Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 31 mars 2011

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 31 MARS 2011



(n° 147, 9 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/23141



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 07/00736





APPELANTE

 

COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE MARNE ET GONDOIRE - CAMG, agissant en la personne de son Président en exercice.



ayant son siège [Adresse 18]



représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de la SELARL MOLAS ET ASSOCIES (Me Guillaume GHAYE), avocats au barreau de PARIS, toque : L 205







INTIMÉS 



Madame [R] [Y] épouse [F]

née le [Date naissance 13] 1944 à [Localité 20] (77)

de nationalité française

retraitée



demeurant [Adresse 4]





Madame [I] [F]

née le [Date naissance 9] 1971 à [Localité 20]

de nationalité française

profession : commerçante



demeurant [Adresse 16] ci-devant

actuellement [Adresse 5] 

 





























Monsieur [E] [P]

né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 21] (94)

de nationalité française

profession : agent de maîtrise



demeurant [Adresse 14]



représentés par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour

assistés de la SCP PINSON SEGERS DAVEAU (Maître Cécile CORBEL-ROUSSEL) avocats au barreau de MEAUX







Madame [A] [J]

née le [Date naissance 10] 1952 à [Localité 17] (92)

de nationalité française



demeurant [Adresse 15]



représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour

assistée du CABINET DORRER (Maître Henri GERPHAGNON), avocats au barreau de MEAUX







Maître [H] [V], notaire associé membre de la SCP [H] [V] et [A] [S].



demeurant [Adresse 2]



représenté par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté de la SCP PETIT RONZEAU & ASSOCIES (Maître Thomas RONZEAU), avocats au barreau de PARIS, toque : P 499







Monsieur [H] [X] [Z]



demeurant [Adresse 11]



non comparant



(Assignation devant la cour d'appel de Paris avec notification de conclusions en date du 4 mai 2010 - procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile)





























COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 février 2011, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET







ARRÊT : PAR DÉFAUT



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Le 2 novembre 2004 M. [H] [V], notaire associé de la SCP [H] [V] et [A] [S], a notifié au maire de la commune de Gouvernes (77) une déclaration d'intention d'aliéner portant sur la vente amiable par M. [E] [P], Mme [R] [Y], épouse [F] et Mlle [I] [F] (les consorts [F]-[P]), en qualité de vendeurs, au profit de M. [H] [Z] et Mme [A] [J], en qualité d'acquéreurs, de terrains non bâtis cadastrés section AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 12], lieudit '[Adresse 8], au prix de 60 975 €, ces parcelles étant soumises au droit de préemption urbain depuis une délibération de ladite commune du 27 février 2003.



Le 18 novembre 2004, le maire de la commune de [Localité 19] a écrit à la communauté des communes Marne et Gondoire (actuellement : la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire, CAMG) que les terrains faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner étaient situés pour les n° [Cadastre 1], 3 et [Cadastre 3] en zone NA et pour le n° [Cadastre 12] sur deux zones NA et ND, qu'il aurait 'souhaité préempter, cette unité foncière se trouvant dans une zone sensible', mais que, la commune étant dans l'impossibilité de le faire et que la SAFER ne pouvant exercer son droit de préemption, il pourrait être utile que la CAMG préempte, le chemin des Clos Saint Paires étant classé chemin d'intérêt communautaire.

















Par lettre recommandée du 3 décembre 2004 adressée au notaire, le Maire de [Localité 19] renvoyait au notaire les exemplaires originaux de la déclaration d'intention d'aliéner, l'informant de ce que celle-ci était irrecevable, 'les terrains ne formant pas une unité homogène', de sorte qu'il était nécessaire d'établir une déclaration d'intention d'aliéner pour chaque parcelle et que les délais d'examen pour le titulaire du droit de préemption ne courraient pas dans l'attente des nouveaux documents.



Le 23 décembre 2004, le maire de [Localité 19] a porté à la connaissance du notaire et des vendeurs la délibération de la commune du 1er décembre 2004 aux termes de laquelle elle avait décidé de déléguer le droit de préemption urbain à la CAMG 'en ce qui concerne les parcelles et unités foncières situées en zone NA du POS au lieu-dit [Adresse 8]' '. Cette délégation a été acceptée le 7 février 2005.



Le 3 janvier 2005, le notaire a adressé à la CAMG trois déclarations d'intention d'aliéner portant respectivement sur les terrains suivants :

- terrains n° [Cadastre 1] et 3 au prix de 23 960 €,

- terrain n° [Cadastre 3] au prix de 6 300 €,

- terrain n° [Cadastre 12] au prix de 30 715 €.



Le 9 février 2005, la CAMG a signalé au notaire que les déclarations d'intention d'aliéner devaient, pour prendre effet et peu important la délégation, être adressées à la mairie du lieu de situation de l'immeuble conformément aux articles L. 211-5 et L. 213-2 du Code de l'urbanisme.



Par acte authentique du 14 avril 2005 reçu par M. [V], les consorts [F]-[P] ont vendu les terrains précités au prix global de 60 975 €, M. [H] [Z] étant acquéreur des terrains n° [Cadastre 1], 3 et [Cadastre 3] au prix de 30 206 € et Mme [A] [J] étant acquéreur du terrain n° [Cadastre 12] au prix de30 715 €. 



Par actes des 20, 26, 28 septembre, 30 novembre et 7 décembre 2006, la CAMG, faisant valoir que l'acte avait été conclu sans déclaration préalable d'intention d'aliéner, a assigné les consorts [F]-[P] et M. [Z] et Mme [J] en annulation de la vente.



Le 4 décembre 2007, les consorts [F]-[P] ont fait assigner M. [V] en intervention forcée.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Meaux a :

- rejeté la demande de sursis à statuer,

- constaté l'irrégularité de la déclaration d'intention d'aliéner reçue le 4 novembre 2004 par la mairie de [Localité 19], 

- rejeté la demande de nullité de la vente intervenue le 14 avril 2005 entre M. [P], Mlle [F] et Mme [F], d'une part, et M. [Z] et M. [J], d'autre part, portant sur des parcelles de terrains cadastrées section AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 12], lieudit [Adresse 8]),

- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. [P], Mle [F] et Mme [F],

- constaté que les demandes formées à l'encontre de M. [V], notaire, étaient sans objet, 

- condamné la communauté de communes Marne et Gondoire aux dépens et à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : 

. 2 500 € à M. [P], Mlle [F] et Mme [F], 

. 2 000 € à Mme [J], 

. 2 000 € à M. [V].











Par dernières conclusions du 12 janvier 2011, la CAMG, appelante, demande à la Cour de :

- vu le Code de l'urbanisme et notamment les articles L. 213-[Cadastre 1] et L. 213-2 , 

- infirmer le jugement attaqué uniquement en ce qu'il a déclaré régulières les trois déclarations d'intention d'aliéner reçues par elle le 5 janvier 2005,

- dire que les trois DIA sont irrégulières en raison de la violation de l'article R. 213-5 du Code de l'urbanisme, 

- dire nulle la vente du 14 avril 2005 entre les consorts [F]-[P] d'une part, et M. [Z] et Mme [J] d'autre part, 

- en conséquence :

- dire que les parties sont renvoyées dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion des ventes annulées, 

- débouter toutes parties de toutes demandes dirigées contre elle, 

- condamner les consorts [F]-[P] d'une part et M. [Z] et Mme [J] d'autre part à lui verser ensemble une somme de 5 000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les condamner in solidum aux dépens.



Par dernières conclusions du 10 février 2011, les consorts [F]-[P] prient la Cour de :

- à titre principal,

- dire que les DIA régularisées par le notaire pour leur compte le 2 novembre 2004 auprès de la commune de Gouvernes alors que celle-ci était encore titulaire de son droit de préemption, étaient valables, 

- subsidiairement : 

- dire que les DIA, en suite notifiées à la CAMG le 15 janvier 2005, après qu'ils eussent été informés de ce que la commune de Gouvernes avait cédé son droit de préemption à la CAMG, étaient régulières dès lors que la CAMG avait l'obligation de les transmettre à l'autorité compétente, ce d'autant qu'elle était déjà en concertation avec la commune de Gouvernes et que c'était la CAMG qui, en réalité, devait exercer la préemption pour son propre compte et en assurer le financement, 

- constater que le droit de préemption n'a pas été exercé dans le délai imparti, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la CAMG, 

- condamner la CAMG à leur payer, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 2 500 € pour la première instance et 4 000 € pour l'appel, 

- la condamner aux dépens,

- très subsidiairement, 

- dans l'hypothèse où la Cour annulerait la déclaration d'aliéner notifiée le 2 novembre 2004 ou les déclarations d'aliéner notifiées le 15 janvier 2005 au motif que les notifications n'auraient pas été effectuées de façon régulière, 

- dire que M. [V], qui avait pour obligation principale d'assurer l'efficacité de l'acte de vente qu'il a établi à l'occasion d'une vente immobilière - pour laquelle les notaires bénéficient d'un monopole en qualité de rédacteurs d'actes -, est responsable de l'irrégularité commise à l'occasion de la notification de la DIA, et qu'il sera tenu d'assurer l'indemnisation des préjudices dont ils justifieront en l'état de la décision qui annulerait de façon totale ou partielle la vente, 

- condamner, en conséquence, M. [V] à leur régler :

- 25 000 € au titre des problèmes de trésorerie auxquels ils se trouveraient confrontés dès lors qu'ils devraient restituer le prix de vente encaissé en 2005, 

- au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 2 500 € pour la première instance et 4 000 € pour l'appel,

- le condamner aux dépens, 

- débouter la CAMG de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dirigées contre eux.











Par dernières conclusions du 14 septembre 2010, Mme [J] prie la Cour de :

- vu les articles 2 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, 1er du premier protocole additionnel de la convention européenne des droits de l'Homme, 545 du Code civil et L. 213-2-[Cadastre 1] du Code de l'urbanisme,

- à titre principal, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la vente,

- subsidiairement, 

- dire que l'annulation de la vente ne pourra porter que sur la partie de la parcelle AB [Cadastre 12] située en zone NA du POS de la commune, 

- constater alors l'état d'enclave de la parcelle AB [Cadastre 12] située en zone ND du POS de la commune, et dire qu'un droit de passage suffisant devra s'effectuer sur le reste de la parcelle située en zone NA, sans qu'il y ait lieu à une quelconque indemnité au profit de qui que ce soit, et notamment de la Commune de Marne-et-Gondoire, celle-ci ayant créé ladite situation, 

- dire que la CAMG devra prendre en charge l'ensemble des frais d'acte qui seront nécessaires pour tenir compte de la modification ainsi opérée dans sa propriété,

- dans tous les cas :

- condamner la CAMG à lui payer une somme complémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 19 novembre 2010, M. [V] demande à la Cour de :

- confirmer le jugement et en conséquence, 

- vu l'article 20 de la loi du 12 avril 2000, 

- constater la validité de la vente,

- vu l'article 1382 du Code civil,

- constater son absence de faute,

- juger que les consorts [F]-[P] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice certain, réel et actuel pouvant leur ouvrir droit à réparation, 

- débouter les consorts [F]-[P] de leurs demandes de garantie et d'indemnisation,

- constater qu'il n'accepte pas de recevoir délégation pour percevoir le prix de vente qui sera payé par la CAMG, le prix de vente d'un bien immobilier devant être réglé au profit du vendeur propriétaire,

- condamner la CAMG à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

- débouter toute parties de toutes fins plus amples ou contraires dirigées contre lui.



M. [Z], assigné le 23 mars 2010 par procès-verbal de recherche conformément à l'article 659 du Code de procédure civile, n'a pas constitué avoué.





SUR CE, LA COUR



Considérant qu'il est présumé que les signatures apposées sur le jugement sont celles du président et du secrétaire et que la preuve contraire n'est pas rapportée par le caractère illisible desdites signatures ; 



Qu'en outre, l'irrégularité dénoncée, à la supposer établie, n'est pas susceptible d'emporter l'infirmation du jugement réclamée par l'appelante, mais sa nullité qui n'est pas invoquée ;



Qu'en conséquence, la CAMG doit être déboutée de sa demande d'infirmation du jugement sur ce motif ; 













Considérant que les consorts [F]-[P] ayant formé appel incident sur la régularité de la déclaration d'intention d'aliéner du 2 novembre 2004, la Cour est saisie de cette question ;



Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que la déclaration d'intention d'aliéner unique du 2 novembre 2004 reçue le 4 novembre 2004 était irrégulière dès lors qu'elle portait sur des unités foncières non contiguës, les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7], qui sont contiguës, étant séparées de la parcelle n° [Cadastre 3] par des terrains étrangers à la vente, cette dernière parcelle étant elle-même séparée de la parcelle n° [Cadastre 12] dans les mêmes conditions ; 



Qu'il convient d'ajouter que le notaire a convenu de cet état de fait et de droit en notifiant le 3 janvier 2005 trois nouvelles déclarations d'intention d'aliéner distinctes pour les trois unités foncières précitées, se conformant, ainsi, aux prescriptions du maire de la commune de [Localité 19], admettant l'irrégularité de la première déclaration d'intention d'aliéner ;



Considérant que, selon l'article 20 de la loi n° 2000-231 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations :



'Lorsqu'une demande est adressée à une autorité administrative incompétente, cette dernière la transmet à l'autorité administrative compétente et en avise l'intéressé. 



Le délai au terme duquel est susceptible d'intervenir une décision implicite de rejet court à compter de la date de réception de la demande par l'autorité initialement saisie. 



Le délai au terme duquel est susceptible d'intervenir une décision implicite d'acceptation ne court qu'à compter de la date de réception de la demande par l'autorité compétente. 



Dans tous les cas, l'accusé de réception est délivré par l'autorité compétente' ;



Considérant que, dans le cas d'une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, la déclaration d'intention d'aliéner prévue par l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, qui vise à permettre à l'Administration de purger le droit de préemption dont elle est titulaire et appelle une réponse soit implicite soit explicite de celle-ci, est une demande au sens de l'article 20 précité ;



Considérant que les trois déclarations d'intention d'aliéner du 3 janvier 2005, reçues le 5 janvier suivant par la CAMG, qui concernaient une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, constituaient donc une demande ; 



Considérant qu'elles ont été adressées par le notaire à une autorité administrative incompétente dès lors qu'elles devaient l'être à la mairie de la commune de [Localité 19], lieu de situation des biens au sens de l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, et non à la CAMG, titulaire du droit de préemption ;



Considérant que la CAMG, en tant qu'autorité administrative incompétente, devait transmettre les déclarations d'intention d'aliéner à la mairie de [Localité 19] et en aviser le notaire ; qu'au lieu de ce faire, elle a informé le notaire de ce qu'il devait envoyer les déclarations d'intention d'aliéner à la mairie de [Localité 19] ;



Considérant que la déclaration d'intention d'aliéner étant une offre de vente, la renonciation tacite à l'exercice du droit de préemption, décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décline l'offre, ne peut s'analyser que comme une décision de refus ;









Considérant qu'en conséquence, le silence gardé par l'Administration pendant deux mois à compter du 5 janvier 2005, date de réception de la demande par la CAMG, étant une décision de rejet au sens de l'article 20, alinéa 2, de la loi précitée, le notaire a pu régulariser la vente le 14 avril 2005 sans porter atteinte au droit de préemption urbain ;



Considérant, en outre, qu'il résulte de la lettre du 9 février 2005 de la CAMG au notaire qu'à cette date, le titulaire du droit de préemption, seul habilité à prendre la décision d'exercer ou de ne pas exercer son droit, disposait de tous les éléments pour opter, ayant même, dans cette lettre, discuté la valeur retenue pour les parcelles dans l'offre de vente ; que la CAMG ne pouvait donc invoquer une irrégularité de forme sans effet sur l'exercice de son droit, pour prolonger le délai d'option, lequel constitue une garantie pour le propriétaire qui doit savoir dans les délais les plus brefs s'il peut librement disposer de son bien, en invoquant 'une charge de travail importante dans le service' qui ne lui avait pas permis de traiter le dossier ;



Considérant que, si une déclaration d'intention d'aliéner irrégulière n'est pas susceptible de faire courir le délai de préemption, encore faut-il que l'irrégularité porte sur un élément substantiel par rapport aux indications de l'acte de cession ;



Considérant que l'acte du 14 avril 2005 ne comporte aucune clause mentionnant que la vente des quatre terrains présente un caractère indivisible ; que l'acte énonce distinctement les caractéristiques de chacun des terrains et ventile le prix entre les acquéreurs ; que, si le notaire a, d'abord, notifié une seule déclaration d'intention d'aliéner pour les quatre terrains, il s'est, ensuite, rendu à l'analyse du maire de [Localité 19] qui estimait, dans sa lettre du 3 décembre 2004, que les terrains ne formaient pas une unité homogène, et a notifié à nouveau plusieurs déclarations d'intention d'aliéner, prenant ainsi le risque d'une préemption sur une partie des parcelles seulement ;



Qu'il ressort de ces éléments que l'indivisibilité n'était pas un élément essentiel de la vente de sorte que les déclarations d'intention d'aliéner, qui ne mentionnent pas cette condition, ne sont pas irrégulières ; 



Considérant, qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la CAMG de sa demande de nullité de la vente ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la CMAG  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des consorts [F]-[P], de Mme [J] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;



Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de M. [V] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, le litige trouvant son origine dans une erreur du notaire ; 





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Condamne la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :

















- M. [E] [P], Mme [R] [Y], épouse [F] et Mlle [I] [F] la somme de 2 000 €,



- Mme [A] [J] la somme de 2 000 € ;



Rejette les demandes pour le surplus ;



Condamne la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,