Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 8 novembre 2011

R.G : 10/05400









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 24 juin 2010



RG : 10/353

ch n°





[D]

[W]



C/



[T]

[I]













COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 08 Novembre 2011







APPELANTS :



M. [K] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représenté par la SCP LAFFLY - WICKY, avoués à la Cour

assisté de la SELARL Cabinet d'avocats Philippe PETIT et Associés, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE





Mme [Z] [W] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avoués à la Cour

assistée de la SELARL Cabinet d'avocats Philippe PETIT et Associés, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE







INTIMES :



Me [F] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]



représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour

assisté de Me Joël TACHET, avocat au barreau de LYON





M. [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour

assisté de Me ORTOLLAND, avocat au barreau de Paris







 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 21 Juin 2011



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2011



Date de mise à disposition : 08 Novembre 2011



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président

- Claude MORIN, conseiller

- Agnès CHAUVE, conseiller



assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier



A l'audience, Agnès CHAUVE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [X] [I] a hérité de son père, décédé le [Date décès 4] 1999, divers biens en pleine propriété parmi lesquels une propriété à usage agricole située à [Localité 6] (AIN), cadastrée section AP [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], l'actif successoral s'élevant à 1 919 183,29 francs, le passif successoral étant de 194 520,83 francs. 



Désirant vendre cette propriété agricole, il a mandaté son beau-père, Monsieur [G] pour effectuer ladite vente. 



Le 20 avril 2000, la vente était régularisée par acte de Maître [T], notaire à [Localité 7] entre Monsieur [I] (représenté par Monsieur [G] selon procuration du 7 avril 2000) et les époux [D] pour un prix de 850 000 francs, payable comptant à concurrence de 550 000 francs et le solde de 300000 francs dans un délai maximum de deux ans avec intérêts au taux de 6% l'an. 



Cette propriété, classée à l'époque de la vente en zone agricole naturelle à vocation agricole (zone NC) est passée en zone constructible (zone Ubb) suite à l'approbation de la révision du POS par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 6], présidé par son maire, M. [D], le 6 mars 2001. 



Le 10 décembre 2004 les époux [D] ont vendu cette propriété à Monsieur [S], promoteur immobilier, moyennant un prix de 1 070 000€. 



S'estimant victime de manoeuvres dolosives et d'un manquement au devoir de conseil du notaire, M. [I] a réclamé judiciairement des dommages et intérêts aux époux [D] et à maître [T].



Par jugement rendu le 24 juin 2010, le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE, a :



- déclaré les époux [K] [D] et maître [T] responsables in solidum du préjudice subi par M. [I] du fait de la vente du bien immobilier intervenue le 20 avril 2000,

- condamné in solidum les époux [K] [D] et maître [T] à lui payer en réparation de son préjudice la somme de 450.000 euros outre celle de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné in solidum les époux [K] [D] et maître [T] aux dépens.





Par déclaration en date du 16 juillet 2010, les époux [D] ont interjeté appel de cette décision.



Aux termes de leurs conclusions n°2, ils demandent à la Cour de :

- réformer le jugement,



Subsidiairement,

- dire qu'ils n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité civile,

- débouter en conséquence M. [I] de ses demandes,



Très subsidiairement,

- dire et juger que M. [I] ne démontre aucun préjudice ou lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage revendiqué,

- le débouter en conséquence de ses demandes,

- condamner M. [I] à leur payer indivisément la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction de ceux d'appel au profit de la SCP LAFFLY WICKY.



Ils font valoir que ne pèse sur l'acquéreur aucune obligation d'information et que dès lors celui-ci ne peut être condamné au titre de l'obligation de contracter de bonne foi ou pour vice du consentement.



Ils contestent toute faute précontractuelle, l'intimé ne démontrant pas les éléments constitutifs du dol qu'il invoque et plus particulièrement l'élément intentionnel.



Ils rappellent avoir informé le vendeur de l'existence d'une procédure de révision du POS décidée depuis 1998 en son principe, laquelle figure dans l'acte de vente. Ils précisent que la qualité d'élu de M. [D] n'a pas non plus été cachée. Ils notent que M. [I] était pressé de vendre pour rembourser les dettes successorales. Ils relèvent enfin que le vice du consentement s'apprécie au moment du contrat et non postérieurement, et soulignent qu'à la date de la vente, le POS n'avait pas été modifié.



Ils contestent la réalité du préjudice invoqué par le vendeur, celui-ci étant pressé de vendre. Ils observent qu'il n'est pas établi que le vendeur aurait pu revendre au même prix le bien à un promoteur. Ils indiquent avoir du effectuer de nombreux travaux pour revendre le bien cédé.



Maître [T], aux termes de ses conclusions n°2, sollicite également la réformation du jugement en concluant au débouté des demandes de M. [I] et à sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction de ceux d'appel au profit de la SCP BRONDEL TUDELA. 



A titre subsidiaire, il demande à la Cour de dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation in solidum de sa part. Plus subsidiairement, il demande à supporter une part minime dans la répartition entre codébiteurs. .



Il fait valoir que M. [I] ne démontre ni la réalité du manquement au devoir de conseil qu'il lui impute, les modalités l'évolution discutées par les élus n'étant pas connues des tiers, ni la réalité et l'importance d'une perte de chance de vendre ultérieurement à un meilleur prix, en l'absence de toute justification du prix qui aurait été offert des biens en l'état par un professionnel de l'immobilier et des conséquences fiscales d'une telle cession, et en l'état des charges qui pesaient sur la succession, ni davantage le lien de causalité, puisque le préjudice ne résulte que du silence conservé par Monsieur [D] sur l'évolution des règles d'urbanisme. 



Il soutient ne pas être tenu de donner un avis sur la valeur des biens vendus et qu'au surplus ce prix correspondait au prix du marché au vu du POS alors applicable. Il indique que le mandataire du vendeur a eu connaissance de la rubrique urbanisme et de la révision du POS y figurant. Il indique qu'il ne pouvait avoir connaissance de la teneur de la révision du POS qui n'est intervenu qu'un an après la vente. Il explique que M. [I] a pris la décision de vendre au regard de l'importance du passif successoral. Il conteste l'importance et la réalité de la perte de chance invoquée.



En réponse, M. [X] [I] conclut à la confirmation du jugement sauf à voir porter le montant des dommages et intérêts à la somme de 940.000 euros et sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction de ceux d'appel au profit de maître GUILLAUME.

 

Il reproche aux époux [D] d'avoir commis un dol à son égard en s'abstenant de lui révéler un fait déterminant dont ils étaient les seuls à avoir et à pouvoir avoir connaissance soit le changement de zonage des terrains litigieux. Il conteste avoir eu connaissance du certificat d'urbanisme lequel s'il a été annexé à l'acte n'a pas été porté à sa connaissance.

Il considère que le notaire qui est tenu d'un double devoir d'information et de conseil à l'égard de ses clients y a manqué en ne lui donnant pas lecture du certificat d'urbanisme annexé à l'acte.



Il précise avoir choisi d'exercer une action en dommages et intérêts fondée sur l'article 1382 du Code Civil. Il conteste avoir été pressé de vendre, le passif de la succession pouvant faire l'objet d'accords avec les créanciers. Il note que les travaux d'amélioration invoqués par les époux [D] ne sont pas justifiés.







MOTIFS ET DECISION



Il ressort des pièces produites et notamment de l'enquête préliminaire de gendarmerie et des auditions des conseillers municipaux de [Localité 6] que la révision du POS ayant affecté les parcelles vendues le 20 avril 2000 par M. [I] aux consorts [D], avait été décidée par le conseil municipal de la commune sur l'initiative de son maire M. [K] [D] le 7 septembre 2008.



L'ensemble des conseillers municipaux entendus indique que cette révision n'a pas rencontré d'objections et que son principe était arrêté dès 1999, les réunions suivantes de la commission n'ayant servi qu'à ajuster et formaliser des décisions déjà arrêtées dans leur principe.



Le projet de POS révisé a été arrêté le 5 juin 2000 soit curieusement juste après la vente litigieuse puis approuvé lors d'une délibération du conseil municipal de [Localité 6] présidé par M. [D] en sa qualité de maire le 6 mars 2001. M. [D] a participé à cette délibération alors même qu'il y était intéressé.



L'acte de vente notarié du 20 avril 2000 mentionne qu'est annexée à l'acte la note de renseignement l'urbanisme du 4 novembre 1999 mentionnant que le POS zone n°l (UA) n° 2 (UA 1/3; Ne 13) n°3( NC) a été approuvé le 2S octobre 1993, modifié le 22 juin 1996 et mis en révision le 2 février 1998 et que l'acquéreur a pris connaissance de cette pièce tant par lui-même que par la lecture que lui a donnée le notaire. Ces mentions qui figurent dans un acte authentique ne peuvent être contestées que par inscription de faux, et établissent donc que M. [I] a eu connaissance de cette note de renseignements d'urbanisme.



Il n'en demeure pas moins que M. [D], de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du POS et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, ce qui change considérablement sa valeur. 



Dès lors, c'est à juste titre que les premiers juges après avoir rappelé l'obligation de bonne foi qui pèse sur tout contractant, ont retenu que les époux [D] en s'abstenant d'informer M. [I] de l'état d'avancement de cette procédure de révision et de ses conséquences prévisibles sur le prix de son bien, a commis un manquement à cette obligation en s'abstenant de porter à la connaissance de son vendeur des éléments susceptibles d'avoir des effets sur son consentement ou sur l'opération juridique projetée. 



La responsabilité des époux [D] est donc bien engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, leur silence constituant un comportement dolosif qui ouvre droit à des dommages et intérêts si la victime ne choisit pas d'agir en nullité.



Maître [T] reproche également aux premiers juges d'avoir retenu sa responsabilité en soutenant n'avoir commis aucun manquement, ne pouvant révéler une information qui n'était pas par nature en sa possession puisque la révision du POS n'avait pas encore été adoptée.



Le notaire est tenu envers ses clients d'un devoir de conseil et d'information afin d'assurer l'efficacité de ses actes.



L'acte notarié du 20 avril 2000 au titre de la rubrique urbanisme comporte le paragraphe suivant:

' En ce qui concerne les divers certificats relatifs à l'urbanisme et à la voirie, les parties déclarent se référer à ceux qui sont demeurés annexés aux présentes ; lesquelles pièces consistent en une note de renseignements d'urbanisme délivrée par l'autorité compétente le 4 novembre 1999. 

L'ACQUEREUR a pris connaissance desdites pièces, tant par lui-même que par la lecture que lui en a donné le notaire soussigné.'



Il ne ressort pas de cette mention qu'une lecture de cette clause a été faite par le notaire au vendeur, celle-ci ne visant que l'acquéreur. 



Il est seulement acquis que la note de renseignements d'urbanisme a été annexée à l'acte mais nullement que l'attention du vendeur a été attirée sur la portée et les conséquences prévisibles de cette révision du POS. 



En sa qualité de professionnel de la vente immobilière, il appartenait à Maître [T] d'informer son vendeur que cette révision était susceptible d'apporter des modifications sur la classification des biens objets de la vente. En ne le faisant pas et en se contentant d'annexer la note à l'acte sans rappeler dans le corps de cet acte les renseignements figurant dans cette note d'urbanisme, maître [T] a manqué à son obligation d'information et de conseil et a couvert la mauvaise foi des acquéreurs ci-dessus caractérisée. Il a donc ainsi participé à la réalisation du dommage de l'acquéreur qui n'a pu mesurer les conséquences exactes de la vente par lui envisagée.



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré les époux [D] et Maître [T] responsables in solidum envers Monsieur [I] du préjudice subi par celui-ci en raison de la vente intervenue le 20 avril 2000, les vendeurs pour violation de l'obligation de bonne foi, le notaire instrumentaire de la vente pour non application de son devoir de conseil et d'information. 





S'agissant du préjudice subi par M. [I], c'est en vain que les appelants soutiennent que celui-ci aurait été acculé à la vente du bien pour payer les dettes de l'héritage. En effet, la déclaration de succession laisse apparaître un actif bien supérieur au passif et l'existence d'un autre bien immobilier qui aurait également pu être vendu. Par ailleurs, comme l'ont relevé les premiers juges, aucun acte de poursuite ou mises en demeures voire lettres de débiteur réclamant le paiement de leurs créances, n'est produit aux débats.



Le préjudice de M. [I] en l'espèce, est constitué par la perte de chance qu'il aurait eu de vendre ses biens à un prix plus élevé que celui de la transaction intervenue entre lui et les époux [D] du fait du changement de classification en zone constructible et non plus en zone agricole. 



Les époux [D] qui prétendent avoir réalisé des travaux importants justifiant le prix de vente ne produisent aux débats qu'un courrier des services fiscaux du 14 juin 2007 alertant le Procureur de la République du fait qu'une facture de travaux de 196.837,68 euros du 30 avril 2004 est impayée. La facture en question n'est pas produite. Il n'est donc pas possible de déterminer quels sont les travaux effectués.



M. [I] a également subi un préjudice moral du fait des circonstances de la vente.

Au vu de ces éléments, du fait que son préjudice ne peut être que celui d'une perte de chance, la Cour estime que son préjudice s'élève à la somme de 630.000 euros correspondant à une juste indemnisation du préjudice subi.



Le jugement sera donc confirmé sauf à augmenter le montant des dommages et intérêts.



Dans leurs rapports entre eux, il convient de prévoir que les époux [D] conserveront la charge des condamnations à hauteur de 2/3 et Maître [T] à hauteur d'un tiers, et ce, au regard de la gravité respective des manquements qui leur sont reprochés.



Il y a lieu de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé.





PAR CES MOTIFS





La Cour,



Confirme le jugement rendu le 24 juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE sauf à porter à la somme de 630000 euros la somme allouée à M. [I] en réparation de son préjudice.



Y ajoutant,



Dit que dans leurs rapports entre eux, les époux [D] conserveront la charge des condamnations à hauteur de 2/3 et Maître [T] à hauteur d'un tiers. 



Condamne in solidum les époux [K] [D] et maître [T] à payer à M. [X] [I] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne in solidum les époux [K] [D] et maître [T] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de l'avoué de leur adversaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le GreffierLe Président