Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE SECTION B — 23 septembre 2010

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



CHAMBRE SOCIALE - SECTION B



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ARRÊT DU : 23 SEPTEMBRE 2010 



(Rédacteur : Monsieur Benoît FRIZON DE LAMOTTE, Président)



BAUX RURAUX



N° de rôle : 09/04542





FC











La SCEA [M] LE THIL



c/



Le GFA LE THIL





















Nature de la décision : ADD - EXPERTISE





















Notifié par LETTRE SIMPLE le :



Grosse délivrée le :



à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juillet 2009 (R.G. n°51-08-0016) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d'appel du 28 juillet 2009,







APPELANTE :



La SCEA [M] LE THIL, agissant en la personne de son

représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 4]



représentée par Maître Thierry MIRIEU-DE-LABARRE, avocat au barreau de BORDEAUX









INTIMÉE :



Le GFA LE THIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualtié au siège social

[Adresse 4]



représenté par Maître Béatrice LARRIEU-BORDIER loco Maître Guy GRAVELLIER, avocats au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 juin 2010 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Benoit FRIZON DE LAMOTTE, Président,

Monsieur Jacques DEBÛ, Conseiller,

Monsieur Eric VEYSSIERE, Conseiller,

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Anne-Marie LACOUR-RIVIERE,









ARRÊT :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.























FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par actes authentiques datés des 7, 8 septembre et 1er octobre 1990 les consorts

[M], aux droits de qui se trouve le GFA LE THIL ( le GFA), ont donné à bail au GAEC [M] LE THIL (le GAEC), alors représenté par Messieurs [U] et [H] [M], aux droits de qui se trouve la SCEA [M] LE THIL ( la SCEA) pour une durée de 30 ans à effet au 1er octobre 1990 diverses parcelles de terres cadastrées communes de [Localité 3], [K] et [D], d'une superficie de plus de 13 hectares,



ce bail précise :

'Exploitation-Usage :

.........le preneur devra remplacer les plants manquants au fur et à mesure de leur disparition'.

Travaux d'amélioration et de transformation :

D'ores et déjà, le bailleur autorise le preneur à faire construire sur la parcelle louée, Commune de Léognan, des bâtiments nécessaires à l'exploitation des biens loués notamment, chais et cuviers.

Cette construction sera faite pour le compte du bailleur, aux frais du preneur.

Un avenant au bail concernant notamment la fixation du fermage, sera dressé entre les parties avant le commencement des travaux.

Le preneur fera son affaire de l'obtention du permis de construire.

Il entretiendra les bâtiments construits pendant toute la durée du bail.

Replantations et plantations nouvelles

D'ores et déjà, le bailleur autorise le preneur à procéder à la plantation de nouvelles vignes sur la parcelle louée.

Comme condition essentielle du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti par le bailleur, le preneur s'engage à effectuer la plantation :

- en 1990, de 4 ha 28 ares de vigne rouge,

- et ensuite 7 ha 72 ares minimum de vignes, rouge ou blanc, au choix du preneur pour arriver à un total de 3 hectares de vignes blanc et 9 hectares de vignes rouge environ à l'hectare.

Les travaux seront effectués pour le compte du bailleur, par le preneur qui en avancera tous les frais.

Ce dernier fournira notamment, la main d'oeuvre, le matériel et les plants nécessaires.

Il sera tenu compte des frais avancés par le preneur dans le calcul du montant du fermage ci-après fixé de sorte qu'il ne sera dû à ce dernier, aucune indemnité en fin de bail.

La déclaration de plantation sera faite par le preneur exploitant auquel le bailleur donne dés à présent toute autorisation.

La vigne en place à la sortie du preneur, quelqu'en soit la cause, sera acquise au bailleur y compris les droits de replantation, sans que le preneur sortant puisse prétendre à une valeur résiduelle.

La durée d'amortissement des vignes est fixée à 25 ans, à compter de la plantation.

Le preneur ne pourra faire apport de tout ou partie de la récolte à une cave coopérative, sans l'accord exprès du bailleur.'

Fermage :

'Fermage

Le bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel, savoir :

pour les 13 premières années, un fermage annuel représentant la valeur en argent de 84 quintaux de blé,

pour les 17 années suivantes, un fermage annuel représentant la valeur en argent de :

15 hectolitres/hectare, soit pour un minimum de 9 hectares : 135 hectolitres de vin AOC Graves [Localité 5] rouge,

15 hectolitres/hectare, soit pour un minimum de 3 hectares : 45 hectolitres de vin AOC Graves [Localité 5].

Le fermage a été librement fixé entre les parties en connaissance de cause de l'état et de la situation des biens loués et de la qualité des sols, conformément aux dispositions des articles L 411-11 et suivants du code rural, à des quantités de denrées de référence telles que définies dans l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987.

Il est ici précisé que pour le calcul du fermage tel qu'il est fixé ci-dessus, les parties ont tenu compte :

- des sommes avancées par le preneur pour financer pour le compte du bailleur, la plantation de vignes sur la parcelle louée, les frais de culture des trois premières années,

- du sur-coût fiscal(pour la taxe foncière) entraîné par les plantations nouvelles effectuées par le preneur, qui restera à la charge du bailleur à concurrence de 4/5èmes.

- des droits de plantation qui resteront en fin de bail la propriété du bailleur.

De sorte que le bailleur ne sera redevable d'aucune somme ou indemnité quelconque à l'égard du preneur, au cours ou en fin de bail, tant au titre des plantations nouvelles et des frais de culture des premières années.

Paiement du fermage :

Le preneur s'oblige à payer au bailleur le fermage le 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le premier juillet mille neuf cent quatre vingt onze.

Le fermage sera déterminé à chaque échéance d'après le prix fixé par arrêté ministériel pour le blé fermage et le cours fixé par l'arrêté préfectoral pour l'année culturale précédente pour les autres denrées'.

 

A été annexé à l'acte du 1er octobre 1990 la convention suivante :

'Les quantités de denrées de référence retenues par les parties sont les suivantes :

- pour les parcelles que le preneur doit planter pour le compte du bailleur, en vignes AOC Graves [Localité 5] : 12 hectolitres par hectares.

- pour les parcelles non plantées : 4, 8 quintaux de blé par hectare.

S'agissant d'un bail à long terme, les quantités de denrée ci-dessus sont majorées de 25 % .

Etant précise que les travaux de plantation seront effectués pour le compte du bailleur par le preneur, qui en avancera les frais.

Le remboursement s'effectuera par retenue annuelle sur le fermage global du par le preneur, en étalant cette dette sur les premières années du bail.

Les frais avancés par le preneur étant évalués forfaitairement à 190.000 francs l'hectare.'



Cet acte a été complété par acte authentique du 20 décembre 1990 comportant modification de l'identification des parcelles, adjonction de parcelles omises en nature de terres et futaies,

le fermage déterminé précédemment n'étant pas modifié.



Par acte du 18 décembre 1992 il a été convenu entre les parties :

- de la résiliation partielle du bail portant sur deux parcelles,

- de la conclusion d'un nouveau bail à long terme d'une nouvelle parcelle,

les conditions du bail de 1990 demeurant inchangées.



A la date d'effet du bail les parcelles louées ne comportaient aucun bâtiment, même d'exploitation ;

'L'intégralité des vignes a été plantée par le fermier, et à ses frais, selon la périodicité suivante, ainsi que cela résulte du cadastre viticole informatisé.

Campagne 1989-1990 vignes blanches 0 ha 00a 00 ca 

 vignes rouges 4 ha 28a 00 ca 

Campagne 1990-1991vignes blanches1 ha 88 a 00 ca

 vignes rouges 1 ha 30 a 00 ca 

Campagne 1991-1992 vignes blanches 1 ha 20 a 00 ca

 vignes rouges 0 ha 00 a 00 ca

Campagne 1992-1993 vignes blanches 0 ha 00 a 00 ca

 vignes rouges 2 ha 00 a 00 ca 

Campagne 1995-1995 vignes blanches0 ha 00 a 00 ca

 Vignes rouges0 ha 94 a 00 ca

 11ha 60 a 00 ca 

(le solde est resté à usage de terre et sol non plantés, ou de bois futaie et taillis) ;

ont été construits en outre un chai et un cuvier aux frais du preneur.



Le 27 octobre 2008 la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux d'une demande tendant notamment à ce que soient annulées certaines clauses du bail la liant au GFA.



Par jugement du 06 juillet 2009 le tribunal paritaire des baux ruraux a statué ainsi :

- Déboute la SCEA [M] LE THIL de ses demandes tendant à l'annulation des clauses du bail fixant le prix du fermage,

- Déclare la SCEA [M] LE THIL irrecevable en ses demandes tendant à l'annulation des clauses du bail relatives à l'indemnisation du preneur sortant et à l'amortissement des vignes,

- Dit non écrite et annule la clause du bail mettant à la charge du fermier le remplacement des pieds manquants au fur et à mesure de leur disparition,

- Déboute la SCEA [M] LE THIL de sa demande de provision et de dommages et intérêts,

- Déboute la SCEA [M] LE THIL de son action en révision du prix du bail,

- Condamne la SCEA [M] LE THIL à payer au GFA LE THIL une somme de QUARANTE DEUX MILLE SEPT CENT VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES (42.722,90 euros) HT au titre du fermage de l'année 2007 avec intérêts calculés au taux légal depuis le 1er juillet 2008 et capitalisation par années entières,

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne cette condamnation à paiement, en principal et intérêts,

- Condamne la SCEA [M] LE THIL à payer au GFA LE THIL une somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 euros) au titre des frais irrépétibles,

- Déboute la SCEA [M] LE THIL de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne la SCEA [M] LE THILS aux dépens'.



La SCEA a interjeté appel de cette décision :

par conclusions écrites développées oralement à l'audience, elle demande à la Cour de :

'Réformant le jugement du 6 juillet 2009.

In limine litis, le tribunal fera droit à l'exception de question préjudicielle soulevée par la requérante, ordonnera le sursis à statuer dans l'attente de la décision à rendre par le tribunal administratif auquel devra être posée la question préjudicielle de l'illicéité de l'arrêté préfectoral de gironde du 22 mai 19871, celui du 14 mai 1999, et celui du 10 mai 2007.

Dire et juger en conséquence que les questions préjudicielles à poser au tribunal administratif seront les suivantes :

1) l'arrêté préfectoral de gironde du 22 mai 1987 a-t-il fixé les minima et les maxima des fermages des terres à vocation viticole '

2) l'arrêté préfectoral de la gironde du 22 mai 1987 ayant précisé que le prix des fermages des baux de plus de 25 ans était libre, est il est conforme à l'article L 411-11 du code rural, dans sa rédaction antérieure et/ou postérieure à la loi du 30 décembre 1988, et est illicite,

3) l'arrêté préfectoral du 14 mai 1999 qui permet aux parties de fixer conventionnellement la durée d'amortissement des vignes est-il conforme aux dispositions de l'article L 411-7 et à celles des articles R 411-14 et suivants du code rural '

4) l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 qui permet aux parties de fixer conventionnellement la durée d'amortissement des vignes est-il conforme aux dispositions de l'article L 411-71 et à celles des articles R 411-14 et suivants du code rural '

A défaut et en toute hypothèse, prononcer la nullité et en tout cas l'inopposabilité des clauses de l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987 en ce qu'il laisse le loyer des baux de plus de 25 ans libre, et en ce qu'il ne fixe pas les minima et maxima des terres à vocation viticoles.

Prononcer de même la nullité et en tout cas l'inopposabilité des clauses de l'arrêté préfectoral du 14 mai 1999 et celui du 10 mai 2007 qui permet aux parties de fixer conventionnellement la durée et les modalités d'amortissement des vignes.

Et dans tous les cas de figure, prononcer la nullité de toutes les clauses visées aux motifs de la présente demande et fixant le prix du bail.Prononcer la nullité de toutes les clauses visées aux motifs de la présente demande et refusant au preneur l'indemnité au preneur sortant.

Dire et juger que le preneur aura droit, le moment venu, à l'indemnité au preneur sortant calculée selon les dispositions légales et réglementaires en vigueur pour toutes les améliorations faites, plantations de vignes, construction de bâtiments, et travaux de toute sorte effectués sur la propriété.

Prononcer également la nullité des différentes clauses relatives :

- à la charge de remplacement des plans manquants,

- à la fixation de la durée d'amortissement des vignes ou des bâtiments.

Dire et juger que le fermage des terres sera calculé, rétroactivement à compter du 7 octobre et subsidiairement à compter de la présente demande, comme étant celui des simples terres à vocation viticole, sans bâtiment.

Ordonner une expertise confiée à tel expert agricole et tel expert comptable qu'il plaira à la Cour avec la mission de :

- se rendre sur la propriété, se faire remettre toutes pièces et documents utiles,

- définir les conditions du bail notamment le prix, en conformité avec les seuls textes légaux, arrêtés préfectoraux et/ou les usages, à l'exclusion des clauses contractuelles,

- définir la catégorie dont relèvent les terres en question, depuis le jour de la prise à bail,

- fixer le montant des fermages réellement dus depuis la prise à bail,

- faire le compte entre les parties,

- donner toutes indications sur les préjudices directs ou indirects, financiers ou économiques et de toutes natures subis par les requérants du fait des fermages excessifs qu'ils ont été amenés à régler pendant toutes ces années ou du fait de la charge de travaux qui leur a été indûment imposée.

Condamner, directement ou après expertise, le GFA LE THIL à rembourser à la SCEA [M] LE THIL l'intégralité des fermages indûment perçus depuis l'origine provisionnelle de 150.000 euros,

Condamner à ce titre le GFA LE THIL à payer à la SCEA [M] LE THIL la somme provisionnelle de 150.000 euros,

Réserver les droits de la SCEA à demande la liquidation exacte de sa demande en répétition d'indu et de sa demande de réparation de son préjudice au vu du rapport d'expertise.



En toute hypothèse, déclarer la SCEA [M] LE THIL recevable et fondée en son action en révision du fermage sur le fondement de l'article L 411-13 et subsidiairement en son action de mise en harmonie du fermage sur le fondement de l'article L 411-11 dernier alinéa

Dire et juger en conséquence que le prix du bail doit désormais être fixé pour des terres nues à vocation viticoles, sans bâtiments, et en application des seules dispositions légales et réglementaires afférentes à cette catégorie, et à l'exclusion des clauses contractuelles sur ce point.

Désigner tel expert qu'il plaira à cette fin avec la mission de définir la catégorie des terres en question et de prononcer le montant du fermage applicable.

Condamner le GFA LE THIL à 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le condamner au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamner en tous les dépens.'



De son côté le GFA par conclusions écrites déposées et développées à l'audience demande à la Cour de :

'Déclarer la société fermière irrecevable, et en tout cas mal fondée en l'appel qu'elle a formé contre le jugement du 6 juillet 2009,

En application de l'article 25 du code de procédure civile, déclarer la société fermière irrecevable pour défaut d'intérêt en sa demande de nullité de la clause relative à l'indemnité du preneur sortant.

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la société fermière en sa demande tendant à voir la Cour prononcer un sursis à statuer et poser une quelconque question préjudicielle au tribunal administratif.

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la société fermière en ses multiples demandes de nullité des clauses contenus au bail litigieux. L'en débouter.

Reconventionnellement, condamner la société [M] LE THIL à payer au GFA LE THIL, au titre du fermage 2009/2010 (période 01.07. 2009/30.06.2010 exigible au 1er juillet 2010, la somme de 54.112 euros 50 augmentée des intérêts de droit taux légal à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'à parfait paiement, application étant parallèlement faite des dispositions de l'article 1154 du code civil.

Reconventionnellement également, condamner la société [M] LE THIL à payer au GFA LE THIL la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.' 



Les débats ont été réouverts sur l'éventuelle nullité du jugement au regard des dispositions de l'article L 492-6 du code rural ;

les parties sur ce point s'en sont remises à justice.





DISCUSSION 



Sur la nullité du jugement :



le jugement précise :

'Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux 

en date du 6 juillet 2009 ; 

Noms des juges devant qui l'affaire a été débattue et qui ont délibéré le 11 mai 2009:

PRÉSIDENT: Gilles TOCANNE

ASSESSEURS BAILLEURS: Monsieur [G] [O] 

 Madame [P] [C]

ASSESSEURS PRENEURS: Monsieur [Z] [Y]

La formation du Tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l'Organisation Judiciaire).

GREFFIER: Murielle MARCHETTI faisant fonction de Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe, dont la date a été communiquée aux parties à l'issue des débats' ;



c'est donc à tort 

- d'une part que le jugement indique avoir été délibéré par une formation complète, alors qu'il manquait un assesseur preneur ce que confirme le plumitif de l'audience,

- d'autre part qu'il est fait référence à l'article L 443-3 du code de l'organisation judiciaire alors que les dispositions applicables sont celles de l'article L 492-6 du code rural selon lesquelles le président statue seul, après avis des assesseurs,

- enfin que le jugement fait référence à une majorité de voix ce qui constitue une violation du délibéré, et des dispositions de l'article L 492-6 du code rural.



Ce jugement est donc nul et il doit être statué au fond en application de l'article 562 du code de procédure civile.



Sur les demandes formées par le SCEA tendant à la 'nullité de l'ensemble des clauses combinées du bail tirées de la fraude en général et de leur interdépendance'



Le SCEA fait d'abord valoir que les clauses du bail relatives :

- au prix du fermage,

- à la charge des travaux,

- au calcul de l'indemnité au preneur sortant,

ont été conçues dans le seul but de frauder les dispositions d'ordre public du fermage ;

pour apprécier cette fraude encore faut il au préalable statuer sur la validité de ces clauses.



De même la SCEA prétend par ailleurs que les clauses litigieuses sont nécessairement 'interdépendantes',

que dès lors si l'une d'elle vient a être annulée c'est l'ensemble des clauses qui doivent l'être ;

pour statuer sur cette 'interdépendance' des clauses ou plutôt leur indivisibilité encore faut il au préalable apprécier leur validité.



Sur la validité des clauses relatives à l'indemnité due au preneur sortant et notamment celles fixant forfaitairement le coût des plantations à 190.000 francs l'hectare, celles relatives aux bâtiments et à la permanence des plantations



Par application de l'article L 411-69 du code rural :

' Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail'.



Par application de l'article L 411-71 du code rural :

' L'indemnité est ainsi fixée :

1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol l'indemnité est égale au coût des travaux évalué à la date de l'expiration du bail par année écoulée depuis leur exécution. (L. n° 84-741 du 1er août 1984, art 18-1) 'Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d'Etat, il pourra pour les bâtiments d'exploitation, les bâtiments d'habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d'amortissement déterminées à partir d'un barème national.' En tout état de cause, l'indemnité n'est due que la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation ; - V article R 411-18 er R. 411-19.

2° (L. n° 84-741 du 1er août 1984) « En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d''uvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière daté, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations » ;

3° En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l'article L. 411-28, l'indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l'expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l'effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l'amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans ;

(L. n° 84-741 du 1er août 1984, art. 18-11) « 4° En cas de reprise effectuée en application des articles L, 411-6, L. 411-58 et L. 411-60 du présent code, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l'article L. 411-73 du présent code, l'indemnité est égale à la valeur au jour de l'expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d'utilisation. »

(L. no 99-574 du 9 juill. 1999, art. 16-11) « 5° En ce qui concerne les travaux imposés par l'autorité administrative, l'indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties. »

La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité.

Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n'ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s'il s'agissait d'installations normales et réalisées au juste prix.'



Le premier juge a retenu la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt actuel à agir de la SCEA pour rejeter la demande de nullité des clauses relatives 

- aux replantations et plantations nouvelles des vignes,

- à la construction des bâtiments nécessaires à l'exploitation des biens loués,

- à la durée d'amortissement des vignes.



Le GFA poursuit sur ce point la confirmation du jugement, la SCEA étant selon elle irrecevable à agir par application de l'article 125 du code de procédure civile, en l'absence de tout intérêt, de toute actualité.



Toutefois la SCEA fait justement valoir que par application de l'article L 411-77 du code rural 'est réputée non écrite toutes clause ou convention ayant pour effet de supprimer ou restreindre les droits conférés au preneur sortant',

- que les clauses en question présentent cette nature puisqu'elles excluent ou limitent l'indemnisation,

et au demeurant la SCEA a intérêt à agir dès lors que la qualité et l'importance de ses investissements est fonction de leur indemnisation qui doit intervenir, quelle que soit la cause qui peut mettre fin au bail,

il y a donc lieu sur ce point de prononcer la nullité des dites clauses en vertu des dispositions de l'article L 411-69 et L 411-71 du code rural.



Par ailleurs ainsi que le soutient la SCEA par application de l'article L 1719-40 du code civil le bailleur est obligé par la nature de son contrat et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations,

dans ces conditions le bailleur est tenu de fournir les pieds manquants conformément à l'article 4 c de l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987.







La SCEA fait valoir aussi sur la validité de la clause relative à la durée de l'amortissement des vignes, des bâtiments :

' L'application de cette clause du bail entraîne une durée d'amortissement contractuelle de 22 ans de production (puisque les plantations ne sont entrées en production qu'à compter de la 3ème feuille), et ce au mépris de l'arrêté préfectoral du 14 mai 1999 qui prévoit au contraire que :

 "Sauf convention contraire, l'amortissement des plantations effectuées à ses frais par le preneur sur le fonds du bailleur à retenir dans le calcul de l'indemnité de sortie est fixée à 25 ans minimum à partir de l'entrée en production et ce pour l'ensemble des vignobles de la GIRONDE."

La clause du bail fixant l'amortissement à 25 ans à compter de la plantation est donc nulle puisqu'au demeurant et indépendamment de l'arrêté préfectoral susdit, l'article L411-71 précise que la durée d'amortissement est fixée à 25 ans à compter de l'entrée en production (3eme feuille) et non pas à compter de la plantation 

On doit même ajouter que l'arrêté préfectoral du 14 mai 1999 est lui-même nul, puisqu'il prévoit une dérogation à cette règle de durée réglementaire d'amortissement en énonçant qu'elle ne s'applique que "sauf convention contraire..." (sic) alors que l'article L411-71 du Code Rural ne permets pas au Préfet d'accorder une telle liberté contractuelle aux parties et que les articles R41114 et suivants fixent les règles impératives de fixation de la durée d'amortissement et de l'indemnité au preneur sortant.

Cette faculté accordée par le projet "sauf convention contraire" a également été reprise dans l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 qui encoure donc la même sanction de ce chef.

Là encore la question préjudicielle de la licéité de cette disposition préfectorale sera posée in limine litis selon le dispositif figurant ci-après.....:'



toutefois à a date de conclusion du bail était applicable l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987 qui n'apporte pas de précision sur ce point,

la nullité n'est pas encourue.



Par ailleurs la SCEA poursuit la nullité de la clause relative à la fixation de la durée d'amortissement des bâtiments,

toutefois il n'est pas justifié de dispositions contractuelles spécifiques aux bâtiments,

le droit commun de l'indemnisation due au preneur sortant est donc aussi applicable.



Sur la validité des clauses relatives au prix du fermage



Etaient applicables à la date de la conclusion du bail et de ses avenants les dispositions des articles L 411-11 et suivants du code rural en leur rédaction issue de la loi du 30 décembre 1988,

ainsi que l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987 relatif à la 'liste des données qui serviront de base au calcul du prix des baux à ferme et à la détermination des quantités de denrées représentant la valeur locative normale des biens loués à ferme dans le département de la Gironde en application des articles L 411-11 et R 411-1 du code rural' .



La SCEA poursuit la nullité des clauses relatives au prix du fermage en raison de leur illicéité par application de l'article L 415-12 du code rural ;

elle fait valoir à cet égard :

- que le bail se devait de distinguer les terres nues non encore plantées et ne pouvait prévoir un prix pour les terres devant être plantées en vignes, même si une réduction du prix du fermage a pu être prévue pour les premières années,

- que la denrée retenue pour les 13 premières années (84 quintaux de blé) est illégale puisque cette denrée ne peut être admise que pour les seules terres non plantées, même en présence d'un fermage réduit,

 - que le prix du bail des bâtiments devait être fixé conformément à l'article L 411-11 du code rural, de façon distincte de celui des terres et vignes,

- que le fermage applicable aux 17 dernières années (15 hectolitres par hectare) est supérieur aux arrêtés préfectoraux qui prévoient un maximum de 12 hectolitres par hectare, en fonction de la catégorie réelle de qualité des vignes, le prix dépassant le maxima de l'arrêté du 14 mai 1999 (12 hectolitres),

- que l'arrêté préfectoral du 22 mai 1987 ne pouvait retenir que le prix du bail serait librement fixé par les parties ainsi que cela a été convenu par ces dernières, l'administration se devant de fixer par application de l'article L 411-11 du code rural des minima et des maxima quelle que soit la longueur du bail, l'arrêté du 14 mai 1999 ayant mis fin à cette illégalité,

- que dans ces conditions elle est fondée sérieusement à exciper de l'exception d'illégalité de cet arrêté, nullité qui a une influence sur le présent litige, que dès lors une question préjudicielle sur ce point s'impose.



Toutefois le GFA fait justement valoir et il convient de retenir :

- que lors de la conclusion du bail les terres n'étaient ni construites ni plantées, et que la denrée de référence, le blé, était prévue par l'arrêté préfectoral applicable,

- que la denrée prévue au bout de la 17ème année de vin, AOC, Graves, Pessac-Léognan est prévue par le même arrêté,

- que la loi du 2 janvier 1995 posant le principe d'un fermage en monnaie contient une exception relative aux terres nues portant des cultures permanentes viticoles, et que le fermage a été calculé en fonction des seules terres plantées,

- qu'en l'espèce a été conclu un bail de trente ans, qu'à la date de la conclusion du bail, dans la limite de l'action exercée par le preneur, était applicable l'arrêté préfectoral du 27 mai 1987,

- que l'exception d'illicéité de l'arrêté du 27 mai 1987 est dépourvue de pertinence dès lors que l'augmentation de 25 % appliquée pour les vignes de première catégorie qui a été retenue par les parties sur la base de 12 hectolitres l'hectare est conforme au maximum prévu pour les baux de 25 ans, alors qu'a été conclu un bail de 30 ans.



La SCEA invoque par ailleurs une interdépendance entre les clauses relatives aux indemnités de sortie dont l'annulation qu'elle sollicite a été prononcée et les clauses relatives à la fixation du prix du bail ;

toutefois il n'est pas justifié de cette interdépendance dès lors que les différentes clauses obéissent à des régimes différents et trouvent leur solution à des dates différentes.



Sur le fraude et le préjudice moral allégués par la SCEA



Si certaines clauses du bail consenti par les consorts [M] au GFA représenté par Messieurs [U] et [H] [M] sont annulées,

il ne résulte pas de cette seule circonstance que les parties dont l'acte a été établi par un notaire aient ainsi entendu frauder la loi,

à ce titre la nullité des clauses litigieuses de l'acte initial et des actes subséquents n'est pas encourue, 

il n'est pas plus justifié d'un préjudice moral,

il ne peut être fait droit à la demande.



Sur l'action en révision du prix du fermage du bail à long terme 



Par application de l'article L 411-11 derniers alinéas du code rural :

'Les modalités selon lesquelles les éléments de l'indice des fermages et leur variation sont constatés sont fixées par voie réglementaire après avis de la commission consultative paritaire natte ruraux.

«Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes, viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas. »

 L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus du 2 janv. 1995) « alinéas » ci-dessus sur proposition de (Ord. no 20042004, art. 34-1 ; L. no 2004-1343 du 9 déc. 2004, art. 78-XXXII) commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale . En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation. Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les (L. no 95-2 du 2 janv. 1995) « six » (ancienne rédaction : ' neuf' ans. S'ils sont modifiés le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix art. R. 411-1 s.

(L. no 2006-11 du 5 janv. 2006, art. 76) « Les minima arrêtés par l'autorité administrative ne s'appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au (Ord. no 2006-870 du 13 juill. 2006) « troisième » alinéa de l'article L. 411-27. » 



Cette action qui n'est pas précisément discutée, a été régulièrement exercée dans le délai légal,

les maxima et minima ayant été modifiés,

avant de statuer il y a lieu d'ordonner une expertise dans les conditions qui suivent pour déterminer le prix révisé à compter du 1er juillet 2008.

 



Sur le fermage du pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 



Le GFA sollicite à ce titre 54.112,50 euros outre intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2010 ;

au vu des justifications produites il y a lieu d'allouer la provision qui suit.





DÉCISION :





Par ces motifs

la Cour,



Annule le jugement,



Annule les clauses du bail initial de ses avenants en ce qu'elles limitent le droit à indemnisation que le fermier tient de l'article L 411-69 du code rural lors de sa sortie des lieux, en particulier en ce qu'il a déterminé de manière forfaitaire les frais avancés par le preneur pour les travaux de plantation à 190.000 francs l'hectare, limite la durée d'amortissement des vignes ainsi que celle relative aux constructions. 



Annule la clause du bail imposant au bailleur le remplacement des pieds manquants au fur et à mesure de leur disparition,



Dit que le bailleur est tenu à cet égard de la seule fourniture des plants manquants,



Déclare recevable l'action en révision du prix du fermage de l'article L 411-11 du code rural à compter du 1er juillet 2008,



avant de statuer

ordonne une expertise

commet pour y procéder :

Monsieur [A] 

demeurant [Adresse 1]

 [Localité 2]

tel (bureau) 05.56. 29. 09. 40 / 06.11.08.09.44

avec mission de :

1°) se faire remettre tous documents utiles,

2°) fournir à la Cour tous éléments propres à déterminer le prix du fermage conformément à l'arrêté préfectoral applicable,

3°) fournir à la Cour tous éléments propres à déterminer les comptes entres les parties à compter du 1er juillet 2008.



Dit que la SCEA [M] LE THIL consignera la somme de 3.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert auprès de la Régie d'Avances et de Recettes de la Cour, dans les deux mois de la présente décision,



Dit qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité,



Dit que l'expert déposera son rapport au secrétariat greffe de la cour dans les quatre mois,

 

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Président de la chambre sociale, chargé de surveiller les opérations d'expertise,

 

Déboute la SCEA [M] LE THIL de toutes ses autres demandes tendant notamment à la nullité des clauses du bail relatives au prix du fermage,



Condamne la SCEA [M] LE THIL à payer au GFA LE THIL la somme de 45.000 euros à titre de provision sur le fermage pour la période du 1er juillet 2007 au 30 juin 2010.



Déboute les parties, par application de l'article 700 du code de procédure civile, de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles,



Condamne en tant que de besoin, la SCEA [M] LE THIL aux dépens de première instance et d'appel.



Signé par Benoît FRIZON DE LAMOTTE, Président, et par Chantal TAMISIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



C. TAMISIER B. FRIZON DE LAMOTTE