Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 7 avril 2011

RG N° 07/03632

F.P.

N° Minute :







































































Copie exécutoire

délivrée le :



S.C.P. CALAS



S.C.P. GRIMAUD



Me RAMILLON



S.C.P. POUGNAND



S.E.LA.R.L. DAUPHIN 

& MIHAJLOVIC









AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX



ARRET DU JEUDI 07 AVRIL 2011







Appel d'une décision (N° RG 07/00212)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP 

en date du 19 septembre 2007

suivant déclaration d'appel du 08 Octobre 2007



APPELANTES :



S.A.R.L. TEXIME prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assistée de Me SOCIETE FIDAL, avocat au barreau de LYON



S.A.R.L. TEXTIGAP prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assistée de Me SOCIETE FIDAL, avocat au barreau de LYON





INTIMES :



S.A.S. FONCIERE 114 venant aux droits et actions de la société INVESTIMUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par la SCP Jean & Charles CALAS, avoués à la Cour

assistée de Me Carole BAZZANELLA, avocat au barreau de PARIS



Maître [X] [W] ès-qualités de commissaire au plan de redressement judiciaire de la Société TEXTIGAP et de représentant des créanciers

[Adresse 3]

[Adresse 3]



défaillant













COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,

Mme Fabienne PAGES, Conseiller,



Assistés lors des débats de Mme Nadine LEICKNER, Greffier.





DEBATS :



A l'audience publique du 17 Février 2011, Monsieur MULLER, Président a été entendu en son rapport,



Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour,



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Le 20 novembre 1987 un compromis de location est signé entre la SARL Textigap et la SNC grand Boucle portant sur un local à usage de magasin situé au niveau 0 du centre commercial [5] à [Localité 4]. 

Le 9 juillet 1990, la SNC Grand Boucle vend ce local à la société financière Investimur qui le loue à cette dernière devenue la SARL Grand Boucle. 

Par jugement en date du 18 février 1992 le tribunal d'instance de Gap dit que le compromis du 20 novembre 1987 constitue un bail. Le 1er juillet 1994 la société Foncière 114 venant aux droits de la société financière Investimur signifie à la SARL Textigap qu'elle est désormais le bailleur et que les loyers et les charges doivent lui être versés. 



Le 25 novembre 2005, la société Foncière 114 fait délivrer à la SARL Textigap un commandement de payer à hauteur de la somme de 17 608,23 euros au titre des loyers impayés. 



Le 31 mai 2006, la société Textigap cède son fonds de commerce à la société Texime moyennant le prix de vente de 60 000 euros. 



Par jugement en date du 19 septembre 2007, le Tribunal de grande instance de Gap déclare nul le commandement délivré le 25 novembre 2005 et dit que le bail commercial conclu entre la société Foncière 114 et la SARL Texime n'est pas résilié et continue de produire effet et condamne la SARL Textigap à payer à la société Foncière 114 la somme de 20 643,39 euros au titre des charges de copropriété pour la période antérieure à la cession du fonds de commerce, et condamne la société Texime à lui payer la somme de 6 799,92 euros au titre des charges de copropriété pour la période postérieure à la cession du fonds de commerce, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 











Par déclaration en date du 8 octobre 2007, les sociétés Textigap et Texime interjettent appel à l'encontre de la décision susvisée. 



Par arrêt de la Cour d'appel de Grenoble en date du 28 mai 2009, la réouverture des débats est ordonnée. Les parties sont invitées à préciser si la société Textigap a fait l'objet d'une procédure collective, si une déclaration de créance a été régularisée par la société Foncière 114, à produire un extrait K bis de la société Textigap et justifier de ce qu'elle existe toujours au besoin de solliciter la désignation d'un mandataire ad'hoc pour la représenter et de s'expliquer sur la recevabilité de la demande de la société Foncière 114. 

La société foncière 114 est invitée à prendre clairement position quant à sa demande de condamnation de la société Textigap , produire un état détaillé annuel du montant total des charges du centre commercial, les relevés de compte de Textigap et de Texime, un décompte détaillé des loyers et des charges. 

Les sociétés Texim et Textigap sont invitées à préciser à l'encontre de qui elles forment leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régulariser la pièce n°58 du bordereau de communication. 



Au vu de ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2009 et régulièrement signifiées, la SARL Texime et la SARL Texigap demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il dit de nul effet le commandement de payer délivré par la société Foncière 114 à la SARL Textigap aux droits de laquelle vient la société Textime et que le bail commercial conclu entre les parties n'est pas résilié. 

Elles produisent un extrait Kbis pour chacune d'elles.

Elles demandent la réformation du jugement en cause pour le surplus, sauf en ce qu'il dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande de condamnation solidaire, par conséquent elles demandent le rejet de l'ensemble des demandes en paiement de charges formulées par la société foncière 114 à leur encontre. 

Elles sollicitent la condamnation de la société foncière 114 à payer à la société Textigap uniquement la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles justifient de la régularisation de la notification de la pièce n°58.

Elles font valoir que la bailleresse ne justifie pas de la demande en paiement de charges à leur encontre par les pièces produites, soit des documents généraux concernant le centre commercial et non pas le calcul des charges imputées à chacune. 

Elles précisent que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division datés du 14 octobre 1987 et l'acte de fusion de copropriétés daté du 28 avril 1992 sont inopposables à la société Texime venant aux droits de la société Textigap et ne peuvent donc permettre de motiver la décision du jugement en cause et à juste titre contesté. L'obligation au paiement des charges de la société Texime et leur mode de répartition ne sont pas établis avec certitude, n'ayant jamais obtenu les justifications précises de la réalité des charges de copropriété lui incombant. Elles ajoutent que la société Texime ne disposait pas des moyens pour vérifier le mécanisme de répartition des charges ou leur montant au vu des comptes de charges établis et en l'absence de réponse de la société Foncière 114. 











Elles précisent également que le bail liant les parties ne précise pas la liste des charges leur incombant, la bailleresse ne peut donc solliciter le remboursement de charges ou l'exécution de réparations non prévues. 



Au vu de ses dernières conclusions en date du 28 décembre 2010 et régulièrement signifiées, la SAS Foncière 114 demande la confirmation du jugement contesté en toutes ses dispositions. 

Elle demande la condamnation de la SARL Texime et de la SARL Textigap à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Elle précise que la société Textigap a fait l'objet d'une procédure collective suite à un jugement d'ouverture en date du 9 juillet 1993 puis à l'adoption d'un plan de continuation à compter du 23 juillet 1993, qu'aucune obligation particulière ne lui incombe puisque les créance nées après le jugement d'ouverture ne sont soumises à aucune déclaration. 

Elle ajoute que les sociétés appelantes avaient connaissance du règlement de copropriété ainsi que du mode répartition des charges. 

Elle explique qu'elle produit aux débats la copie de toutes les charges de copropriété du centre commercial avec le détail des charges réclamées spécifiquement aux sociétés appelantes, ainsi que les factures adressées chaque trimestre sur la base des relevés de charges de copropriété établis par le syndic et le comparatif des charges réclamées aux différents locataires du centre commercial. 

Elle fait valoir que le compromis de location valant bail comme jugé par décision du tribunal d'instance de Gap en date du 18 février 1992 mentionne page 6 que le preneur s'engage à toutes les charges et obligations résultant de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété. 

Elle ajoute qu'elle a chaque année envoyé l'état général des charges , que le règlement de copropriété du 14 octobre 1987 prévoit l'obligation au paiement des charges et leur mode de répartition. Elle précise que la locataire n'a jamais fait valoir sa méconnaissance de ce règlement et n'en a jamais demandé la communication avant la présente procédure. 

Elle conteste tout comportement fautif de sa part en matière de sécurité. 



Maître [X] [W] est assigné par acte d'huissier en date du 23 janvier 2008 en qualité de commissaire à l'exécution du plan et de représentant des créanciers, signifié à l'étude, ce dernier ayant refusé de prendre copie de l'acte au motif que son dossier était clôturé en son étude depuis le 25 février 2009.



L'affaire est clôturée par ordonnance en date du 9 février 2011. 



Motifs de l'arrêt :



Sur la nullité du commandement de payer en date du 25 novembre 2005 : 



La société Foncière 114 délivre à la SARL Textigap un commandement de payer en date du 25 novembre 2005 et à hauteur de la somme de 17 396,49 euros au titre du solde de loyers impayés et visant la clause résolutoire.











Il est constant que les loyers étaient payés à la date du commandement et que les cause du commandement étaient par conséquent erronées à la date à laquelle il a été délivré en l'absence d'arriéré. 



Le jugement contesté faisant droit à la demande de nullité de ce commandement et précisant que la bail en cause n'est donc pas résilié sera confirmé sur ce point. 



Sur la demande en paiement de charges de la société Foncière 114 : 



Il est constant que conformément au jugement du tribunal d'instance de Gap en date du 18 février 1992, le compromis de bail signé le 20 novembre 1987 entre la SNC Grand Boucle et la SARL Textigap vaut bail entre ces mêmes parties. 



Ce document contractuel mentionne page 6 que le preneur s'engage dès sa prise de possession à toutes les charges et obligations résultant pour lui de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui seront établis par le centre commercial, de sorte que le vendeur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet. 



Le preneur ne peut par conséquent valablement faire état du caractère non opposable du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et ce bien que non annexés au compromis, ces documents étant explicitement mentionnés par le compromis valant bail. 

Il est ainsi prévu entre les parties de façon claire que le preneur est tenu au paiement de toutes charges de copropriété incombant précédemment au vendeur, rappelé par différents courriers par la société foncière 114 aux appelantes.



Le règlement de copropriété définit le mode de répartition des charges et l'acte de fusion de copropriété du 28 avril 1992 contient en annexe un tableau précisant en tantièmes les droit et obligations des copropriétaires. 



La société Foncière 114 a réclamé chaque année à la société Textigap puis à la société Texime les charges leur incombant sur la base de ce tableau et les tantièmes leur incombant et correspondant à leur lot. 

La bailleresse justifie avoir établi pour chaque année un décompte des charges individuelles de copropriété correspondant au lot en cause et donc justifiant de la somme demandée aux appelantes en leur qualité de locataire et permettant à chacune de vérifier les modalités de répartition des charges. 



La participation de la société Foncière 114 aux réunions de copropriété ou aux réunions en mairie est sans incidence sur le principe de l'obligation du locataire quant au paiement des charges ou sur leur modalité de répartition. 

Le seul document produit de nature à pouvoir justifier l'existence d'un éventuel manquement du propriétaire à ses obligations, soit le rapport d'expertise de Monsieur [T] et en date du 26 janvier 2009 ne justifie d'aucun manquement allégué quant à la conformité des lieux aux règles de sécurité. 











Les sommes demandées respectivement aux sociétés Textigap et Texime au titre des charges de copropriété sont par conséquent justifiées tant dans leur principe que dans leur quantum et donc à hauteur des sommes objet des condamnations. 



Le jugement contesté sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions. 



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Foncière 114. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par défaut, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,





Confirme le jugement en date du 19 septembre 2007 du Tribunal de grande instance de Gap en toutes ses dispositions. 



Condamne les sociétés Textigap et Texime à payer à la société Foncière 114 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de la décision de première instance. 

 

Condamne les sociétés Textigap et Texime aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





SIGNE par Monsieur MULLER, Président et par Madame LEICKNER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







Le Greffier Le Président