Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 24 novembre 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2011



(n° 428, 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/18345





RENVOI APRES CASSATION



 

Jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal de grande instance de PARIS - RG n°05/06510

Arrêt rendu le 03 décembre 2008 par la Cour d'appel de PARIS - 2ème Chambre - Section A - RG 07/19857

Arrêt rendu le 07 juillet 2010 par la Cour de Cassation - Arrêt n°898 FS-P+B 





DEMANDERESSE A LA SAISINE 

 

Madame [S] [Z] veuve [X]



demeurant [Adresse 8] ci-devant 

Et actuellement [Adresse 6]



représentée par la SCP MICHEL BLIN et LAURENCE BLIN AVOUES ASSOCIES, avoués à la Cour

assistée de Maître Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0458







DÉFENDERESSE A LA SAISINE



SA SIEMP (SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS) 

représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux



ayant son siège [Adresse 13]



représentée par la SCP SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL BROQUET, avoués à la Cour

assistée de Maître Philippe PELLETIER de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238































COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT, conseillère.



Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Sylvie BOSI-LENORMAND, conseillère désignée pour compléter la chambre en remplacement de Madame Anne-Marie LEMARINIER, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de Paris du 22 juillet 2011





Greffier :



lors des débats : Madame Nadine BASTIN





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Béatrice GUERIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *







Par acte du 23 novembre 1981 la Société Relix, aux droits de laquelle se trouve Madame [Z] veuve [X], a conclu avec la Société Immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP) un bail à construction par lequel la société Relix, propriétaire d'un terrain, le donnait en location à la SIEMP qui s'engageait à y édifier à ses frais, après démolition des existants, un bâtiment de cinq étages pour partie à usage commercial et pour partie à usage d'habitation ou professionnel.



Le bail était consenti pour une première période du 15 novembre au 31 décembre 1981 et ensuite pour une durée de 23 ans commençant à courir le 1er janvier 1982 et au prix annuel de 58 540 francs indexé, payable par trimestre à terme échu.

















Le bailleur promettait de vendre à la SIEMP ou aux substitués de celle-ci le terrain objet du bail à charge pour celle-ci de notifier son acceptation au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire dans les 6 mois précédant le dernier trimestre du bail soit entre le 1er avril et le 30 septembre 2004, le prix de la vente, si elle se réalisait, étant fixé à 10 années de loyer tel que ce loyer sera dû en fonction de la clause de révision pour chacune des deux dernières années du bail.



Par lettre recommandée avec accusé réception du 27 septembre 2004 reçue par Madame [X] le 29 septembre 2004, la SIEMP a notifié son intention d'acquérir aux clauses et conditions ordinaires de droit et notamment celles prévues à l'acte du 23 novembre 1981.



Madame [X], se prévalant du caractère lésionnaire du prix, a refusé de vendre.



Par acte du 27 avril 2005, la SIEMP a fait assigner Mme [X] en réalisation forcée de la vente et par acte du 28 avril 2005, Madame [X] a fait assigner la SIEMP aux fins de nullité de la levée d'option du 27 septembre 2004 en raison du caractère lésionnaire du prix de 114 598,80 €.



Par jugement du 11 octobre 2007 du tribunal de grande instance de Paris a :



- dit parfaite la vente intervenue entre Madame [X] et la SIEMP au prix de 114 598,80 € portant sur la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 7] à [Adresse 14]

- ordonné sa réitération par acte authentique de la SCP [E], notaires associés à Paris, dans les deux mois de la signification du jugement 

- dit qu'à défaut de réitération dans ce délai le jugement vaudra titre de propriété au profit de SIEMP qui la publiera au bureau compétent de la conservation des hypothèques

- débouté Madame [X] de ses demandes

- condamné celle-ci à payer à la SIEMP la somme de 3 000 € pour frais irrépétibles,

- condamné Mme [X] aux dépens.



Mme [X] ayant relevé appel de ce jugement, par arrêt du 03 décembre 2008 rectifié par arrêt du 24 février 2009, la Cour d'appel de Paris a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et dit n'y a voir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.



Mme [X] a formé un pourvoi devant la Cour de cassation et par arrêt du 07 juillet 2010, la Cour de cassation a cassé l'arrêt rendu le 03 décembre 2008 rectifié le 24 février 2009 au motif que : 



"en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l'aléa doit s'apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée de l'option, la Cour d'appel a violé les articles 1674 et 1675 ensemble du code civil."

























Mme [X] a saisi cette Cour le 10 août 2010 et par dernières conclusions signifiées le 06 octobre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, Mme [X] demande à la Cour, au visa des articles 1674 et 1675 du code civil, de : 



- débouter la SIEMP de toutes ses demandes, 

- désigner 3 experts avec mission de : 

* convoquer les parties, se rendre sur place, se faire remettre toutes les pièces nécessaires, entendre tout sachant, 

* estimer la valeur du terrain sis [Adresse 3] en son état et sa valeur au 30 septembre 2004, 

* déterminer le montant du juste prix qui lui est dû, à la valeur de l'immeuble au moment de l'expertise, 

* dans l'hypothèse où la SIEMP déciderait de rendre le terrain, 

* déterminer le montant des fruits qui lui sont dus depuis l'assignation du 28 avril 2005, 

* déterminer l'indemnité due au locataire correspondant au coût des constructions édifiées dans les termes de l'article XII des conditions de bail, 

- lui donner acte de son offre de paiement de l'indemnité contractuelle de 4 000 000 F soit 609 796 € en contrepartie des constructions, travaux et aménagements réalisés par le locataire, 

- condamner la SIEMP à lui payer la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.



Par dernières conclusions signifiées le 04 octobre 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la SIEMP demande à la Cour, au visa des articles 1583, 1589, 1674 du Code civil et de l'arrêt de cassation du 07 juillet 2010, de :



- déclarer Mme [X] mal fondée en son appel, et l'en débouter, 

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 octobre 2007 en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [X] à lui verser la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner Mme [X] aux entiers dépens d'appel, y compris ceux consécutifs aux arrêts des 03 décembre 2008 et 24 février 2009.





SUR CE, LA COUR, 



Considérant que conformément aux dispositions de l'article 1674 du code civil, « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclarer donner la plus-value » ;



Que selon l'article 1675 du code civil, « Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation » ;



Qu'échappent aux règles de la rescision pour lésion les ventes aléatoires et les conventions dans lesquelles la vente est indivisible d'une autre opération ;

















Considérant que devant la Cour, il n'est pas contesté que la vente envisagée dans la promesse de vente n'est pas une vente aléatoire, l'aléa s'appréciant au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée d'option, le prix, calculé sur les loyers révisés, étant alors déterminable ; 



Considérant que la SIEMP soutient que le bail à construction et la promesse de vente sont, dans la commune intention des parties, indivisibles, cette indivisibilité, qui, selon elle, se déduit également de la finalité économique de l'opération voulue par les parties, excluant l'application des articles 1674 et suivants du code civil ;



Considérant qu'il est exposé en page 2 de l'acte du 23 novembre 1981, en préambule, qu'ayant décidé de mettre en valeur le terrain dont il est propriétaire, le bailleur a proposé au preneur de lui en concéder pour une période de longue durée, la jouissance exclusive avec promesse de vente, à charge d'y édifier ou faire édifier après démolition des constructions actuellement existantes, un bâtiment à usage d'habitation et de commerce, étant précisé que pour réaliser cette opération, les parties sont convenues de retenir comme moyen juridique le bail à construction tel qu'il est défini par les articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, puis suivent ensuite successivement la convention relative au bail à construction et celle relative à la promesse de vente ;



Qu'il ne peut être déduit de cet exposé ni de ce que les deux conventions sont incluses dans le même instrumentum l'intention des parties de traiter indivisément ces deux conventions, leur indivisibilité n'ayant pas été stipulée dans l'acte, alors que par ailleurs, les parties ont expressément prévu l'indivisibilité du bail à construction et du pacte de préférence organisé par la même convention (page 18 et 19 ), ce dont il convient de déduire qu'elles ont entendu traiter différemment les rapports entre les diverses conventions ;



Considérant que selon l'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation auquel se sont référés les parties, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail, l'obligation du preneur étant l'élément déterminant du bail à construction ;



Que l'article L 251-2 du même code précise que « les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » ; 



Qu'il s'ensuit que le parties peuvent stipuler que le preneur, grâce à l'insertion d'une clause emportant vente du terrain à son profit, deviendra propriétaire de celui-ci et des constructions édifiées à l'expiration du bail, la vente étant alors indissociable du bail à construction ;



Que tel n'est pas le cas en l'espèce, les parties ayant conclu un bail à construction assorti d'une promesse unilatérale de vente conférant une option au preneur, lequel s'est donc réservé le droit d'acquérir ou non ;



Que les deux conventions, qui peuvent exister indépendamment l'une de l'autre, ne sont pas indivisibles, peu important que la vente du bien immobilier soit envisagée à un prix faisant référence aux loyers versés avant la levée d'option, étant observé que le bail à construction envisage en fin du bail le sort des constructions édifiées dans les deux hypothèses de réalisation et non réalisation de la vente, le bailleur devant verser au preneur une indemnité correspondant à la valeur des constructions en cas de non réalisation de la promesse de vente (page 12), que les parties ont également envisagé différemment le sort des locations consenties par le preneur selon qu'il exerce ou non son option d'achat (page 10) et que le sort des loyers versés n'est pas lié à la réalisation de la promesse de vente puisque dans les deux cas, les loyers versés restent acquis au bailleur (page 13) ;



Que la Siemp ne rapporte pas la preuve que le loyer stipulé ( 58 540 F, soit 8 924€ par an) est supérieur à celui qu'elle aurait payé si elle avait seulement contracté un bail sur le terrain et inclurait une partie du prix de vente, étant observé que le prix fixé en cas de réalisation de la vente à un montant égal à dix années de loyer du bail révisé n'est pas dérisoire et ne peut constituer une soulte du prix de vente, Mme [X] produisant une estimation de M. [C] en date du 14 septembre 2011 selon laquelle la valeur locative du terrain était en 1981 de 28 000 € par an et sa valeur vénale de 560 000 € ; 



Qu'il s'ensuit que les deux conventions, qui existent indépendamment l'une de l'autre et peuvent être exécutées indépendamment l'une de l'autre, ne sont pas indivisibles ;



Considérant que Mme [X] est donc recevable à poursuivre la nullité pour lésion de la vente réalisée par la levée d'option le 27 septembre 2004 ; 



Considérant que par application des dispositions de l'article 1675 du code civil, la valeur de l'immeuble doit être estimée au jour de la réalisation de la vente, soit au 29 septembre 2004 pour déterminer si le prix est lésionnaire ; 



Que selon l'estimation de l'immeuble faite par M. [C], expert agréé par la Cour de Cassation, à la demande de Mme [X], le terrain ayant fait l'objet du bail à construction, d'une superficie de 491 m², situé dans le [Adresse 4], sur une voie calme, à proximité immédiate des commerces et du métro, a une valeur vénale, libre de toute location, de 2 400 000 € alors que le prix de vente revendiqué par la Siemp n'est que de 114 598, 80 €, soit un prix inférieur au seuil de la lésion qui, selon l'estimation de M. [C], correspond à 1 000 000 € ;



Qu'il est donc justifié de faits suffisamment vraisemblables et graves au sens de l'article 1677 du code civil pour que la preuve de la lésion puisse être admise ;



Que par application de l'article 1678, il convient de procéder à la désignation de trois experts dont les noms sont précisés dans le dispositif du présent arrêt, lesquels seront tenus de dresser un procès-verbal commun et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix ;



Considérant que il sera sursis à statuer sur les autres chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;





PAR CES MOTIFS, 



Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Vu l'arrêt prononcé le 7 juillet 2010 par la 3ème chambre de la Cour de Cassation,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 octobre 2007 par tribunal de grande instance de Paris,



Et statuant à nouveau, 



Déclare recevable l'action aux fins de rescision pour lésion exercée par Mme [X],











Désigne en qualité d'experts, lesquels seront tenus de dresser un procès-verbal commun et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix :



- Monsieur [K] [B] demeurant, 

[Adresse 1] 

[Localité 12] 



- Monsieur [R] [J] demeurant,

[Adresse 11]

[Localité 10]



- Madame [G] [I] épouse [P] demeurant,

[Adresse 5]

[Localité 9] 



avec pour mission :



- se rendre sur place en présence des parties ou celles-ci et leurs conseils régulièrement convoqués, entendre les parties et tous sachants, se faire remettre tout document utile à leur mission

- donner leur avis sur la valeur du terrain sis [Adresse 2] au 30 septembre 2004 suivant son état à cette date,

- donner leur avis sur la valeur du terrain à la date de l'expertise

- calculer si, au vu de leur estimation de la valeur du terrain, le prix résultant de la levée de l'option de la promesse de vente est lésionnaire de plus de sept douzièmes, 

- dans cette hypothèse, déterminer le montant des fruits depuis le 28 avril 2005,

- calculer le montant de l'indemnité due au locataire correspondant au coût des constructions édifiées dans les termes de l'article XII des conditions du bail, 



Dit que Mme [X] devra consigner au greffe des expertises dans un délai de deux mois à compter de ce jour la somme de 5 000 € à valoir sur les honoraires des experts,



Dit qu'à défaut de consignation de cette somme dans le délai imparti, la mesure d'expertise sera caduque et l'affaire évoquée en l'état ;



Dit que les experts devront déposer leur rapport dans un délai de quatre mois à compter du jour où ils auront été avisés par le greffe du versement de la consignation à valoir sur leurs honoraires,



Sursoit à statuer sur tous les autres chefs de demande,



Réserve les dépens. 





La Greffière,La Présidente,