Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 8 juin 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 JUIN 2011



(n° 363 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/22718



Décision déférée à la Cour 



Ordonnance de référé rendue le 25 Octobre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Paris sous le RG n° 10/58608





APPELANTE

 

Madame [H] [B] [N] [O] divorcée [E], [Adresse 1]



représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour

assistée de Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de Paris, toque : A 554 substituant Me Marie-Thérèse ANTOINE-PAYET, avocat au barreau de Paris, toque : E 225







INTIMÉES 



SARL PIGALLE TOUR prise en la personne de ses représentants légaux, [Adresse 2]



représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de Me Bernard MERY, avocat au barreau de Paris, toque : B 0045





Société OCEANGROVE LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux, [Adresse 3], représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour





POUR DÉNONCIATION



S.I.P. du [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux, [Adresse 5]





Trésorerie de [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux, [Adresse 4]















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Mai 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Marcel FOULON, Président

Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller 

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 





FAITS CONSTANTS :



Par acte du 27 juin 2000, Mme [H] [O] a donné à bail, à usage commercial, à la SARL LOLITA CLUB SHOW, des locaux situés [Adresse 3]. 



La société OCEANGROVE LTD est cessionnaire partielle de ce droit au bail, la SARL PIGALLE TOUR venant aux droits de cette dernière. 



Par acte du 27 mai 2010 adressé à la société OCEANGROVE, et du 12 juillet 2010, signifié, tant à la société OCEANGROVE qu'à la société PIGALLE TOUR, la bailleresse a fait délivrer aux preneuses un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à raison de loyers impayés. 



Par acte du 3 septembre 2010, la société OCEANGROVE et la société PIGALLE TOUR ont assigné Mme [O] en opposition à commandement de payer.



Par acte des 5 et 7 octobre 2010, Mme [O] a assigné les preneuses aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion. 



Les deux procédures ont été jointes. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 25 octobre 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté le paiement des causes des commandements,

- suspendu les effets de la clause résolutoire,

- dit que Mme [O] devait délivrer à la société PIGALLE TOUR un décompte des charges locatives pour les années antérieures à l'année 2004,

- condamné la société PIGALLE TOUR aux dépens,

- débouté pour le surplus, plus ample ou contraire. 



Mme [O] a interjeté appel de cette décision le 24 novembre 2010. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2011. 



La procédure de première instance a été dénoncée, avec assignation, aux créanciers inscrits, S.I.P. de [Localité 6] et la TRESORERIE de [Localité 6], mais non la procédure d'appel. 



PRETENTIONS ET MOYENS DE Mme [O] : 





Par dernières conclusions du 3 mai 2011, auxquelles il convient de se reporter, Mme [O] fait valoir :



- sur les charges, 

. que le commandement des 8 et 12 juillet 2010 a comporté déduction des trop versés sur les provisions sur charges pour 2005/2010,

. que les comptes et justifications 2000/2005 ne montrent aucun trop perçu puisque les arrêtés sont annuels,

. que les preneuses n'ont jamais discuté les sommes depuis 1998, 

. que cette prétendue difficulté sur les charges est de pure circonstance, 

- sur les commandements, 

. que les paiements sont très largement tardifs,

. que c'est de mauvaise foi que la société OCEANGROVE n'a pas payé ses loyers pendant les neuf premiers mois de l'année 2010, 

. que le loyer du 4ème trimestre 2010 n'a été réglé que le 27 décembre 2010 et que la taxe foncière 2010 est toujours impayée, 

. que le commandement était clair et que les rectifications nécessaires ont été apportées, 

. que les preneuses n'ayant pas sollicité de suspension, pendant "le délai de la clause résolutoire", le paiement tardif ne pouvait, aux termes du bail, être validé, 

. que les paiements tardifs excluaient la bonne foi, 

- qu'elle n'a pas formulé de demandes nouvelles, au sens de l'article 564 du CPC, mais "des arguments ou discussions nouvelles", recevables, d'autant plus qu'ils sont liés

à ceux déjà débattus devant le premier juge,

- que la demande tendant à la mise hors de cause de la société OCEANGROVE est nouvelle, l'ordonnance entreprise n'en faisant pas mention, et que les conventions invoquées selon lesquelles le bail de cette société aurait été résilié n'étaient pas connues d'elle et ne peuvent avoir d'influence sur les actes de la procédure en cours, qui concernent une période antérieure,

- que la société PIGALLE TOUR demande à la Cour de trancher des questions qui relèvent du juge du fond, notamment sur l'interprétation des règles de prescription,

- que la demande reconventionnelle de la preneuse, portant sur les justificatifs depuis 1979, est irrecevable en référé, d'autant que cette réclamation est portée au fond, 

- qu'il n'y a lieu à aucune "provision" sur charges, les apurements étant annuels antérieurement à 2005,

- que la taxe foncière est due, peu important le fait qu'elle ait été demandée avec l'apurement annuel de charges (avant 2005) ou séparément (2005/2009), 

- qu'il est contraire à la vérité de dire qu'elle aurait décidé quoi que ce soit du ravalement ou empêché le commerce de la preneuse, les travaux étant ceux du syndicat des copropriétaires et n'ayant pas eu pour conséquence l'empêchement total de l'activité de cette dernière.



Elle demande à la Cour :



- de mettre l'ordonnance entreprise à néant,

- de débouter la société PIGALLE TOUR de toutes ses prétentions et de rejeter les demandes nouvelles,

- de dire la société PIGALLE TOUR de mauvaise foi, 

- de dire la clause résolutoire acquise et d'ordonner l'expulsion, du [Adresse 3], de la preneuse et de tous occupants de son chef, en la forme habituelle, avec assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est, séquestration de ses biens et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles du choix de la bailleresse, et ce aux frais, risques et périls de la preneuse, 

- de lui donner acte de l'accomplissement des dénonciations de l'article 14 de la loi du 17 mars 1909, 

- de condamner la société PIGALLE TOUR et de la société OCEANGROVE, sur le fondement de l'article 700 du CPC, au paiement de 5 000 euros, sauf à parfaire, en remboursement des frais irrépétibles, 

- de condamner la société PIGALLE TOUR et de la société OCEANGROVE aux dépens de première instance et d'appel,

- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du CPC.





PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SOCIETE PIGALLE TOUR : 



Par dernières conclusions du 27 avril 2011, auxquelles il convient de se reporter, la société PIGALLE TOUR fait valoir :



- qu'elle oppose, in limine litis, l'exception d'irrecevabilité des demandes de Mme [O], sur le fondement de l'article 564 du CPC, concluant en appel sur des faits postérieurs à ceux soumis au premier juge (paiement du loyer du 4ème trimestre 2010 le 27 décembre 2010 et de la taxe foncière le 8 mars 2011), alors que les limites du litige ont été fixées par le commandement du 12 juillet 2010,

- que la procédure diligentée devant le juge du fond a été introduite antérieurement à la décision du juge des référés, et que seul le débat devant le juge du fond aura autorité de la chose jugée,

- que deux obstacles expliquaient le retard de paiement de la société OCEANGROVE, le refus par le bailleur de justifier des décomptes des charges et les travaux décidés par la copropriété ayant interdit toute exploitation du fonds de commerce, 

- que l'appel de Mme [O] est dilatoire, 

- que sa bonne foi est démontrée,

- que les délais de paiement pouvaient être placés à l'intérieur d'un délai maximal de deux ans,

- qu'un retard dans le paiement, de trois semaines, ne peut être qualifié de "très largement tardif", 

- que Mme [O] qualifie l'ancien preneur, OCEANGROVE, comme étant de mauvaise foi, mais que la société PIGALLE TOUR ne peut être déclarée responsable du fait d'un tiers,

- que la bailleresse est de mauvaise foi, puisqu'elle a saisi le juge des référés après avoir été payée en totalité de sa créance, et qu'entre les deux commandements, du 27 mai et du 12 juillet 2010, elle a admis un trop perçu de 4 102, 84 euros, pour la période de 2005 à 2009, qu'elle a fini par restituer,

- que la demande d'expulsion a trois fins précises : éviter de faire le décompte des charges pour 2010, mettre fin à l'obligation d'avoir à fournir les décomptes de charges intervenus entre 1979 et 2004, être dispensée d'indemniser le preneur pour les travaux intempestifs effectués dans des conditions ayant interdit toute exploitation,

- qu'elle demande, reconventionnellement, que la Cour fasse obligation à Mme [O] de fournir un décompte de charges, l'appelante ne plaidant plus la prescription en appel, 

- que son droit étant né en 1972, les années 1972 à 1978 sont prescrites, mais nullement celle de 1979 et suivantes, la prescription, trentenaire à cette date, ayant été interrompue par la demande de décompte exigé en 2009, puis confirmée par l'ordonnance de référé, 

- que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la pratique des provisions sur charges est possible, sous réserve que celles-ci fassent l'objet d'une régularisation au moins annuelle en fonction du montant des charges réelles, et que cette régularisation s'appuie sur des décomptes par nature de charges qui sont communiqués au locataire ainsi que sur des pièces justificatives qui sont tenues à sa disposition,

- que Mme [O] doit le trop perçu des 25 années pour lesquelles elle refuse toute restitution et tout décompte, sans justifier qu'elle ne doit rien (art. 1315 du code civil), - que compte tenu du fait que le principe d'une créance ne saurait être discuté au regard des remboursement (4 000 euros) déjà effectués pour les cinq dernières années, elle demande une provision de 20 000 euros pour les 25 années manquantes,

- que le premier juge n'a pas statué sur la taxe foncière, que cette dernière doit être comprise dans la provision pour charges de 460 euros, et que Mme [O] se refuse à rapporter la preuve que la provision reçue n'a pas suffi à absorber ce poste, 

- que la mauvaise foi du bailleur, qui a brutalement empêché toute exploitation pendant plus de six mois, a entraîné une destruction totale de la commercialité des locaux, peu important à cet égard la clause du bail selon laquelle le preneur doit supporter tout ravalement "sans indemnité". 



Elle demande à la Cour :



- de déclarer irrecevable Mme [O] en ses nouvelles prétentions,

- de débouter Mme [O] de toutes ses demandes,

- de confirmer l'ordonnance entreprise,

- de constater que la société OCEANGROVE n'est plus dans la cause pour avoir été contrainte à une résolution amiable de la vente partielle de son fonds de commerce le 20 mai 2010, 

- de constater que l'huissier du preneur avait été saisi dans les délais, mais n'a assigné que tardivement, le 3 septembre 2010, en raison de la période estivale,

- de confirmer l'obligation pour Mme [O] de délivrer un décompte de charges locatives pour les années 1979 à 2004 (inclus), et de l'assortir d'une astreinte journalière quinze jours après la signification de l'arrêt,

- de condamner Mme [O] à lui verser la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur le trop perçu des charges,

- de constater que la taxe foncière et ordures ménagères est une composante des charges, dont il n'est pas démontré que la provision pour charges perçue ne satisfaisait

pas à son encaissement, de sorte que Mme [O] ne rapporte pas la preuve de son exigibilité séparée ni du fait que le compte des charges soit actuellement débiteur du montant des taxes foncières,

- de condamner Mme [O] à la somme de 1 000 euros pour procédure abusive,

- de la condamner à la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du CPC, 

- de condamner Mme [O] aux dépens de première instance et d'appel, 

- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du CPC. 



SUR QUOI, LA COUR



Sur la mise hors de cause de la société OCEANGROVE :



Considérant que la société PIGALLE TOUR demande la mise hors de cause de la société OCEANGROVE en se fondant sur une résolution amiable de la vente partielle de son fonds de commerce, du 20 mai 2010, soit antérieure à l'assignation introductive d'instance que la société OCEANGROVE a elle-même délivrée, aux côtés de la société PIGALLE TOUR, le 3 septembre 2010 ; 



Que devant le premier juge, il a été fait état de ce que la société OCEANGROVE aurait libéré les lieux partiellement occupés par elle, sans pour autant que cette dernière ne sollicite sa mise hors de cause ; que devant la Cour, la société OCEANGROVE a constitué avoué, mais n'a pas conclu, ne serait-ce que pour demander sa mise hors de cause ; 



Qu'il n'y a lieu, dans ces conditions, de mettre ladite société hors de cause ;

Sur les demandes de l'appelante :



Considérant que l'appelante ne formule aucune prétention nouvelle en cause d'appel, ses allégations portant sur des faits postérieurs à l'ordonnance entreprise constituant de simples moyens et argumentations ; 



Considérant que Mme [O] a fait délivrer à la société OCEANGROVE le 8 juillet 2010 et à la société PIGALLE le 12 juillet 2010 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 11 297, 16 euros au titre de loyers impayés ; 



Que Mme [O] ne conteste pas que l'intégralité des causes de ces commandements a été payée les 9, 21 et 29 septembre 2010 ; 



Que si le délai d'acquisition des effets de la clause résolutoire expirait, respectivement, le 9 et le 13 août 2010, les preneuses étaient fondées à saisir le juge des référés d'une demande de délais de paiement et, corrélativement, de suspension, rétroactive, de ces effets, même postérieurement, et peu important la stipulation de la clause résolutoire, selon laquelle le bail serait résilié de plein droit "nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus" ; 



Considérant que les causes du commandement ayant été intégralement payées, avant même l'audience qui s'est tenue devant le premier juge, le 18 octobre 2010, et aucun élément ne permettant de retenir, de façon évidente, la mauvaise foi des locataires, c'est à juste titre que celui-ci a suspendu les effets de la clause résolutoire ; 



Qu'il convient de confirmer l'ordonnance sur ce point, en la rectifiant, cependant, au visa de l'article 462 du CPC, en ce qu'elle a omis d'accorder expressément aux preneuses des délais de paiement jusqu'au prononcé de la décision ; 





Sur les demandes de la société PIGALLE TOUR : 



Considérant, sur le décompte des charges locatives, que selon l'article 23 de la loi du 

6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification ; 



Que le premier juge a ordonné à bon droit à Mme [O] de délivrer à la société PIGALLE TOUR un décompte des charges locatives pour les années antérieures à l'année 2004, pour lesquelles un tel décompte ne lui avait pas été transmis ; 



Que par lettre officielle du 5 novembre 2010, soit postérieurement à l'ordonnance entreprise, le conseil de Mme [O] a transmis au conseil de la société PIGALLE TOUR des "arrêtés de comptes annuels" intitulés "régularisation des charges locatives", pour les années 2000 à 2004 inclus + avis de taxe foncière et d'ordures ménagères ;



Que si Mme [O] indique que "les provisions sur charges n'ont pas du tout été constantes dans le temps", il sera observé que les décomptes précités, de 2000 à 2004, sont des "régularisations", faisant mention d'"acomptes versés", et certains trimestres de "provision", et d'un "solde des charges" à payer par le locataire ; qu'aucune justification des charges antérieures n'est communiquée ; 



Que Mme [O] n'invoque plus la prescription, devant la Cour ; que le fait que les comptes antérieurs n'ont jamais été discutés ne supprime pas le droit du preneur d'obtenir le respect de l'obligation légale par le bailleur ; 



Que la société PIGALLE TOUR ne tire aucune déduction juridique de ce que Mme [O] aurait prétendument fait obstacle à l'exercice de son commerce, par le fait de travaux de ravalement "intempestifs", l'appréciation d'une responsabilité à ce titre relevant, au demeurant, en l'absence d'évidence, du juge du fond ; 



Que dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée, sauf, vu l'évolution du litige, à constater que Mme [O] s'est partiellement exécutée pour les années 2000 à 2004 inclus, et à assortir l'injonction prononcée par le premier juge d'une astreinte ; 



Considérant, sur la taxe foncière, que Mme [O] ne demandant pas de provision devant la Cour, au titre de la taxe foncière, il n'y a lieu de se prononcer sur le point de savoir si la bailleresse apporte la preuve de l'existence d'une créance incontestable de Mme [O] à ce titre ou de "l'exigibilité séparée" de cette taxe ; 



Considérant, sur la demande de provision de la société PIGALLE TOUR, que le seul fait que Mme [O] ait admis un trop perçu, au titre des charges, pour les années 2005 à 2010, de 4 102, 84 euros, ne rend pas incontestable une créance du même montant pour chaque tranche de 5 années, sur les 25 années précédentes, non plus que la seule carence de la bailleresse à produire les décomptes de charges ;



Qu'il y a lieu de rejeter la demande de provision formée par l'intimée ; 





Sur les autres demandes :



Considérant que la société PIGALLE TOUR ne justifie pas du préjudice spécifique que lui aurait occasionné la présente procédure ; qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; 



Considérant que Mme [O], succombant en sa demande tendant à l'expulsion des preneuses, devra supporter les dépens d'appel, ceux de première instance ayant à juste titre été mis à la charge de la société PIGALLE TOUR, le commandement de payer étant fondé, lorsqu'il a été délivré, et resté impayé à la date à laquelle les sociétés preneuses ont assigné la bailleresse en suspension des effets de la clause résolutoire ;



Que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ; 





PAR CES MOTIFS : 





Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société OCEANGROVE LIMITED,



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à y ajouter que des délais de paiement ont été accordés aux sociétés OCEANGROVE et PIGALLE TOUR jusqu'au prononcé de la décision du premier juge,



La réformant sur l'injonction de délivrer un décompte des charges locatives, vu l'évolution du litige, 



Constate que Mme [O] a délivré à la société PIGALLE TOUR un décompte des charges locatives pour les années 2000 à 2004 inclus, 



Dit que l'injonction faite par le premier juge à Mme [H] [O] d'avoir à délivrer à la SARL PIGALLE TOUR un décompte des charges locatives pour les années antérieures à 2000 et jusqu'en 1979, dans la limite de la demande, est assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 21 jours à compter de la signification du présent arrêt, 



Y ajoutant,



Rejette les demandes de Mme [O], 



Rejette la demande de provision formée par la société PIGALLE TOUR,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la taxe foncière et ordures ménagères, 



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société PIGALLE TOUR, 



Condamne Mme [H] [O] à payer à la SARL PIGALLE TOUR la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, 



Condamne Mme [H] [O] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. 







 

LE GREFFIER LE PRESIDENT