Cour d'Appel · 4e Chambre B — 19 septembre 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 19 SEPTEMBRE 2011



N°2011/337













Rôle N° 10/18011







[Y] [B]





C/



[S] [M]











































Grosse délivrée 

le :

à :M° LECA

 ME GOBAILLE 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de MARTIGUES en date du 14 Septembre 2010enregistré au répertoire général sous le n° 51-06-0001.







APPELANT



Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Jean-françois LECA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 Mai 2011 en audience publique devant la Cour composée de :



Monsieur Didier CHALUMEAU, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2011..





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2011.



Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 

 ******





Vu le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Martigues du 14 septembre 2010 auquel il est renvoyé pour l'exposé du litige et des prétentions originaires des parties qui a :



- constaté que l'activité exploitée par M. [M] est identique à celle exploitée par M. [B] et qu'aucune modification n'a été opérée par le preneur ;

- constaté que l'activité est principalement agricole et que le bail doit être soumis au statut du fermage ;

- constaté que l'action est fondée sur les articles L.411-11 et L.411-50 du Code rural ;

- rejeté la fin de non recevoir ;

- constaté que la clause du bail fixant le prix du fermage est nulle ;

- fixé à compter du 1er septembre 1996 le prix mensuel du fermage à la somme de 1.263,45 euros HT par mois, soit 15.161,40 euros HT par an ;

- débouté M. [B] de ses demandes de résiliation et d'annulation du bail et de sa demande d'expulsion subséquente ;

- condamné M. [B] à rembourser à M. [M] au titre du trop perçu de fermages entre le 1er septembre 1996 et le 31 août 2010 la somme de 546.936,24 euros HT avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- débouté M. [M] du surplus de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- dit M. [B] infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles ;

- condamné M. [B] à payer à M. [M] la somme de 3.500 euros du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamné M. [B] aux dépens.



Vu l'appel interjeté par M. [B],



Vu les conclusions de l'appelant du 16 mai 2011 reprises à l'audience du 23 mai 2011 aux termes desquelles il demande à la Cour de :



- recevoir M. [B] en ses conclusions ;

- réformer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux ;

- dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité de la clause figurant dans le bail de 1996 ;

- prononcer la résiliation du bail, en application de l'article L.411-27 du Code rural ;

- ordonner l'expulsion du preneur et celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner M. [M] à payer au concluant la somme de 3.000 euros en applicationde l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- le condamner aux dépens.



Vu les conclusions de M. [M] du 20 mai 2011, reprises à l'audience du 23 mai 2011, aux termes desquelles il demande à la Cour de :



- dire et juger s'il est recevable, mal-fondé, l'appel principal de M. [B] et rejeter toutes demandes, fins et prétentions de M. [B] à l'endroit de M. [M] ;

- recevoir les demandes de M.[M], les dire bien fondées ;



- rejeter toutes demandes, fins et prétentions, reconventionnelles et/ou ampliatives de M. [B] ;

- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [T] en date du 15 septembre 2009 en toutes ses dispositions ;

- dire et juger que le bail liant les parties doit être qualifié de bail rural ;

- en tirer toutes conséquences de droit, et notamment rejeter toute demande de M. [B] contraire ;



Sur la valeur locative à compter du 1er septembre 2005



- fixer la valeur locative annuelle à la somme de 9.671,20 euros HT par an (805,93 euros HT par mois), par application de l'article L.411-50 du Code rural et réformer le jugement sur ce point;

- dire et juger que cette valeur locative prendra effet à compter du 1er septembre 2005 ;

- ordonner la restitution par M. [B] du surplus des fermages payés par M. [M] entre le 1er septembre 2005 et la date de l'arrêt à intervenir, et au besoin l'y condamner , 

' soit la somme de 254.903 euros à la date du 1er mai 2011 (mémoire) puis la somme de 3.767,54 euros par mois jusqu'à l'arrêt à intervenir ;



Subsidiairement,

- fixer la valeur locative annuelle à la somme de 15.161,40 euros HT par an (1.263,45 euros HT par moi), par application de l'article L 411-50 du Code rural, et avec effet à compter du 1er septembre 2005, et confirmer le jugement sur ce point ,

- ordonner la restitution par M. [B] du surplus des fermages payés par M. [M] entre le 1er septembre 2005 et la date de l'arrêt à intervenir, et au besoin l'y condamner, 

' soit la somme de 225.081,36 euros à la date du 1er mai 2011 (mémoire) puis la somme de 3.310,02 par mois jusqu'à l'arrêt à intervenir.



Sur la nullité de la clause de fermage (article 10 du bail)



- déclarer nul et non avenu l'article 10 du fermage pour être contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L.411-11 du Code rural et confirmer le jugement sur ce point ;

- en conséquence, condamner M. [B] à restituer à M. [M] l'intégralité des sommes indûment perçues depuis le 1er septembre 1996 jusqu'au 1er septembre 2005, 

' sur la base d'un fermage annuel de 9.671,20 euros HT (805,93 euros HT par mois), soit la somme de 397.747,03 euros ; 





' subsidiairement sur la base d'un fermage annuel de 15.161,40 euros HT (1.263,45 euros HT par mois), soit la somme de 348.335,23 et confirmer le jugement sur ce point;



Très subsidiairement,

- condamner M. [B] à restituer à M. [M] l'intégralité des sommes indûment perçues depuis le depuis le 1er septembre 1996 jusqu'au 1er septembre 2005, sur le fondement des dispositions de l'article L.411-74 du Code rural,

' sur la base d'un fermage annuel de 9.671,20 (805,93 euros HT par mois), soit la somme de 397.747,03 euros ; 

' infiniment subsidiairement sur la base d'un fermage annuel de 15.161,40 HT (1.263,45 euros HT par mois), soit la somme de 348.335,23 euros.

- dire et juger que les sommes indûment perçues et objet de la répétition seront majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux pratiqué par la caisse régionale de crédit agricole pour les prêts à moyen terme, conformément aux dispositions de l'alinéa 2 dudit article L.411-74.



En toutes hypothèses :



- dire et juger que toutes sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la demande initiale en justice, soit à compter du 05 avril 2006, ou subsidiairement à compter du jugement (confirmer le jugement sur ce point) ;

- condamner M. [B] à payer à M. [M] la somme de 4.500 euros en cause de 1ère instance outre 4.500 en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamner M. [B] aux entiers dépens, compris les frais d'expertise judiciaire (relativement à la première expertise selon note d'honoraires de CRAU EXPERTISES du 26 mars 2007, et relativement à la seconde expertise selon note d'honoraires de CRAU EXPERTISES du 15 septembre 2009).



***



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la nullité de la clause du fermage



L'article 10 du bail du 1er septembre 1996 stipule que 'la valeur locative des exploitations constituées de serre ne figurant pas dans l'arrêté préfectoral des Bouches du Rhône du 08 février 1996, le fermage des bâtiments d'exploitation, serres et terres est fixé selon l'accord des parties à la somme mensuelle de 25.000 francs)'.



Le jugement, adhérant à la thèse du preneur, a déclaré cette clause illicite comme ne respectant pas les dispositions d'ordre public de l'article L.411-1 du Code rural quant à la fixation du prix du fermage, un accord passé entre les parties à la même date relatif à l'utilisation par le preneur de la dénomination 'Pépinières [Y] [B]' démontrant même la prise en considération d'éléments de nature commerciale dans la fixation du montant du fermage.



Cette analyse se heurte à la circonstance que l'activité de pépinière exercée dans l'exploitation louée n'était pas prévue dans un arrêté préfectoral des Bouches du Rhône, ni même une activité approchante, de sorte que l'appelant fait justement valoir qu'en l'absence de dispositions spécifiques applicables prévues par arrêté préfectoral, les parties ont retrouvé leur liberté de contracter, observation étant faite que le montant du loyer initial correspond à celui évalué par l'association d'Assistance Service à l'Agriculture consultée par les parties lors des pourparlers antérieurs à la conclusion du bail.



Le montant initial a été librement accepté par le preneur et payé par lui sans réserve pendant la durée du bail initial soit jusqu'au 1er novembre 2005, date du renouvellement. La référence dans un accord parallèle concernant l'utilisation de la dénomination 'Pépinières [Y] [B]' est sans emport dans la mesure où cet accord vise une utilisation gratuite de la dénomination, ce qui conduit à écarter l'application de l'article L.411-74 du Code rural.



La clause du fermage litigieux ne sera en conséquence pas déclarée nulle, de sorte qu'il n'y a pas lieu à répétition de sommes au titre des fermages payés depuis le début du bail jusqu'au renouvellement de celui-ci le 1er septembre 2005.



Le jugement déféré sera donc réformé de ces chefs.



Sur la résiliation du bail



Pour solliciter la résiliation du bail par application de l'article L.411-27 du Code rural, M. [B] reprend son argumentation vainement soutenue en première instance selon laquelle l'activité prévue au bail aurait été modifiée en activité majoritairement commerciale.



L'appelant, qui critique les conclusions de l'expert [T] à cet égard, invoque essentiellement une réduction de l'espace de production et la comptabilité du preneur.



L'argumentation de l'appelant n'apparaît pas de nature à permettre la réformation du jugement entrepris qui a fait, par des motifs pertinents que la Cour adopte, une exacte appréciation des faits de la cause, à la lumière des conclusions circonstanciées et exemptes de contradiction de l'expertise [T] déposée le 17 septembre 2009.



L'expert [T] a, en effet, conclu de la façon suivante (pages 32 et 33 du rapport précité) à la question de la mission dont il était chargé :



'Décrire l'activité principale de M. [M]...'

'Préciser quelle est la partie agricole de cette activité, préciser quelle est la partie commerciale de cette activité'.



'L'activité principale de M. [M] est celle d'horticulteur et de pépiniériste, avec une activité très accessoire de vente de produits dérivés : poteries, jardinières, terreau, engrais, produits phytosanitaires.



En raisonnant 'a contrario', l'activité commerciale concerne la vente de tous les produits qui ne rentrent pas dans un cycle biologique de production ou qui ne sont pas le prolongement de l'acte de production.



Nous avons établi des ratios entre les factures des fournisseurs (HT) et le montant total des fournisseurs (TTC) figurant sur la balance comptable, en corrigeant l'effet de la TVA.



Il s'agit de pourcentages approchés car de nombreuses factures concernent à la fois des matières premières servant à l'exploitation et à la fois des produits finis destinés à la revente en l'état (exemple de terreau en vrac et de terreau conditionné en sacs de 10 kg).



L'ACTIVITÉ COMMERCIALE concerne donc :



1) la vente de statues et poteries : 4% des achats en moyenne sur les 5 exercices ;

2) engrais, insecticides, désherbant : 1% des achats en moyenne ;

3) bacs, pots, jardinières, soucoupes, suspensions : 3% des achats en moyenne ;

4) terreau, engrais : 4% des achats.





Cette activité commerciale représente au maximum 12% des achats. Elle fait l'objet d'un assujettissement partiel à la taxe professionnelle.





L'ACTIVITÉ MIXTE :



Elle concerne essentiellement la revente de gros sujets (palmiers, oliviers, etc...), de quelques plantes de bruyère ou de plantes de saison (muguet, hortensias) n'ayant nécessité que des travaux d'entretien (arrosage, amendement, traitements).



Cette activité représente 17% des achats en 2008, 14% en 2007, 15% en 2006, 15% en 2005 et 14% en 2004.



Maître LECA estime qu'il ne s'agit pas d'une activité agricole.

Maître GOBAILLE estime au contraire que la vente de ces produits '...ne peut qu'être étalée sur plusieurs mois voire quelques années, ce qui induit forcément une intervention qui n'est pas seulement conservatoire ou de simple stockage'. Il s'agirait bien pour lui d'une activité agricole.



Nous estimons pour notre part que cette activité resta accessoire, qu'elle était déjà pratiquée par M. [B] et qu'elle est indispensable pour conserver et satisfaire la clientèle.



Ces deux activités sont économiquement liées. Elles sont concomitantes et l'activité accessoire est réalisée dans l'intérêt de l'activité principale qui reste agricole.



Mais nous laissons au Tribunal le soin de trancher cette question, car il s'agit d'une interprétation de l'article L.311-1 du Code rural.





L'ACTIVITÉ AGRICOLE :



Elle concerne 75 à 80% de l'activité de la pépinière comme l'atteste les achats très importants de terreau, d'engrais, de produits phytosanitaires, de jeunes plants, de graines, etc... Et comme l'atteste la consommation de gaz et d'eau d'irrigation. Elle est donc prépondérante.'



Concernant la prétendue réduction de surface exploitée, l'état des lieux établi par l'expert [C] lors de la prise en possession des lieux par le preneur établit bien que de nombreux espaces de culture n'étaient déjà pas occupés par le bailleur, qui ne cultivait pas à ces endroits, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire [T] en son rapport (page 8).



'L'affirmation de M. [B] que tout était utilisé en pépinière est démentie par l'état des lieux dressé lors de la prise d'effet du bail'. Les photographies aériennes produites par l'appelant sont inopérantes comme ne montrant qu'une partie des surfaces cultivées et comme ne rendant pas compte de la rotation habituelle des cultures.



La discussion sur le nombre de salariés est tout aussi vaine, les registres d'entrées et de sorties du personnel produits par l'intimé, démontrent qu'il n'y a pas moins de salariés permanents par rapport à la période d'exploitation antérieure à 1996.



Il n'est pas plus justifié d'une baisse de la consommation d'eau, l'expert [T] ayant, après analyse des consommations (pages 26 et 27) sur diverses années, relevé, sans qu'aucune objection opérante soit élevée, que la fluctuation de consommation 'peut correspondre à des assolements ou à des interconnexions de bornes, mais ne relève en aucun cas une baisse de l'activité de la production'.



L'assujettissement de M. [M] à la taxe professionnelle n'apparaît pas plus démonstratif du changement d'activité allégué, l'expertise ayant démontré, après analyse des documents fiscaux produits, 'que le fait que M. [M] soit assujetti partiellement à la taxe professionnelle, pour les activités commerciales accessoires réalisées dans un local de l'exploitation, ne remet pas en cause le caractère agricole de l'activité (page 31 du rapport).



La preuve d'une modification de l'activité prévue au bail n'étant pas rapportée, le jugement sera confirmé du chef du rejet de la demande de résiliation du bail et par voie de conséquence, de l'expulsion du locataire.





Sur le prix du fermage



Le preneur dispose, en application de l'article L.411-50 du Code rural, du droit de saisir le Tribunal paritaire, en cas de désaccord des parties, de la fixation du prix du nouveau bail, conformément aux articles L.411-11 à L.414-16 du Code rural.



Il convient donc de fixer le prix du fermage à compter du 1er septembre 2005.



Dans le cadre de sa première expertise, l'expert [T] a dégagé, par référence à l'arrêté préfectoral du Var 'VAR SUD', une valeur locative 'calculée en terme de points pour les bâtiments d'exploitation, en valeur locative à l'hectare pour les autres postes, de :



' bâtiments :3.434,40 euros

' terres :2.880,00 euros

' serres :6.195,00 euros

' tunnels :2.652,00 euros



total 15.161,40 euros par an '.



Le preneur, en se référant aux développements de son conseil technique [H], soutient que la valeur locative devrait être fixée à 9.671,20 par an aux motifs notamment que l'exposition et le climat sont plus tempérés dans le Var que dans les Bouches du Rhône et qu'il n'existe pas dans ce dernier département de réseau commercial comparable.



Les objections de l'intimé, auxquelles il a été répondu de façon adéquate par l'expert judiciaire, ne peuvent être retenues, de sorte que le loyer sera fixé, conformément aux conclusions de l'expertise [T], selon les dispositions de l'arrêté préfectoral du Var 'VAR SUD' , à la somme annuelle hors taxe de 15.161,40 euros, soit 1.263,45 euros HT par mois.



Ce fermage, inférieur au montant du fermage initial, conduit à faire droit à la demande de répétition du trop-perçu de loyers selon les décomptes du preneur, savoir (cf pages 21 et 22 de l'intimé) la différence entres les fermages réglés du 1er septembre 2005 jusqu'au 1er mai 2011 : 310.995,96 euros et le montant du fermage fixé à compter du 1er septembre 2005 jusqu'au 1er mai 2011 : 85.914,60 euros, de sorte que M. [B] est redevable d'une somme de 225.081,36 euros HT à la date du 1er mai 2011, puis de 3.310,02 euros par mois (4.573,47 - 1.263,45)



Le trop-perçu ou remboursement duquel est condamné le bailleur sera producteur d'intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.



Eu égard à l'issue du litige, chacune des parties conservera ses propres dépens de première instance et d'appel. 



Cependant, le coût de la première expertise [T] (dépôt du 28 mars 2007), nécessaire pour la fixation du loyer du bail renouvelé, sera partagé par moitié entre les parties.









En revanche, le coût de la seconde expertise [T] (dépôt du 17 septembre 2009) sera mis à la charge exclusive de M. [B] dont les prétentions ont été écartées au titre de la résiliation du bail.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par disposition au greffe ; 



Reçoit l'appel, régulier en la forme,



Réforme le jugement déféré du chef de la nullité de la clause du bail fixant le fermage,



Dit en conséquence n'y avoir lieu à répétition des sommes payées au titre du fermage jusqu'au 1er septembre 2005, date de renouvellement du bail,



Confirme le jugement en ses autres dispositions non contraires,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [B] à rembourser au titre du trop-perçu de fermages entre le 1er septembre 2005 et la date du 1er mai 2011, la somme de 225.081,36 euros HT, outre intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, et la somme de 3.310,02 euros HT par mois à compter du 1er mai 2011,



Partage par moitié entre les parties le coût de la première expertise [T] du 28 mars 2007 et met à la charge exclusive de M. [B] le coût de la seconde expertise [T] du 17 septembre 2009,



Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel,



Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties.







LE GREFFIERLE PRESIDENT