Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 novembre 2011

1ère Chambre





ARRÊT N°448



R.G : 09/08339













Société [H] SCP



C/



Société ALMA KINES SCI

Société CUPA PIZZARAS SARL

Société DE L'EUROPE SCI

Société DU LEVANT SCI

Société DU PLESSIS SCI

Société EJP SCI

Société GEMO SCI

Société JACQUET SCI

Société PLEIN AIR SCI

Société ROUSSEL RENAULT SCI

Société TRASSIGUL SCI

































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2011





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport

Madame Anne TEZE, Conseiller,

Madame Odile MALLET, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 18 Octobre 2011



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 22 Novembre 2011, date indiquée à l'issue des débats.





****



APPELANTE :



Société [H] 

SCP Notariale

[Adresse 12]

[Localité 4]



représentée par la SCP D ABOVILLE DE MONCUIT ST HILAIRE, avoués

assistée de la SCP BESSY/GABOREL, avocats









INTIMÉES :



Société ALMA KINES SCI

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société CUPA PIZZARAS, Société de droit espagnol,

dont le siège social est [Adresse 13] (ESPAGNE), pris en son établissement à [Adresse 14]

[Adresse 14].



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE , avocats





Société DE L'EUROPE SCI

[Adresse 11]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société DU LEVANT SCI

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société DU PLESSIS SCI

[Adresse 7]

[Localité 10]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE , avocats





Société EJP SCI

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société GEMO SCI

[Adresse 9]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE , avocats





Société JACQUET SCI

[Adresse 8]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société PLEIN AIR SCI

[Adresse 14]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





Société ROUSSEL RENAULT SCI

[Adresse 14]

[Adresse 8]

[Localité 5]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE , avocats







Société TRASSIGUL SCI

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de la SCP TREGUIER/PERRIGAULT-LEVESQUE, avocats





FAITS ET PROCÉDURE



Le 21 décembre 1989, la SCP [H], société titulaire d'un office notarial à [Localité 4], devenue actuellement la société civile professionnelle [H] a établi un règlement de copropriété prévoyant la répartition initiale entre parties communes et privatives et répartition des charges concernant un bâtiment à usage commercial et de bureaux appelé '[Adresse 14]' à Rennes.



Se plaignant que ce règlement avantageait Monsieur [J] constructeur du bâtiment et propriétaire des locaux du rez-de-chaussée et du premier niveau, la société ARMOR IMMOBILIER a demandé à la SCP de rédiger un nouveau projet de règlement de copropriété qui n'a pu être adopté.



A la suite d'une expertise judiciaire, le tribunal de grande instance de Rennes a, par jugement du 29 octobre 2001, fait droit à la demande de nouvelle rédaction du règlement de copropriété du 21 décembre 1989 en ce qui concerne la définition et la répartition des charges.



La cour d'appel de Rennes a, par arrêt du 1er avril 2004, confirmé ce jugement à l'exception de la question de l'apurement des charges des années antérieures.



Par jugement en date du 3 novembre 2009, le tribunal de grande instance de RENNES a : 




condamné la SCP [H] à verser à titre de dommages-intérêts pour les pertes de surfaces : 




- à la SCI PLEIN AIR, la somme de 34 580 € ; 

- à la SCI TRASSIGUL, la somme de 169 100 € ; 

- à la SCI DU PLESSIS la somme de 23 370 € ; 

- à la SCI EUROPE, la somme de 180 500 € ; 

- à la SCI EJP, la somme de 46 265 € ; 

- à la SCI DU LEVANT, la somme de 27 740 € ; 

- à la SCI JACQUET, la somme de 26 600 € ; 

- à la SCI ROUSSEL RENAULT, la somme de 22 230 € ; 

- à la SCI CUPA PIZARRAS, la somme de 49 400 € ; 

- à la SCI GEMO, la somme de 26 600 € ; 






condamné la SCI [H] à verser à chacune des sociétés susvisées la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 





rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires 





condamné la SCP [H] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




La SCP [H] a interjeté appel du jugement.





POSITION DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions déposées le 1er août 2011, la SCP [H] demande à la cour de : 




réformer la décision entreprise ; 





débouter les sociétés intimées de l'ensemble de leurs demandes 





à titre subsidiaire ordonner une expertise afin de : 




- procéder à la valorisation des surfaces rétrocédées par les intimés, gratuitement, au syndicat de copropriété en fonction de leur nature juridique exacte ;



- procéder à l'examen des réclamations des sociétés intimées relativement aux charges de copropriété pour déterminer, pour chacune d'elles, le montant des charges qu'elles auraient indûment payées, ou le montant des charges qu'elles auraient dû acquitter ; 




condamner les mêmes à payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





les condamner aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 septembre 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, les sociétés intimées demandent à la cour de : 




confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCP [H] à payer pour les pertes de surface les sommes énoncées à son dispositif ; 




réformer pour le surplus, 




condamner la SCP [H] à payer au titre des charges indues : 




- à la SCI PLEIN AIR, la somme de 11 089 € ; 

- à la SCI TRASSIGUL, la somme de 50 362 € ; 

- à la SCI DU PLESSIS la somme de 6 695 € ; 

- à la SCI EUROPE, la somme de 54 057 € ; 

- à la SCI EJP, la somme de 10 073 € ; 

- à la SCI ALMA KINE, la somme de 3772

- à la SCI DU LEVANT, la somme de 11 111 € ; 

- à la SCI JACQUET, la somme de 10 449 € ; 

- à la SCI ROUSSEL RENAULT, la somme de 7 753 € ; 

- à la SCI CUPA PIZARRAS, la somme de 9620 € ; 

- à la SCI GEMO, la somme de 13 803 € ; 






condamner la SCP [H] à payer au titre des frais notariés : 




- à la SCI PLEIN AIR, la somme de 770 € ; 

- à la SCI TRASSIGUL, la somme de 4 472 € ; 

- à la SCI DU PLESSIS la somme de 731 € ; 

- à la SCI EUROPE, la somme de 4 504 € ; 

- à la SCI EJP, la somme de 1340 € ; 

- à la SCI ALMA KINE, la somme de 609 € ; 

- à la SCI DU LEVANT, la somme de 878 € ; 

- à la SCI JACQUET, la somme de 865 € ; 

- à la SCI ROUSSEL RENAULT, la somme de 665 € ; 

- à la SCI CUPA PIZARRAS, la somme de 838 € ; 

- à la SCI GEMO, la somme de 1374 € ; 






condamner la SCP [H] à payer à titre de dommages-intérêts : 




- à la SCI PLEIN AIR, la somme de 15 480 € ; 

- à la SCI TRASSIGUL, la somme de 74 644 € ; 

- à la SCI DU PLESSIS la somme de 10 265 € ; 

- à la SCI EUROPE, la somme de 79 687 € ; 

- à la SCI EJP, la somme de 19 226 € ; 

- à la SCI ALMA KINE, la somme de 1460 € ; 

- à la SCI DU LEVANT, la somme de 13 243 € ; 

- à la SCI JACQUET, la somme de 12 638 € ; 

- à la SCI ROUSSEL RENAULT, la somme de 10 216 € ; 

- à la SCI CUPA PIZARRAS, la somme de 19 953 € ; 

- à la SCI GEMO, la somme de 13926 € ; 




 dire que ces condamnations produiront intérêt à compter de l'assignation et ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil ; 





condamner la SCP [H] à payer à chacun des demandeurs la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 





condamner la SCP [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Considérant que la SCP [H] est successivement devenue la SCP [H] puis la SCP [H] ; 



Qu'elle sera désignée sous cette dernière dénomination ; 



Sur la prescription de l'action en responsabilité 



Considérant que les dispositions de l'ancien article 2270-1 du code civil, applicables au moment où l'instance a été introduite par acte d'assignation du 3 janvier 2008, prévoyaient que l'action en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivait par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ;



Considérant que deux types de dommages sont invoqués par les sociétés intimées à savoir : 

- des surfaces ont été indûment payées lors des actes d'acquisition ; 

- des charges de copropriété ont été indûment réglées ;



Que le point de départ du délai de prescription doit être examiné par type de dommage, la date de sa manifestation différant d'un dommage à l'autre ; 



Considérant que le dommage né de la cession gratuite de surfaces qui alors qu'elles étaient privatives ont acquis la qualité de parties communes de fait, s'est manifesté au moment où les sociétés concernées ont cédé gratuitement ces parties afin de rétablir la réalité des parties communes de l'immeuble ; 



Que si depuis de nombreuses années, en raison de procédures et de rapports d'expertises, ces sociétés ne pouvaient ignorer que cette cession à laquelle elles avaient donné leur accord serait nécessaire, le dommage qui en est résulté pour elles, constitué d'une perte de surfaces non compensée pécuniairement, ne s'est réalisé qu'au moment où elles ont cédé leurs droits sur les surfaces concernées ; 



Considérant que si les sociétés intimées ne justifient pas chacune de la date de cession gratuite de leurs droits, elles soutiennent que ces actes ont été passés en exécution de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes le 1er avril 2004 ; que même si la preuve de ces faits n'est pas rapportée, ces actes de cession gratuite préconisés par l'expert [D] dans la partie de son rapport déposé le 22 novembre 1998 et intitulé page 56 'récapitulatif des actes de vente à passer pour régulariser le descriptif de l'immeuble B', sont nécessairement postérieurs à cette date ; 



Qu'en conséquence pour ce premier chef de dommages l'action n'est pas prescrite puisqu'ayant été introduite le 3 janvier 2008 ; 



Considérant que l'arrêt de la cour d'appel de Rennes en date du 1er avril 2004 qui confirme le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 29 octobre 2001 en ce qu'il a déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété du 21 septembre 1989 relatives à la répartition des charges mais a dit qu'il n'y avait pas lieu de procéder à l'apurement des charges pour les années antérieures, constitue, pour ce second chef de préjudice, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre le notaire ; 



Qu'en conséquence, le moyen tiré de la prescription sera rejeté, le délai de prescription n'étant pas expiré et le jugement confirmé de ce chef;





Sur la responsabilité professionnelle de la SCP [H]



Considérant qu'il a été définitivement jugé que le règlement de copropriété contenant état descriptif de division rédigé par acte de Maître [H] en date du 21 décembre 1989 puis modifié à six reprises de 1990 à 1997 ne correspondait plus aux réalités de la division de l'immeuble et que les clauses relatives à la répartition des charges de ce règlement étaient réputés non écrites ; 



Qu'ainsi, les actes relatifs à la copropriété passés par la SCP [H] ont été dépourvus d'efficacité ; que le notaire qui est tenu vis à vis des parties à un acte d'une obligation de conseil n'a ainsi pas été en mesure d'assurer à une convention passée devant lui son efficacité en passant des actes non conformes à la réalité de l'immeuble et en ne permettant pas d'assurer une répartition des charges qui se fasse conformément aux critères légaux ; 



Qu'en conséquence, le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;





 Sur les préjudices en relation avec la faute du notaire 



- le paiement des surfaces indues



Considérant que la SCP [H] fait valoir que les sociétés intimées n'ont subi aucun préjudice à ce titre dès lors qu'elles ont elles mêmes consenti des cessions gratuites et que les parties cédées n'étaient pas des parties privatives mais indivises qui ne peuvent être estimables en valeur de mètre carré de bureau privatif ; 



Considérant cependant qu'il résulte du rapport de Monsieur [D] que certaines parties communes par essence ont été énoncées dans l'état descriptif de division du 21 décembre 1989 comme parties privatives ; qu'ainsi, des surfaces à usage commun ou à usage de plusieurs copropriétaires ont été acquises comme étant des locaux privatifs ; 



Considérant qu'il existe en conséquence pour les propriétaires concernés qui ont dû rétrocéder gratuitement ces surfaces parce que cette cession était nécessaire pour parvenir à la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété, un préjudice constitué par la perte de valeur de surface privative à usage de bureau, en relation directe avec la faute commise par le notaire ; 



Que les sociétés intimées n'ont pas elles-mêmes créé leur préjudice mais que celui-ci est né de l'obligation, pour parvenir à la rédaction d'un règlement de copropriété conforme à la loi, de procéder à des cessions gratuites ; 



Considérant que le calcul du préjudice proposé par les sociétés intimées, dont le mode n'a pas fait l'objet de contestations précises et circonstanciées par la SCP [H] et qui repose tant sur les constatations de l'expert [D] que sur des données objectives telles que le prix du mètre carré de bureau dans une zone commerciale et tertiaire très active et bien desservie, sera retenu ; 



- les charges indûment réglées 



Considérant que si l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 1er avril 2004 n'a pas autorité de la chose jugée à l'encontre de la SCP [H] qui n'était pas partie à cette instance, en revanche, la demande des sociétés intimées qui ont approuvé les comptes de la copropriété pour les années 2000 et 2001, lors des assemblées générales des 6 juin 2001 et 6 juin 2002, se heurte à ces délibérations ; 



Qu'aucun des copropriétaires opposants ou absents ne justifie avoir contesté ces délibérations dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions adoptées ; 



Considérant dès lors que la demande d'indemnisation formée de ce chef contre le notaire est elle-même irrecevable ; 





- les frais de notaire 



Considérant qu'il appartient à la partie qui réclame paiement d'une somme qu'elle soutient avoir elle-même acquittée en raison de la faute commise par l'autre partie d'apporter la preuve de son règlement ; 



Que les sociétés intimées ont communiqué en appel non seulement un tableau récapitulatif des frais de notaire nécessités par la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété mais aussi un relevé de factures, établi pour chaque société, par la SCP PIRAULT LE QUINTREC BERNADAC, notaire associés à Cesson Sévigné ; 

 

Qu'en conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et il sera fait droit à la demande, ces nouveaux frais exposés étant en relation avec la faute du notaire rédacteur du règlement dont les clauses ont été déclarées non écrites ; 





Sur la demande de dommages-intérêts 



Considérant que les sociétés intimées soutiennent que la procédure qui dure depuis de nombreuses années a causé de vives perturbations et des difficultés de gestion dont elles demandent l'indemnisation à concurrence du tiers du préjudice estimé ; 



Que cependant la preuve n'est pas rapportée de l'existence de ce préjudice supplémentaire, dont la nature est financière, faute de pièces comptables et d'analyse de celles-ci ; 



Considérant en conséquence que les sociétés intimées seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef ; 





Sur la demande de capitalisation des intérêts 



Considérant que la créance dont l'existence est judiciairement reconnue étant de nature indemnitaire, les intérêts ne peuvent courir qu'à compter du jour où la créance est définitivement fixée ; 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



Considérant qu'en raison de l'appel formé par la SCP [H] qui échoue en ses demandes, les sociétés intimées ont dû exposer des frais supplémentaires en appel qui seront indemnisés, celles-ci ayant déposé des conclusions communes, en leur allouant la somme totale de 5 000 € ; 











PAR CES MOTIFS



Constate que la SCP appelante est désormais la SCP [H] ; 



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 3 novembre 2009 sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation au titre des frais d'acte notarié ;



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne la SCP [H] à payer au titre des frais notariés : 



- à la SCI PLEIN AIR, la somme de 770 € ; 

- à la SCI TRASSIGUL, la somme de 4 472 € ; 

- à la SCI DU PLESSIS la somme de 731 € ; 

- à la SCI EUROPE, la somme de 4 504 € ; 

- à la SCI EJP, la somme de 1340 € ; 

- à la SCI ALMA KINE, la somme de 609 € ; 

- à la SCI DU LEVANT, la somme de 878 € ; 

- à la SCI JACQUET, la somme de 865 € ; 

- à la SCI ROUSSEL RENAULT, la somme de 665 € ; 

- à la SCI CUPA PIZARRAS, la somme de 838 € ; 

- à la SCI GEMO, la somme de 1374 € ; 



 Y ajoutant, 



Condamne la SCP [H] à payer aux sociétés intimées, ensemble, la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCP [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 



Le greffier Le Président