Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 27 juin 2011

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 27/06/2011



***



N° de MINUTE : 

N° RG : 09/05747



Jugement (N° 06/1509)

rendu le 16 Décembre 2008

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER



REF : MZ/AMD





APPELANTS



Monsieur [Z] [O]

né le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 10]

Madame [U] [H] épouse [O]

née le [Date naissance 1]1938à [Localité 13] 

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 11]



Représentés par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués à la Cour

Assistés de Maître Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE





INTIMÉS



S.A.R.L. L'IMMOBILIERE DE [Localité 8]

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par son gérant



Représentée par la SCP THERY - LAURENT, avoués à la Cour

Ayant pour conseil Maître Philippe VYNCKIER, avocat au barreau de LILLE





Monsieur [K] [M]

né le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 12]

Madame [T] [I] épouse [M]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 8]



Représentés par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour

Assistés de Maître Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉBATS à l'audience publique du 05 Mai 2011 tenue par Martine ZENATI magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Martine ZENATI, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2011 après prorogation du délibéré en date du 09 Juin 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Martine ZENATI, Président et Nicole HERMANT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mai 2011 



***



Vu le jugement rendu le 16 décembre 2008 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, qui a :



- condamné les époux [O] à verser aux époux [M] la somme de 5.000 € à titre de clause pénale, ainsi que celle de 4.000 € au titre des honoraires de l'agence,



- rejeté les appels en garantie,



- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné les époux [O] aux dépens,



Vu l'appel régulièrement interjeté par [Z] [O] et son épouse née [U] [H],



Vu les conclusions déposées le 2 mai 2011 par les appelants,



Vu les conclusions déposées le 3 janvier 2011 par [K] [M] et son épouse née [T] [I],



Vu les conclusions déposées le 11 avril 2011 par la sarl Immobilière de [Localité 8],



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 4 mai 2011.









MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que par acte sous seing privé en date du 23 avril 2005, les époux [M] se sont engagés à vendre aux époux [O], qui l'ont accepté, un immeuble à usage d'habitation et terrain y attaché sis [Adresse 4], moyennant le prix de 200.000 € ; que la date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard le 15 juillet 2005 ;



Attendu que par courrier adressé le 22 juin 2005 à l'Immobilière de [Localité 8], agent immobilier mandaté par les vendeurs, les époux [O] ont indiqué ne pouvoir donner suite à l'achat du bien au motif que leurs propres acquéreurs n'avaient pas obtenu leur financement ; qu'en effet les époux [O] avaient eux-mêmes signé le 15 avril 2005 une promesse synallagmatique de vente avec [S] [C] aux termes de laquelle ils s'étaient engagés à vendre le bien immobilier leur appartenant sis à [Adresse 11], moyennant le prix de 202.757 €, mais sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur pour le financement de cette acquisition, condition non réalisée ainsi qu'il est justifié par les appelants aux débats ;



Attendu que les époux [M] ont dans ces conditions saisi le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer aux fins d'obtenir le versement de l'indemnité prévue à la promesse de vente du 24 avril 2005 d'un montant de 20.000 € à la charge de la partie qui refuserait de réitérer la vente ; que la juridiction qualifiant cette clause de clause pénale en a réduit le montant à la somme de 5.000 €, objet de l'appel incident formé par les époux [M] ;



Attendu que la qualification de la clause qui fixe forfaitairement à 20.000 € l'indemnité due par la partie défaillante dans le respect de ses obligations en clause pénale est justifiée ; que par courrier en date du 22 juin 2005, dont ils ne démontrent pas qu'il ait été rédigé par l'agence immobilière et non par eux-mêmes, et qu'ils ont signés, les époux [O] se sont engagés au paiement de cette indemnité forfaitaire dont ils n'ont pas estimé alors qu'elle revêtait un caractère excessif ; que de surcroît, les époux [M] ont finalement vendu leur bien le 18 octobre 2005 au prix de 195.000 € ; que s'étant eux-mêmes engagés dans l'acquisition d'un autre bien, ils ont dû faire face à des frais financiers et à des désagréments dans l'organisation de leur vie familiale, en sorte que l'indemnisation forfaitaire contractuellement fixée n'est pas manifestement excessive ;



Attendu en conséquence que le jugement sera infirmé de ce chef, et les époux [O] seront condamnés à payer aux époux [M] la somme de 20.000 € en application de la clause pénale ; que s'agissant d'une créance indemnitaire, l'intérêt au taux légal est dû à compter du jugement en application des dispositions de l'article 1153-1 du code civil ;



Attendu que les époux [O] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de l'appel en garantie dirigé à l'encontre de la sarl Immobilière de [Localité 8] à qui ils reprochent d'avoir gravement manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en ne prévoyant pas dans la promesse de vente qu'elle a élaborée une condition suspensive relative à la vente effective de leur propre immeuble dont le prix devait leur servir à financer l'acquisition du bien des époux [M] ; que l'invocation à titre subsidiaire d'un fondement juridique délictuel en cause d'appel ne confère pas à la demande un caractère nouveau, en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile ;





Attendu que la sarl Immobilière de [Localité 8] a été mandatée par les époux [M] envers lesquels elle est tenue contractuellement d'une obligation d'information et de conseil ; que l'insertion d'une condition suspensive tenant au financement du bien, stipulée généralement au profit des acquéreurs, n'a d'intérêt pour les mandants que de recouvrer à une date déterminée la liberté de proposer le bien à de nouveaux acquéreurs; qu'en ne prévoyant pas une telle clause, l'agence immobilière n'a pas commis de faute délictuelle à l'égard des acquéreurs, tiers au mandat dont elle bénéficie, dès lors que l'efficacité juridique de l'acte n'en était pas affectée ; qu'au surplus, la cour relève que les époux [O] étaient censés connaître l'intérêt d'une telle condition suspensive liée au financement pour avoir signé quelques jours plus tôt par l'intermédiaire d'une autre agence la promesse de vente de leur propre bien immobilier sur laquelle figurait une telle condition au profit de leur acquéreur ;



Attendu dans ces conditions que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande à l'égard de la sarl Immobilière de [Localité 8] mal fondée tant sur la responsabilité contractuelle que délictuelle de l'intermédiaire ;



Attendu que la promesse de vente litigieuse fixe les honoraires de l'intermédiaire à la somme de 8.000 € à la charge des vendeurs ; que la clause intitulée 'Négociation' prévoit que 'si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elle s'engagent solidairement à verser....à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 8.000 €' ; qu'en l'espèce, la non réitération de la vente n'est pas intervenue à la suite d'un tel accord, en sorte que la sarl L'immobilière de [Localité 8] ne peut en demander l'exécution ; qu'au surplus la sarl Immobilière de [Localité 8] n'établit pas que la vente n'a pu être réitérée en raison d'une faute commise par les acquéreurs, ces derniers étant victimes eux mêmes de la non réitération de la vente de leur bien immobilier, événement qui ne peut leur être imputé à faute ; que le jugement sera dans ces conditions infirmé en ce qu'il a condamné les époux [O] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de commission ;



Attendu que l'équité commande de faire bénéficier les époux [M] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que les époux [O] et la sarl Immobilière de [Localité 8] succombant dans leurs prétentions réciproques il n'y a pas lieu de les faire bénéficier de ces mêmes dispositions.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a débouté [Z] [O] et son épouse [U] [H] de leur demande de garantie dirigée à l'encontre de la sarl Immobilière de [Localité 8],



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau,



Condamne [Z] [O] et son épouse née [U] [H] à payer à [K] [M] et à son épouse née [T] [I] la somme de 20.000 € au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,



Déclare recevable mais mal fondée la demande formée par [Z] [O] et son épouse née [U] [H] à l'encontre de la sarl Immobilière de [Localité 8] sur le fondement de l'article 1382 du code civil,



Déboute en conséquence [Z] [O] et son épouse née [U] [H] des demandes formées à l'encontre de la sarl Immobilière de [Localité 8],



Déboute la sarl Immobilière de [Localité 8] de ses demandes formées à l'encontre de [Z] [O] et de son épouse née [U] [H],



Condamne [Z] [O] et son épouse née [U] [H] à verser à [K] [M] et à son épouse née [T] [I] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,



Condamne [Z] [O] et son épouse née [U] [H] d'une part et la sarl Immobilière de [Localité 8] d'autre part aux dépens de première instance et d'appel, chaque part pour moitié, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Le Greffier,Le Président,







Nicole HERMANT.Martine ZENATI.