Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 30 mars 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 30 MARS 2011



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09156 (jonction avec RG n° 2009/10809)



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/09549 - Jugement du 28 Avril 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/03911





APPELANTE

 

S.A SEFAS INNOVATION 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Charlotte COBLENCE-FOUQUE plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de DMMS et ASSOCIES et substituant Me Philippe MISSIKA, avocat au barreau de PARIS, toque W 11





INTIMÉE 



S.C.I. EUROPE IMMOBILIÈRE 

prise en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour

assistée de Maître Patricia ROY-THERMES plaidant en qualité d'Associée de la SCP CORDELIER et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P 399



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 janvier 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.



Madame BARTHOLIN ayant préalablement été entendue en son rapport.



ARRÊT :



- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



*************



 EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure : 



La société Europe immobiliére a donné à bail à la société Sefas innovation sur un des bâtiments composant l'ensemble immobilier Technopole 20 situé [Adresse 4] un bail d'une durée de neuf années dont six ans fermes et non résiliables moyennant un loyer annuel de 249 941€ hors taxe hors charge payable d'avance trimestriellement à effet du 1° juillet 2000 ; 



Un constat des lieux a été établi à l'entrée et la société Sefas innovation a versé à son entrée dans les lieux un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxe ; 



Les charge locatives ont été fixées de façon forfaitaire à un montant annuel de 78 134 euros hors taxes payables trimestriellement ; 



La société Publigestion était mandatée par la société Europe Immobiliére pour assurer la gestion de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués ; 



Trouvant que les charges étaient élevées par rapport aux prestations fournies et au loyer, la société Sefas innovation a mis en demeure la société Europe Immobiliére de lui fournir le détail de charges locatives, taxes, impôts fonciers et de manière générale l'ensemble des justificatifs ; 



La société Sefas innovation a donné congé le 22 décembre 2005 à effet du 30 juin 2006 et un procès verbal de constat des lieux de sortie a été établi le 26 juin 2006, date à laquelle la société Sefas a quitté les lieux en remettant les clefs ; 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 août 2006, la société Sefas innovation a mis en demeure Europe Immobilière de lui restituer le dépôt de garantie et saisi le juge des référés pour en obtenir paiement ; 



Par décision du 16 octobre 2006, le juge des référés n'a pas fait droit à cette demande en présence d'une contestation sérieuse mais a ordonné une expertise confiée à Monsieur [R] ; cette décision a été confirmée par arrêt de cette cour du 4 avril 2007 qui a étendu la mission de l'expert ; 



Auparavant, le juge des référés saisi par la société Sefas Innovation avait désigné un expert en la personne de Monsieur [W] pour vérifier l'installation électrique, mission étendue par ordonnance du 26 juin 2006 , ordonnance infirmée en cause d'appel par arrêt du 23 janvier 2008 et il a été mis fin à la mission de Monsieur [W] le 6 février 2008 par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ;



1- Sefas innovation avait précédemment saisi le juge des référés d'une demande tendant à obtenir les documents relatifs aux charges locatives ; par ordonnance du 29 juin 2004, le juge des référés a ordonné la communication sous astreinte de tous justificatifs correspondant aux charges locatives durant les années 200 à 2003 sous astreinte, 



Par exploit d'huissier du 2 mars 2005, la société Sefas innovation a saisi le tribunal de grande instance de Paris du litige l'opposant à sa bailleresse au sujet des charges locatives pour les années 2000 à 2004, 



Par jugement du 28 novembre 2006, le tribunal a dit que la clause de forfait de charges stipulée au bail est régulière, que la clause de forfait de charges ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de fournir des justificatifs sur lesquels les appels sont fondés, dit que pour le cas ou le forfait de charges excède les charges réelles, la partie excédentaire ne peut être requalifiée que de supplément de loyer, débouté la société Sefas innovation de sa demande de provision, 



Le tribunal a, avant dire droit, ordonné une expertise afin de déterminer le montant des charges réelles imputables au locataire, et l'éventuelle part excédentaire eu égard au forfait contractuel et susceptible d'être requalifiée de supplément de loyer ; 



L'expert a déposé son rapport le 7 mai 2008 concluant que la part excédentaire de charges par rapport au forfait contractuel ressort sur la période du 1° juillet 2000 au 30 juin 2006 à 463 017, 28 euros ou 448 793, 99 euros selon que l'on retient une quote- part à 28 % ou 31 % de l'ensemble des dépenses sur la base des documents communiqués ; 



La société Sefas innovation a saisi le tribunal après dépôt du rapport d'une demande en remboursement du trop perçu requalifié de supplément de loyer, 



Par jugement du 28 avril 2009, le tribunal de grande instance de Paris a jugé la demande irrecevable, au motif que l'action de la société Sefas se heurte à l'autorité de chose jugée du jugement mixte du 28 novembre 2006 qui a dans ses motifs et son dispositif a tranché le principal à nouveau revendiqué par le preneur , l'éventuel excédent de charges n'impliquant aucun remboursement ou restitution de la part du bailleur ; 



La société Sefas Innovation a interjeté appel de cette décision ; 



2- L'expert désigné par ordonnance du juge des référés du 16 octobre 2006 a déposé son rapport le 15 avril 2008 ; il a chiffré le montant des travaux de remise en état à la somme de 69 225, 68 euros ttc ou 82 349, 38€ suivant qu'il y avait lieu de prévoir ou non l'enlévement des cloisons et estimé le délai d'exécution des travaux à deux mois ; 



Par jugement du 9 avril 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :



-fixé à la somme de 144 213, 59 € ttc le montant des réparations locatives et indemnité d'immobilisation dues par la société Sefas innovation , 





-ordonné la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie de 103 101, 84 € demeuré entre les mains de la sci Europe immobilière, 



-condamné en conséquence après compensation, la société Sefas innovation à payer à la société Europe immobilière la somme de 41 111, 75 € au titre des réparations locatives et indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 



-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile , 



-fait masse des dépens partagés par moitié entre les parties, 



-ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



La société Sefas innovation a interjeté appel de ce jugement. 



Les deux appels ont été joints le 6 juin 2010 et l'instance s'est poursuivie sous le n° RG 2009/9156. 



La société Sefas demande de la dire recevable et bien fondée en ses deux appels et d'infirmer les jugement déférés, et de :



Sur le jugement du 28 avril 2009, 



-constater que les motifs n'ont pas autorité de chose jugée, 



-constater que la dissimulation des charges locatives opérée par la société Europe immobilière lors de la conclusion du bail est constitutive d'un droit au dol dont la société Sefas innovation est bien fondée à demander réparation par l'attribution de dommages interêts, 



-condamner en conséquence la société Europe immobilière à lui verser la somme de 463 017, 28 € telle que fixée par l'expert au titre de la part excédentaire des charges locatives, 



-condamner la société Europe immobilière à lui verser la somme de 448 793, 99 € fixée par l'expert au titre d ela part excédentaire des charges locatives,



-dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2004 et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil. 



En tout état de cause, 



-condamner la société Europe immobilière à lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts, 



Sur le jugement du 9 avril 2009, 



-condamner la société Europe immobilière à lui verser la somme de 103 101, 84 € à titre de remboursement du dépôt de garantie contractuellement du avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2006 et ordonner la capitalisation desdits intérêts en application de l'article 1154 du code civil, 



-dire et juger que la société Europe immobilière n'a droit à aucune indemnité au titre de la remise en état des locaux , ni au titre de l'indemnité d'immobilisation, 



A titre subsidiaire, 



-confirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant des travaux de remise en état sans enlèvement de cloison qui devra être supporté par la société Sefas innovation à la somme de 69 225, 28 € ttc et dire que cette somme viendra en compensation du dépôt de garantie, 



En conséquence, 



Ordonner la compensation par application de l'article 1291 du code civil entre les sommes dues par chaque partie et condamner la société Europe immobilière à lui verser la somme de 33 876, 56 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2006 et ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil, 



En tout état de cause,



Dire que faisant application de l'article 12 du bail, elle n'aura pas à régler d'indemnité d'immobilisation, 



A titre infiniment subsidiaire, 



Dire que cette indemnité sera limitée à un euro symbolique, 



Elle demande au surplus condamnation de la société Europe immobilière à supporter les entiers dépens incluant le cout des expertises, et dont le recouvrement sera poursuivi par la scp Bommart Forster avoués et à lui payer la somme de 40 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





La société Europe immobilière demande à la cour, 



Sur le jugement du 28 avril 2009, 



-dire que le jugement du 26 novembre 2006 a autorité de chose jugée , qu'il est définitif et que la demande de Sefas innovation a déjà été jugée, qu'elle est donc irrecevable en ses demandes qui se heurtent à l'autorité de chose jugée,



- de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il a dit la demande de Sefas innovation irrecevable, 



Subsidiairement, elle demande de la dire non fondée et de l'en débouter et en tout état de cause de la condamner au paiement de 30 000 €à titre de dommages- intérêts, 



Sur le jugement du 9 avril 2009, 



-dire et juger la société Sefas innovation mal fondée en ses demandes et l'en débouter, 



-dire et juger que la société Europe immobilière est parfaitement fondée à ne pas restituer le dépôt de garantie et confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le chiffrage de l'expert au titre des réparations locatives et condamné la société Sefas innovation au paiement de la somme de 69 552, 28 € ttc ; 



-infirmer pour le surplus, et condamner la société Sefas innovation à lui payer la somme de 216 671, 43 € ttc au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'article 12 du bail avec intérêts de droit à compter du jour de la demande avec applicaiton d le'article 1154 du code civil ; 



-condamner en conséquence la société Sefas innovation à lui payer les sommes suivantes avec intérêts de droit à compter de la demande et en application de l'article 1154 du code civil, 



-Indemnité de remise en état 69 225, 68 € ttc

-Indemnité d'immobilisation 216 671, 43 € ttc 

 Total 285 897, 11 € ttc 



En tout état de cause, 



-condamner la société Sefas à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts, 



Sur les deux appels, en tous les cas, 



-condamner la société Sefas innovation aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Baskal Chalut Natal et à lui payer la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, 



Sur l'appel du jugement du 28 avril 2009 : 



Le tribunal de grande instance de Paris a été saisi par assignation du 2 mars 2005 par la société Sefas Innovation de demandes tendant à voir constater le caractère disproportionné et injustifié des charges locatives eu égard aux prestations fournies et constater le droit de la société Sefas Innovation à obtenir la diminution du forfait des charges locatives dues à la société Europe Immobilière et à dire la société Sefas fondée en conséquence à obtenir le remboursement du trop perçu au titre des charges locatives ainsi que le versement de dommages intérêts pour absence de régularisation de la situation locative, et afin de chiffrer les sommes devant revenir à Sefas innovation, 



Aprés avoir retenu dans ses motifs, que la clause de forfait de charges stipulée au bail était régulière et constituait la loi des parties et que dans le cas ou le forfait de charges excède les charges réelles , la partie excédentaire ne constitue pas un trop perçu à restituer au preneur mais doit être qualifiée en un supplément de loyer, le jugement du 28 novembre 2006 a, dans son dispositif, dit : 



- que la clause de forfait de charges stipulée au bail litigieux est régulière , 



- que pour le cas ou le forfait de charges excéderait les charges réelles, la partie excédentaire ne peut être requalifiée qu'en supplément de loyers ; 



La société Sefas Innovation rappelle que dés son assignation du 2 mars 2005, elle avait présenté des demandes en invoquant le dol de la société Europe immobilière à son égard, soulignant qu'elle n'aurait jamais conclu le bail si elle avait su qu'elle payait en réalité une somme supplémentaire évaluée par l'expert [C] à 463 017, 28€ et qu' elle est en droit d'en obtenir réparation sur le fondement tant de l'article 1116 du code civil que de l'article 1382 du code civil en raison du préjudice causé par la dissimulation de ce supplément de loyers sous couvert de charges forfaitaires ; 



Elle fait valoir, critiquant le jugement déféré du 28 avril 2009 qu'à aucun moment, le dispositif du jugement du 28 novembre 2006 ne tranche la question de la réparation du préjudice demandé, que le tribunal souhaitait être éclairé par une expertise sur l'existence de l'excédent de charges, qu'il restait donc saisi pour pouvoir apprécier l'existence du dol invoqué au vu du résultat du rapport d'expertise, et pouvoir ainsi faire droit à la réparation demandée ; 



La société Sefas Innovation ne revendique cependant pas que sa demande en dommages- intérêts procède d'une cause distincte ou contienne un objet différent de celle ou celui dont le juge avait été saisi par son assignation initiale en mars 2005 et quoiqu'il en soit, elle se devait de présenter au soutien de sa demande initiale l'ensemble des moyens propres à fonder celle-ci comme l'a justement rappelé le tribunal ; 



Il s'ensuit que le preneur ne peut, se fondant sur une clause jugée régulière et dont il avait connaissance, présenter une demande en dommages- intérêts au motif prétendu que l'instauration de cette clause constitue une manoeuvre dolosive du bailleur pour obtenir des charges plus importantes que réelles.



Ainsi la demande de la société Sefas innovation tendant à l'octroi de dommages intérêts au motif que la clause de forfait de charges qui a permis à la bailleresse de réclamer des charges notoirement excédentaires par rapport aux charges réelles, constitue un loyer dissimulé qui, si elle l'avait connu, l'aurait empêchée de contracter bail se heurte à l'autorité de la chose déjà jugée par le jugement du 28 novembre 2006 qui a dit régulière la clause de forfait de charges qui ne peut recevoir d'autre qualification que celle de supplément de loyer ; 



Le fait pour le tribunal d'avoir désigné expert pour apprécier le montant des charges réelles par rapport aux charges forfaitaires présentait un intérêt tant que le preneur restait dans les lieux , ce qui aurait éventuellement permis une réévaluation du loyer, comme l'a souligné le tribunal ; le départ des lieux du preneur rend vain l'objet de cette mesure d'instruction dont la décision elle- meme ne suffit pas à caractériser l'existence éventuelle d'un quelconque indu. 



En ce qu'il a rejeté la demande principale présentée par la société Sefas innovation comme se heurtant à l'autorité de chose jugée, le jugement du 28 avril 2009 a fait une exacte appréciation et sera confirmé. 



La demande complémentaire en dommages -intérêts présentée par la société Sefas Innovation sera également rejetée. 



Sur l'appel du jugement du 9 avril 2009 : 



La société Sefas innovation soutient que suivant procès verbal d'état des lieux de sortie, les locaux ont été laissés en très bon état, ce qui contredit les constatations de l'expert, que les travaux de remise en état qu'il a retenus soit ne sont pas justifiés, soit doivent rester à la charge de la bailleresse ; elle renvoie pour le surplus à ses dires dans le cadre de l'expertise . 



Or le tribunal a fort justement relevé que l'expert a procédé à une comparaison minutieuse des deux états des lieux pour déterminer les réparations pouvant être imputées au locataire ; il a examiné chaque devis et donné son avis au regard des différences constatées entre les deux états des lieux en réduisant de façon sensible les demandes faites par la bailleresse ; 



Si le procès -verbal de constat du 26 juin 2006 concluait à un très bon état de propreté, conséquence de l'intervention récente d'une entreprise de nettoyage, le tribunal a justement souligné que cette appréciation n'excluait pas de retenir l'existence de réparations locatives et la comparaison faite à cet égard par l'expert entre les deux états des lieux laisse effectivement apparaître des dégradations au niveau des dalles de moquettes et des peintures qui constituent les principaux postes de réparations, sans compter le central téléphonique présent dans les lieux à l'entrée du locataire et dont l'huissier ne fait pas mention dans son constat de sortie et dont l'expert estime le remplacement à la somme de 12 500€ . 



Il y a donc lieu de retenir le montant des réparations tel que proposé par l'expert, arbitré par le tribunal pour un montant de 57 881 € hors taxe soit 69 225, 68 € ttc dont la société Europe immobilière demande qu'il soit entériné par la cour . 



S'agissant de l'indemnisation pour immobilisation, la société Europe immobilière demande à la cour de faire application de la clause du bail qui prévoit que le preneur pendant la durée nécessaire à la remise en état et à compter de la date d'expiration du bail versera au bailleur une indemnité d'occupation journalière fixée d'ores et déjà à 3% du montant du denier loyer trimestriel révisé, accessoires compris, ou de la modérer sans aller jusqu'à la position du preneur qui, motif pris que les travaux de remise en état ne lui sont pas imputables et qu'il a rempli ses obligations, demande de débouter la bailleresse de cette demande et subsidiairement de fixer une indemnité à un euro symbolique. 



Le tribunal a analysé avec justesse que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation constituait une clause pénale visant à imposer au locataire de remplir ses obligations lors de la restitution des lieux, qui peut étre modérée en fonction du préjudice réellement subi par la bailleresse ; 



Compte tenu des constatations de l'expert évaluant à deux mois la durée des travaux de remise en état et du préjudice réellement subi par la bailleresse dont le refus de répondre à l'huissier au sujet de l'enlèvement des cloisons et encore de fournir toute réponse à la mise en demeure du 21 août 2006, n'a pas contribué à compter de la date de d'expiration du bail à une remise en état effective et rapide des locaux, il ne saurait lui être alloué une somme plus importante que celle représentant la stricte exécution des travaux, soit deux mois de loyers sans l'augmentation de 15% prévue par le tribunal, charges et taxes en sus ;

 



Le dépôt de garantie de 103 101, 84€ venant en déduction de la somme due au titre des travaux de remise en état , c'est une somme de 

 ( 100 646, 20 x 2 ) = 67 097, 46€ + 69 225, 68€

3

 = 136 323, 14€ - 103 101, 84€ = 33 221, 30€ qui est due par la société Sefas Innovation à la société Europe Immobilière au titre des réparations locatives et indemnité d'immobilisation.



La société Sefas innovation qui succombe principalement en ses recours supportera les entiers dépens d'appel et paiera à la société Europe Immobilière une somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement déféré du 28 avril 2009 en toutes ses dispositions, 



Confirme le jugement déféré du 9 avril 2009 en ce qu'il a fait masse des dépens supportés par moitié par chaque partie , dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile , 



Réformant en ses autres dispositions et statuant à nouveau, 



Condamne la société Sefas Innovation à payer à la société Europe Immobilière une somme de 33 221, 30€ au titre des réparations locatives et indemnité d'immobilisation ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre compensatoire ;



Condamne la société Sefas Innovation aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Baskal Chalut Natal avoués et à payer la somme de 10 000€ à la société Europe Immobilière sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,