieur [T] [O], le syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' et le 'Cabinet Ariane Immobilier' ;



Attendu, ainsi, que c'est à juste titre que le premier juge, écartant l'application de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 et les délais qu'il impose, a déclaré cette action recevable, étant observé d'une part que l'action initiale du syndic, la SA 'FONCIA Vieux Port', relève de ses prérogatives propres, puisque, en sa qualité de syndic, il est empêché d'exercer sa mission par cette circonstance qu'une partie des copropriétaires entendaient faire sécession, et étant observé d'autre part que, pour qu'il soit débattu de l'inexistence d'une assemblée générale de copropriétaires, notion effectivement exclue lorsqu'un syndicat des copropriétaires existe, encore faut-il que cette existence soit acquise, ce qui est seul de nature à lui permettre de se réunir en assemblée générale ;





2/ Attendu, dès lors, que se pose la question de l'existence ou de la constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' ;



2a/ Attendu, quant à l'existence de ce syndicat secondaire, qu'elle ne peut résulter, à défaut de constitution régulière ultérieure, question qui sera abordée plus avant, que du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier en copropriété '[Adresse 4]' ;



Attendu, à cet égard, que, pour prétendre que le syndicat secondaire préexistait, les intimés se prévalent de l'article 4 du règlement de copropriété, lequel stipule que chacun des quatre immeubles du bâtiment dénommé 'locaux commerciaux' du bâtiment à usage de garage et entrepôt et de la parcelle réservée aura son régime propre, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires ;



Attendu, cependant, que cette clause ne s'applique manifestement pas au bâtiment A objet du litige, d'autant qu'une autre clause dont se prévalent également les intimés pour prétendre à la faisabilité d'une scission permettant la création d'un syndicat secondaire et non à son existence, stipule que les immeubles A et B seront reliés entre eux par une construction d'un simple rez-de-chaussée sur caves à usage de magasins qui sera appelée 'locaux commerciaux' ; 



Attendu, dès lors, qu'il ne peut être soutenu que l'existence d'un syndicat secondaire du bâtiment A était stipulée par le règlement de copropriété, en sorte que ce syndicat ne préexistait pas aux réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 ;



Et attendu que cette inexistence ne s'oppose évidemment pas à sa création éventuelle, laquelle obéit aux prescriptions de l'article 27 de la Loi :



2b/ Attendu, à cet égard et donc quant à la création revendiquée d'un syndicat secondaire du bâtiment A, qu'aux termes du dit article 27 de la Loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire ;



Attendu, cependant, que cette disposition ne saurait faire échec aux règles qui gouvernent les réunions d'assemblées générales de copropriétaires, lesquelles imposent la convocation des copropriétaires (ici les copropriétaires concernés, éventuellement à leur demande) par le syndic et dans les conditions imposées par la Loi ou, à défaut, par un administrateur désigné à cet effet par le juge ;



Or attendu qu'en l'espèce ces prescriptions, seules de nature à permettre de qualifier une réunion de copropriétaires d'assemblée générale de copropriétaires n'ont pas été respectées, étant observé que l'irrégularité résultant du mépris de ces règles s'oppose à une telle qualification puisque à défaut d'existence préalable d'un syndicat des copropriétaires, les réunions en question sont extrinsèques au statut de la copropriété tel qu'il a été codifié ;



Attendu, ainsi, sans qu'il soit utile de statuer sur la possibilité pour le bâtiment A de pouvoir accéder à l'autonomie visée par l'article 27 de la Loi du 10 juillet 1965, qu'il y a lieu, réformant le jugement entrepris de ces chefs, de dire que le bâtiment A ne constitue pas un syndicat secondaire, que les réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 ainsi que les décisions qui y auraient été prises sont inopposables au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et à ce syndic la SA 'FONCIA Vieux Port', de rejeter les demandes de Monsieur [T] [O], du prétendu syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' et du 'Cabinet Ariane Immobilier' et de dire que le dit 'Cabinet Ariane Immobilier' est dépourvu de tout droit à la remise des documents et fonds qu'il sollicite ; 





Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT, 



Reçoit l'appel, 



Confirme le jugement prononcé le 26 octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a reçu l'action du syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et de la dite SA 'FONCIA Vieux Port', 



Le réforme pour le surplus,



Dit que le bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' ne constitue pas un syndicat secondaire, que les réunions des 29 octobre et 15 décembre 2009 ainsi que les décisions qui y auraient été prises sont inopposables au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' représenté par son syndic la SA 'FONCIA Vieux Port' et à ce syndic lui-même, la SA 'FONCIA Vieux Port', 



Rejette les demandes de Monsieur [T] [O], du prétendu syndicat secondaire du bâtiment A de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' et du 'Cabinet Ariane Immobilier',



Dit que le 'Cabinet Ariane Immobilier' est dépourvu de tout droit à la remise des documents et fonds qu'il sollicite,



Condamne in solidum Monsieur [T] [O] et le 'Cabinet Ariane Immobilier' à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' et à la SA 'FONCIA Vieux Port' la somme globale de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Les condamne encore aux dépens de première instance et d'appel, ordonne distraction de ceux d'appel au profit de la S.C.P. SIDER, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER