Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 21 juin 2011

R.G : 10/08098















Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 26 octobre 2010



ch n°10

RG :2005/09535







[G]



C/



[U]

[U]

[U]

[U]

[U]

[U]











COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 21 JUIN 2011







APPELANT :



M. [S] [G]

né le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]



représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assisté de la SCP DEYGAS-PERRACHON-BES & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





INTIMES :



M. [D] [U], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 8]



représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





M. [W] [U], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]



représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





Mme [R] [U], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 8]



représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





M. [X] [U], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 11] - USA



représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





Mme [Y] [U] épouse [I], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 8]



représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON





M. [L] [O] [U], ayant pour mandataire de gestion la SAS REGIE SIMONNEAU - [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 8]



représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour

assisté de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON







 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 26 Mai 2011



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mai 2011



Date de mise à disposition : 21 Juin 2011



Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président

- Claude MORIN, conseiller

- Agnès CHAUVE, conseiller





Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .



*****



 



















FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 8 novembre 1981, Monsieur [K] [U] donné à bail à Monsieur [M] [V], un local commercial sis [Adresse 1], composé de plusieurs appartements au 2ème, 3 ème et 4ème étage de l'immeuble, pour un usage de 'habitation personnelle exclusivement et pour sous-louer en garni à des personnes de bonne vie et moeurs'. Ces locaux correspondent aux lots n° 21,25 et 30 de la copropriété. 



Suivant acte enregistré le 29 juin 1988, Monsieur [S] [G] a été subrogé dans les droits de Monsieur [M] [V] à compter du 1er juin 1988. 



Par acte d'huissier en date du 21 novembre 2002, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [S] [G], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 11.234,15 euros, puis l'a assigné devant le Juge des référés afin d'obtenir le constat le la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. 



Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 06 octobre 2003, la résiliation du bail a été constatée, l'expulsion du locataire a été ordonnée et Monsieur [S] [G] a été condamné à payer une somme provisionnelle de 13.352,99 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Monsieur [S] [G] a interjeté appel et a alors été informé que Monsieur [M] [U] était décédé depuis le [Date décès 4] 1991. La Cour d'appel de LYON a donc déclaré nulle l'assignation en référé délivrée le 30 juin 2003 ainsi que l'ordonnance de référé en date du 06 octobre 2003. 



Les consorts [U] ont repris la procédure en faisant délivrer un nouveau commandement de payer le 22 avril 2005, visant la clause résolutoire du bail, pour une somme le 17.303,71 euros en principal. 





Par jugement du 26 octobre 2010, le Tribunal de Grande Instance de LYON, a :



- prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 22 avril 2005 à Monsieur [S] [G] par les consorts [U],

- débouté M. [S] [G] de sa demande d'expertise,

- condamné M. [S] [G] à payer aux consorts [U] la somme de vingt huit mille neuf cent vingt six euros et quatre-vingt dix-neuf centimes au titre de l'arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 31 octobre 2009,

- débouté M. [S] [G] de sa demande délais de paiement et de suspension le la résiliation du bail,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties,

- ordonné expulsion de M. [S] [G] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique,

- condamné M. [S] [G] à payer aux consorts [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé, toutes charges comprises, ce jusqu'à parfaite libération des locaux,

- débouté les consorts [U] de leur demande de dommages et intérêts,

- rejeté la demande d'exécution provisoire 

- condamné M. [S] [G] à payer aux consorts [U] la somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Par déclaration en date du 12 novembre 2010, M. [S] [G] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses conclusions, il demande à la Cour de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 22 avril 2005 et a débouté les consorts [U] de leur demande de dommages et intérêts,

- l'infirmer pour le surplus,

- constater que les consorts [U] rapportent pas la preuve des sommes qu'ils prétendent leur être dues, alors qu'il justifie s'être acquitté de l'ensemble des loyers et charges dont il est tenu,

- rejeter en conséquence la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, et celles tendant à la résiliation du bail, à la fixation d'une indemnité d'occupation et à son expulsion,



A titre subsidiaire,

- dire et juger prescrite la demande des consorts [U] pour toutes sommes réclamées depuis plus de 5 ans,

- lui octroyer les plus larges délais de paiement,

- prononcer concomitamment la suspension des effets de la clause résolutoire,



En tout état de cause,

- condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de la SCP LAFFLY WICKY.



Il soulève la nullité du commandement de payer faute pour celui-ci de détailler les sommes réclamées, avec leur montant, et leur date et fait valoir que la clause résolutoire ne saurait être invoquée par les bailleurs. Il reproche aux bailleurs de ne pas avoir fait précéder le commandement de payer d'un avertissement.



Il soutient être parfaitement à jour de son loyer, les intimés ne rapportant nullement la justification du quantum des sommes qu'ils réclament. Il relève un report de solde non justifié de 3.830,36 euros et note que les charges ne sont pas justifiées. Il considère que l'acte de subrogation de bail du 8 juin 1988 qui précise simplement que le loyer est révisable tous les trois ans conformément à la législation en vigueur ne saurait s'analyser en une clause d'indexation et qu'au surplus aucune demande d'indexation n'a été faite par le bailleur.



Il prétend respecter la destination contractuelle des locaux pris à bail, l'arrêté municipal de fermeture de son hôtel ayant été annulé. Il conteste être à l'origine de nuisances causées aux occupants de l'immeuble. Il affirme avoir à coeur d'assurer l'entretien et la propreté des locaux loués.





En réponse, les consorts [U] concluent :



- au caractère non fondé de l'opposition de M. [G],

- au débouté de ses demandes,

- au constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 22 avril 2005,

- au prononcé en tant que de besoin de la résiliation du bail pour infractions graves aux termes du contrat de bail, touchant au non paiement des loyers et charges et au non respect de la destination contractuelle susceptible de surcroît d'engager la responsabilité des propriétaires à l'égard des occupants de l'immeuble, 

- à l'expulsion de M. [G],

- à la condamnation de M. [G] à leur payer la somme de 32.284,89 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation pour les lots de copropriété n°21, 25 et 30 donnés à bail au 30 avril 2011,

- à la fixation d'une indemnité l'occupation égale au montant des loyers et charges courants jusqu'à parfaite libération des lieux, 







- à la condamnation de l'appelant à leur payer la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP BAUFUME SOURBE.



Ils font valoir qu'au commandement de payer du 18 avril 2005, était annexé le décompte correspondant à la somme de 17.303,71 euros réclamée. Ils relèvent qu'au surplus, M. [G] qui venait d'obtenir la réformation d'une ordonnance de résiliation du bail pour décès du bailleur, connaissait parfaitement les sommes qui lui étaient réclamées. Ils expliquent qu'un troisième commandement de payer a été délivré à maître [A] es qualité de mandataire liquidateur le 17 octobre 2007.



Ils rappellent qu'il appartient à celui qui se prétend libéré de sa dette d'en justifier. Ils indiquent que le bail précise que les charges réelles sont à la charge du preneur. Ils relèvent que l'indexation du loyer a été notifiée le 11 juin 1997 comme le 28 mai 2009 sans aucune contestation.



Ils contestent toute prescription, les paiements effectués devant s'imputer sur les dettes les plus anciennes et s'opposent à tout délai de paiement en relevant que l'appelant ne présente aucune demande précise d'échéancier.





MOTIFS ET DECISION



Sur la validité du commandement de payer délivré le 22 avril 2005



Ce commandement délivré à mairie par maître [T] huissier de justice fait sommation à M. [G] de payer dans un délai de huit jours la somme de 17.303,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2005, outre clause pénale et se prévaut de la clause résolutoire insérée au bail.



Force est de constater tout comme le premier juge l'a fait que la somme réclamée n'est pas détaillée, et que le commandement ne mentionne ni les dates ni les montants des échéances impayées.



Il n'est nullement établi, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs que le relevé de compte de la Régie Simoneau versé aux débats y était annexé, l'acte d'huissier ne mentionnant rien de tel.



Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge, après avoir relevé qu'un tel commandement laissait le preneur dans l'incertitude sur les causes exactes des créances alléguées, a prononcé la nullité de ce commandement.



Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail



Cette demande présentée par les intimés est fondée d'une part sur le défaut de paiement des loyers et le non-respect de la destination contractuelle des lieux.



Le loyer était fixé dans le bail du 8 novembre 1981 à la somme de 19.880,00 francs par an, payable d'avance par trimestre et révisable, outre charges locatives correspondant au montant des charges réelles.



La subrogation de bail conclu entre les parties le 8 juin 1998 mentionne un loyer annuel de 26.289,16 francs du fait de la révision.



Les consorts [U] produisent plusieurs décomptes laissant apparaître des arriérés locatifs, un décompte au 1er juin 1996 faisant état d'un solde débiteur de 26.266,97 euros, un décompte au 1er octobre 2009 faisant apparaître un solde débiteur de 28.926,99 euros et un décompte au 1er avril 2011 mentionnant un solde débiteur de 13.883,96 euros.



M. [G] oppose la prescription des sommes réclamées et conteste les montants ci-dessus rappelés.



Par application de l'article 2277 ancien du code civil se prescrivent par 5 ans les actions en paiement de loyers et charges.


L'imputation des paiements opérés par le locataire est régie par application de l'article 1256 du code civil : Lorsque la quittance ne porte aucune imputation , le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.


La prescription libératoire extinctive de cinq ans prévue par l'article 2277 du code civil interdit seulement au créancier d'exiger l'exécution de l'obligation.

Sur ces bases doivent donc être établis les comptes entre les parties, dans les limites de ceux de la première mise en demeure produite qui est constituée par les premières conclusions de première instance sollicitant le paiement des loyers en date du 16 janvier 2006, le commandements de payer du 21 novembre 2002 étant nul pour avoir été délivré au nom d'une personne décédée. 



Les comptes des parties doivent donc être repris depuis le 16 janvier 2001. 


Il y a lieu de déterminer ce qui était dû, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer et des charges.


Le contrat de bail initial comme l'acte de subrogation ne prévoient aucune clause d'indexation de ce loyer, mais stipule que celui-ci est révisable tous les trois ans, conformément à la législation en vigueur.


Il en résulte qu'en application des articles L 145-37 et suivants du code de commerce, le loyer pouvait être révisé tous les trois ans, mais également que la révision, non automatique, doit être demandée suivant les modalités fixées par l'article 26 du décret du 30 septembre 1953.



Les intimés ne produisent que deux courriers en date des 11 juin 1997 et 28 mai 2009 demandant à M. [G] paiement d'un loyer recalculé. Le premier courrier ne mentionne pas le prix du loyer demandé et ne peut donc être retenu. Le second a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception que M. [G] n'a pas retiré. Il mentionne un nouveau loyer annuel de 6.858,18 euros par an.



Force est de constater que ce nouveau loyer n'a pas été accepté par M. [G] qui a continué à payer toujours la même somme.



Aucune des parties n'ayant saisi le juge, il ne pourra être retenu que le loyer figurant dans l'acte de subrogation.



Par contre, doivent être ajoutées à ce loyer les charges réelles puisque le bail comporte la mention 'REELLES' rajoutée à l'imprimé de bail sur lequel le bail a été rédigé dans une police de taille supérieure au reste du texte. 





Le fait que cette mention figure dans un paragraphe relatif aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 résultant d'une simple erreur de remplissage des mentions laissées libres dans cet imprimé qui vise à la fois le bail commercial, artisanal ou industriel. S'agissant d'un bail commercial, les dispositions civiles citées par l'appelant sont inapplicables en l'espèce. 



M. M. M. [G] se contente de contester le montant des charges réclamées sans expliciter ce qu'il conteste. En l'absence de critique précise des décomptes pourtant produits, ces contestations ne pourront être accueillies.



De 2001 à avril 2011, M. [G] est donc redevable des sommes suivantes:

- loyers de 2001 à 2010 : 10 X 4007,64 euros

- loyers de janvier à avril 2011 : 2.003,82 euros

- charges année 2001 : 1.292,34 euros

- charges année 2002 : 1.254,58 euros

- charges année 2003 :1.221,20 euros

- charges année 2004 : 1.319,92 euros

- charges année 2005 : 1.460,67 euros

- charges année 2006 : 1.447,52 euros

- charges année 2007: 1.476,78 euros

- charges année 2008 : 1.580,75 euros

- charges année 2009 : 1.529,94 euros soit 12.583,70 euros au titre des charges de 2001 à 2009.



Il est également redevable des taxes d'ordures ménagères soit au vu des éléments produits par les intimés la somme totale de 3.002,04 euros.



Il incombe à M. [G] de justifier avoir payé ces sommes. 



Il produit des justificatifs de paiement à hauteur totale de 40.355,32 euros pour la période allant de janvier 2001 à octobre 2010. Il ressort du décompte du bailleur qu'il a également versé 381,12 euros par mois de novembre 2010 à avril 2011. 



Est donc impayée au 30 avril 2011 la somme de 15.023,92 euros.



Cette somme représente plus de trois ans de loyers.



Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a, au vu de l'importance de ce manquement résultant du défaut de paiement des loyers, a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité d'occupation.



L'appelant ne verse pas plus en cause d'appel qu'en première instance d'éléments au soutien de sa demande de délais de paiement qui ne pourra qu'être rejetée.





Le jugement sera donc intégralement confirmé sauf à parfaire le montant des sommes impayées.



La faculté de faire appel constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol.



En l'espèce, les intimés n'apportent aucun élément démontrant l'abus qui aurait été commis par M. [G] et seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



La Cour estime devoir faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des intimés à hauteur de 2.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement rendu le 26 octobre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de LYON sauf à ramener le montant de la condamnation au titre des loyers et charges impayés à la somme de 15.023,92 euros arrêtée au 30 avril 2011.



Y ajoutant,



Déboute les consorts [U] de leur demande de dommages et intérêts.



Condamne M. [S] [G] à payer aux consorts [U] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M. [S] [G] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de l'avoué de ses adversaires, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le GreffierLe Président