Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 30 juin 2011

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 30 JUIN 2011



(n° 258 , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/00303



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/08543





APPELANTS

 

Monsieur [D] [M]

né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 9] (Angleterre)

de nationalité britannique

profession : ingénieur



Madame [C] [M]

née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 8]

de nationalité britannique



demeurant tous deux [Adresse 5]



représentés par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Philippe LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R 54







INTIMÉE 



SAS GRAMONT 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège chez [Adresse 7] ci-devant

actuellement [Adresse 6]



représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assistée de la SCP LEFEVRE PELLETIER et associés (Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT), avocats au barreau de PARIS, toque : P 238





























COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 19 mai 2011, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats : Madame Christiane BOUDET







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame OUDOT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





La société Gramont, devenue propriétaire le 31 juillet 2003 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1], a décidé de le vendre appartement par appartement.



Par acte d'huissier de justice du 1er juillet 2004, la société Gramont, représentée par son mandataire, la société Feau commercialisation, a notifié à M. [D] [M] et Mme [C] [M] (les époux [M]), locataires depuis le 1er août 1995 d'un appartement au premier étage de l'immeuble, une offre de vente au prix de 891 463 € en application de l'article 10 de la loi du n° 75-1351 su 31 décembre 1975.



Par jugement du 31 octobre 2005, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 16 mars 2007, l'offre de vente du 1er juillet 2004 a été annulée. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2008.



Par acte d'huissier de justice du 19 janvier 2006, la société Gramont a notifié au époux [M] une deuxième offre au prix 945 945 €.



Par acte du 16 mars 2006, les époux [M] ont assigné la société Gramont en nullité de la deuxième offre.

















Souhaitant vendre à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, par acte d'huissier de justice du 19 février 2007, la société Gramont a notifié au époux [M] une troisième offre au prix 891 463 € en application de l'article 10, I, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1975.



Par acte authentique du 14 mai 2007, l'appartement des époux [M] a été vendu à la société UFG PIxEL.



Par jugement du 12 novembre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté les époux [M] de leur action en nullité de la deuxième offre du 19 janvier 2006,

- rejeté la demande reconventionnelle de la société Gramont en dommages-intérêts,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné les époux [M] aux dépens.



Par dernières conclusions du 31 mars 2011, les époux [M], appelants, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement, et statuant à nouveau, 

- vu l'adage 'fraus omnia corrumpit' et l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,

- constater que lors de la signification de l'offre de vente du 19 janvier 2006, la société Gramont n'avait pas renoncé au bénéfice de la première offre de vente du 1er juillet 2004, dont elle sollicitait par ailleurs la validation devant la Cour d'appel de Versailles, puis la Cour de cassation,

- constater en outre qu'aucun diagnostic technique n'a été annexé à l'offre de vente du 19 janvier 2006,

- constater également qu'aux termes du mandat confié par la société Gramont à la société Feau commercialisation le 1er décembre 2003, cette dernière devait respecter les modalités de l'accord collectif du 9 juin 1998, complété par le décret du 22 juillet 1999 et par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU,

- subsidiairement, dire que le diagnostic technique annexé à l'offre de vente du 1er juillet 2004 n'était pas conforme aux dispositions des articles 2.2 à 2,5 de l'accord collectif du 9 juin 1998,

- dire que le prix offert dans l'offre de vente du 19 janvier 2006 est excessif,

- en conséquence,

- dire nulle l'offre de vente du 19 janvier 2006,

- condamner la société Gramont aux entiers dépens ainsi qu'au paiement des sommes de :

. 150 000 € à titre de dommages-intérêts,

. 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par dernières conclusions signifiées le 18 février 2011, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé de leurs moyens, la société Gramont demande à la Cour de :

vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ainsi que l'accord collectif de location du 9 juin 1998,

- confirmer le jugement, et y ajoutant,

- condamner les appelants aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer les sommes de :

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts 

* 8 000 € au titre de l'article de l'article 700 du Code de procédure civile.





















SUR CE, LA COUR



Considérant que les moyens développés par les époux [M] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Considérant qu'il sera ajouté, sur le caractère 'inopérant' ou frauduleux de la deuxième offre du 19 janvier 2006 délivrée en cours de procédure sur la validité de la première offre du 1er juillet 2004, qu'il est acquis aux débats que les époux [M] n'avaient pas accepté cette première offre dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'ainsi, le sort de cette offre n'était pas susceptible d'influer sur leurs droits qui étaient éteints ;



Qu'en conséquence, la société Gramont, qui a notifié la deuxième offre après l'expiration du délai de deux mois dont disposaient les locataires pour accepter la première, n'a pas fait échec aux droits de ces derniers, de sorte que la fraude invoquée n'est pas établie ;



Considérant, sur le caractère excessif du prix, que, d'abord, le prix étant librement fixé par le vendeur, c'est à bon droit que le Tribunal, après avoir constaté qu'en raison de la hausse des prix de 13,3 % observée par la chambre des notaires sur le marché de l'immobilier parisien entre février 2005 et février 2006, le prix de 945 945 € de la deuxième offre n'était pas excessif par rapport à celui de la première d'un montant de 891 463 € ;



Considérant, ensuite, que, s'agissant d'un appartement de 175 mètres carrés au 1er étage d'un immeuble de style 'haussmannien' situé [Adresse 4] dans le [Adresse 4], composé d'une entrée, d'une salle à manger, d'un salon, de quatre chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains, d'une salle d'eau de WC, de cinq surfaces de dégagement, le prix n'est pas exorbitant ;



Considérant, enfin, que le fait que le propriétaire ait décidé, ensuite, de vendre à un prix plus avantageux pour l'acquéreur après délivrance d'une troisième offre aux locataires dans les conditions exigées par l'article 10, I, alinéa 3, la loi du 31 décembre 1975, est insuffisant à établir le caractère frauduleux du prix de l'offre du 19 janvier 2007 ;



Considérant, sur l'absence de diagnostic technique annexé à l'offre du 19 janvier 2007, que l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 est 'relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers' ; qu'il s'en déduit que cet accord n'est applicable qu'aux offres de vente de locaux d'habitation libérés de leurs occupants ;



Qu'au cas d'espèce, l'offre de vente du 19 janvier 2007, délivrée aux locataires en application de la loi du 31 décembre 1975, porte sur des locaux occupés ;



Qu'en conséquence, aucune nullité n'est encourue pour inobservation des prescriptions de l'accord collectif précité ;



Considérant, en outre, que le Tribunal a relevé qu'antérieurement à l'offre litigieuse, les locataires avaient reçu notification d'un état de l'immeuble, établi par le vendeur en l'absence d'association de locataires, leur révélant l'état des éléments essentiels du bien, ce qui leur permettait de prendre leur décision en connaissance de cause ; 











Considérant qu'aucune irrégularité affectant l'offre du 19 janvier 2007 n'étant établie, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [M] de leurs demandes ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes des époux [M] de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Gramont sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Condamne in solidum M. [D] [M] et Mme [C] [M] à payer à la société Gramont la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette les demandes pour le surplus ;



Condamne in solidum M. [D] [M] et Mme [C] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,