Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 26 mai 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 26 MAI 2011



(n° 215, 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/24253



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/14819





APPELANTS

 

Monsieur [G] [V]



Madame [R] [W] épouse [V]



demeurant tous deux [Adresse 5] ci-devant

actuellement [Adresse 2]



représentés par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assistés de la SELARL HM GALIMIDI (Maître Henri GALIMIDI), avocats au barreau de PARIS, toque : K 123









INTIMÉS 



S.A.R.L. [L] venant aux droits de la Compagnie GAN VIE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour

assistée de Maître Michaël CARACCIOLO, avocat plaidant pour le cabinet AZENCOT, avocats au barreau de PARIS, toque : A 197



































Monsieur [Y] [D] [O]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 8] 

de nationalité française

profession : médecin



Madame [F] [J]

née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 7]

de nationalité française

profession : infirmière



demeurant tous deux [Adresse 6]



représentés par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistés de Maître Laurent CREISSEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant pour AGMC Avocats, toque : P 430







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 avril 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*

* *















Par acte sous seing privé du 10 janvier 1990, la société GAN VIE a donné à bail à usage d'habitation à M. [G] [V] et Mme [R] [W], épouse [V] (les époux [V]), dans un immeuble sis [Adresse 5], un appartement de cinq pièces au 4e étage, deux pièces n° 3 et 4 au 6e étage et une cave au sous-sol.



Par acte du 30 novembre 2004, la société [L] a acquis l'immeuble dans son entier. Par acte du 27 avril 2005 publié le 10 juin 2005, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble ont été établis.



Par acte d'huissier de justice du 10 mai 2005, la société [L] a notifié aux époux [V], en vertu de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, une offre de vente portant sur l'appartement du 4e étage (lot n° 12), le local n° 3 au 6e étage (lot n° 18), le local n° 4 au 6e étage (lot n° 19) et au sous-sol, la cave (lot n° 44) au prix de 1 291 500 €. 



Par acte authentique du 6 juin 2007, ces biens ont été vendus à M. [G] [O] et Mlle [F] [J] (les consorts [O]-[J]) au prix de 1 291 500 €, ainsi qu'un débarras au 6e étage constituant le lot n° 22 au prix de 1 200 €, soit un prix total de 1 292 700 €.



Le 11 juin 2007, les consorts [O]-[J] ont délivré aux époux [V] un congé pour habiter avec effet au 31 décembre 2007. 



Par jugement du 27 novembre 2008 assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal d'instance du 8e arrondissement de Paris a résilié le bail consenti aux époux [V] et ordonné leur expulsion. 



Estimant qu'ils n'avaient pu exercer valablement leur droit de préemption, à défaut d'une information complète sur les conditions de vente, les époux [V] ont, par actes des 19 et 26 octobre 2007, fait assigner la société [L] ainsi que les consorts [O]-[J] en annulation de la vente et acquisition au prix convenu entre les défendeurs.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 octobre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a : 

- débouté les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamné les époux [V] à payer à la société [L] la somme de 3 000 € et aux consorts [O]-[J] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

- débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles de dommages-intérêts,

- condamné les époux [V] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions du 9 février 2011, les époux [V], appelants, demandent à la Cour de : 

- vu l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, et le décret n° 77-742 du 30 juin 1977,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- constater que leur droit de préemption sur le lot 22, inclus dans la vente du 6 juin 2007, n'a jamais été purgé, 

- constater que la société [L] ne leur a fait connaître que de manière incomplète les conditions de mise en vente des locaux qu'ils occupaient en s'abstenant de leur faire connaître l'existence et la teneur du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, 









- constater que la vente entre la société [L] et les consorts [O]-[J] est intervenue à des conditions et un prix plus avantageux que ceux qui leur avaient été proposés le 10 mai 2005,

- en conséquence, dire que la société [L] a commis une faute en s'abstenant de leur notifier les conditions et le prix de la vente conclue avec les consorts [O]-[J], ainsi que la promesse de vente du 1er mars 2007,

- constater qu'ils ont été frauduleusement privés du second droit de péremption prévu par la loi, 

- en conséquence, 

- à titre principal, 

- prononcer la nullité de la vente du 6 juin 2007,

- ordonner leur substitution dans cet acte, aux mêmes prix et conditions,

- en conséquence, condamner solidairement les consorts [O]-[J] à leur payer la somme de 101 526,13 € au titre de la restitution des loyers payés depuis le 6 juin 2007 jusqu'au 31 juillet 2010, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, 

- à défaut de substitution, enjoindre à la société [L] de leur offrir, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, la vente des lots 12, 18, 19, 22 et 44 aux mêmes conditions et prix que ceux de la vente du 6 juin 2007, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

- à titre subsidiaire,

- condamner la société [L] à leur payer la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts, 

- en toutes hypothèses : 

- condamner tout succombant, le cas échéant solidairement, à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 10 mars 2011, la société [L] prie la Cour de : 

- vu les articles 122 et suivants, 409 et 410, 960 et 961 du Code de procédure civile, l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, les articles 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 111-6 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que l'article 1382 du Code civil,

- à titre principal,

- constater l'absence d'intérêt à agir des époux [V],

- en conséquence, déclarer leur appel irrecevable 

- constater l'acquiescement du jugement par les époux [V],

- en conséquence, déclarer leur appel irrecevable, et en tout état de cause, constater que par leur acquiescement les appelants ont abandonné leur appel, qui n'a plus d'objet, 

- constater que les époux [V] ne justifient pas de leur adresse,

- en conséquence, les déclarer irrecevables à soutenir leurs conclusions d'appel,

- à titre subsidiaire et au fond,

- dire régulière l'offre de vente délivrée le 10 mai 2005,

- dire régulière la vente intervenue le 6 juin 2007 avec les consorts [O]-[J], 

- débouter les époux [V] ainsi que les consorts [O]-[J] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner les consorts [V] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, 

- à titre infiniment subsidiaire, si la Cour venait à prononcer la nullité de la vente :

- condamner les époux [V] à lui payer les loyers et charges accessoires dus au titre de leur occupation et jusqu'à leur départ, dont la somme de 67 597,42 € correspondant aux loyers de juin 2007 à mars 2009 inclus, sous toute réserve de mise à jour à la date de leur départ, et en tant que de besoin, condamner les consorts [O]-[J] à la restitution des mêmes sommes, s'ils ont reçu paiement des époux [V], 

- débouter les époux [V] ainsi que les consorts [O]-[J] de l'ensemble de leurs demandes, 











- en tout état de cause, condamner les époux [V] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 28 février 2011, les consorts [O]-[J] prient la Cour de : 

- vu les articles 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, 32-1 et 114 du Code de procédure civile, ainsi que 1289, 1382 et 1603 du Code civil, 

- à titre principal,

- constater que les époux [V] ne justifient pas de leur adresse, 

- en conséquence les déclarer irrecevables à soutenir leurs conclusions d'appel, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a validé la vente du 6 juin 2007,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner les époux [V] à leur verser la somme de 100 028,72 € à titre de dommages-intérêts, 

- à titre subsidiaire,

- condamner la société [L] à leur verser les sommes de : 


1 292 700 € au titre de la restitution du prix de la vente avec intérêts au taux légal capitalisé à compter du 6 juin 2007, 

95 089,30 € au titre des droits de mutation et frais de notaire avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 6 juin 2007,

505,31 € au titre des droits de la prime d'assurance multirisque habitation, 

170 636,40 € au titre du préjudice financier consécutif à la hausse de l'immobilier,


- condamner la société [L] à :


leur verser les intérêts d'emprunt et d'assurances tels que précisés au tableau d'amortissement jusqu'à la date effective de restitution du prix de la vente, 

leur payer les charges de copropriété à hauteur de 29 984,75 €, arrêtés au 31 décembre 2009 et à parfaire jusqu'à la date effective de restitution du prix de la vente selon les appels de charge émis par le syndic du syndicat des copropriétaires

leur payer également la somme de 221 172,70 € au titre du remboursement des travaux, 


- procéder par voie de compensation entre les dettes de la société [L] et les leurs, 

- en toute hypothèse,

- condamner les époux [V] ou tous succombant au paiement d'une indemnité de 15 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, dépens en sus.





SUR CE, LA COUR



Considérant que le jugement du 27 novembre 2008, qui a résilié le bail et ordonné l'expulsion des époux [V] tout en les condamnant au paiement de l'arriéré des loyers, étant assorti de l'exécution provisoire, son exécution par les appelants ne fait pas présumer leur acquiescement à cette décision ;



Que les époux [V], qui ont un intérêt à interjeter appel du jugement entrepris qui les a déboutés de toutes leurs demandes et qui ont mentionné dans leurs conclusions leur nouvelle adresse, [Adresse 2], dont ils justifient par une facture EDF et par la lettre de leur assureur leur communiquant leur police d'assurance habitation, doivent être déclarés recevables en leur appel et en leurs conclusions  ;













Considérant que les moyens développés par les époux [V] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Considérant, concernant la régularité de l'offre de vente du 10 mai 2005 des lots n° 12, 18, 19 et 44, qu'il sera ajouté que la notification prévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 doit porter sur les locaux occupés en vertu d'un titre ; 



Que le bail dont étaient titulaires les époux [V] ne portait que sur les locaux correspondant aux lots de copropriété précités ;



Que, s'il résulte du procès-verbal de constat de restitution des lieux du 2 août 2010 que les époux [V] détenaient la clé du lot n° 22 dont ils avaient la jouissance, cependant, ils ont admis dans ce même constat que ce local ne faisait pas partie du bail, de sorte que, ne justifiant pas d'un titre d'occupation sur ce local, celui-ci n'avait pas à leur être offert à la vente ;



Considérant qu'au 10 mai 2005, date de la notification, l'immeuble avait déjà fait l'objet d'une division et d'un règlement de copropriété suivant acte authentique dressé par M. [I] [H], notaire, le 27 avril 2005 ; 



Que la notification litigieuse fait mention des lots dont la description résulte de l'état de division avec l'affectation des charges telle que déterminée par le règlement de copropriété non modifié avant publication ;



Qu'ainsi, la notification est conforme aux prescriptions de l'article 10 de la loi précitée ;



Considérant que, les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 étant d'interprétation stricte, c'est à bon droit que les premiers juges ont dit que la notification n'avait pas à être accompagnée du règlement de copropriété ni la promesse de vente portée à la connaissance des preneurs ;



Considérant que la comparaison des conditions, susceptibles d'ouvrir droit à une seconde notification dans le cas où celles-ci seraient plus avantageuse, ne peut être faite qu'en fonction des biens loués, seuls susceptibles de préemption ;



Qu'au cas d'espèce, il n'y a donc pas lieu de prendre en compte la vente du lot n° 22 pour apprécier les avantages de l'opération dans son ensemble dès lors qu'il vient d'être dit que les appelants ne disposaient d'aucun droit de préemption sur ce lot ;



Considérant que, le prix étant librement fixé par le vendeur, n'est pas une vente conclue à des conditions plus avantageuses, quelque soit l'état du marché immobilier, la vente le 6 juin 2007 des lieux loués aux consorts [O]-[J] au prix de 1 291 500 €, soit à un prix identique à celui de l'offre du 10 mai 2005 ;



Considérant qu'en conséquence, une seconde notification n'était pas nécessaire ;



Considérant que, dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;













Considérant que la procédure intentée par les époux [V] n'étant pas abusive, les demandes de dommages-intérêts des intimés doivent être rejetées ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des époux [V]  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 





PAR CES MOTIFS



Déclare recevables l'appel de M. [G] [V] et Mme [R] [W], épouse [V], ainsi que leurs conclusions ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute la société [L] ainsi que M. [G] [O] et Mlle [F] [J] de leur demande de dommages-intérêts ;



Condamne in solidum M. [G] [V] et Mme [R] [W], épouse [V], à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :



- la société [L] la somme de 3 000 €,



- M. [G] [O] et Mlle [F] [J] la somme de 3 000 € ;



Rejette les demandes pour le surplus ;



Condamne in solidum M. [G] [V] et Mme [R] [W], épouse [V], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.





La Greffière,La Présidente,