Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 20 janvier 2011

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 20 JANVIER 2011



(n° 31, 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 09/19694



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/00338





APPELANTS

 

Monsieur [Y] [G] [R]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 8] (Maroc)

de nationalité française

profession : gérant de société



Madame [C] [Z] [T] épouse [R]

née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 7] (Maroc)

de nationalité française

profession : chirurgien dentiste



demeurant tous deux [Adresse 6]



représentés par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour

assistés de Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B 811







INTIMÉE 



SOCIÉTÉ PIERRE INVEST, S.A.

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 4] (Luxembourg)



représentée par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Alexandre de PLATER, avocat plaidant pour la SELARL CABINET ALEXANDRE DE PLATER, avocats au barreau de PARIS, toque : E 395































INTERVENANTE VOLONTAIRE



SCI BALOW-BAUCHAT

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Alexandre de PLATER, avocat plaidant pour la SELARL CABINET ALEXANDRE DE PLATER, avocats au barreau de PARIS, toque : E 395







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 2 décembre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Lysiane LIAUZUN, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère



qui en ont délibéré







Greffier :



lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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* *





Par acte sous seing privé du 13 juin 2000 à effet du 1er septembre 2000, la SCI du Castillon aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Pierre Invest, a donné à bail d'habitation aux époux [R], pour une durée de six années, un appartement d'une superficie de 223,30 m² sis [Adresse 5], une chambre de service et une cave constituant respectivement les lots 7, 118 et 83 du règlement de copropriété.

















En novembre 2005, la société Pierre Invest et la Compagnie Foncière du Grand Commerce (CFGC) ont engagé des pourparlers portant notamment sur la vente de l'appartement du [Adresse 5], lesquels n'ont pas abouti mais ont donné lieu à une instance engagée par la société Pierre Invest devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater notamment l'absence de droits de la société CFGC sur les lots de copropriété litigieux.



Par acte du 14 septembre 2006, la société Pierre Invest a fait délivrer aux époux [R] un congé pour vente valant offre de vente des lieux loués au prix de 1 229 516 € pour les biens et droits immobiliers, de 2 256,80 € pour les frais de mise en copropriété et de 10 476,33 € pour les travaux sur les parties communes, soit un prix total de 1 242 249,13 €.



Par acte d'huissier du 13 octobre 2006, les époux [R] ont accepté l'offre de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.



Par acte d'huissier de justice en date du 8 décembre 2006, les époux [R] ont fait délivrer assignation au bailleur en réalisation forcée de la vente.



Par courrier du 23 février 2007, le bailleur a convoqué les époux [R] pour le 9 mars 2007 en l'étude de Maître [S] aux fins de réalisation de la vente, ce que les époux [R] ont refusé, un procès-verbal de difficultés ayant été signé par chacune des parties.



Par jugement contradictoire rendu le 3 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté les époux [R], 

- validé le congé donné le 14 septembre 2006 par la société Pierre Invest,

- ordonné l'expulsion des époux [R] et le séquestre de leur meubles à leurs frais,

- condamné les époux [R] à verser à la société Pierre Invest, outre les charges, les loyers dus au 15 janvier 2008, puis postérieurement à la date à laquelle ils étaient exigibles, une indemnité d'occupation égale du montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux,

- condamné les époux [R] à verser au bailleur la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné les époux [R] aux dépens.



Les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement le 17 septembre 2009. 



Les époux [R], demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 décembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l'article 1583 du code civil, de :

 

- réformer le jugement déféré, et statuant à nouveau,

- valider le congé délivré le 14 septembre 2006 et leur acceptation de l'offre de vente signifiée le 13 octobre 2006,

- juger qu'il existe un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix,

- dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente des lots de copropriété n° 7, 83 et 118 à leur profit par la société Pierre Invest ou la société Balow Bauchat qui l'a substituée pour le prix de 1.242.249,13 €,

- juger qu'ils ont respecté les conditions d'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et en particulier le délai de quatre mois pour accepter l'offre de vente et qu'ils ont prouvé avoir obtenu le prêt bancaire sans le délai légal,







- constater qu'ils ont réglé l'intégralité des mensualités de loyers et de charges locatives,

- condamner le bailleur ou toute personne morale propriétaire des lots en cause à leur verser la somme de 25 000 € à titre de résistance abusive,

- condamner le bailleur ou toute personne morale propriétaire des lots en cause à signer l'acte de vente à leur profit, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d'un mois passé la signification de l'arrêt à intervenir,

- débouter les intimés,

- condamner la société Pierre Invest ou la société Balow Bauchat ou toute personne propriétaire des lots à leur verser la somme de 9 000 € en application de l'article de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Pierre Invest ou la société Balow Bauchat aux dépens de première instance et d'appel.



La société Balow-Bauchat est intervenue volontairement en tant que nouveau propriétaire des lots en cause. 



Les sociétés Pierre Invest et Balow-Bauchat, demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 décembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, au visa des articles 1134, 1147, 1184, 1626 et 1627 du code civil, de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, des articles 7-1 et 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 21 juillet 1994, de :



- prendre acte de l'intervention volontaire de la société Balow-Bauchat,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation,

- statuant à nouveau, condamner solidairement les époux à payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel, provision sur charges et taxes en sus, dont le montant était, au 15 septembre 2006, de 4 225 € par mois et qui s'élève au 31 octobre 2010 à 4 792,91 € par mois :

· à la société Pierre Invest pour la période du 15 septembre 2006 au 26 juillet 2010,

· à la société Balow-Bauchat pour la période du 26 juillet 2010 à la date de libération des lieux,

· indexer l'indemnité d'occupation annuellement sur l'indice de référence des loyers,

· subsidiairement, si la Cour devait fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges, condamner les époux [R] à payer à la société Pierre Invest la somme de 3.866,25 € pour la période du 1er juillet au 25 juillet 2010 et à la société Balow-Bauchat la somme de 927,66 € pour la période du 26 au 31 juillet 2010,

- complétant le jugement, constater la nullité de l'acceptation de l'offre de vente,

- Y ajoutant,

- condamner solidairement les appelants à verser la somme de 50 000 € à la société Balow-Bauchat subrogée dans les droits de la société Pierre Invest à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner solidairement les époux [R] à 12 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les appelants aux entiers dépens.





SUR CE, LA COUR :



Sur les demandes des époux [R]



Considérant que l'offre de vente signifié aux époux [R] par acte d'huissier du 14 septembre 2006 à la requête de la société Pierre Invest est fondée sur les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 aux termes desquelles :









- l'offre est valable pendant un délai de deux mois,

- le locataire qui accepte l'offre notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte, ce délai étant porté à quatre mois si dans sa réponse, le locataire notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt,

- passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit ;



Que les époux [R], qui ont signifié au bailleur par acte d'huissier du 13 octobre 2006, dans le délai de validité de l'offre, leur acceptation de l'offre sous condition suspensive d'obtention d'un prêt en précisant que la demande était en cours, disposaient donc jusqu'au 14 février 2007 pour réaliser l'acte de vente ;



Considérant que les époux [R] justifient avoir reçu le 31 octobre 2006 de la Fortis Banque une offre de prêt portant sur la somme de 1.258.000 € qu'ils ont acceptée le 11 novembre 2006 (pièce 6) et de ce que par lettre du 23 octobre 2006 (pièce 9), la Fortis Banque avait avisé le notaire de ce qu'elle leur consentait ce prêt en garantie duquel elle entendait inscrire un privilège de prêteur de deniers de premier rang à hauteur de 1.229.516 € ;



Que toutefois, il n'a pas été procédé à la réalisation de la vente avant l'expiration du délai de quatre mois, soit au plus tard le 14 février 2007, étant rappelé que selon les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit, ces dispositions étant impératives nonobstant celles de l'article 1583 du code civil ;



Que la vente n'ayant pas été réalisée au plus tard le 14 février 2007, l'acceptation le 13 octobre 2006 par les époux [R] de l'offre de vente est nulle de plein droit, étant observé que les époux [R] ont laissé s'écouler le délai de réalisation de la vente sans faire sommation à la société Pierre Invest de se présenter chez le notaire avant la date d'expiration du délai pour signer l'acte de vente et qu'ils ne justifient pas du refus de la société Pierre Invest de signer l'acte dans le délai imparti ;

 

Que l'assignation en réalisation forcée de la vente délivrée le 8 décembre 2006, qui ne comporte pas de sommation de comparaître chez un notaire à une date déterminée, est insuffisante à établir la volonté des époux [R] de réaliser la vente dans le délai de réalisation imparti par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, d'autant qu'ils reconnaissent dans leurs écritures qu'ils ne voulaient pas acquérir le bien tant qu'il était grevé d'hypothèques alors que ce fait ne constitue pas un obstacle juridique à la vente et qu'il ne peut donc qu'être constaté qu'il n'y avait pas accord sur le bien objet de la vente, à savoir un bien immobilier sur lequel étaient inscrites des hypothèques judiciaires ;



Que l'offre faite par la société Pierre Invest le 21 février 2007 aux époux [R] de se présenter chez le notaire le 9 mars 2007 pour la réalisation de la vente est sans effet sur la nullité de l'acceptation de l'offre au regard de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la renonciation à un droit ne pouvant être équivoque, étant observé qu'en tout état de cause, les époux [R] ont refusé le 9 mars 2007 de réaliser la vente proposée sans garantie d'éviction, déclarant vouloir attendre qu'une décision définitive soit rendue dans l'instance en revendication opposant la société Pierre Invest à la société CFGC ;



Que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté les époux [R] de leurs demandes en réalisation forcée de la vente et paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;













Sur les demandes de la société Pierre Invest



Considérant que l'acte signifié le 14 septembre 2006 par la société Pierre Invest aux époux [R] dont une copie est versée aux débats concerne la notification d'une offre de vente faite en application de l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 en vue de permettre aux locataires d'exercer leur droit de préemption ;



Qu'elle ne comporte pas de congé et qu'il n'est pas produit à l'appui des demandes de la société Pierre Invest aux fins d'expulsion des époux [R] et paiement d'indemnités d'occupation le congé dont ils sollicitent la validation ;



Qu'il convient d'ordonner la réouverture des débats sur ce point, les conclusions des époux [R] tendant à voir « valider le congé délivré aux époux [R] le 14 septembre 2006 » pouvant relever du lapsus ;





PAR CES MOTIFS :



Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [R] de leurs demandes en réalisation forcée de la vente et paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,



Le complétant, 



Constate la nullité de l'acceptation de l'offre faite par les époux [R] le 13 octobre 2006,



Sursoit à statuer sur les autres chefs de demande et avant dire droit, ordonne la réouverture des débats pour que les parties précisent si un congé a été délivré, dans cette hypothèse, le produisent devant la Cour, à défaut, précisent le fondement juridique des demandes aux fins d'expulsion et paiement d'indemnité d'occupation, 



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 8 septembre 2011 à 13 heures pour clôture et à celle du 22 septembre 2011 à 14 heures pour plaidoiries,



Réserve les dépens.





La Greffière,La Présidente,