Cour d'Appel · 4e Chambre A — 15 avril 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 15 AVRIL 2011



N° 2011/ 194













Rôle N° 10/04628







S.C.I. FONCIÈRE DU TREHO

[R] [H]





C/



[O] [I] veuve [G]





















Grosse délivrée 

le :

à :la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE

la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL 













réf





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 01 mars 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/618.





APPELANTS



S.C.I. FONCIÈRE DU TREHO, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,



Monsieur [R] [H]

né le [Date naissance 1] 1965, demeurant [Adresse 4] (RUSSIE)



représentés par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Joëlle AKNIN, avocat au barreau de PARIS et Me Philippe PELLETIER de la S.C.P. PELLETIER-LEFEVRE, avocats au Barreau de PARIS





INTIMÉE



Madame [O] [I] veuve [G] née le [Date naissance 3] 1934 à [Localité 5] (BRÉSIL), domiciliée à [Adresse 6] (ROYAUME UNI) [Adresse 6]

représentée par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me DARROIS Jean-Michel, avocat au Barreau de PARIS et Maître BONAN Cyril, avocat au Barreau de PARIS













*-*-*-*-*



































COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 mars 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 avril 2011.







ARRÊT



Contradictoire,



Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2011,



Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















***











































FAITS ET PROCÉDURE





Par un premier acte, notarié, du 23 juillet 2008 Madame [G], 'le promettant', s'est engagée irrévocablement à vendre, et la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO, 'le bénéficiaire', irrévocablement à acquérir, une propriété d'exception sise à [Localité 7] pour le prix de 370.500.000 euros, sous diverses conditions suspensives dont aucune relative à l'obtention d'un prêt ; par un second acte, sous seing privé, du même jour Madame [G] s'est encore engagée à vendre, et la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO à acquérir, divers biens mobiliers pour le prix de 19.500.000 euros, à condition que la vente immobilière se réalise ; le prix de l'ensemble était donc de 390.000.000 euros ; l'acte notarié indique : 'Les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation sont inapplicables aux présentes, l'ACQUÉREUR étant une personne morale. Par suite il n'y a pas lieu de purger le délai de rétractation', et constate le versement par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO d'une somme forfaitaire de 39.000.000 euros à titre d''indemnité d'immobilisation' ; cependant cette dernière a refusé de régulariser la vente, pour plusieurs raisons consignées dans un procès-verbal de difficultés du 20 janvier 2009, et n'ayant pas obtenu la restitution de la somme séquestrée entre les mains de Maître [L], a assigné Madame [G] ainsi que le notaire ; se présentant comme 'l'acquéreur ultime', Mr [H] est intervenu volontairement aux débats aux mêmes fins que la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO ;



Par jugement du 1er mars 2010 le Tribunal de grande instance de NICE a statué ainsi :

'Déclare recevable l'intervention volontaire de M [H] ; 

Déboute la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et M [H] de l'ensemble de leurs demandes, principale et subsidiaires ; 

Dit que la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO est responsable de la non-réalisation des ventes stipulées par les deux promesses synallagmatiques du 23 juillet 2008 ; 

Dit qu'en conséquence Maître [L], notaire à PARIS, devra verser l'indemnité d'immobilisation de 39.000.000 d'euros, dont il est dépositaire en exécution de l'article V, paragraphe C de la promesse authentique de vente et d'achat du 23 juillet 2008, ainsi que tous les produits financiers générés par cette somme depuis cette date, à Madame [G] ; 

Dit que la promesse synallagmatique sous seing privé de vente et d'achat de biens mobiliers signée le 23 juillet 2008 est caduque depuis le 20 janvier 2009 ; 

Condamne la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO à verser à Madame [G] la somme de 1.500.000 euros à titre de dommages et intérêts pour tous les frais exposés par celle-ci dans le but de réaliser la vente ; 

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; 

Condamne, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO à verser à Madame [G] la somme de 30. 000 euros, 

- M [H] à verser à Madame [G] la somme de 15.000 euros ; 

Condamne la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et M [H] aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître [D] [P]' ;



La SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et Mr [H] ont relevé appel de cette décision le 10 mars 2010, tant à l'encontre de Madame [G] que de Maître [L] ; mais ils se sont ultérieurement désistés à l'égard de ce dernier ;















Au terme de dernières conclusions du 2 février 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et Mr [H] formulent les demandes suivantes :

'Déclarer recevable et bien fondé l'appel de la Société Foncière du Trého et de Monsieur [R] [H], 

Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur [R] [H], 

Infirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, 

et statuant à nouveau : 

Au principal, vu l'article L.271-1 du CCH : 

Dire et juger que le droit de rétractation bénéficie à la Société Foncière du Trého, 

Dire et juger que la Société Foncière du Trého a pu et peut décider de ne pas acquérir la Villa, en exerçant ce droit, 

Donner acte à la Société Foncière du Trého de ce qu'elle réitère, en tant que de besoin, sa rétractation, 

Dire et juger de nul effet la promesse authentique de vente en date du 23 juillet 2008, 

En conséquence, condamner Madame [O] [G] à payer à la société Foncière du Trého : 

- la somme de 39.000.000 € en principal, 

- les produits financiers accessoires générés par cette somme depuis le 23 juillet 2008, date de son versement à Me [W] [L], notaire, jusqu'à complet règlement du principal, 

- les intérêts au taux légal sur la somme en principal et les produits financiers qu'elle a générés, à compter du 16 décembre 2008, date de la mise en demeure, 

- la somme de 1.500.000 € en principal, 

- les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 15 juin 2010, date de son versement, jusqu'à complet règlement du principal, 

Dire et juger que les intérêts échus depuis un an seront capitalisés en application de l'article 1154 du Code civil ; 

Subsidiairement. vu l'article 1152 du Code civil et les articles 564 et suivants du Code de procédure civile : 

Dire et juger que la somme de 39.000.000 € constitue une pénalité contractuelle réductible, 

En conséquence, en opérer la réduction au montant du préjudice de Madame [G] à hauteur de 1.500.000 €, 

Constater que cette somme a été déjà versée à Madame [G], 

Condamner Madame [G] à payer à la Société Foncière du Trého toute somme excédant celle-ci, dans les termes du dispositif qui précède, 

En tous cas : 

Condamner Madame [G] à payer à la Société Foncière du Trého 90.000 € en application de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, et 

La condamner aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la S.C.P. Agnès Ermeneux-Champly, Laurence Levaique, avoué, conformément à l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE' ;



Au terme de dernières conclusions du 3 mars 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Madame [G] formule les demandes suivantes :

'Juger que, n'étant pas un acquéreur non professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, au demeurant inapplicable aux personnes morales, et n'ayant pas en conséquence de droit de rétractation, la Foncière du TREHO est mal fondée (de même que M. [H], intervenant), en sa demande principale tendant à faire juger de nul effet la promesse authentique du 23 juillet 2008 et au remboursement par voie de conséquence de l'indemnité d'immobilisation de 39 millions d'euros versée à sa signature, avec ses produits financiers et des intérêts. 









Juger irrecevable comme nouvelle la demande subsidiaire soumise à la Cour par la Foncière du TREHO tendant à faire juger que cette indemnité d'immobilisation «constitue une pénalité contractuelle réductible» et à en faire «opérer la réduction au montant du préjudice de Madame [G] à hauteur de 1.500.000 euros», et tendant en outre, cette somme ayant déjà été versée, au remboursement de toute somme excédant celle-ci, avec les produits financiers et les intérêts sollicités par sa demande principale. 

Subsidiairement, juger qu'il résulte des stipulations de la promesse authentique du 23 juillet 2008 que la somme de 39 millions d'euros versée à sa signature par la Foncière du TREHO est une indemnité d'immobilisation non réductible en vertu de l'article 1152 du code civil, juger en conséquence la Foncière du TREHO et M. [H] mal fondés en leur demande subsidiaire. 

Plus subsidiairement encore, dans le cas où par impossible la Cour estimerait qu'elle doit être qualifiée de pénalité contractuelle, juger que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à réduction de cette indemnité, ou à tout le moins à sa réduction significative. 

Juger en conséquence la Foncière du TREHO et M. [H] irrecevables et en tous cas mal fondés en toutes leurs demandes principale et subsidiaire, ainsi qu'en leur appel, et confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 

Y ajoutant, condamner in solidum la Foncière du TREHO et M. [H] à lui payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme complémentaire de 55.000 €, ainsi qu'en tous les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par la S.C.P. de SAINT FERREOL TOUBOUL conformément à l'article 699 du code de procédure civile' ;



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2011 ;



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'appel est régulier en la forme et a été interjeté dans les délais ; il est recevable ;



Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; l'acte notarié stipule : 'BÉNÉFICIAIRE : La société dénommée 'SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO', société civile immobilière... actuellement en cours d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés... Les membres fondateurs de ladite société sont : - la société dénommée 'LA LEOPOLDA', société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois... - et la société dénommée 'ATENACO HOLDING CO. LIMITED', société de droit chypriote... Il est précisé que : 1°) La présente opération est réalisée au nom et pour le compte de la société en formation... L'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l'origine par la société elle-même' ; c'est donc en la personne de la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO, et nullement en celle de Mr [H], qu'il convient d'apprécier la qualité d'acquéreur professionnel ou non professionnel ;



Aux termes de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; la loi ne précisant pas ce qu'il faut entendre par 'acquéreur non professionnel', il convient de l'interpréter à la lumière de sa finalité, qui est de protéger certains personnes contre elles-mêmes, en leur permettant de se libérer unilatéralement et sans pénalité d'engagements qu'elles regretteraient d'avoir pris ; 









En matière de crédit immobilier, l'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre écrite du prêteur que dix jours après l'avoir reçue ; la finalité est identique, si le moyen utilisé, à savoir empêcher les personnes que la loi veut protéger de s'engager à la légère, est différent ; selon l'article L 312-3 du Code de la consommation, ce dispositif ne s'applique pas aux prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; en l'espèce, en vertu de son objet social, qui est l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO s'est engagée à acquérir un immeuble dans la perspective de permettre sa 'détention' par Mr [H], sous une forme ou sous une autre ; 



L'acte ayant ainsi un rapport direct avec son activité professionnelle, telle qu'elle doit être entendue par analogie avec cette matière voisine où la finalité, à savoir protéger certains personnes contre elles-mêmes, est identique, si le moyen utilisé est différent, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO ne peut se prévaloir de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et c'est bien parce qu'il ne faisait aucun doute pour l'ensemble des intervenants, tous parfaitement rompus aux affaires, qu'elle ne pouvait être considérée comme un 'acquéreur non professionnel', qu'il a été indiqué dans l'acte notarié que les dispositions de ce texte étaient inapplicables ; par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et Mr [H] seront donc déboutés de leurs demandes principales ;



Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; ce pouvoir de révision judiciaire pouvant être exercé même en l'absence de demande en ce sens, celle de la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et de Mr [H] ne saurait être déclarée irrecevable ; 



L'acte notarié stipule : 'C/ INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION... : Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de trente neuf millions euros... Le sort de cette indemnité sera le suivant... b) Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE... en cas de défaillance du PROMETTANT dans la réalisation de la vente. c) Elle sera versée au PROMETTANT, et elle lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE... d'avoir réalisé l'acquisition dans le délai et les conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées... D/ CLAUSE PÉNALE : Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, le PROMETTANT... ne régulariserait pas l'acte authentique... il devra verser au BÉNÉFICIAIRE la somme de trente neuf millions euros... à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil' ; il est clair que les dispositions C/ 3) et D/ sont le pendant l'une de l'autre, et que dans les deux cas la somme de 39.000.000 euros représente le montant, évalué forfaitairement et d'avance, de l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation, soit par la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO, soit par Madame [G] ; il s'agit donc pareillement d'une clause pénale ;















Celle-ci ne peut être considérée comme manifestement excessive, alors qu'en valeur relative le montant de l'indemnité n'équivaut qu'à 10 % du prix global convenu ; il n'y a donc pas lieu d'allouer à Madame [G] une somme moindre ; mais il ne peut non plus lui être octroyé une somme plus forte ; le jugement entrepris sera en conséquence réformé en ce qu'il a condamné la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO à lui payer en sus 1.500.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Aucune considération d'équité ne commande d'allouer à Madame [G], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, d'autre somme que les justes indemnités déjà accordées par les premiers juges ;



La SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et Mr [H] qui succombent doivent supporter les dépens ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe, 



Reçoit l'appel de la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et de Mr [H] ; 



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO à verser à Madame [G] la somme de 1.500.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais exposés par celle-ci dans le but de réaliser la vente ;



Le réforme de ce chef, et statuant à nouveau,



Déboute Madame [G] de sa demande à ce titre ;

 

Rejette toutes autres demandes ;



Condamne in solidum la SOCIÉTÉ FONCIÈRE DU TREHO et Mr [H] aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT



















S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER