Cour d'Appel · 1re Chambre A — 15 mars 2011

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 15 MARS 2011

B.R.

N° 2011/ 













Rôle N° 10/04700







[Z] [R]





C/



DIRECTION GENERALE DES IMPOTS





















Grosse délivrée 

le :

à :la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER 

la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE













réf





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 27 Janvier 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/5762.





APPELANT



Monsieur [Z] [R]

demeurant [Adresse 5]



représenté par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour

assisté par Me GUILBAULT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, 





INTIMEE



DIRECTION GENERALE DES IMPOTS, prise en la personne du directeur des services fiscaux du Var en exercice domicilié en cette qualité au siège sis, dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 14 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.ROUSSEAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Gérard LAMBREY, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2011.







ARRÊT



 Contradictoire,



Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2011,



Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































Vu le jugement du 27 janvier 2010 par lequel le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a donné acte à l'administration fiscale des dégrèvements qu'elle avait opérés, à savoir pour l'année 2004, à hauteur de 5009 euros pour les droits et 1117 € au titre des intérêts de retard, et pour l'année 2005 à hauteur de 8412 € pour les droits et 1119 € au titre des intérêts de retard, et a rejeté pour le surplus le recours formé par M. [Z] [R],



Vu la déclaration d'appel formée le 9 mars 2010 par M. [Z] [R],



Vu les conclusions régulièrement déposées le 28 septembre 2010 par l'administration fiscale,



Vu les conclusions régulièrement déposées le 15 novembre 2010 par l'appelant,





MOTIFS DE LA DECISION : 



M. [Z] [R] qui a fait l'objet d'un contrôle fiscal en matière d'impôt de solidarité sur la fortune portant sur les années 2004 à 2007, s'est vu notifier une proposition de rectification en date du 31 octobre 2007 portant sur la valeur vénale déclarée de sa résidence principale.



Par réclamation adressée le 26 mars 2008, M. [Z] [R] a contesté la valeur retenue par l'administration pour les motifs suivants :

- la surface de la maison serait erronée,

- l'implantation d'un relais de téléphone à 30 m de la villa n'a pas été prise en compte comme facteur de moins-value.



Le 19 mai 2008, l'administration fiscale rejetait ses réclamations.



L'administration fiscale s'est basée sur l'examen de factures faisant ressortir que la villa était assurée pour une surface habitable de 920 m², dont 270 m² réservés à l'activité professionnelle du propriétaire celui-ci organisant des réceptions (mariage, anniversaire...) et des soirées dansantes.



En cours de procédure les agents de la DDE et de la mairie se sont déplacés pour effectuer le métrage de la villa, à la suite de quoi l'administration fiscale a retenu une surface de 711 m² pour la villa et procédé aux dégrèvements rappelés dans le jugement déféré susvisé.



Toutefois M. [Z] [R] conteste la valeur du mètre carré retenu par l'administration en critiquant la pertinence des éléments de comparaison retenus par celle-ci et en lui reprochant de ne pas avoir tenu compte d'un abattement pour dépréciation en raison de l'implantation d'une antenne de communications téléphoniques à proximité de la villa.



L'utilisation de la méthode d'évaluation du bien immobilier par comparaison, implique pour l'administration fiscale de procéder par comparaison avec des cessions antérieures au fait générateur de l'impôt et en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique et non strictement identiques au bien en cause dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement.



Les impositions en cause se rapportant à l'ISF des années 2004, 2005, 2006 et 2007 pour lequel le fait générateur se situe au 1er janvier de chacune de ces années, l'administration fiscale a retenu comme éléments de comparaison des ventes intervenues les 17 mai 2002, 30 août 2002, 10 février 2003, 12 septembre 2003, 14 octobre 2004, 11 février 2005, 12 mai 2005, 20 mai 2005 et 28 avril 2006, soit des éléments antérieurs à chacun des faits générateurs de l'imposition.















Si les éléments de comparaison ne sont pas situés à Saint Aygulf, alors que la villa de M. [Z] [R] y est édifiée, c'est, comme l'a expliqué l'administration fiscale, en raison du fait que la propriété en cause présente des caractéristiques particulières et remarquables, principalement la surface habitable, mais aussi sa situation au sommet d'une colline, jouissant d'une vue panoramique sur la mer avec un jardin paysager et un caractère architectural marqué, ce qui a nécessité de trouver des éléments de comparaison sur les communes avoisinantes de [Localité 8], du [Localité 4], d'[Localité 3] ou de [Localité 7].



Les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale font ressortir les prix au mètre carré suivants :

- pour les années 2002 et 2003, entre 5083 € à 6339 € pour des villas dont les surfaces habitables varient entre 300 m² et 481 m²,

- pour l'année 2004, 15 1047 € pour une surface habitable de 190 m² (ou 10'017 € pour une surface pondérée de 293 m²),

- pour l'année 2005, entre 5565 € et 11'727 € , pour des villas dont les surfaces habitables varient entre 220 m² et 400 m²,

- pour l'année 2006, 10 1458 € pour une surface habitable de 459 m².



Au vu de ces éléments l'administration fiscale a pu, à juste titre, retenir une valeur au m² de 5000 € pour l'année 2004, de 5500 € pour l'année 2005, de 6000 € pour l'année 2006 et 6500 € pour l'année 2007.



M. [Z] [R] a invoqué des valeurs au mètre carré de 2 706 € et 2 729 € pour des villas proches géographiquement de la sienne, situées sur les hauteurs de Saint Aygulf pour des surfaces de 170 m² pour l'une et 162 m² pour l'autre.



Toutefois les éléments ainsi cités par M. [Z] [R] ne présentent pas de caractéristiques physiques comparables à celles de sa propriété, puisqu'après vérification faite par les services fiscaux, il apparaît qu'il s'agit de vente de maisons de surfaces habitables modestes, en réalité 106 m² pour l'une et 135 m² pour l'autre, classées respectivement en catégories 5 et 4, donc présentant des caractéristiques de confort et de standing bien inférieures et sans commune mesure avec la villa de M. [Z] [R].



En outre, ci-après recherches complémentaires l'administration fiscale a fait état de ventes en date des 21 janvier 2005 et 4 août 2005 concernant des villas situées sur la commune de [Localité 2], [Adresse 6], faisant ressortir des prix au mètre carré de 4169 € pour une surface habitable de 195 m² et de 4260 € pour une surface habitable de 169 m², il apparaît que ces villas sont loin, de par leur surface habitable, d'atteindre le standing de la propriété de M. [Z] [R], étant relevé que l'importance de la surface habitable d'une villa, tend à augmenter sa valeur vénale au mètre carré en raison du confort et de l'aisance qu'elle offre à ses occupants.



S'il ressort de photographies prises d'un balcon de la villa de M. [Z] [R], qu'un pylône supportant une antenne téléphonique est visible puisque dépassant la hauteur de la haie de clôture, il est établi que cette structure ne nuit pas à la vision panoramique sur la mer qu'offre la villa, puisqu'il ressort d'une attestation produite par M. [Z] [R] que ce pylône se trouve à l'arrière de la propriété, du côté de la face nord-ouest. Il en résulte un préjudice esthétique d'autant plus réduit, que la documentation photographique présentée sur le site Internet de cette villa dénommée 'Ramsès', et notamment la large vue aérienne de la propriété, ne fait pas apparaître le pylône incriminé.



Il n'est d'ailleurs pas déterminé avec précision la distance de ce pylône avec la villa, ce qui ne permet pas de démontrer le caractère nocif de la présence de cette antenne. En conséquence M. [Z] [R] est mal fondé à solliciter un abattement de 30 % pour dépréciation de la valeur vénale de son bien immobilier.

















PAR CES MOTIFS,



La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement



Reçoit l'appel,

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Dit que les entiers dépens sont à la charge de M. [Z] [R] avec distraction au profit de la S.C.P. Ermeneux-Champly-Levaique, avoués associés.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,