Cour d'Appel · 3ème chambre — 20 mai 2010

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50D



3ème chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 20 MAI 2010



R.G. N° 09/00312







AFFAIRE :







[R] [K]

 ...

C/

[V] [O]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 07/11439







Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

SCP DEBRAY-CHEMIN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT MAI DEUX MILLE DIX,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1/ Monsieur [R] [K]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française



2/ Madame [W] [P] épouse [K]

née le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française



Demeurant tous deux :

[Adresse 2]

[Localité 8]



représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N° du dossier 20090034

plaidant par Me Fanny CHARPENTIER, avocat au barreau de VERSAILLES (C.92)



APPELANTS



****************



1/ Monsieur [V] [O]

né le [Date naissance 6] 1932 à [Localité 12]



2/ Madame [L] [A] épouse [O]

née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 11]



Demeurant tous deux :

[Adresse 7]

[Localité 1]



représentés par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N° du dossier 09000064

plaidant par Me Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS



INTIMES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2010 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique en date du 16 juin 2001, faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 9 mars 2001, M. [R] [K] et Mme [W] [P], son épouse, ont acquis de M. [V] [O] et de Mme [L] [A], son épouse, le lot n° 1 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], d'une superficie de 140,44 m² selon certificat de superficie privative Loi Carrez du 1er février 2001 et moyennant le prix de 510.704,21 euros.



Les époux [K] se sont plaints qu'en quittant les lieux, les époux [O] avaient emporté les poignées de porte, les douilles, les thermostats de chauffage et la bibliothèque rivée au mur du salon, laissant apparaître un pan de mur sans plâtre et l'absence de parquet et de plinthe, ainsi qu'un dénivelé et qu'à ces défauts s'ajoutaient des infiltrations, constituant un vice caché.



A leur demande et par ordonnance rendue le 15 septembre 2003, un expert a été désigné, M. [E] [S] remplacé par M. [H] [F], en vue d'examiner les désordres allégués qui a déposé son rapport le 21 décembre 2006.



Par exploit d'huissier du 7 septembre 2007, les époux [K] ont fait assigner les époux [O] en réparation du préjudice subi devant le tribunal de grande instance de Nanterre sur le fondement des vices cachés.



M. [R] [K] et Mme [W] [P], son épouse, ont interjeté appel du jugement rendu le 7 novembre 2008, qui les a déboutés de leurs demandes et condamnés à payer aux époux [O] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant les frais d'expertise.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 21 janvier 2010, M. [R] [K] et Mme [W] [P], son épouse, appelants, prient la cour, au visa des articles 1641, 1109 et 1134 du code civil, de : 



- infirmer le jugement,



- juger que les époux [O] leur ont vendu un bien immobilier qu'ils savaient affecté de vices cachés diminuant sa valeur et altérant son occupation,



- condamner solidairement les époux [O] à leur payer les sommes de 53.000 euros TTC au titre de la mise en oeuvre d'un cuvelage et second oeuvre, de 5.500 euros TTC pour l'adaptation de l'extérieur, de 958,82 euros TTC au titre de l'évacuation vers le puisard, de 780,05 euros TTC au titre du raccord du parquet, de 2.700,17 euros TTC au titre de la remise en peinture du mur et du plafond, de 2.095,23 euros TTC au titre de la reprise d'étanchéité de la toiture du garage, de 131,88 euros TTC au titre du scellement du garde-corps de la terrasse, le tout avec intérêts à compter de la date d'assignation,



- condamner solidairement les époux [O] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 février 2010, M. [V] [O] et Mme [L] [A], son épouse, intimés, prient la cour, au visa des articles 1641 et 1644 du code civil, de confirmer le jugement, de débouter les époux [K] de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



MOYENS DES PARTIES



Considérant que M. [R] [K] et Mme [W] [P], son épouse, font grief au jugement d'avoir rejeté leurs demandes, en dénaturant les termes du rapport de l'expert et en retenant des motifs contradictoires ;



Qu'ils précisent que le tribunal a estimé que le sous-sol était habitable tout en relevant que l'expert l'avait classé en catégorie 2, qui signifie réservé au seul usage de cave, de garage ou de chaufferie, que le tribunal a également retenu que la présence d'humidité ne contrevenait pas à la réglementation alors que l'expert a estimé que cette humidité ne serait acceptable que pour des locaux classés en catégorie 2 et non pour des locaux habitables, que les travaux proposés par l'expert ne consistaient pas en la surélévation de la hauteur sous plafond à titre d'agrément, mais visaient à remédier au réel problème d'humidité dans le sous-sol, rendant celui-ci inhabitable et constituant bien un vice non décelable alors que les époux [O] en connaissaient l'existence, d'autant que M. [V] [O] est un spécialiste du bâtiment et que les époux [O] habitaient la maison depuis 1968, que la situation géographique de la maison en contrebas et à proximité de plusieurs lacs l'expose à l'humidité et que le coffrage le long du mur extérieur de la chambre du sous-sol masque cette humidité ; 



Que le bien qui leur a été délivré n'est pas conforme à ce qu'ils en attendaient et que leur consentement a été surpris par erreur, que les époux [O] ont présenté le sous-sol comme étant habitable dans leur annonce et dans la promesse compte tenu de la superficie déclarée (140 m²) et des pièces visées (deux chambres dallées et salle de bain carrelée) alors que le vendeur doit renseigner l'acquéreur de bonne foi sur la chose vendue et que même non professionnel, le vendeur est tenu d'une obligation d'information ;



Que leur préjudice matériel est constitué par la nécessité de faire effectuer un cuvelage et s'élève à la somme totale de 59.458,82 euros tous les travaux compris, selon évaluation par l'expert en 2006, que les époux [O] leur en doivent réparation car le prix de vente aurait dû être minoré d'autant ; 



Que leur préjudice de jouissance est constitué par l'impossibilité d'habiter le sous-sol, estimée à 21.960 euros compte tenu de la valeur locative mensuelle des 40 m² sur 36 mois (2.135 euros) ; 



Que la dépose de la bibliothèque a laissé apparaître l'absence de revêtement de sol, un dénivelé dangereux et l'absence de peinture, que le raccord de parquet peut être estimée à la somme de 780,05 euros TTC, que la reprise de la peinture du mur et du plafond a été évaluée à la somme de 2.700,17 euros par l'expert ; 





Que l'expert a constaté que le défaut d'étanchéité de la toiture couvrant le garage entraînait des infiltrations par le linteau, qui affectent la solidité du ferraillage et à long terme de la structure du garage, qu'il s'agit donc d'un vice caché visible seulement par temps de pluie menaçant la structure du garage, que le coût de la solution ponctuelle à ce problème s'élève à la somme de 2.095,23 euros TTC, que l'absence de scellement du garde-corps de la terrasse n'était pas dans l'assignation en référé, qui ne faisait pas une liste exhaustive des désordres, mais a été relevé par l'expert comme une défaillance d'un élément de sécurité et se trouvait dans l'assignation au fond signifiée le 7 septembre 2007, que le coût des travaux relatifs au scellement s'élèvent à la somme de 131,88 euros TTC et doit être mis à la charge des vendeurs ;



Considérant que M. [V] [O] et Mme [L] [A], son épouse, répliquent que par lettre du 11 août 2001, ils ont fait une offre de paiement de la somme de 1.000 francs en compensation des travaux de raccord du parquet ;



Que les époux [K] se plaignent de vices affectant la maison, mais l'occupent sans discontinuer depuis son acquisition ;



Que la maison a été achetée en l'état, que l'acte de vente exonère les vendeurs des vices cachés, sauf si les vices étaient antérieurs à la vente, connus de leur part et qu'ils les ont cachés, ce qui n'est pas établi en l'espèce par les époux [K] ;



Qu'ils rappellent que n'étant pas des vendeurs professionnels, même si M. [V] [O] est gérant d'une entreprise de bâtiment, aucun devoir d'information ne pèse sur eux et que l'expert n'a pas relevé qu'ils avaient dissimulé quelque défaut que ce soit ;



Que les remontées d'eau affectant le sous-sol n'affectent pas l'usage du bien, puisque le sous-sol consiste aux termes de l'acte de vente en deux caves et une chaufferie et n'est pas à usage d'habitation et que la maison a été acquise en l'état, que l'immeuble étant soumis au régime de la copropriété, il appartient à cette dernière d'effectuer les travaux nécessaires au changement d'usage, que selon les plans, le sous-sol comporte deux parties, une à usage de cave et l'autre à usage d'habitation, que cette distinction était visible lors des visites, qu'aucune tromperie ou erreur n'étaient possibles, que seule la partie à usage de cave est concernée par le cuvelage, mais que ces travaux sont à la charge des occupants, qu'en outre, l'évacuation insuffisante des eaux de pluie du caniveau correspond à une partie commune dont la réparation incombe à la copropriété, qu'en outre l'humidité était visible et non cachée ;



Qu'il n'est pas établi que la déclaration de superficie habitable de 140,44 m² n'est pas exacte, que la loi Carrez n'est pas applicable à une maison, que toute demande relative à la loi Carrez doit être présentée dans l'année de la vente, qu'une telle demande ne peut aboutir qu'à une réduction du prix de vente et non à la création d'un cuvelage, que la demande des époux [K] est irrecevable ;



Que les vices apparents ne sont pas garantis ;



Qu'ils précisent que les poignées faisaient partie de leur décoration personnelle, que la bibliothèque n'étant pas scellée, il était prévisible de la retirer, que le jour de la vente, lors de la visite de la maison, les époux [K] n'ont pas formulé d'observation, qu'il ne s'agit pas d'un vice caché et que l'absence de peinture et de parquet ne sont pas graves au point d'entraîner l'application des articles 1641 et 1644 du code civil ;



Que l'absence d'étanchéité de la toiture couvrant le garage était visible, que l'utilisation du garage n'en est pas affectée et qu'elle ne constitue pas un vice caché, que l'entretien pour l'avenir pèse sur les occupants ;



Que l'absence de scellement du garde-corps de la terrasse n'a pas été dénoncée dans l'assignation en référé, que l'expert ne peut étendre le litige de son propre chef, qu'il n'est pas établi que les époux [O] connaissaient ce problème et que ce problème n'était pas caché.





MOTIFS DE LA DECISION



- Sur la mise en oeuvre de la garantie légale pour vices cachés 



Considérant que selon l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ;



Que l'article 1642 dispose que 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ;



Que le vice caché étant un fait juridique, sa preuve peut être administré par tous moyens ;



Considérant que selon l'article 1643, 'Il (le vendeur) est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie' ;



Considérant en l'espèce, que l'acte de vente contient une clause d'exonération des vices cachés au profit du vendeur conformément à l'article 1643 du code civil, ainsi rapportée : 'Prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit ; et notamment à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie ; pour les vices de toute nature, apparents ou cachés, pour les mitoyennetés, pour erreur dans la désignation, ou le cadastre ; pour l'état des constructions, sauf pour les travaux qui auraient pu être faits, entrant dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du code civil' (page 9) ;



Que pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, l'acquéreur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, c'est-à-dire de la connaissance qu'ils avaient de l'existence des vices affectant l'immeuble dont ils se seraient gardés d'avertir l'acquéreur, qu'il peut s'agir d'une simple réticence à informer le cocontractant jusqu'à une dissimulation frauduleuse ;



* Sur le caractère inhabitable du sous-sol



Considérant que l'acte de vente litigieux est contractuellement soumis aux dispositions de la loi Carrez, s'agissant d'un lot de copropriété, d'une superficie de 140,44 m² selon certificat de superficie privative Loi Carrez du 1er février 2001 ;



Que le bien vendu est contractuellement désigné comme étant :



'a) l'ensemble du bâtiment A, soit au rez de chaussée, une salle de séjour, trois chambres, une cuisine, un débarras, salle de bains, entrée, water-closets, et un sous-sol cimenté consistant en deux caves et une chaufferie 

b) la jouissance exclusive de la cour entourant ce bâtiment

c) et les trois cent trente deux/millièmes des parties communes générales

tel qu'il est désigné et décrit dans l'état descriptif de division et règlement de co-propriété de l'immeuble en date du 15 novembre 1967" ;



Qu'en revanche, la clause de désignation du bien résultant de la promesse de vente en date du 9 mars 2001 est la suivante : '2 chambres moquettées, 2 chambres dallées, cuisine équipée et aménagée, salon, salle à manger, parquet, cheminée, salle de bains marbre, salle de bains carrelage, WC carrelage, lingerie, chaufferie, local réserve, cave à vin', l'annonce parue dans le journal 'De particulier à particulier' quant à elle mentionnant ' Rez de jardin et étage, pavillon 6 pièces : entrée, vestiaire, grande cuisine équipée et aménagée, double séjour, cheminée, 4 chambres, placards, parfait état, habitable 140 m2. Salle de bains et salle de douche avec WC + WC invités avec lave-main. Rez de jardin complet..." ; 



Considérant qu'il résulte des pièces produites que le bien litigieux a été acquis par les époux [O] en 1968 (page 8 de l'acte de vente), que ceux-ci ont réalisé des travaux d'agrandissement en 1995 (page 2 du rapport d'expertise privé de M. [Z]) sans justifier de leur conformité, que selon le rapport d'expertise judiciaire de M. [F], les caves ont été transformées en surface habitable après 1967 ;



Que la partie dénommée 'rez de jardin' de 41,85 m² selon le plan établi par les vendeurs, comprenant un salon, la chambre 3, une douche et une entrée, ou de 39,74 m² selon l'attestation de superficie jointe à l'acte de vente, constitue par suite de son aménagement, un espace habitable ;



Que le 10 décembre 2004, le bien se présentait de la façon suivante ainsi qu'il résulte du descriptif donné par l'agence immobilière PHLB : 'Construction traditionnelle élevée sur sous-sol dans un immeuble en copropriété comprenant :

- au sous-sol : un grand bureau, 1 chambre, salle d'eau avec WC, cave, chaufferie, buanderie, atelier

-au rez de chaussée : hall, cuisine aménagée avec coin repas, réception, 2 chambres, salle de bains, WC

Beau jardin clos

La surface habitable est d'environ 140 m²" ;



Que pour le calcul de la superficie des parties privatives au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la configuration matérielle des lieux à la date de l'acte de vente, doit primer et les parties rendues habitables par les vendeurs (39,74 m²), n'avaient pas à être exclues du calcul de la superficie ;



Mais considérant que le vendeur s'est obligé contractuellement à délivrer à l'acquéreur le lot de copropriété n° 1, c'est à dire,' L'ensemble du bâtiment A, soit au rez de chaussée, une salle de séjour, trois chambres, une cuisine, un débarras, salle de bains, entrée, water-closets, et un sous-sol cimenté consistant en deux caves et une chaufferie', ayant une superficie privative de 140,44 m² au sens de la loi Carrez, mesurage ayant exclu les deux caves et la chaufferie ;



Considérant que les appelants soutiennent qu'ils ont entendu acquérir une superficie habitable de140,44 m² alors que la superficie contractuelle de référence est celle résultant des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 et que la 'surface habitable' est en pratique, la surface réellement utilisable pour l'utilisation du bien ;



Qu'il convient de préciser que la superficie qui doit être indiquée au titre de la loi Carrez répond à une définition précise donnée par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997 (procédé par soustraction), laquelle se distingue notamment de la définition de la superficie mentionnée d'une part, à l'article R 111-2 du code de la Construction et de l'habitation, qui fait référence à 'la surface et le volume habitables d'un logement' au titre des dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation, d'autre part à l'article R 261-25 de ce code qui a trait aux caractéristiques que doit présenter le contrat préliminaire en matière de ventes d'immeubles à construire et à l'indication de 'la surface habitable approximative de l'immeuble', enfin à l'article R 261-13, qui s'agissant des ventes d'immeubles à construire, mentionne 'l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements' ;



Que la surface habitable n'est pas la surface privative mesurée en application des dispositions de la loi Carrez ;



Considérant qu'il résulte du certificat de mesurage que le lot de copropriété contractuellement vendu n'a qu'une superficie de 100,70 m² alors que l'engagement des vendeurs porte sur 140,44 m² ;



Que les acquéreurs sont bien fondés à soutenir avoir été induits en erreur sur la superficie du bien contractuellement vendu par suite d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, résultant des articles1603, 1604 et 1616 du code civil et de la loi Carrez alors qu'une obligation précontractuelle de renseignement pèse sur le vendeur en application de l'article 1602 du code civil qui énonce que'le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige' ;



Que les appelants font valoir que le vendeur doit assumer la charge financière des travaux destinés à rendre le sous-sol habitable, alors que leur préjudice au sens de l'article 1616 du code civil, ne peut consister qu'en la réparation du préjudice subi par suite de l'erreur sur la contenance, imputable au vendeur, portant sur la superficie du bien contractuellement vendu, soit 100,70 m² au lieu de 140,44 m² selon l'attestation de superficie loi Carrez et sur la non-conformité du descriptif du bien vendu entre la promesse de vente et l'acte de vente, dès lors que le sous-sol est contractuellement vendu pour l'usage de deux caves et une chaufferie, étant rappelé que l'acquéreur n'a pas engagé de procédure contre son vendeur, en diminution du prix de vente selon le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ;



Qu'il convient d'ordonner la réouverture des débats pour inviter les appelants à présenter leur demande de dédommagement au titre du sous-sol en réparation de l'erreur sur la contenance au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur et à présenter leurs autres demandes ;



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement et avant-dire droit,



Ordonne la réouverture des débats,



Invite les appelants à présenter leur demande de dédommagement à propos du sous-sol en réparation de l'erreur sur la contenance au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur et à présenter leurs autres demandes,



Invite la partie la plus diligente à produire aux débats la note de renseignement d'urbanisme annexée à l'acte de vente,



Renvoie l'affaire à la mise en état du jeudi 7 octobre 2010 à 14 heures,



Réserve les dépens.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller pour le Président empêché, et par Monsieur Didier ALARY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GREFFIER,Le PRESIDENT,