Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 3 février 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 03 FEVRIER 2011



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/23272



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2005 -Tribunal d'Instance de PARIS 08ème arrondissement - RG n° 11-05-000148



APPELANTE : 



- Madame [B] [U] épouse [F]



demeurant [Adresse 1]



représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de Me Pierre BOUAZIZ, plaidant pour la SCP BOUAZIZ BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 215





INTIMÉE : 



- VALMY SAS, prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 4]



représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Me Thierry CHAPRON, plaidant pour la SCP CHAPRON YGOUF LANIECE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 479





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Nicole PAPAZIAN, présidente

Madame Isabelle REGHI, conseillère 

Madame Michèle TIMBERT, conseillère



qui en ont délibéré





Greffière : 

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle REGHI, conseillère la plus ancienne de la formation en l'empêchement de la présidente en application de l'article 456 du code de procédure civile et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





*******************





Par acte du 16 décembre 1988, les Assurances Générales de France ont loué à messieurs [I] et [N] [F] à compter du 1er juillet 1988 un appartement situé [Adresse 2]. Le bien a été vendu à la société Foncière de la Cité, puis à la société Gecina et le 28 mai 2003 a été acquis par la société Valmy SAS. Le 8 octobre 2004, l'immeuble a été mis en copropriété.



 Par deux lettres en recommandé avec accusé de réception du 28 mai 2004, la société Valmy SAS a avisé, de son intention de mettre en vente l'immeuble en cédant chacun des appartements, d'une part, à l'association des locataires en lui proposant une rencontre afin d'examiner les modalités d'information et d'autre part, au maire du 8ème arrondissement.



Par acte du 7 décembre 2004, la société Valmy SAS a notifié une offre de vente aux époux [F] sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, les faisant bénéficier d'un droit de préemption pendant un délai de deux mois. Les locataires soutenant que les accords collectifs du 9 juin 1998 n'avaient pas été respectés ont assigné leur bailleur devant le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris qui, par jugement du 21 octobre 2005, a: 

 

-débouté les époux [F] de toutes leurs demandes,

-dit n'y avoir lieu à une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé la charge des dépens aux locataires.



M. et Mme [F] ont formé un appel du jugement le 19 janvier 2006. Par ordonnance du 14 décembre 2006 une décision de retrait du rôle a été prise.



Par acte des 8 juin 2006 et 10 octobre 2007, la société Valmy SAS a notifié aux époux [F] une nouvelle offre de vente au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ces derniers soutenant que le droit de préemption n'était pas purgé, ont saisi le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris et l'affaire est toujours pendante devant cette juridiction.



Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2010, Mme [F] (monsieur étant décédé le [Date décès 3] 2008) demande :



-l'infirmation du jugement,

-de constater que la société Valmy SAS a violé l'accord collectif du 19 juin 1998, alors qu'elle s'y était volontairement soumise,

-la nullité de la notification de l'offre de vente du 7 décembre 2004 et de préciser que si la société veut poursuivre la vente des lots loués, elle doit procéder à une nouvelle notification de l'offre après le respect des formalités et mesures prévues par les accords,

-de lui faire défense de procéder à la vente tant que le droit de préemption, issu de la loi du 31 décembre 1975 n'est pas purgé et de lui interdire de faire procéder à la visite du bien pour la vente,

-la condamnation de la société Valmy SAS à verser les sommes de :

.50 000 € de dommages et intérêts,

.15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Valmy SAS dans ses conclusions du 25 novembre 2010 soutenant que l'offre de vente a été signifiée à la requête d'une personne habilitée, que les accords collectifs du 9 juin 1998 ne s'appliquent pas en l'absence d'un congé pour vendre et que toute la procédure est régulière, demande :



-d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 28 octobre 2010,

-la confirmation du jugement,

-la condamnation de Mme [F] à leur verser la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE



Rabat de la clôture 



La SAS Valmy demande le rabat de l'ordonnance de clôture du 28 octobre 2010.Cette dernière décision de clôture a été révoquée par ordonnance du 18 novembre 2010 qui l'a fixée au 2 décembre 2010 pour finalement être prise le 9 décembre 2010. En conséquence, la demande n'a plus d'objet.



L'estopel 



Mme [F] soutient que la société Valmy SAS a changé sa position en juin 2010 ayant toujours avant cette date reconnu que les accords du 9 juin 1998 étaient applicables. Cependant, à cette date, la société UFG PIxEL1, présente dans d'autres procédures en sa qualité de nouvelle bailleresse, est intervenue volontairement justifiant les nouvelles conclusions prises ensemble avec la société Valmy SAS. Ce moyen doit être rejeté.



Les accords du 9 juin1998



Mme [F] soutient que les accords collectifs du 9 juin 1998 sont applicables et concernent les offres de vente faites sans congé pour vendre. Selon l'intimée aucun congé pour vendre n'ayant été délivré aux locataires, les accords collectifs du 9 juin 1998 ne lui sont pas opposables au regard des accords du 16 mars 2005.



Le 28 mai 2004, la société Valmy SAS a fait part de son intention de mettre en vente par lots, l'intégralité de l'immeuble comportant plus de dix logements.



Les accords collectifs du 9 juin 1998 rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 sont applicables même si seule une offre de vente sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a été notifiée. En effet, la référence relative aux congés pour vendre qui figure à l'intitulé de l'accord n'en restreint pas la portée à ces seuls congés car dans son préambule, il stipule que : 'les organisations participant à la négociation demandent que l'accord soit étendu à tous les bailleurs mettant en vente plus de dix logements'.



En conséquence, l'accord ne concerne pas seulement la mise en oeuvre des congés pour vendre délivrés dans le cadre de l'application de la loi du 6 juillet 1989 mais également la mise en oeuvre des offres de vente notifiées en vertu de l'article10 de la loi du 31 décembre 1975. C'est donc à bon droit que Mme [F] se prévaut des informations prévues par l'accord.



Respect des accords



Il est soutenu que la société Valmy SAS n'a respecté que partiellement ses obligations résultant de l'accord collectif sus visé. Il lui est notamment reproché une absence de concertation avec l'association des locataires pour la réalisation des diagnostics et bilans techniques.



Conformément à l'article 2-2 alinéa 1 des accords du 9 juin 1998, 'les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives '. Le diagnostic technique dont les modalités auront été examinées par l'association, doit être communiqué aux locataires au plus tard avec l'offre de vente.



Dans le compte rendu de la réunion d'information des locataires, du 8 juin 2004, il est spécifié que pour le diagnostic technique, 'il a été effectué par la société Siena Ingienerie et est actuellement en cours de rédaction, il sera adressé à chaque locataire avec l'offre de vente et sera consultable avant, au bureau de vente dés son ouverture'.



En l'espèce, le bailleur a présenté les diagnostics techniques comme étant réalisés et en cours de rédaction mais l'association des locataires n'a pas été consultée sur les modalités de leur mise en oeuvre notamment sur les conditions de leur réalisation, le choix des bureaux d'études et la mission confiée à ces derniers.



En conséquence, les dispositions de l'article 2-2 alinéa 1 des accords du 9 juin 1998 n'ayant pas été respectées et ces dernières étant d'ordre public, aucune concertation avec les locataires n'ayant eu lieu sur les modalités de réalisation des diagnostics techniques, il en résulte la nullité de l'offre de vente notifiée à Mme [F] le 7 décembre 2004. La décision du premier juge ayant rejeté ce moyen au motif que la procédure avait été respectée doit être infirmée.



Autres demandes 



Mme [F] demande que la cour mentionne que la SAS Valmy doit procéder à une nouvelle notification de l'offre de vente dans le respect des formalités et mesures prévues par les accords collectifs, de lui faire défense de procéder à la vente du bien tant que le droit de préemption n'est pas purgé et qu'enfin elle ne puisse pas procéder à la visite du logement. Ces demandes ne sont que la conséquence de la décision de la cour et doivent être rejetées.



Dommages et intérêts



 Mme [F] a obtenu la nullité de l'offre de vente qui lui a été faite, elle n'établit pas un préjudice distinct justifiant des dommages et intérêts, la demande doit être rejetée.



Article 700 du code de procédure civile



Il y a lieu de condamner la société Valmy SAS à payer à Mme [F] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement, 



Statuant à nouveau, 



Déclare nulle l'offre de vente faite par la société Valmy SAS à Mme [F] le 7 décembre 2004,



Condamne la société Valmy SAS à payer à Mme [F] la somme de

5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette le surplus des demandes,



Condamne la société Valmy SAS garder la charge des dépens, 



Dit qu'ils seront recouvrés par les avoués conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE