Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 février 2011

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4





ARRÊT DU 01 FÉVRIER 2011



(n° 469 , 13 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 08/03826



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2008 - Tribunal d'Instance de LONGJUMEAU - RG n° 11-07-000929







APPELANTS :

 

- Monsieur [C] [W]



demeurant [Adresse 4]



- Mademoiselle [S] [F]



demeurant [Adresse 4]



tous deux représentés par Maître Pascale BETTINGER, avoué à la Cour

assistés de Maître Mohamed CHEHAT, avocat au barreau de NANTERRE, toque PN26

 





INTIMÉS : 



- Madame [A] [E] [O] [K] divorcée [N]



demeurant [Adresse 1]



- Monsieur [M], [U], [Z] [N]



demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]



tous deux représentés par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour

assistés de Maître Emmanuelle RAM, avocat au barreau d'ESSONNE





























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques REMOND, Président, entendu en son rapport et Madame Claude JOLY, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques REMOND, président

Madame Marie KERMINA, conseillère

Madame Claude JOLY, conseillère





Greffier :

lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT





ARRÊT : CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





***************





La Cour est saisie de l'appel interjeté par monsieur [C] [W] et par madame [S] [F] (ci-après les consorts [B]), d'un jugement rendu le 24 janvier 2008, par le Tribunal d'Instance de LONGJUMEAU, qui a :



- rejeté l'exception d'irrecevabilité ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 14 août 2002 ;

- ordonné en conséquence à monsieur [C] [W] et à madame [S] [F] et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux pris à bail et, à défaut, a ordonné leur expulsion avec, au besoin, l'assistance de la force publique, dans les conditions légales ; 

- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 suivants du décret du 31 juillet 1992 ;

- condamné monsieur [C] [W] et madame [S] [F] à payer à monsieur [M] [N] et à madame [A] [K] (ci-après les consorts [L]) les sommes suivantes :



- 2 744,10 €, au titre des loyers impayés entre avril 2002 et le 14 août 2002 ;

- 1,00 €, au titre de la clause pénale ;

- 33 655,00 €, au titre des indemnités d'occupation dues du '14' août 2002 au 29 novembre 2007, terme de novembre 2007 inclus, dont il convient de déduire la somme de 10 671,43 € déjà versée ;



- condamné monsieur [M] [N] et madame [A] [K] à payer à monsieur [C] [W] et à madame [S] [F] la somme de 1 000 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi jusqu'au 14 août 2002 ;

- ordonné la compensation de ces sommes ;

- condamné monsieur [C] [W] et madame [S] [F] à verser à monsieur [M] [N] et à madame [A] [K] une indemnité mensuelle d'occupation de 530 € à compter du 30 novembre 2007 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

- rejeté les autres demandes ;

- condamné monsieur [C] [W] et madame [S] [F] à verser à monsieur [M] [N] et à madame [A] [K] la somme de 1 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamné monsieur [C] [W] et madame [S] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2002.





*

* *





Les faits et les demandes des parties



Le 30 janvier 1997, monsieur [M] [N] et madame [A] [N], née [K], ont signé avec monsieur [C] [W] et madame [S] [F] un compromis de vente sous conditions suspensives, portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 5], moyennant un prix principal de 510 000 Frs, soit 77 749 € ; il était prévu que l'acte authentique de vente serait signé au plus tard le 30 mars 2002.



Suivant acte sous seing privé daté du même jour, monsieur [M] [N] et madame [A] [K] ont loué ce même bien immobilier, pour une durée de cinq ans à compter du 1er avril 1997, à monsieur [C] [W] et à madame [S] [F], moyennant un loyer mensuel non révisable de 4 000 Frs (609,80 €) et un droit au bail de 100 Frs (15,24 €), mais sans charges ; cette location a donné lieu au versement d'un dépôt de garantie de 8 000 Frs (1 219,59 €).





Par arrêt rendu le 16 mai 2007 et signifié le 12 juin 2007 aux consorts [B], la Cour d'Appel de PARIS (2ème Chambre, section A) a :



- réformé le jugement rendu le 3 février 2006, par le Tribunal de Grande Instance d'Évry ;

- dit le compromis de vente du 30 janvier 1997 résolu aux torts des deux parties ;

- dit irrecevable la demande en constatation de la clause résolutoire du bail et donc la demande en expulsion ;

- condamné à titre provisionnel les consorts [B] à payer en deniers ou quittance aux consorts [L] une somme mensuelle de 609,80 € depuis juin 2002 ;

- rejeté les autres demandes ;

- laissé à chaque partie la charge de ses dépens.



Par acte d'huissier daté du 18 juin 2007, régulièrement dénoncé à monsieur le Sous- Préfet du département de l'Essonne le 20 juin 2007, madame [A] [K], divorcée [N], et monsieur [M] [N] ont fait assigner monsieur [C] [W] et madame [S] [F] devant le Tribunal d'Instance, aux fins, notamment, de voir déclarer acquise la clause résolutoire, de voir constater la résiliation de plein droit du bail à titre principal au 14 août 2002 et, subsidiairement, au 16 août 2005, de voir ordonner leur expulsion, et aux fins d'obtenir le paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'une clause pénale et de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Le 24 janvier 2008, le Tribunal d'Instance a rendu le jugement dont monsieur [C] [W] et madame [S] [F] ont relevé appel.



Par arrêt rendu le 17 juin 2009, la Cour de Cassation, Première Chambre Civile, a déclaré irrecevable le pourvoi formé par monsieur [C] [W] et par madame [S] [F], contre l'arrêt sus-visé du 16 mai 2007, lequel est définitif depuis le 12 juillet 2007.



Monsieur [C] [W] et madame [S] [F] ont libéré les lieux et restitué les clés le 30 octobre 2009.



La clôture a été prononcée le 15 juin 2010. 



Dans leurs dernières conclusions en réponse n°6 signifiées le 28 mai 2010, monsieur [C] [W] et madame [S] [F] demandent à la Cour de : 



- constater que monsieur [C] [W] et madame [S] [F] ont versé entre les mains des consorts [L] les sommes de :



- 10 671,43 € (70 000 Frs), le jour du compromis le 30 janvier 1997,

- 22 867,35 € (150 000 Frs) d'avance sur le prix de 1997 à 2002,



soit un total de 33  538,78 € (220 000 Frs) ;

- dire que la somme de 33  538,78 €, versée au 30 mars 2002, doit être restituée aux consorts [B] ensuite de la résolution de la vente prononcée par arrêt du 16 mai 2007 et condamner solidairement les consorts [L] à la payer aux consorts [B] ;

- dire que :

- le loyer du bail du 30 janvier '2007' ((1997) est de 1 500 Frs par mois ou 228,67 € ;

- les loyers à partir d'avril 2002 arrêtés au 30 octobre 2009 sont égaux à 20 580,30 € et fixer la créance des consorts [L] à cette somme ;





- la créance de 33 538,75 €, exigible au jour de la résolution, s'est compensée légalement à due concurrence avec le loyer dû en exécution du bail du 30 janvier 1997 pour 20 580,30 € ; 



- condamner en conséquence solidairement les consorts [L] à payer le solde des sommes perçues directement (par) les consorts [L] aux consorts [B], soit la somme de 12 728,89 €, majorée du dépôt de garantie de 1 219,59 € ;

- constater que :



- les consorts [B] ont versé entre les mains du notaire les sommes de 26 803,20 € et de 9 600 € le 2 avril 2002 ;

- le notaire a remis la somme de 36 938,94 € le 25 janvier 2008 à la SCP BADUFLE FAUCHERE LECOMTE, huissiers instrumentaires, au titre de la saisie attribution pratiquée à la requête des consorts [L] ;



- condamner solidairement les consorts [L] à payer cette somme de 36 938,94 € aux consorts [B], avec les intérêts depuis 2008 ;

- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum les consorts [L] à payer aux consorts [B] les sommes suivantes :



- 4 236,11 €, à titre de remboursement de réparations urgentes réglées par les locataires ;

- 12 749,99 €, au titre de leur préjudice de jouissance, faute de respect des normes de confort et d'habitation du 31 janvier 1997 au 30 octobre 2009 ;

- 6 211,38 €, à titre de dommages et intérêts pour perte des aides de la CAF dont ils n'ont pu bénéficier ;



- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, les consorts [L] à payer aux consorts [B] :



- 12 000 €, à titre de dommages et intérêts pour déficit d'environ 20 % de surface du logement dont ils n'ont pu bénéficier ;

- 5 000 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



- dans tous les cas, annuler les commandements des 14 juin 2002 et 16 juin 2005 ;

- en tant que de besoin, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- de façon générale, rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions des consorts [L] qui seraient autres et/ou contraires à celles formulées par les consorts [B], notamment leur demande afin d'acquisition de la clause résolutoire ;

- condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, les consorts [L] à payer aux consorts [B] une indemnité de 5 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, incluant les frais exposés au titre de l'expertise d'amiante et état des risques plomb pour un montant de 320 € et ceux du procès-verbal d'huissier de 1 960 Frs, soit 298,80 € ;

- les condamner sous la même solidarité en tous les dépens de première instance incluant les différents procès-verbaux de constat et d'appel, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Dans leurs dernières conclusions signifiées le 4 juin 2010, monsieur [M] [N] et madame [A] [K] demandent à la Cour de : 



- débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes pour être mal fondées en droit et en fait ; 

- subsidiairement, sur l'acompte de 150 000 Frs sur le prix de vente, dire et juger que, conformément au compromis de vente, celui-ci reste définitivement acquis aux vendeurs, à savoir les consort [L] ;

- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la constatation de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 14 août 2002 ;

- condamner les consorts [B] à verser conjointement et solidairement aux consorts [L] les sommes de :



- 2 744,10 €, au titre des loyers impayés entre avril 2002 et le 14 août 2002, et celle de 274,41 €, à titre d'indemnité contractuelle en vertu de l'article 10 du bail ;

- 52 137,90 €, correspondant à 609,80 € par mois à titre d'indemnité d'occupation du 14 août 2002 jusqu'à la libération effective des lieux concrétisée par la remise des clés le 30 octobre 2009, ainsi que celle de 5 213,79 €, correspondant à une clause pénale de 10 % sur le total des indemnités d'occupation telle que prévue par l'article 10 du bail liant les parties ;

- 53 188,93 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, subsidiairement, celle de 18 852 €, en vertu de l'article 1382 du Code Civil ;

- 5 000 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- 5 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



- dire et juger que le dépôt de garantie demeurera acquis aux consorts [L] ;

- condamner les consorts [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer des 14 juin 2002 et 16 juin 2005, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





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SUR CE, LA COUR



* sur l'arrêt du 16 mai 2007



L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif.



S'il a, dans ses motifs, caractérisé les fautes respectives des deux parties pour prononcer, à leurs torts partagés, la résolution du compromis de vente du 30 janvier 1997, l'arrêt susvisé n'a pas tranché, dans son dispositif, faute pour la Cour d'avoir alors été saisie de demandes de ces chefs, les questions relatives au sort des sommes suivantes :





- 10 671,43 € (70 000 Frs), versée par les consorts [B] le jour du compromis le 30 janvier 1997, à titre d'indemnité d'immobilisation ;

- 22 867,35 € (150 000 Frs) d'avance sur le prix, dont il n'est pas contesté qu'elle a été payée, mais sur la nature de laquelle les parties s'opposent ;

- 36 938,94 €, versée le 2 avril 2002 en vue de la réalisation de la vente par les consorts [B] entre les mains de leur notaire, maître [X], et dont ce dernier s'est dessaisi le 25 janvier 2008 en exécution de la saisie-attribution, pratiquée par la SCP BADUFLE FAUCHERE LECOMTE, Huissiers de Justice, à la requête des consorts [L] (cf: la pièce n°51 des appelants).



La portée de la condamnation des consorts [B] au paiement d'une somme mensuelle de 609,80 € depuis juin 2002 a en outre été limitée par le caractère provisionnel de cette condamnation, prononcée en outre 'en deniers ou quittances', la Cour d'Appel ayant pris soin, dans un motif éclairant, de réserver la qualification de cette somme au juge appelé à statuer sur le bail.



Il s'ensuit qu'il appartient à la Cour présentement saisie par les appelants de statuer sur les points sus-visés, ainsi que sur la nature de la somme mensuelle allouée aux bailleurs, sur son montant et sur la période concernée par les dits règlements.





* sur les conséquences de la résolution du compromis de vente



Il est constant que la résolution entraîne la mise à néant rétroactive de la force obligatoire du contrat, l'obligation de l'un n'ayant plus de raison d'être quand l'autre n'en fournit pas la contrepartie.



Cet anéantissement affecte toutes les clauses du compromis résolu, y compris celle invoquée par les consorts [L] et aux termes de laquelle la somme de 22 867,35 € (150 000 Frs) devait être 'déduite du prix (510 000 Frs) ... en cas d'achat définitif, (mais) rester acquise au vendeur dans tous les autres cas' ; il prive de cause toutes les sommes versées par les consorts [B] dans le cadre de cet acte, lequel est censé n'avoir jamais pris effet. 



Les parties devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du compromis, les intimés ne peuvent s'opposer à la restitution, à l'acquéreur, du prix ou de la partie du prix versé par ce dernier.



Les consorts [L] ne contestent pas que l'indemnité d'immobilisation (10 671,43 €) doit faire l'objet d'une restitution par compensation.



En ce qui concerne la somme de 22 867,35 €, qui devait être versée entre avril 1997 et mars 2002, les consorts [B] font valoir qu'elle devait être réglée au moyen d'acomptes mensuels de 381,12 € chacun et que ces acomptes étaient inclus dans le loyer mensuel de 609,80 €, lequel a été payé jusqu'en mars 2002 inclus.



S'ils admettent que la somme de 22 867,35 € a été payée par les appelants, les intimés soutiennent qu'elle l'a été en exécution pure et simple du bail, lequel ne prévoit pas que l'acompte sur le prix de vente serait compris dans le montant du loyer, et que les versements effectués par les locataires durant les cinq premières années de la location correspondent donc uniquement à des loyers; ils ajoutent que les acomptes mensuels de 381,12 € auraient dû être réglés en sus du loyer de 609,80 €, mais qu'ils ne l'ont jamais été.



Il ressort cependant de la lettre proposition d'achat, faite le 18 janvier 1997 au prix de 520 000 Frs, que les consorts [B] offraient alors une 'répartition' du paiement de ce prix selon les modalités suivantes: 2 500 Frs d''apport mensuel' et 1 500 Frs à titre de loyer, document qui est corroboré par la clause du compromis de vente prévoyant le versement d'un acompte de 2 500 Frs par mois à compter du 1er avril 1997 - dont il n'est précisé nulle part qu'il serait réglé en sus du loyer de 609,80 € -, par l'absence de toute réclamation de ce chef émanant des vendeurs entre 1997 et 2002 alors que ces acomptes étaient payables mensuellement et donc exigibles à chaque échéance, ainsi que par la lettre de maître [J], notaire des vendeurs, en date du 11 mars 2002, lequel, devant les doléances des consorts [B] au sujet des désordres que présenterait 'de façon surprenante, quelques mois avant la vente' la maison de [Localité 3], transmet à son confrère, maître [X], notaire des acquéreurs, les observations de ses clients, les consorts [L], selon lesquels 'les occupants auront payé en définitive un loyer de 1 500Frs pendant plusieurs années, alors que la valeur locative était bien supérieure' (pièce n°60 des appelants et n°24 des intimés).



Il en sera déduit que la somme de 22 867,35 € correspond, non à des loyers, mais à des acomptes qui ont été versés sur le prix d'acquisition de ce bien immobilier, qu'elle aurait dû venir en déduction de ce prix et que, du fait de la résolution du compromis de vente, elle doit être restituée aux appelants.



Les consorts [B] sont dès lors fondés à solliciter la restitution de la somme totale de (10 671,43 € + 22 867,35 € =) 33 538,78 €.



S'agissant enfin de la somme de 36 938,94 €, que les consorts [B] ont versée entre les mains de leur notaire le 2 avril 2002, en vue de la réalisation de la vente, il convient de relever que, dans le cadre de la saisie-attribution été pratiquée en exécution de l'arrêt de la Cour d'Appel du 16 mai 2007, les intimés n'ont perçu que la somme de 34 400 €, dont ils reconnaissent qu'elle devra 'être prise en compte lors du quitus'.



Le vendeur ne devant restituer que les sommes qu'il a effectivement reçues, les consorts [L] seront en conséquence condamnés à payer aux consorts [B] la somme de 34 400 €, sous réserve cependant d'une éventuelle compensation (cf: infra).



* sur les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion



N'est pas critiquée en cause d'appel la recevabilité de la demande d'expulsion des consorts [L], dirigée contre les consorts [B]. 





Il est constant que, faute de la réalisation de la vente - qui aurait dû intervenir au plus tard le 30 mars 2002 -, la location s'est renouvelée tacitement à compter du 1er avril 2002.



Il est également constant que le commandement délivré aux locataires le 14 juin 2002 est resté infructueux et que ces derniers n'ont pas, dans le délai de deux mois imparti par cet acte, engagé une action en justice aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail.



D'autre part, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les appelants - qui n'ont plus rien versé à leur bailleur à compter du 1er avril 2002 - ne sont pas fondés à se prévaloir de la disparition rétroactive de leur dette locative, et donc de la cause du commandement, en invoquant une compensation qui ne peut s'opérer que lorsque deux dettes réciproques se trouvent exister à la fois, ce qui n'est pas le cas de la somme de 33 538,78 €, cette créance n'étant devenue certaine, liquide et exigible qu'après le prononcé de la résolution du compromis de vente, soit plus de quatre ans plus tard (14 août 2002 - 16 mai 2007).



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 14 août 2002, les demandes en expulsion et en séquestration du mobilier trouvé sur place étant devenues sans objet du fait de la libération des lieux le 30 octobre 2009.



* sur l'indemnité d'occupation



Il ressort des développements sus-visés qu'à compter du 1er avril 2002, les locataires étaient redevables d'un loyer mensuel de 228,67 € (1 500 Frs).



Or, en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail; en ne permettant pas la libre occupation du logement, les consorts [B] ont commis une faute portant préjudice au bailleur.



Au vu des éléments d'appréciation soumis à la Cour, il y a lieu de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, due par les consorts [B] à compter du 15 août 2002, à la somme de 460 €. 



Les comptes entre les parties s'établissent donc comme suit :



- loyers dus entre le 1er avril 2002 et le 14 août 2002

inclus: [(228,67 € x 4 mois =) 914,68 €

+ (228,67 x 14j /31j =) 103,27 € =)] 1 017,95 €



- indemnités d'occupation dues pour la période

comprise entre le 15 août 2002 et le 30 octobre

2009 inclus :

[(460 € x 15j/31j =) 225,58 € + (460 € x 12 mois x

6 ans =) 33 120 € + (460 € x 9 mois =) 4 140 € +

(460 € x 30j/31j =) 445,16 € =] + 37 930,74 €

 ------------------------ 

 38 948,69 €



Le jugement sera réformé en ce sens.



* sur la clause pénale



Invoquant l'article 10 du bail, les consorts [L] sollicitent le paiement d'une clause pénale de 10 %, sur les loyers et sur les indemnités d'occupation dues par les appelants.



Cette clause ne trouvant application que sur les loyers impayés (cf le §1de l'article 10) et l'indemnité d'occupation ayant déjà été majorée, il y a lieu de condamner les consorts [B] au paiement de la somme de 101,79 €.



* sur les demandes portant sur l'état de la maison de [Adresse 4]



Il est constant que le compromis de vente et le bail ont été signés le même jour et pour la même durée, soit cinq ans, le contrat de location devant prendre fin lors de/et par la signature de l'acte authentique de vente officialisant le transfert de propriété.



Il apparaît ainsi que l'état du bien immobilier concerné doit être apprécié à la lumière de ces deux actes, le compromis devant s'analyser comme un contrat de vente assorti d'une mise à disposition anticipée du bien immobilier concerné et les acquéreurs s'engageant 'à prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance'. 



D'autre part, selon une clause particulière du bail, 'de convention expresse entre les parties, compte tenu du montant du loyer, les preneurs s'engagent à effectuer, à leurs frais, tous les travaux de remise en état de la maison'.



En l'absence de production, par l'une ou par l'autre des parties, de l'état des lieux censé avoir été établi lors de la remise des clés au locataire, force est de déduire de la clause ci-dessus reproduite in extenso que la maison louée n'était pas en bon état d'origine, ce que vient confirmer le 'diagnostic habitation' établi par l'atelier d'architecture DEYRA le 25 septembre 1997, soit un peu moins de six mois après le début de la location (le 1er avril 1997). 



Or, les réparations, qualifiées d''urgentes' par les appelants, entrent nécessairement dans les travaux qu'ils ont accepté de prendre en charge, et ce, dans la perspective de devenir propriétaires de la maison de [Localité 3]. 



Il résulte de ce motif, ajouté à ceux pertinents du Premier Juge et que la Cour adopte, que la demande en remboursement de la somme de 4 236,11 € doit être rejetée.



Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.



S'agissant du préjudice de jouissance invoqué par les appelants, il convient de relever que, pris dans la perspective d'un transfert de propriété et ayant comme contrepartie la modicité du loyer, l'engagement des preneurs d'effectuer tous travaux de remise en état portait nécessairement, du fait de sa généralité, sur la mise aux normes de confort et d'habitation, ce qui exclut qu'ils puissent se plaindre d'un non respect des dites normes depuis le 31 janvier 1997. 



C'est en revanche par des motifs pertinents, non utilement contestés par les intimés et adoptés par la Cour, que le Tribunal a estimé qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu pendant l'été 2001, les consorts [B] avaient subi un trouble de jouissance, lequel a été justement réparé par l'octroi d'une somme limitée à 1 000 €, à titre de dommages et intérêts, les intéressés ne pouvant pas être indemnisés au delà du 14 août 2002, comme étant devenus sans droit, ni titre à occuper les lieux à compter du 15 août 2002.



Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef et les consorts [B] seront déboutés du surplus de leur demande. 



Pas plus que les acquéreurs, les vendeurs ne pouvaient ignorer que la maison de [Localité 3] n'était pas en bon état d'origine; la preuve d'une dégradation volontaire des lieux par les occupants n'étant pas rapportée, les bailleurs ne sont pas fondés à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 219,59 €, lequel devra être restitué aux consorts [B].



* sur les demandes des consorts [B] relatives:



¿ au déficit de surface



S'ils précisent qu'elle est édifiée sur un terrain d'un contenance de 150 m² environ, ni le compromis de vente, ni le bail ne mentionnent la superficie de la maison d'habitation.



Il s'ensuit que les consorts [B] ne sont pas fondés à se prévaloir d'un quelconque déficit de surface.



Leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef ne peut qu'être rejetée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



¿ à la perte des aides de la CAF



Contrairement à ce qu'ils soutiennent, les appelants ne sont pas devenus locataires à la suite de la résolution de la vente; ils l'étaient depuis le 1er avril 1997, en vertu du contrat de location signé le 30 janvier précédent, concomitamment avec le compromis de vente, actes qui leur donnaient la double qualité d'accédants à la propriété et de locataires. 



Il leur appartenait donc d'informer la Caisse d'Allocations Familiales de leur situation et d'inviter leur bailleur à leur remettre les documents nécessaires à la constitution d'un dossier susceptible de leur ouvrir droit à une aide au logement.



Or, ils ne justifient d'aucune démarche en ce sens auprès de leur bailleur, ni du dépôt d'un dossier auprès de la CAF, ni d'un refus subséquent de cet organisme; leur demande en paiement de dommages et intérêts pour perte d'aides sociales ne peut donc qu'être rejetée.



Le jugement sera en conséquence également confirmé sur ce point.





* sur la compensation



Les dettes réciproques des parties étant exigibles à la date du présent arrêt, il y a lieu d'ordonner la compensation entre : 



-la somme totale due aux intimés :

(38 948,69 € + 101,79 € =) 39 050,48 € 





- et celle due aux appelants:

(33 538,78 € + 1 219,59 € + 1 000 € =) - 35 758,37 €



 --------------------------- 

 3 292,11 €



Les consorts [B] étant également créanciers de la somme de 34 400 €, il y a lieu d'ordonner la compensation entre cette dernière somme et le reliquat locatif.



Les consorts [L] seront dès lors condamnés à payer aux consorts [B] la somme de (34 400 € - 3 292,11 € =) 31 107,89 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2010, date des dernières conclusions des appelants.



Les parties seront en conséquence déboutées du surplus de leurs demandes respectives.



* sur les demandes en paiement de dommages et intérêts présentées par :



¿ les consorts [B], pour procédure abusive 



Du fait de la cessation de tout règlement au titre de la location depuis le 1er avril 2002, la procédure engagée par les consorts [L] aux fins de résiliation du bail ne peut être qualifiée d'abusive.



Les consorts [B] seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts. 



¿ les consorts [L], pour préjudice financier et moral 



Le compromis de vente ayant été résolu aux torts partagés des deux parties et la dette locative étant en définitive apurée par le jeu de la compensation, laquelle laisse en définitive subsister un reliquat créditeur en faveur des consorts [B], les intimés - qui ont, courant 2008, perçu le produit de la saisie-attribution -, ne sont pas fondés à solliciter le paiement de dommages et intérêts, que ce soit pour préjudice financier et/ou pour préjudice moral.



Les consorts [L] seront en conséquence déboutés de l'ensemble de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts.







Sur les frais irrépétibles



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elles à l'occasion du présent litige.



Les demandes présentées par elles sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile seront en conséquence rejetées.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Il sera fait masse des dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2002, mais pas celui du commandement du 16 juin 2005, et des dépens d'appel, qui seront supportés, pour moitié, par chacune des parties.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 14 août 2002 ;



Le réforme pour le surplus et, statuant à nouveau,



Condamne solidairement madame [A], [E], [O] [K], divorcée [N], et monsieur [M], [U], [Z] [N] à payer à monsieur [C] [W] et à madame [S] [F] la somme de 31 107,89 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2010 ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes respectives ;



Fait masse des dépens de première instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2002, et des dépens d'appel, qui seront supportés, pour moitié, par chacune des parties, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





La Greffière, Le Président,