Cour d'Appel · Pôle 2 - Chambre 5 — 8 février 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 2 - Chambre 5



ARRET DU 08 FEVRIER 2011



(n° , 9 pages)









Numéro d'inscription au répertoire général : 08/10151



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/04912









APPELANTE 





S.A. GENERALI IARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU JUMEL, avoué 

Assisté de Me Carine DÉTRÉ, avocat plaidant pour le cabinet BELDEV





INTIME



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par la Société FONCIA FRANCO SUISSE es qualité de syndic

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me BODIN-CASALIS, avoué

Assisté de Me Régis MEFFRE, avocat





INTIME



SA ITRACO INTERNATIONAL TRADING COMPANY

[Adresse 5]

[Adresse 5]



SELAFA MJA en la personne de Maître [P] [G] agissant en qualité de Mandataire liquidateur de la SA ITRACO

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par la SCP PETIT - LESENECHAL, avoué 

Assisté de Me Bernard DUMONT, avocat







COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame Sabine GARBAN

CONSEILLERS : M. Christian BYK et Mme Sophie BADIE





GREFFIER

Dominique BONHOMME-AUCLERE



DEBATS

A l'audience publique du 13.12.2010



ARRET

Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

 

Signé par Monsieur C. BYK, conseiller, en l'empêchemant du président, et par D. BONHOMME-AUCLERE, greffier

 









***********************





 





La société ITRACO était propriétaire des lots 1 à 7 du bâtiment A et des lots 29 et 30 du bâtiment B, situés dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], assuré auprès de la société FRANCE ASSURANCES, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société GENERALI IARD.



La société ITRACO a été victime de dégâts des eaux. A la suite de la rupture de canalisations communes d'évacuation des eaux usées enterrées dans le sol de la cour, le petit bâtiment accolé au bâtiment principal, formant les lots 29 et 30, a dû être démoli.



Par ordonnance de référé du 31 mars 2000, la société ITRACO a obtenu la désignation de M. [X] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport le 8 juillet 2004.



Par acte du 18 mars 2005, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société GENERALI, son assureur, afin de la voir condamner, principalement, à lui verser la somme de 138.842,92 € au titre des travaux de remise en état de la cour commune et du remboursement de la valeur des deux lots 29 et 30.



Par actes des 2 août et 9 septembre 2005, la société ITRACO a assigné le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI, demandant leur condamnation solidaire à lui verser, principalement, la somme de 367.712,66 € au titre de l'indemnisation de son préjudice ainsi que la somme de 12.710,30 € en remboursement des frais d'expertise judiciaire.



Ces deux procédures ont été jointes.



Par jugement du 20 mars 2008, le tribunal a :

- reçu la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire liquidateur de la société ITRACO, en son intervention volontaire ;

- condamné la société GENERALI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 114.896,06 € à titre d'indemnisation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2005 ; 

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI à payer à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 16.614,57 € ;

- condamné la société GENERALI à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées par le jugement dans les limites du contrat ;

- condamné la société GENERALI à payer respectivement au syndicat des copropriétaires et à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire.



LA COUR,



Vu l'appel de ce jugement interjeté par la société GENERALI ; 



Vu les conclusions de l'appelante en date du 10 novembre 2010 ;



Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] en date du 26 octobre 2010 ;



Vu les conclusions de la SELAFA MJA en la personne de Me [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ITRACO, et la société ITRACO en date du 15 novembre 2010 ;



 SUR CE,



Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société GENERALI



- Sur la prescription





Considérant que la société GENERALI conteste le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée, tirée en vertu de l'article L 114-1 du code des assurances de la prescription biennale de l'action du syndicat des copropriétaires ; qu'elle fait valoir que la procédure de référé tendant à la désignation d'un expert a été mise en oeuvre par la société ITRACO et que l'ordonnance de référé du 31 mars 2000 désignant M. [X] en qualité d'expert n'a pu interrompre la prescription à l'égard du syndicat des copropriétaires qui n'a formulé aucune demande à son encontre jusqu'à son assignation du 18 mars 2005;





Mais considérant que les premiers juges ont pertinemment rejeté par des motifs que la cour adopte le moyen tiré par la société GENERALI de la prescription de l'action ; qu'il y a lieu d'ajouter que l'ordonnance de référé du 31 mars 2000 ayant désigné un expert, intervenue à l'initiative de la société ITRACO, a interrompu la prescription aussi bien à l'égard de cette dernière que du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où il était appelé à la procédure ; 





- Sur la garantie





Considérant que la société GENERALI conteste devoir sa garantie, faisant valoir qu'elle ne peut porter que sur des fuites accidentelles et que tel n'est pas le cas en l'espèce où l'expert a relevé que la rupture des canalisations enterrées traversant la cour de l'immeuble provenait d'une désorganisation généralisée et ancienne de ce réseau ; qu'il en ressort, selon elle, que le sinistre est imputable au syndicat des copropriétaires et ne présente aucun caractère aléatoire ;

Qu'elle ajoute que, si la cour devait estimer que le sinistre relève d'une cause accidentelle, le contrat contient une clause d'exclusion de garantie, conforme aux exigences de l'article L 124-4 du code des assurances, relative aux 'frais de réparation ou de remplacement des conduites, robinets, ou appareils' (intercalaire PLASSE page 6) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut demander que cette clause soit réputée non écrite pour être en contradiction avec l'article 2 des conditions générales visées dans la convention Immopluss, alors que cet article 2 qui stipule que sont garanties les canalisations non enterrées n'est pas applicable en l'espèce, s'agissant de canalisations enterrées ;





Considérant que le syndicat des copropriétaires rétorque :

- que, selon l'expert, le délitement du sol provient de la rupture de canalisations enterrées, qu'il ne précise nullement qu'il lui aurait été possible de s'apercevoir des désordres et qu'il y a un défaut d'entretien de sa part ;

- que, si l'intercalaire PLASSE prévoit (page 6) que sont exclus les frais de réparation des conduites, cela revient à une non assurance en matière de dégâts des eaux, de sorte que la cour devra, sur le fondement des articles L 133-2 du code de la consommation et L 113-1 du code des assurances, dire cette clause non écrite ; que, de plus, elle n'est pas mentionnée en caractères très apparents, en violation de l'article L 112-4 du code des assurances ;

- qu'il appartient à la société GENERALI de chiffrer le coût spécifique de remplacement des conduites, ce qu'elle ne fait pas ;





Mais considérant que l'expert a conclu que :

'La dislocation et l'affaissement du bâtiment à rez-de-chaussée sur cour (lots 29 et 30) ayant conduit à sa démolition, d'une part, les désordres sur les structures des corps de bâtiment sur cour, d'autre part, sont le fait de la dégradation voire de la disparition partielle du terrain d'assise des fondations.

Cette dégradation du sous-sol en mauvais remblai est essentiellement le fait du tassement de ce remblai sous l'effet de l'eau.

L'eau est celle pouvant circuler naturellement dans le remblai, mais surtout celle provenant de canalisations enterrées ayant perdu leur étanchéité du fait de ruptures, de dislocations et de désemboîtements dont la toute première origine peut être accidentelle.

Toutefois, compte tenu de l'état de délabrement constaté du réseau, on peut penser que les modifications successives, les ajouts d'appareils, les infiltrations par le sol de la cour non parfaitement étanche aux eaux de ruissellement, enfin la vétusté du système ont largement contribué à l'aggravation des simples ruptures initiales.'



Considérant que les ruptures de canalisations à l'origine des dommages concernent des canalisations enterrées, par définition invisibles, dont la rupture ne peut être démontrée que par ses conséquences et non par une observation directe impossible ; que la société GENERALI ne peut donc prétendre à un défaut d'aléa;



Considérant que le contrat d'assurance comporte :

- des conditions particulières,

- des conditions générales,

- une convention dénommée 'IMMOPLUS',

- une convention dénommée 'intercalaire PLASSE' ;



Considérant que cette dernière convention comporte (page 6) une clause stipulant que sont exclus de la garantie 'les frais de réparation ou de remplacement des conduites, robinets ou appareils' ; que cette clause prévoyant une exclusion spécifique, n'apparaît pas en contradiction avec les articles 2 et 3 de la convention IMMOPLUS ; qu'elle n'aboutit pas à une non assurance en matière de dégâts des eaux puisque seuls les frais de réparation des conduites, robinets ou appareils en eux-mêmes sont exclus, les dommages occasionnés aux biens par l'action de l'eau, de la neige ou d'autres liquides et ayant diverses origines, dont les conduites enterrées ou non, étant garantis (page 6) ; qu' écrite en caractères italiques se détachant des autres clauses, elle apparaît conforme aux dispositions de l'article L 112-4 du code des assurances ;



Considérant, ainsi, qu'il convient de dire que la société GENERALI est tenue de garantir le sinistre, à l'exclusion des frais de réfection des conduites ; 





Sur la demande de la SELAFA MJA, ès qualités, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société GENERALI 





Considérant que, par des conclusions dépourvues de toute synthèse, la SELAFA MJA, ès qualités, réclame l'allocation de certaines sommes en réparation des préjudices qu'elle déclare avoir subis ;



- Sur le sinistre du 30 avril 1999



Considérant que la SELAFA MJA expose qu'un sinistre est survenu le 30 avril 1999 dans le lot n° 7, par suite d'infiltrations en provenance de la descente communes des EV ; que le bail commercial que la société ITRACO avait conclu le 26 avril 1999 a été annulé, que les travaux ont été réalisés le 11 mai 1999, qu'elle n'a pu relouer qu'une partie des locaux le 15 mai 1999, la totalité n'ayant été relouée que le 19 août 1999 ; que contestant le jugement qui lui a alloué la somme de 63,52 €, elle sollicite l'allocation de la somme de 5.178 € au titre de sa perte locative ;





Considérant que le syndicat des copropriétaires, auquel s'associe la société GENERALI, sollicitant la confirmation du jugement de ce chef, rétorque :

- que le bail du 26 avril 1999, à effet du 1er mai 1999, conclu entre la société ITRACO et la société RAM'TEX, ne précise pas si les locaux loués englobent le lot n° 7, siège de l'infiltration d'eau ;

- que le bail interdit à la société RAM'TEX de faire une quelconque réclamation contre le propriétaire pour cause d'humidité ou de dégât des eaux ; 

- qu'il est permis de s'interroger sur la réalité de ce bail puisqu'il s'agit d'un bail dérogatoire au décret du 30 septembre 1953, mais pourtant d'une durée de 9 ans ;

- que les lieux ont été reloués pour partie à la société TONY à compter du 15 mai 1999, ce qui démontre qu'il n'a fallu que 15 jours à la société ITRACO pour les relouer ;





Mais considérant que le bail consenti le 26 avril 1999 par la société ITRACO à la société RAM'TEX porte sur une boutique de 220 m² environ, correspondant aux termes du rapport d'expertise aux lots 4,5,6 et 7, les infiltrations s'étant produites dans ce dernier lot ; 



Considérant que le fait que le bail stipule que la société RAM'TEX, locataire, ne pourra faire aucune réclamation contre le propriétaire pour cause d'humidité ou de dégâts des eaux, n'était pas de nature à interdire à celle-ci de réclamer, comme elle l'a fait, l'annulation du bail, alors que la société ITRACO n'était pas en mesure de lui livrer la chose louée dans les conditions prévues au contrat ;



Considérant que, si le bail est intitulé 'bail dérogatoire' mais prévoit une durée de location de 9 années, cette anomalie par rapport à la réglementation des baux commerciaux n'est pas de nature à mettre en doute la réalité de sa conclusion;



Considérant qu'à la suite de l'annulation par la société RAM'TEX, la SELAFA MJA justifie d'une nouvelle location le 14 mai 1999 consentie à la société TONY, mais portant sur le lot 1, une partie du lot 6 et le lot 7, les lots 4 et 5 et une partie du lot 6 n'ayant été reloués que le 23 août 1999 ; que la SELAFA MJA justifie donc de la perte locative de la société ITRACO qu'elle allègue ; qu'il convient, donc, infirmant le jugement sur ce point, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI à verser à la SELAFA MJA la somme de 5.178 € ; 





- Sur le sinistre du 18 septembre 1999





 Considérant que la SELAFA MJA expose que le 24 septembre 1999, elle a déclaré le sinistre survenu dans les lots 29 et 30 à usage d'habitation, loués aux époux [N], sinistre dû à l'effondrement du sous-sol ; qu'un arrêté de péril a été pris par la Préfecture de police le 28 février 2000 ; qu'elle sollicite ainsi la confirmation du jugement sur l'allocation de la somme de 13.720 €, correspondant à la perte locative subie du 1er mars 2000 au 4 septembre 2002, date à laquelle les lots ont été vendus à la copropriété ;





Considérant que la société GENERALI rétorque que société ITRACO ne démontre pas que son locataire M. [N] a quitté les lieux et a cessé de payer son loyer, qu'en outre la société ITRACO a vendu les lots et ne saurait se prévaloir d'une perte de loyers ;





Considérant que le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette réclamation, déclarant qu'il résulte d'une attestation de certains copropriétaires que la famille [N] était encore dans les lieux au 31 mai 2000, que le sinistre concerne une canalisation de chauffage, élément purement privatif, située dans les locaux, que la société ITRACO ne justifie pas du montant du loyer, étant précisé qu'il est permis de s'interroger sur le montant de celui-ci loyer (3.000 F par mois) eu égard aux locaux eux-mêmes ;





Mais considérant qu'il résulte du rapport d'expertise que les désordres survenus dans le petit bâtiment formant les lots 29 et 30, qui se fissurait et s'affaissait, sont la conséquence de l'affaissement du sol de la cour suite à la rupture des canalisations communes enterrées ; que la SELAFA MJA produit le contrat de bail conclu le 1er avril 1997 entre la société ITRACO et M. et Mme [N] pour un montant de loyer mensuel de 3.018,75 F ;



 Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise, sur lequel la société ITRACO n'apporte aucun élément de contestation, que les lots en cause à usage d'habitation constituent un petit bâtiment précaire construit 'à l'économie', s'éclairant par 3 lanternaux dans la couverture et 2 fenestrons trop hauts pour permettre la vue sur la cour de 3 m de largeur, l'expert remarquant qu'il est curieux que la Ville de Paris ait accepté le changement de destination en habitation, alors que la notion même de 'logement décent' au sens de la loi SRU ne semble pas atteinte ; 



Considérant que, dans ces conditions, et compte tenu du fait que l'attestation du 31 mai 2000, non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, de six copropriétaires selon laquelle la famille [N] était toujours présente dans les locaux n'apparaît pas probante, alors que les locaux faisaient l'objet d'un arrêté de péril en date du 28 février 2000, il y a lieu de réduire la demande de ce chef de la SELAFA MJA à la somme de 7.000 € ; 



 

- Sur la perte de valeur des lots





Considérant que la SELAFA MJA déclare que la société ITRACO a vendu les lots dont elle était propriétaire, mais que compte tenu de l'état de la cour, des fissures sur les façades des bâtiments, des procédures en cours, elle les a vendus à un prix inférieur à celui du marché ; qu'elle demande ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société GENERALI à lui verser la somme de 272.270 € en réparation de son préjudice ; qu'elle souligne que l'expert n'a nullement constaté l'état lamentable des locaux de nature à justifier un abattement de valeur, ce qui ne rentrait pas dans sa mission ;





Mais considérant que l'expert avait reçu pour mission, notamment, 'd'évaluer s'il y a lieu, tous les préjudices subis', de sorte que même s'il ne lui avait été précisément donné pour mission de procéder à l'évaluation des lots en vue de leur vente, il a pu valablement donner son avis sur leur état ; qu'il a ainsi, outre les constatations ci-dessus relevées sur l'état du petit bâtiment à usage d'habitation, relevé que 'les locaux d'activité (à rez-de-chaussée sur cour) sous équipés (voir photos) sont à réhabiliter entièrement, tous corps d'état, et seraient sans doute à mettre en conformité avec les dispositions réglementaires du Code du Travail; Leur état général est peu engageant.' ; que la SELAFA MJA qui déclare qu'elle aurait pu prétendre à une valeur de 19.000 F le m², ne verse aux débats aucun rapport spécifique établi par une agence immobilière ou un notaire, et se borne à produire des références trouvées dans des journaux ; 



Considérant, ainsi, que faute pour celle-ci de rapporter la preuve de la perte de valeur des lots, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande ; 





- Sur la quote-part de la société ITRACO dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété





Considérant que la SELAFA MJA, contestant le jugement qui a rejeté ce chef de demande, sollicite le remboursement de la somme de 36.675,86 € versée par la société ITRACO à la copropriété au titre de sa quote-part dans les travaux confortatifs et de reconstruction ; 





Considérant que le syndicat des copropriétaires réplique que la SELAFA MJA ne peut réclamer le remboursement de la quote-part de société ITRACO dans les travaux en cause, relatifs aux parties communes, et auxquels chaque copropriétaire doit participer ; qu'à la suite du paiement effectué par la société GENERALI en vertu de l'exécution provisoire du jugement, il a procédé à la répartition de la somme perçue entre les copropriétaires qui étaient effectivement copropriétaires au moment de l'appel de charges du 3ème trimestre 2008, et que la société ITRACO qui n'était plus copropriétaire, ne pouvait y prétendre ;qu'au surplus, la société ITRACO n'a réglé qu'une somme de 18.780,12 € et ne démontre pas le versement de la somme de 36.675,86 € qu'elle allègue ; 





Mais considérant que la SELAFA MJA fait pertinemment valoir que le remboursement de la somme versée par la société GENERALI au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement déféré, doit être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ;



Considérant qu'il résulte des documents produits que la société ITRACO a versé la somme de 36.675,86 € au titre desdits travaux ; qu'en effet, la SELAFA MJA communique une opposition faite le 12 novembre 2001 par le syndic de la copropriété entre les mains de la SCP POISSON-CHEVAL, notaire, pour un montant de 370.106,88 F, ultérieurement ramené à 244.000 F, ainsi qu'une lettre du 8 février 2002 de la société ITRACO adressée au syndic faisant état d'un trop versé de 5.951,61 € et un chèque du syndic du 15 février 2002 à l'ordre de la société ITRACO en remboursement de ladite somme de 5.951,61 € ;



Considérant que la société GENERALI qui a déjà effectué ce règlement, ne saurait être condamnée une seconde fois à y procéder ; qu'il convient, donc, infirmant le jugement déféré, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SELAFA MJA la somme de 36.675,86 € ;



- Sur la demande de dommages-intérêts





Considérant que la SELAFA MJA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui ont causé sa mauvaise foi et sa résistance abusive;





Mais considérant que bien que non fondée, la résistance du syndicat des copropriétaires n'a pas été faite dans des conditions de nature à révéler son caractère abusif ; que cette demande doit être rejetée ;





PAR CES MOTIFS





Rejette la fin de non-recevoir tirée par la société GENERALI IARD de la prescription de l'action ;



Confirme le jugement du 20 mars 2008 en ce qu'il a condamné la société GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes condamnations mises à sa charge, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD à payer à la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire liquidateur de la société ITRACO, la somme de 2.831,05 € au titre des factures, sur le débouté de la demande de la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire liquidateur de la société ITRACO au titre de la perte de valeur des lots, sur les condamnation faites en application de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;



Le réformant pour le surplus,



Condamne la société GENERALI IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des dommages qu'il a subis, à l'exclusion des frais de réfection des conduites ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société GENERALI IARD à payer à la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire liquidateur de la société ITRACO, les sommes suivantes:

- 5.178 € au titre du sinistre du 30 avril 1999,

- 7.000 € au titre du sinistre du 18 septembre 1999 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à payer à la société ITRACO la somme de 36.675,86 € en remboursement de la quote-part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété ; 



Déboute la SELAFA MJA, ès qualités, de sa demande de dommages-intérêts;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI à payer à la SELAFA MJA, ès qualités, la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société GENERALI IARD aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







 Le Greffier, Le Président,