Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2011

FA/CR



Numéro 11/ 3194





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 11/07/2011 







 Dossier : 09/04259 





Nature affaire :



Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain















Affaire :



[E] [L]



C/



[I] [O]

























Grosse délivrée le :



à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 juillet 2011, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 21 Février 2011, devant :







Madame PONS, Président



Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Monsieur DEFIX, Conseiller



assistés de Madame PICQ faisant fonction de Greffier, présent à l'appel des causes.



Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par la SCP P. MARBOT / S. CREPIN, avoués à la Cour

assisté de Me TUCOO-CHALA, avocat au barreau de PAU









INTIME :



Monsieur [I] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par la SCP LONGIN-LONGIN-DUPEYRON-MARIOL, avoués à la Cour

assisté de Me DELHAES, avocat au barreau de BAYONNE

















sur appel de la décision 

en date du 05 OCTOBRE 2009

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

















M. [L] est propriétaire d'une villa située à [Localité 5]



M. [O] a entrepris la construction d'une villa jouxtant celle de M. [L] sur la partie sud de celle-ci, sur la base d'un permis de construire initial du 21 avril 1998.



Les services de la direction départementale de l'équipement constatant l'existence d'infractions aux règles d'urbanisme on fait procéder à l'interruption des travaux le 28 avril 1999.



M. [O] a obtenu un premier permis de construire modificatif le 17 décembre 1999, puis un second le 8 avril 2002.



Ces permis de construire ont fait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Pau qui a annulé le 6 février 2003 le permis de construire modificatif du 8 avril 2002, mais rejeté la demande en annulation du permis modificatif du 17 décembre 1999.



Parallèlement, les bases déclarées pour l'établissement du permis modificatif du 17 décembre 1999 ont fait l'objet d'une plainte avec constitution de partie civile pour faux en écriture le 3 avril 2007, et cette affaire est pendante devant la chambre de l'instruction de la cour d'appel de Pau.



M. [L] soutient que malgré toutes ces décisions M. [O] a poursuivi les travaux de construction de l'immeuble de manière totalement illégale, et il a engagé à son encontre une action afin d'obtenir la démolition de l'immeuble par acte d'huissier du 9 juillet 2003.



M. [L] déclare que cette construction lui cause un préjudice particulièrement important, notamment d'ensoleillement.



Le juge de la mise en état a ordonné une expertise le 22 juin 2004, et l'expert a déposé son rapport le 4 décembre 2007. 



Par jugement du 5 octobre 2009, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté M. [L] de ses demandes tendant à la démolition de l'immeuble, et l'a condamné au paiement d'une indemnité de 3.000 € pour frais irrépétibles.



Par déclaration au greffe du 2 décembre 2009, M. [L] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées le 15 février 2011, il a conclu à sa réformation, en demandant la cour d'appel d'ordonner la démolition des parties de l'immeuble construites en infraction aux règlements d'urbanisme, à savoir un étage de la construction, la totalité du garage et de la buanderie, ainsi que le mur de clôture donnant sur la voirie, et il a conclu à la mise en conformité de toutes les infractions relevées à l'occasion de l'expertise judiciaire.



Il a conclu par ailleurs à la condamnation de M.[O] au paiement d'une somme de 80.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance, 150.000 € correspondant à la perte de valeur vénale de son immeuble, et d'une indemnité de 8.000 € pour frais irrépétibles.



Il se fonde sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, pour soutenir que le caractère réglementaire du cahier des charges n'est pas exclusif de son caractère contractuel entre le vendeur et les acquéreurs, ou entre les propriétaires eux-mêmes.



Il prétend que cette construction a été édifiée en violation des règles édictées par le règlement de la ZAC, le cahier des charges de cession des terrains, le plan local urbanisme et le code de l'urbanisme.







Les époux [O] ont conclu le 4 janvier 2011 à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation de M. [L] au paiement d'une somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 5.000 € pour frais irrépétibles.



Ils soutiennent que contrairement à ce que déclare M. [L], le règlement de la [Adresse 7] ne constitue pas un document de droit privé qui puisse être invoqué entre les acquéreurs des terrains, et que ce règlement ne peut plus être appliqué dès lors que la commune de [Localité 5] a approuvé son plan local d'urbanisme par une délibération du 13 juin 2007.



 Ils ajoutent que M. [L] ne rapporte pas la preuve de la prétendue non-conformité de la construction aux permis de construire accordés, pas plus qu'au règlement issu du plan local d'urbanisme de la commune.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2011.









MOTIFS DE L'ARRET





Par acte authentique du premier septembre 1997, la S.A.R.L. Goitia a vendu à M et Mme [O] un terrain à bâtir situé à [Localité 5], formant le lot numéro HB9, situé dans la ZAC du Golf de [Localité 5], bénéficiant d'une surface hors oeuvre nette constructible de 200 m², ainsi qu'il est précisé dans le cahier des charges générales de la session de terrain.



 Cet acte mentionne que les pièces constitutives de cette ZAC ont été déposées au rang des minutes de Me [P], notaire à [Localité 6] le 15 décembre 1995, et que cet acte de dépôt a été publié au bureau des hypothèques de Bayonne le 26 janvier 1996.



Pour s'opposer aux demandes présentées par M. [L], les époux [O] soutiennent que le règlement d'une ZAC constitue l'un des éléments composant le Plan d'Aménagement de la Zone (PAZ), lequel cesse d'être applicable à compter de l'approbation par la commune d'un plan local d'urbanisme.



L'article L.311'7 du code de l'urbanisme dispose que les plans d'aménagement de zone approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu'à l'approbation par la commune d'un plan local d'urbanisme.



Le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5] a été adopté le 13 juillet 2007, mais la procédure a été introduite par M. [L] par acte d'huissier du 9 juillet 2003 , et l'expertise ordonnée par le tribunal destinée à dire si la construction des époux [O] est ou non conforme aux règles édictées par le règlement de la ZAC ou par le cahier des charges résulte d'une ordonnance du juge de la mise en état du 22 juin 2004 qui est donc également antérieure à l'adoption du plan local d'urbanisme.



En outre, le règlement de la [Adresse 7] a été établi au mois de novembre 1994 et le cahier des charges en 1995, et la durée d'application du règlement de la ZAC est de 10 ans c'est-à-dire jusqu'au mois de novembre 2004.



Or l'article L. 311'6 du code de l'urbanisme dispose que le cahier des charges devient caduc à la date de suppression de la zone, mais que ces dispositions ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi numéro 2000 ' 1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.







En conséquence, le cahier des charges et le règlement de la [Adresse 7] s'appliquent à la construction édifiée par les époux [O] sur un terrain situé dans la ZAC du Golf de cette commune.



M et Mme [O] ont soulevé un autre moyen tenant au fait que le cahier des charges a un caractère réglementaire, et que ses règles n'ont donc de valeur contractuelle qu'entre le vendeur et l'acquéreur et non entre les acquéreurs entre eux., et qu'ainsi M [L] n'est pas en droit d'invoquer à leur encontre les dispositions de ce document.



Ils invoquent un arrêt de la Cour de Cassation du 24 avril 2003 dans lequel cette juridiction a écarté l'opposabilité du cahier des charges entre les propriétaires des terrains, mais en se fondant exclusivement sur l'absence de stipulation pour autrui dans le cahier des charges.



Or, en l'espèce, le cahier des charges de la [Adresse 7] dispose expressément que « les dispositions du présent cahier des charges feront la loi tant entre l'aménageur et ses acquéreurs, qu'entre ces derniers eux-mêmes ».



En conséquence, ce moyen doit être également rejeté.



Enfin, le cahier des charges a un caractère contractuel puisqu'il comporte de nombreuses prescriptions architecturales qui lui sont spécifiques et qui ne figurent pas sur le règlement de la ZAC.



Il résulte de tout ce qui précède que M. [L] est en droit d'opposer aux époux [O] les prescriptions du cahier des charges de la ZAC du Golf de [Localité 5], et c'est au regard de ces prescriptions qu'une expertise judiciaire a été ordonnée le 22 juin 2004 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bayonne.



La mission confiée à l'expert est la suivante : « dire si la construction des époux [O] est ou non conforme aux règles édictées par le règlement de la ZAC ou par le cahier des charges des cessions de terrains de la ZAC, et dans la négative décrire les irrégularités et les travaux nécessaires pour y remédier, et fournir tous les éléments permettant d'établir le préjudice éventuellement subi par M. [L] ».



 Les constatations de l'expert sont les suivantes :



' la maison comporte trois niveaux, en violation des prescriptions du cahier des charges et de l'article A10 du règlement qui stipule que la hauteur des maisons individuelles ne peut excéder deux niveaux superposés, que le rez-de-chaussée ne doit pas être à plus de 20 cm au-dessus du terrain naturel, et que dans tous les cas il ne devra pas excéder un mètre au-dessus du sol naturel, sachant que tout point de ce niveau situé à plus d'un mètre est considéré comme un deuxième niveau.



L'expert a constaté que le sous-sol comprend une surface hors oeuvre nette, et que le rez-de-chaussée est en partie situé à un mètre au-dessus du sol naturel.



' en ce qui concerne le respect des distances :



-- par rapport à la limite avec la propriété de M. [L].



L'expert a rappelé les prescriptions édictées par l'article A7 du règlement de la ZAC ; il a mesuré l'ensemble des distances de l'implantation par rapport à la limite commune, et il a constaté qu'au niveau de la coupe FG , la distance ne respecte pas le règlement.















-- par rapport à l'alignement de la voie publique



L'article A6 du règlement de la ZAC édicte que la marge de reculement doit être fixée à cinq mètres par rapport à l'alignement de la voirie, et qu'une réduction de la suppression de cette marge peut être autorisée si elle résulte d'un parti d'aménagement délibéré et cohérent notamment pour les constructions destinées à un autre usage que l'habitation.



L'expert a mesuré une distance de 2,85 mètres qui ne respecte donc ni la distance de cinq mètres fixée par le règlement, ni celle de 3,50 mètres prévue dans la dérogation qui avait été accordée aux époux [O] par M. le maire de [Localité 5]



' l'adaptation au sol.



L'expert a rappelé les dispositions du cahier des charges dont il résulte que les constructions ne doivent pas être surélevées par rapport au terrain naturel, et qu'elles doivent tenir compte du terrain et épouser la pente naturelle du terrain.



Il a constaté que la construction est surélevée par rapport au terrain naturel « majoritairement de plus d'un mètre ».



' Les terrassements.



L'expert a relevé que la partie de terrain situé au couchant du bâtiment ne respecte pas les dispositions de l'article 3.4 du cahier des charges stipulant que les constructions ne doivent pas être surélevées par rapport au terrain naturel, et que les mouvements de terrain créant un relief artificiel sont interdits.



' l'aspect extérieur



 L'expert a constaté que les toitures du garage et de la maison présentent un décrochement qui ne respecte pas les stipulations de l'article 3.3 du cahier des charges dont il résulte que le toit de chacun des bâtiments doit être composé de deux pentes de même inclinaison comprise entre 30 et 35 %, sans décrochement.



' la clôture

.

Le cahier des charges prévoit que sur les voies intérieures du lotissement, les clôtures sont constituées d'un grillage de 1,50 mètres au maximum, doublé d'une haie vive, et qu'ainsi les éléments maçonnés sont interdits, mais que la clôture édifiée par les époux [O] a été construite en éléments maçonnés, alors que la déclaration de travaux concernant cette clôture avait fait l'objet d'un refus de Monsieur le maire de [Localité 5] du 21 mai 2007.



' la surface hors oeuvre nette est de 234,58 m², alors que celle qui a été autorisée contractuellement est de 200 m².





Les constatations de l'expert sont précises, argumentées, et elles s'appuient sur des mesures qu'ils n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part des époux [O].



Il en résulte que cette construction comporte de très nombreuses et importantes infractions aux règles édictées par le cahier des charges des cessions de terrain ainsi que le règlement de la ZAC de [Localité 5]

















L'expert a dressé la liste des travaux nécessaires pour remédier aux irrégularités constatées :

' condamnation du sous-sol ;

' démolition du mur nord et de l'angle sud-est de la maison ;

' abaissement du niveau du rez-de-chaussée ;

' abaissement de la toiture de la maison, démolition de la toiture du garage;

' décaissement important de la partie de terrain situé à l'ouest de la parcelle;

' mise en conformité de la surface hors oeuvre nette par la suppression de 35 m² de surface habitable ;

' démolition de la clôture.



L'expert a fait observer qu'en raison de l'importance de ces travaux portant sur le gros oeuvre et la toiture de l'immeuble, la démolition de l'ouvrage paraît être techniquement la seule solution.



Cependant, M. [L] n'a pas conclu à la destruction complète de l'immeuble, mais à la démolition des parties d'immeubles édifiées en infraction avec les règles du cahier des charges et du règlement de la ZAC.



Il y a donc lieu de réformer le jugement en toute ses dispositions, de faire droit à la demande, et d'ordonner la démolition des parties suivantes de l'ouvrage, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt :



' l'étage de la construction: M. [L] a sollicité un abaissement de la construction de 1,34 mètres, mais il n'a pas fourni d'éléments techniques pour justifier une demande aussi précise.



D'autre part, l'expert a conclu à l'abaissement du niveau de la toiture de la maison, mais sans communiquer de chiffres précis.



Par contre, il a indiqué sans être contredit que la construction a été surélevée en moyenne de plus d'un mètre par rapport au terrain naturel.



En conséquence, la cour décide d'ordonner l'abaissement de l'étage de la construction de un mètre.



' la totalité du garage et de la buanderie (sur la face Nord de la construction);

' le mur de clôture situé en bordure de voirie ;

' à faire procéder à l'excavation des terres et des pavements sur toute la surface de manière à revenir au niveau du terrain initial.



Par contre, il n'y a pas lieu de faire droit aux autres demandes de mises en conformité présentées par M. [L], puisque celui-ci reconnaît que ces infractions aux règles d'urbanisme ne lui causent pas un préjudice direct (distance de la construction par rapport à la voirie, respect de la surface hors oeuvre nette, orientation du pignon de la construction par rapport à la pente naturelle du terrain, et suppression totale du niveau trois).



M. [L] soutient qu'il subit un préjudice d'ensoleillement important résultant notamment du fait que la maison des époux [O] a été surélevée par rapport au niveau du terrain naturel.



L'expert a pris six photographies de la propriété des époux [O], lors d'une journée ensoleillée, à partir de l'angle nord-ouest de la propriété de M. [L].



Ces photographies démontrent suffisamment que l'immeuble de M. [L] subit un préjudice d'ensoleillement résultant de la hauteur de la maison et de l'implantation de la maison des époux [O].









Ce préjudice est d'autant plus manifeste que l'expert a estimé que la seule solution technique possible consiste dans la démolition de la construction avec la remise du terrain dans son état naturel d'origine.



M. [L] a, par ailleurs, versé au débat de très nombreuses attestations régulières en la forme dont il résulte que la construction édifiée par les époux [O] prive d'ensoleillement les fenêtres et portes- fenêtres principales exposées au sud de la maison de M. [L] par l'ombre portée de cette construction, et que cette ombre envahit le jardin, la terrasse et la totalité des façades orientées vers le sud, à compter du mois d'octobre et pendant pratiquement toute la période hivernale.



Les époux [O] pour contredire ces allégations, ont versé au débat 56 photographies prises de manière non contradictoire à des dates inconnues et sous des angles et des distances non précisées, qui sont ainsi totalement inexploitables et qui ne permettent donc pas de rapporter la preuve contraire.



La cour juge donc que le préjudice d'ensoleillement est suffisamment caractérisé, et il y a lieu d'arbitrer à la somme de 20.000 € le montant de la somme que les époux [O] seront solidairement condamnés à lui payer à titre de dommages-intérêts.



Par contre, la demande de M. [L] tendant au paiement d'une somme de 150.000 € correspondant à la perte de valeur vénale de l'immeuble ne peut qu'être rejetée, dans la mesure où les mises en conformité qui viennent d'être ordonnées sont de nature à réparer le préjudice subi, et à ne pas faire subir à son immeuble une perte de valeur vénale.





 D'ailleurs, il n'a versé aux débats aucun élément probant sur la prétendue perte de valeur vénale subie par son immeuble, et il ne justifie donc d'aucun préjudice actuel et certain.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] les frais irrépétibles qu'il a dû engager à l'occasion de cette procédure ; les époux [O] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [O] qui succombent sur la demande principale seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts et en indemnité pour frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS





LA COUR,



Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt et contradictoire et en dernier ressort.



Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne le 5 octobre 2009 et statuant à nouveau,



Ordonne aux époux [O] d'effectuer les travaux de mise en conformité suivants dans leur immeuble, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt :



' abaissement d'un mètre de l'étage de la construction ;



' démolition du garage et de la buanderie (sur la face nord de la construction) ;

' démolition du mur de clôture donnant sur la voirie ;



' l'excavation des terres et des pavements sur toute la surface du fonds pour ramener le terrain à son niveau initial.



 Condamne solidairement les époux [O] à payer à M. [E] [L]:



' la somme de 20.000 € (vingt mille euros) à titre de dommages-intérêts;



' une indemnité de 4.000 € (quatre mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute les parties de leurs autres demandes.



Condamne solidairement les époux [O] aux dépens, et autorise la SCP Marbot ' Crépin à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Le présent arrêt a été signé par Mme Françoise Pons, Président, et par Mme Sabine Dal-Zovo, Greffier en chef, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,











Sabine DAL-ZOVOFrançoise PONS