Cour d'Appel · 1re Chambre A — 31 mai 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 31 MAI 2011

J.V.

N° 2011/ 













Rôle N° 10/10639







SCI GIOFFREDO

[R] [M]

[Y] [E]





C/



SARL TISO AZUR





















Grosse délivrée 

le :

à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

la SCP COHEN-GUEDJ 

SCP MAGNAN 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Mai 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/7131.





APPELANTS



SCI GIOFFREDO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3]



représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, 

ayant pour avocat Me Françoise VEYRAC-MOREAU, avocat au barreau de NICE



Maître Jean-Luc FIORUCCI



demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, 

assisté par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE



Maître Bernard RASQUE DE LAVAL



APPELANT PROVOQUE, 



demeurant [Adresse 4]



représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,

assisté par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



SARL TISO AZUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège social, [Adresse 5]



représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,

assistée par Me Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.VEYRE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Gérard LAMBREY, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2011,



Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Vu le jugement rendu le 11 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE dans le procès opposant la SARL TISO AZUR à la SCI GIOFFREDO, Maître [R] [M] et Maître Bernard RASQUE DE LAVAL,



Vu les déclarations d'appel de la SCI GIOFFREDO du 7 juin 2010 et Maître [M] et Maître RASQUE DE LAVAL du 29 juillet 2010, 



Vu les conclusions déposées par la SCI GIOFFREDO le 6 octobre 2010,



Vu les conclusions déposées par Maître FIORUCCI et Maître RASQUE DE LAVAL le 8 avril 2010, 



Vu les conclusions récapitulatives déposées par la société TISO AZUR le 18 avril 2011, 





SUR CE



Attendu que le 30 mars 2006, la SCI MARGOT a conclu avec la SARL TISO AZUR un mandat de vente exclusif d'une durée de trois mois en vue de la vente d'un bien immobilier situé [Adresse 2] au prix de 600.000 euros ; que cet acte stipule que la rémunération du mandataire de 5% hors taxe est à la charge du vendeur ; que par courrier du 25 avril 2006, la SCI MARGOT a indiqué être d'accord pour une cession au prix de 365.000 euros pour les murs libres, l'indemnité d'éviction de 220.000 euros réclamée par la SARL RAINBOW devant être prise en charge à hauteur de 110.000 euros par l'acquéreur, ainsi que la commission d'intermédiaire de la SARL TISO AZUR de 29.900 euros TTC ; 



Que par lettre du 13 juin 2009, la SCI GIOFFREDO a fait savoir à la SARL TISO AZUR qu'elle proposait l'acquisition des biens immobiliers aux prix de 365.000 euros, qu'elle acceptait de verser une indemnité d'occupation de 123.500 euros à la société RAINBOW et de prendre en charge la commission d'agence à concurrence de 25.000 euros TTC ; 



Que le 24 juillet 2006, la SCI MARGOT et la SCI GIOFFREDO ont régularisé un compromis de vente établi par Maître [E], qui comprend la clause suivante:



'Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par Monsieur [F] (Agence TISO IMMOBILIER ou IMAGINE TRANSACTION) et que les honoraires s'élèvent à la somme de 25.000 euros (vingt cinq mille euro) à la charge de l'acquéreur, de façon à ce que le vendeur ne soit jamais inquiété à ce sujet par tout intermédiaire tel qu'il soit'.



Que la vente a été réitérée par acte authentique reçu le 18 octobre 2006 par Maître [M] ; que cet acte ne reprend pas la clause précitée ;



Attendu que la SCI GIOFFREDO ayant refusé de régler toute commission à la SARL TISO AZUR, celle-ci l'a assigné en paiement de la somme de 25.000 euros à titre de commission, avec intérêts légaux, et de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de ses engagements contractuels ;



Que la SARL TISO AZUR fait valoir que son droit à commission était prévu par le mandat de vente conclu avec la SCI MARGOT et que la SCI GIOFFREDO a donné son accord pour la prise en charge de cette commission dans des courriers des 1er et 13 juin 2006, puis dans le compromis de vente ; 



Attendu cependant que les courriers des 1er et 13 juin 2006 n'ont été adressés à la SARL TISO AZUR qu'en sa qualité d'intermédiaire pour qu'elle transmette les propositions qu'ils contenaient à la SCI MARGOT et qu'ils n'ont pas de valeur contractuelle à l'égard de l'intimée, pas plus que le compromis de vente du 24 juillet 2006, auquel celle-ci n'était pas partie et dont elle n'est pas la rédactrice ; 















Attendu que la SARL TISO AZUR soutient qu'il y a eu 'subrogation conventionnelle volontaire contractée par la SCI GIOFFREDO' ; qu'aux termes de l'article 1250 du Code civil, il y a subrogation conventionnelle lorsque le créancier recevant son paiement d'une tierce personne la subroge dans ses droits, cette subrogation devant être expresse et faite en même temps que le paiement, ou lorsque le débiteur emprunte une somme à l'effet de payer sa dette et de subroger le prêteur dans les droits du créancier, l'acte d'emprunt et la créance devant être passé devant notaire, avec le concours du créancier ; que l'on se trouve en l'espèce, ni dans l'un, ni dans l'autre de ces cas ; 



Attendu par ailleurs qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération à une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que le mandat en vertu duquel la SARL TISO AZUR est intervenue en qualité d'intermédiaire mentionnant que la rémunération de celle-ci est à la charge du vendeur, la demande en paiement de commission de la SARL TISO AZUR contre la SCI GIOFFREDO ne peut aboutir dans le cadre purement contractuel où celle-ci a choisi de se placer, étant observé que la règle nemo auditur ne peut être opposée à l'appelante, qui invoque les règles d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ; que dans ces conditions, la SARL TISO AZUR doit également être déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour violation par la société GIOFFREDO de ses engagements contractuels ; 



Attendu que la SARL TISO AZUR recherche également la responsabilité de Maître [E] et de Maître [M] pour avoir omis de faire figurer dans l'acte authentique de vente son droit à commission ; 



Attendu cependant que la rémunération de la SARL TISO AZUR n'avait pas à figurer dans cet acte, dès lors que celle-ci n'y était pas partie, que la commission n'était au surplus pas due en l'absence de mandat entre l'agent immobilier et le redevable prétendu, et que les notaires n'avaient aucun devoir de conseil particulier à l'égard de la SARL TISO AZUR lors de la réitération de la vente, dont la créance éventuelle de celle-ci était indépendante ; qu'elle ne peut dès lors qu'être déboutée des demandes qu'elle a formées contre les notaires ;



 Attendu que Maître [E] et Maître [M], qui ne démontrent pas que la SARL TISO AZUR ait agi de mauvaise foi, ne peuvent prétendre à l'allocation de dommages-intérêts ; 



Attendu que la SARL TISO AZUR, qui succombe au principal, doit supporter les dépens ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS, 



La Cour,



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



Réformant le jugement entrepris, 



Déboute les parties de leurs demandes, 



Condamne la SARL TISO AZUR aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,