Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 novembre 2010

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2010



( n ° 373 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/12122



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/01430





APPELANTS

 

S.C.I. HABITAT [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, lui-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Me Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour,

assistée par Maître Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de Lille.



Syndicat Coopératif [Adresse 2] représenté par son Président Syndic Monsieur [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour,

assistée par Maître Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de Lille.





INTIMEE 



ASSOCIATION OR THORA prise en la personne de son Président

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Maître Martine BENNAHIM, avocat au barreau de Paris, toque : E 866







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean DUSSARD, Président

Madame Marie-Paule RAVANEL, Conseiller 

Madame Anne BOULANGER, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Madame Chaadia GUICHARD



 

ARRET :



- Contradictoire

- prononcé publiquement par Monsieur Jean DUSSARD, Président

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Par déclaration du 29 mai 2009, la SCI HABITAT [Adresse 2] et le syndicat coopératif [Adresse 2], ont appelé d'un jugement rendu le 12 février 2009 par le tribunal de grande instance de Paris, 8ème chambre - 2ème section, qui :

- déclare irrecevable l'intervention de Maître [Y] ès qualités d'administrateur judiciaire de l'ensemble immobilier en volumes situé [Adresse 1],

- déclare recevable l'action du syndicat coopératif de l'immeuble sis [Adresse 2],

- rejette la demande de paiement des charges formée à l'encontre de l'association OR THORA,

- condamne le syndicat coopératif précité à payer à l'association OR THORA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonne l'exécution provisoire,

- rejette les demandes plus amples ou contraires,

- condamne le syndicat coopératif du [Adresse 2] ET la SCI HABITAT [Adresse 2] aux dépens recouvrables conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



L'intimé a constitué avoué :



- de la SCI HABITAT [Adresse 2] et du syndicat coopératif du [Adresse 2], le 22 juillet 2010,

- de l'association OR THORA, le 16 juin 2010.







CELA ETANT EXPOSE, 

LA COUR,





I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES FONDÉE SUR L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES DU 31 MAI 1999 :



Le règlement de copropriété du 3 juillet 1990 qui régit les lots de volumes 3, 11, 12, 14, 15 et 16 consistant en des logements, caves et emplacements de parkings ne porte pas sur le lot de volume N° 4 auquel correspond l'école de l'association OR THORA, association à laquelle la SCI HABITAT [Adresse 2] a fait apport des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique, à elle consenti par la ville de Paris.



L'association OR THORA n'est pas copropriétaire.



En revanche le lot numéro 4 est porté dans l'état descriptif de division en volumes immobiliers dressé par acte du 31 mai 2010 de Maître [T], notaire.



Cet acte lui attribue 3026/10 000ème des charges générales.

Ledit état descriptif stipule, page 8, en son chapitre II que :



' (...)

Il est ici précisé que l'ensemble immobilier, objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu'elle institue le régime de la copropriété d'immeubles bâtis.

A cette fin, le présent acte descriptif identifie des volumes immobiliers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie.

Il énonce également l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence 

(...)'



Le lot N° 4 ne faisant pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990 régi par la loi du 10 juillet 1965, l'état descriptif de division précité constitue, relativement à ce lot, la 'convention contraire' visée à l'article 1er alinéa 2 de ladite loi.



La loi précitée n'est pas applicable dans ses rapports juridiques existant entre la SCI HABITAT [Adresse 2] et l'association OR THORA qui dérivent seulement de l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995.



Il convient de rechercher si cet acte d'apport, qui crée un lien contractuel entre les deux parties précitées, fait peser sur l'association OR THORA l'obligation de payer à la SCI ou à autrui la quote-part de 'charges générales' prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot N° 4.



La preuve de la souscription de cette obligation par le bénéficiaire de l'apport n'est nullement fournie par l'examen de cet acte dont les premiers juges ont fait une exacte analyse juridique alors que les obligations susceptibles de peser sur l'association OR THORA résultent du seul acte d'apport de mars 1995 et non des rapports juridiques entretenus par ailleurs entre la SCI précitée et le syndicat coopératif.



L'opération juridique ayant abouti à la réalisation de l'immeuble et à la division de celui-ci en lots de volumes est à l'évidence incomplète, ce qui ressort des explications fournies par la SCI appelante et le syndicat coopératif en page 4 de leurs conclusions récapitulatives d'appel.



Ce montage juridique inachevé ne soumet pas l'association OR THORA à l'obligation de payer les charges générales du lot N°4 comme l'ont retenu les premiers juges en page 5 de leur décision.



L'absence de contrepartie à la charge de l'association prévue à l'acte d'apport ne porte pas uniquement sur le prix de cession de l'apport.



Cet acte détermine avec précision les obligations pesant sur l'association OR THORA; or, celle de régler la quote-part de charges générales affectée au lot N° 4 ne fait pas partie de celles-là.



En soutenant que l'absence de clause dans l'acte d'apport exonérant l'association en tout ou partie de l'obligation de payer des charges établit l'obligation de l'intimée au règlement de celle-ci, les appelants renversent la charge de la preuve.

La loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable, la seule existence de droits de l'association OR THORA sur le lot N°4 ne suffit pas à l'obliger au paiement des charges générales et ce d'autant plus que le lot de volume N° 4 ne dépend pas de la copropriété.



Quant au lot N° 17, il n'est pas l'objet de l'acte d'apport de mars 1995 qui ne porte que sur les 'locaux de l'école construite', à savoir le lot N° 4. Le lot N° 17, resté la propriété de la SCI HABITAT, ne dépend pas de la copropriété régie par le règlement du 3 juillet 1990.



L'association OR THORA l'occupe en vertu d'une convention à titre gratuit qui n'ouvre pas droit au règlement des charges de la part de l'occupant.



Le jugement est confirmé de ces chefs.







II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE CHARGES FONDÉE SUR L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE :



Les moyens invoqués à ce titre par les appelants ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il sera seulement ajouté que les droits de l'association trouvent leur cause juridique dans un contrat - l'acte d'apport- qui ne soumet pas la partie bénéficiaire de l'apport au paiement des charges.



Telle était la commune intention des parties à cet acte opposable à la SCI.



La théorie de l'enrichissement sans cause ne profite pas au syndicat coopératif même s'il a fait des règlements au titre du lot N° 4 puisqu'il ne s'agit pas d'un lot de copropriété. 



Au demeurant, l'association OR THORA ne s'est pas enrichie au détriment du syndicat coopératif.



L'enrichissement et l'appauvrissement allégués ne sont pas corrélatifs.



La Cour confirmera.







III SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :



Le jugement est confirmé en ses dispositions dépens et frais non compris dans ceux-ci.



Les dépens d'appel seront supportés par les parties perdantes qui, l'équité le commandant, régleront 2 000 euros à l'association intimée au titre des frais hors dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS, LA COUR :





CONFIRME le jugement entrepris,



Ajoutant :



CONDAMNE la SCI HABITAT [Adresse 2] et le syndicat coopératif du [Adresse 2] à payer à l'association OR THORA la somme de 2 000 euros au titre des frais hors dépens d'appel,



REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,



CONDAMNE les appelants aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.









Le Greffier, Le Président,













Dominique FENOGLI Jean DUSSARD