Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 mai 2011

CB/EMN



Numéro 11/2305





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 17/05/2011 







 Dossier : 10/02481 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice



















Affaire :



[I] [H] [T]



C/



[V] [S]

























Grosse délivrée le :



à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 mai 2011, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 01 Mars 2011, devant :







Monsieur AUGEY, Conseiller, faisant fonction de Président



Monsieur DEFIX, Conseiller



Madame BENEIX, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.





assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





Le Ministère Public a donné son avis écrit le 17 janvier 2011



dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [I] [H] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1] (SUISSE)



représenté par Me VERGEZ, avoué à la Cour

assisté de la SELARL TORTIGUE - PETIT - SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE











INTIME :





Maître [V] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par la SCP PIAULT - LACRAMPE - CARRAZE, avoués à la Cour

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS





















sur appel de la décision 

en date du 31 MAI 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE





















FAITS :





Aux termes d'un acte notarié établi par Maître [S], notaire à Bayonne, le 13 novembre 2001, M. [T] a acquis de la SCI Biamar divers lots dans la copropriété « [Adresse 5] au prix de 861.336,94 €, dont le lot n° 238 constitué d'un appartement de deux pièces, situé au niveau 1 du bâtiment C, d'une superficie privative Loi Carrez de 114,86 m², suivant le certificat de mesurage établi par la S.A.R.L. Elgorriaga le 20 octobre 1997.



Il a fait aménager une salle de sports dans un débarras de 19 m² situé au niveau 0, compris dans la superficie de ce lot n° 238 et figurant au dit certificat de mesurage.



M. [T] a revendu cet appartement le 04 juillet 2005 à M. [X], au prix de 1.087.500 €, à l'exclusion de la salle de sports qui s'est avérée n'avoir jamais appartenu à la SCI Biamar, son vendeur.







PROCEDURE :





Estimant avoir subi une perte financière lors de cette revente, constituée du montant des travaux réalisés en pure perte et de la moins-value estimée par une agence immobilière, M. [T] a, suivant acte du 18 mars 2009, assigné Maître [S] devant le tribunal de grande instance de Bayonne en responsabilité et réparation de ses préjudices.





Suivant jugement du 31 mai 2010, ce tribunal l'a débouté de ses demandes au motif que M. [T] ne justifiait ni avoir acquis le débarras en question, ni de l'identité du véritable propriétaire, ni du montant du préjudice invoqué, que la garantie du notaire n'était que supplétive.



Le tribunal considérait également que, même si le notaire avait commis une faute en ce qu'il n'avait pas vu l'incohérence entre d'une part, la description du lot n° 238 figurant à son acte consistant en un appartement situé au premier étage et d'autre part, le certificat de mesurage établi par la S.A.R.L. Elgorriaga, intégrant le débarras du niveau 0, il existait au préalable une faute du vendeur qui a présenté ce local comme faisant partie de la vente et en a perçu le prix. En outre, le tribunal a stigmatisé la faute de l'acquéreur lui-même qui s'est rendu sur les lieux, qui était assisté de son propre notaire et qui ne s'est pas non plus inquiété de l'incohérence de l'acte.





M. [T] a interjeté appel de cette suivant déclaration au greffe en date du 18 juin 2010.





Le Ministère public, a suivant réquisitions du 17 janvier 2011, déclaré s'en rapporter.







MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :





M. [T], dans ses dernières écritures en date du 11 février 2011, conclut à la réformation du jugement, à la condamnation de Maître [S] à lui payer la somme de 380.936,63 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts et à compter de l'assignation, capitalisés en application de l'article 1154 du code civil ainsi qu'à l'allocation de la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.









Il soutient que la faute du notaire réside dans le fait de ne pas avoir vérifié l'existence et l'étendue des droits patrimoniaux que les parties entendaient transmettre. En effet, il ne s'est pas rendu compte de la contradiction entre les mentions figurant à son acte au titre de la description des lieux et le certificat du géomètre annexé à cet acte. L'acte ne vise pas le débarras alors que le certificat le mentionne. Il a donc manqué à son obligation de contrôle et de vérification ainsi qu'à son obligation de veiller à l'efficacité juridique de ses actes. Par ailleurs il a également manqué à son obligation de conseil qui est une obligation de résultat. 



Il estime que la responsabilité du notaire n'est pas supplétive.



Le préjudice subi est constitué du montant des travaux d'aménagement de la salle de sports, soit la somme de 31.936,63 € ainsi que de la moins-value de l'immeuble lors de la vente, dont il rapporte la preuve par l'attestation de l'acheteur et celle de l'agence immobilière.





Maître [S], dans ses dernières écritures en date du 11 octobre 2010, conclut à l'irrecevabilité de la demande, à son débouté et sur appel incident, il sollicite la condamnation de M. [T] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il conclut à l'absence de faute de sa part. En effet, seul un déplacement sur les lieux aurait évité l'erreur. Or, il n'entre pas dans les obligations du notaire de se déplacer sur les lieux. Il note que l'acte a été établi en présence du notaire de M. [T], qui lui non plus n'a pas constaté de contradiction ce qui démontre que l'erreur était inévitable.



Il soutient au contraire la faute du vendeur qui connaissait la consistance du lot mis en vente, de l'acheteur qui s'était rendu sur les lieux et du géomètre qui est à l'origine de la confusion.



Il rappelle qu'au surplus, l'action en garantie d'éviction contre le vendeur prime l'action en responsabilité du notaire qui est supplétive. De sorte que le préjudice n'est ni certain ni direct. Par ailleurs, il n'est pas démontré, en l'absence en la cause du vendeur.







L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2011.







MOTIVATION :





En vertu de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé,à le réparer. Il appartient à celui qui se prétend lésé de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Le préjudice indemnisable doit être actuel, direct et certain.



Le notaire engage sa responsabilité en cas de faute dans l'exercice de sa fonction d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes qu'il instrumente. Cette responsabilité n'est pas subsidiaire, elle est subordonnée à la seule preuve de la réunion des trois conditions de la responsabilité civile : la faute, le préjudice actuel, certain et en lien direct avec la faute. Dès lors, la victime ne peut se voir imposer à la suite de la faute du notaire, l'exercice de voies de droit autres que celles initialement prévues. En sorte qu'en l'espèce, il ne peut être exigé de M. [T], comme condition préalable de recevabilité de sa demande fondée sur la responsabilité professionnelle du notaire, l'exercice d'une action en garantie d'éviction contre son vendeur. La seule exigence qui peut lui être opposée réside dans la preuve de la réunion des conditions de la responsabilité civile.











A titre de faute, M. [T] soutient que Maître [S] n'a pas vérifié la contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu ; celui-ci soutenant au contraire que l'erreur était indicible, sauf à se rendre sur les lieux ce qui ne relève pas de ses attributions et que la faute réside plutôt dans le comportement de la victime et dans l'avis du géomètre.



Or, il appartient au notaire de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité technique et pratique et la sécurité de ses actes. Il doit conseiller utilement son client en attirant son attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de ses engagements ainsi qu'en lui suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu'il désire atteindre.





En l'espèce, il n'était nul besoin de se rendre sur les lieux pour vérifier l'incertitude quant à la consistance du bien vendu. La seule lecture comparée du certificat de mesure de la S.A.R.L. Elgorriagas, annexé à l'acte authentique de vente du 13 novembre 2001 et les mentions figurant dans le corps de l'acte au paragraphe « description du bien », suffisent à constater la contradiction entre ces deux documents. En effet le certificat de mesurage mentionne un débarras de 19 m² au niveau 0 et l'intègre dans la superficie totale de 114,86 m² du lot n° 238 situé au niveau 1, alors que cette pièce ne figure pas à l'acte dans la description du même lot qui rappelle pourtant la même superficie. Cette contradiction flagrante ne pouvait échapper au notaire qui en sa qualité de professionnel du droit, se devait d'informer M. [T] des conséquences d'une telle contradiction sur l'étendue de son droit de propriété et le conseiller sur les formalités à accomplir pour sécuriser l'acte. 



La preuve de la faute de Maître [S] est donc rapportée.



La négligence de la victime elle même qui n'a pas vérifié la consistance du lot vendu figurant à l'acte, n'est pas de nature à exonérer le notaire en sa qualité de professionnel du droit face à un profane. Il en est de même de la faute supposée du géomètre sur qui ne repose aucune obligation d'information et de conseil à l'égard d'une partie à l'acte, alors qu'au contraire, il appartient au notaire d'effectuer les vérifications nécessaires et évidentes pour assurer la sécurité juridique de l'acte qu'il rédige. 



L'éviction de M. [T] de cette pièce se déduit de l'absence de droit de propriété résultant de l'acte notarié lui-même, qui ne la mentionne pas. Pour autant, il ne demande pas la réfaction du prix de vente à titre de dommages et intérêts. Il sollicite le remboursement du montant des travaux d'aménagement de cette pièce en salle de sport pour un montant de 31.936,63 € et la moins value de l'immeuble lors de sa revente à M. [X] en 2005, d'un montant estimé à 349.000 €. Il s'agit donc de préjudices actuels, en lien direct avec la faute, et certains en ce qu'ils sont distincts de la perte du prix de vente dont seule la nullité de l'acte aurait permis la restitution. La demande est donc recevable.



En revanche, M. [T] ne justifie toujours pas en cause d'appel que les travaux ont été réellement réalisés dans cette pièce exclue de la vente. Il produit seulement des factures sans qu'il puisse être vérifié qu'elles concernent des travaux dans le débarras du niveau 0 d'une superficie de 19 m², alors que le premier juge avait déjà stigmatisé l'absence de preuve notamment par constat.



Enfin, la preuve de la moins value réalisée lors de la revente le 04 juillet 2005 ne peut ressortir des seules attestations de l'agence immobilière et de l'acquéreur des 21 octobre 2005 et 19 novembre 2010, alors que, comme l'a relevé le premier juge, le mandat de vente du 23 février 2005 ne mentionnait pas de salle de sport au niveau 0 pour justifier son prix.



M. [T] ne produit en cause d'appel aucune autre pièce à l'appui de la demande de dommages et intérêts alors que, déjà, le premier juge en avait relevé le caractère insuffisamment probant. Sa demande ne peut donc être accueillie.













Dans ces conditions, le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 31 mai 2010 sera confirmé en toutes ses dispositions.



L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; il semble plutôt que M. [T] se soit mépris sur l'étendue de ses droits.



Il n'apparaît pas inéquitable en l'espèce de laisser à la charge de Maître [S] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS :



LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 31 mai 2010 en toutes ses dispositions ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] aux dépens ;



Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Piault/Lacrampe carrazé, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. 





Le présent arrêt a été signé par M. Fabrice Augey, Président, et par Mme Mireille Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,











Mireille PEYRON Fabrice AUGEY