Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 24 novembre 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 9



ARRET DU 24 NOVEMBRE 2011



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/10202



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2011 -Tribunal paritaire des baux ruraux d'AUXERRE - RG n° 51-10-0019





APPELANTE

 

SOCIÉTÉ CIVILE DU DOMAINE SIMONNET

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Michel BARON, avocat au barreau de [Adresse 4] 





INTIME 



Monsieur [K] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée Me Michel-Pierre MADIGNIER, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :





Après rapport oral de Monsieur [W] [Z] , et en application des dispositions de l'article 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain SADOT, président et Madame Patricia LEFEVRE, conseillère,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain SADOT, président 

Madame Catherine BONNAN-GARÇON conseillère 

Madame Patricia LEFEVRE , conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Nicaise BONVARD





ARRET : CONTRADICTOIRE 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.









- signé par Monsieur Alain SADOT, président et par Madame Nicaise BONVARD, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*****





Par acte notarié du 15 février 1969, la société civile immobilière DOMAINE SIMONNET a donné à bail à Monsieur [C] [D] et à Madame [T] [R]- [D] une parcelle de terre en vigne d'une contenance de 26 ares et 97 centiares sise sur la commune de [Localité 3].



En 1993, M. [K] [D] a succédé à ses parents dans l'exploitation de cette parcelle, et l'a mise à la disposition de l'EARL [K] [D] depuis l'année 2002.



Par acte d'huissier du 31 mars 2010, la société bailleresse, devenue société civile DOMAINE SIMONNET à la suite d'une décision de l'assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2009 ayant élargi l'objet social à l'exploitation d'un domaine viticole, a donné congé à Monsieur [K] [D], avec effet au 31 octobre 2011, pour reprise en vue d'une exploitation par M. [G] [B], l'un des associés, donataire de deux parts selon acte notarié du 23 février 2010.



Par jugement du 21 avril 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Auxerre a annulé ce congé, a affirmé la qualification de bail à ferme pour le contrat du 15 février 1969, et déclarant recevable l'action en régularisation de fermages illicites engagée reconventionnellement par M. [D], a ordonné une mesure d'instruction destinée à établir le montant licite du fermage qu'aurait dû percevoir la société DOMAINE SIMONNET pour la période du 25 juin 2005 au 1er novembre 2011.



Par déclaration déposée le 26 mai 2011, la société DOMAINE SIMONNET a fait appel de cette décision. Représentée à l'audience par son conseil, elle a repris les prétentions et moyens exposés dans ses conclusions déposées à l'audience. Elle soulève d'abord la nullité du jugement, en faisant valoir que la formation du tribunal était complète puisque les assesseurs bailleurs et preneurs pouvaient délibérer en nombre égal, et qu'en conséquence le président ne devait pas juger seul en prenant l'avis des autres juges, et soutient que cette violation des règles de l'article L. 492-7 du code rural a porté atteinte à ses droits en la privant d'un jugement rendu collégialement et à la majorité des voix.



Sur le fond, elle soutient d'abord que le bail rural du 15 avril 1969 constitue, non pas un bail à ferme, mais un bail à complant, d'une durée de 42 ans, portant sur une surface non plantée à l'origine, et pour lequel la rémunération du bailleur a été établie à une certaine proportion de la récolte, au lieu d'une quantité fixe de denrées ou sa contre-valeur monétaire. 



Subsidiairement, elle fait valoir que la donation de deux parts sociales constatée par acte de du 23 février 2010 est régulière et ne peut être requalifiée en acte à titre onéreux, en ce que l'intention libérale du donateur ne doit pas être confondue avec le mobile, et n'exclut pas son intérêt personnel, qui ne se trouve cependant pas dans l'idée de valorisation de la parcelle retenue par le tribunal. Elle souligne que l'exploitation par M. [B] du bien repris ne constituera pas une contrepartie de cette donation, puisque celui-ci sera rétribué pour le travail accompli, et ajoute que l'éventuelle sanction de la requalification ne peut être l'annulation de cet acte, mais seulement une déclaration d'inopposabilité à Monsieur [D]. Elle prétend encore que le congé n'a pas pour objet de permettre la réalisation d'une plus-value, d'ailleurs hypothétique pour une terre classée AOP, ni d'augmenter le revenu de ce bien, aucun élément ne prouvant qu'il serait supérieur à celui d'une location puisque le propriétaire devra assumer les risques et frais de l'exploitation.

Elle conteste par ailleurs l'idée d'une fraude aux droits du preneur, en affirmant que l'acte de donation n'est aucunement fictif puisqu'il a effectivement réalisé la cession de deux parts sociales au profit de M. [B], lequel n'est aucunement lié par un lien de subordination à l'égard de la société SC SIMONNET, et n'aurait pas accepté de devenir associé en acquérant des parts à titre onéreux. Elle soutient que le montage juridique ainsi opéré n'a pour but qu'une mise en conformité avec la loi, et ne constitue nullement une manipulation frauduleuse, l'exonération du délai de neuf ans ne constituant qu'un effet indirect de la donation.



Enfin, elle soutient que les conditions de la reprise sont remplies, puisque M. [B], qui est devenu associé, présente les qualifications et compétences exigées par la réglementation sur le contrôle des structures.



Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [D], elle soutient que la prescription trentenaire de l'action en requalification de la convention, fondée sur une nullité ou une illicéité d'une de ses clauses, et acquise depuis le 16 février 1999, rend irrecevable une telle prétention, et rend impossible l'action en répétition dont elle est le support nécessaire. Subsidiairement, elle sollicite que soit retenue la prescription quinquennale s'appliquant aux créances périodiques tels les fermages.



Représenté à l'audience par son conseil, M. [D] a repris les prétentions et moyens exposés dans ses conclusions déposées à l'audience. Il soutient d'abord qu'en raison de la présence de cinq assesseurs, régulièrement convoqués pour siéger, le tribunal n'était pas complet au sens de l'article L. 492-6 du code rural ce qui a justifié que le président statue seul.



Il fait valoir que la convention unissant les parties ne présente pas les caractéristiques d'un bail à complant, qui n'est d'ailleurs pas conforme aux usages du [Localité 3], d'abord en ce que le prix convenu serait très supérieur à celui de ce type de bail (1/4 ou 1/5 de la récolte), et surtout en ce que le bail litigieux n'est pas cessible, alors que le bail à complant peut être cédé à toute personne sous réserve d'un droit de préemption du propriétaire. Il soutient que les parties ont clairement entendu se soumettre au statut des baux ruraux à ferme, et ont prévu qu'avant l'entrée en vigueur de ce bail de 30 ans (1981 à 2011), les époux [D] auraient, pendant 12 ans, la disposition gratuite de la parcelle, à charge pour eux de la planter en vigne à leurs frais. Il souligne que la forme et le contenu du congé qui lui a été délivré, et notamment la référence aux articles L. 411-59 et L. 411-60 du code rural, confirment cette qualification de bail à ferme.



Il prétend que l'acte du 23 février 2010 opérant le transfert de deux parts sociales à Monsieur [B] n'a que l'apparence d'une donation, en ce que la société SIMONNET-FEBVRE n'avait pas d'intention libérale puisqu'il ressort des délibérations de cette société qu'elle entendait valoriser sa filiale en assurant l'exploitation directe de la parcelle, et a, exclusivement dans ce but intéressé, opéré une donation à Monsieur [B], permettant de pallier la condition légale d'une possession de neuf ans. Il fait valoir, qu'en tout état de cause, cette man'uvre constitue une fraude manifeste au droit de renouvellement du preneur, puisqu'elle a précisément pour objet de contourner ce droit par la mise en 'uvre d'une suite d'opérations réalisées peu avant la délivrance du congé (changement d'objet social et de dénomination de la SCI DOMAINE SIMONNET, donation de seulement deux parts à une personne physique présentant la capacité d'exploiter).



Il soutient ensuite que le congé est irrégulier, d'une part en ce que l'associé bénéficiaire de la reprise n'exploitera pas en cette qualité, mais selon un contrat de prestations de services, d'autre part en ce que l'exploitation de l'une des personnes morales associées, la société MAISON LOUIS LATOUR se trouvera agrandie du fait de la reprise, et qu'il n'est pas établi que cet agrandissement est conforme à la réglementation sur le contrôle des structures.



Enfin, il fait valoir que le bail à ferme conclu le 15 février 1969 prévoit le paiement d'un fermage excédant le maximum fixé par l'autorité administrative en application de l'article L. 411-11 du code rural, et sollicite en conséquence la restitution des fermages indus versés pour lesquelles l'action en répétition reste ouverte, soit pour les cinq dernières années.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande d'annulation du jugement :



Attendu qu'en application de l'article L. 492-1 du code rural, le tribunal paritaire des baux ruraux comprend, en nombre égal, des bailleurs et des preneurs, avec un minimum de deux membres de chaque parité ; que le président de la juridiction doit statuer seul, après avoir pris l'avis des assesseurs, lorsque le tribunal n'est pas au complet ;



Attendu qu'il résulte des énonciations du jugement déféré que les débats ont eu lieu en présence de deux assesseurs bailleurs et de trois assesseurs preneurs ; qu'il n'est pas contesté que le greffe avait convoqué trois assesseurs de chaque parité, et que l'un des bailleurs était absent ;



Attendu que dès lors que, dans le cadre de son pouvoir d'organisation et d'administration judiciaire, le président de la juridiction a prévu de composer celle-ci avec un nombre différent d'assesseurs de chaque parité, il lui appartient de statuer conformément aux dispositions de l'article L. 492-6 du code précité ; que le jugement déféré contient la mention que «la formation du tribunal est incomplète : le juge a délibéré après avoir pris l'avis des assesseurs présents » ; qu'il n'y a donc pas lieu d'en prononcer l'annulation ;



Sur le fond :





La demande de Monsieur [D] aux fins d'annulation du congé du 31 mars 2010 :



Attendu que la société DOMAINE SIMONNET prétend que l'acte conclu le 15 février 1969 contenait une convention unique, qui doit recevoir la qualification de bail à complant ;



Attendu que dans cet acte notarié, les parties ont expressément entendu adopter successivement deux conventions, respectivement dénommées « plantation » et « bail » ; que par la première, la SCI DOMAINE SIMONNET mettait gratuitement à la disposition des époux [D] la parcelle litigieuse, à charge pour ceux-ci de la planter en vigne dans des conditions indiquées de façon précise, sur la qualité des végétaux et le soin qui devait leur être apporté ;



Attendu que la deuxième convention est expressément qualifiée de bail à ferme, et sa durée est distinguée de celle de la mise à disposition gratuite en vue d'une plantation, comme commençant le 1er novembre 1981, après l'enlèvement de la récolte de l'année, pour se terminer le 31 octobre 2011;



Attendu que cette expression claire de la volonté des parties exclut que puisse être recherchée une qualification différente ; qu'en outre, le bail à complant peut toujours être cédé par le preneur, alors que l'article six du bail litigieux prévoit que « toute cession du droit au présent bail et toute sous-location, même partielles, sont interdites » ; qu'enfin, la société DOMAINE SIMONNET elle-même rappelle dans le congé critiqué que la location à laquelle il est mis fin et celle d'un bail fait « pour une durée de 30 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 1981 pour se terminer le 31 octobre 2011 » ; qu'il résulte suffisamment de ces éléments que le bail unissant les parties est bien un bail soumis au statut réglementé des baux ruraux à ferme ;



Attendu qu'en conséquence, le preneur peut exiger le renouvellement du bail à son terme, sauf la faculté ouverte au bailleur de réaliser la reprise des biens loués pour en assurer personnellement l'exploitation ; qu'en application de l'article L. 411-60 du code précité, une personne morale propriétaire du bien agricole loué peut exercer ce droit de reprise, dès lors qu'elle a un objet agricole, et que l'associé bénéficiaire de la reprise détient des parts sociales depuis neuf ans au moins s'il les a acquises à titre onéreux ;



Attendu qu'en l'espèce, il est constant que, avant son assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2009 la société DOMAINE SIMONNET ne remplissait pas les conditions essentielles pour exercer ce droit, puisqu'elle n'avait pas un objet agricole, et ne comprenait pas un associé pouvant assurer l'exploitation ;



Attendu que dans les quatre mois précédant la délivrance du congé, la société DOMAINE SIMONNET a procédé à une série d'opérations ayant eu pour effet de lui permettre de se trouver dans une situation conforme aux dispositions de l'article L. 411-60 précité ; qu'ainsi, dans sa délibération du 15 décembre 2009, elle a adopté une nouvelle dénomination, et surtout un nouvel objet social, comprenant « l'exploitation d'un domaine viticole, la mise en valeur, l'administration et l'exploitation... de tout vignoble, terres et immeubles... », puis a agréé M. [B] en qualité de nouvel associé par délibération du 15 janvier 2010 ;



Attendu que l'explication de ce montage réalisé, sinon précipitamment, du moins dans un cours délai, réside expressément dans le procès-verbal des délibérations de la société SIMONNET FEBVRE, associée majoritaire de la société DOMAINE SIMONNET, qui énonce d'abord que « la société civile DOMAINE SIMONNET est une filiale de la société SIMONNET FEBVRE. Pour valoriser cette filiale, il a été décidé qu'elle exploite personnellement les vignes dont elle est propriétaire », puis rappelle qu'une opération distincte de résiliation amiable d'un bail portant sur d'autres terres a été effectuée, et exprime enfin le projet d'exploiter les vignes sur lesquelles il existe un bail au profit de M. [D] ;



Attendu que ce procès-verbal rappelle que l'exploitation ne peut être faite que par un associé personne physique propriétaire des parts depuis plus de neuf ans, mais aussi que « la donation de parts par un associé possédant des parts depuis plus de neuf ans permet de pallier à cette condition de possession de neuf ans », et énonce clairement que «notre société possédant ses parts de SC DOMAINE SIMONNET depuis plus de neuf ans envisage de procéder à de cette donation de deux parts de ces sociétés au profit de M. [G] [B]. Ce dernier, viticulteur, fera le travail sur ces vignes... » ; qu'ainsi ce procès-verbal contient, en termes très explicites, la description des opérations nécessaires pour contourner les dispositions protectrices du premier alinéa de l'article L. 411-46 du code rural et empêcher le renouvellement du bail au profit de M. [D] ;



Attendu qu'il révèle aussi l'intention qui animait la société SIMONNET FEBVRE dans le cadre de la donation de deux parts à Monsieur [B] ; qu'il en ressort très clairement que cette société n'avait aucune intention de gratifier le donataire, mais se trouvait obligée d'envisager cette cession à titre gratuit pour obtenir le bénéfice attendu, c'est-à-dire la dispense d'une possession de neuf ans par l'associé personne physique devant assurer l'exploitation du fonds repris ;



Attendu que la preuve est ainsi rapportée que l'ensemble de ces opérations ayant précédé le congé délivré à Monsieur [D] n'avait pour but que de faire échec au droit de renouvellement du preneur pour assurer la reprise des terres, et une valorisation directe, économiquement plus intéressante ; que la fraude ainsi caractérisée doit entraîner l'annulation du congé délivré le 31 mars 2010 ; qu'il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef ;



 La demande de M. [D] aux fins de remboursement de fermages illicites :



Attendu que le tribunal a justement énoncé que le bail du 15 février 1969 ne prévoit aucun partage des frais d'exploitation, alors que le partage de la récolte constitue la base de la rétribution du bailleur, et en a exactement déduit que la qualification de bail a métayage s'en trouvait nécessairement exclue ;



Attendu que la réglementation d'ordre public des baux à ferme restreint la liberté des parties dans la fixation du fermage ; qu'il s'ensuit que le fermier a toujours la possibilité de contester le montant du fermage payé, même après expiration du délai de prescription de son action en annulation de la clause prévoyant un fermage illicite, dans les limites de la prescription quinquennale fixée par l'ancien article 2277 du Code civil, reprise dans l'article 2224 dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 ; que le jugement déféré doit donc être également confirmé sur ce point ;



Sur les dépens et autres frais :



Attendu que la société DOMAINE SIMONNET, succombant en toutes ses prétentions, devra supporter les dépens de la procédure d'appel, et indemniser M. [D] au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer à cette occasion ;





PAR CES MOTIFS,





Déboute la société DOMAINE SIMONNET de sa demande d'annulation du jugement rendu le 21 avril 2000 onces par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Auxerre,



Confirme ce jugement en toutes ces dispositions,



Condamne la société DOMAINE SIMONNET à payer à M. [D] une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT