Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 9 février 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2011





(n° 89 , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 10/12200



Décision déférée à la Cour 



Ordonnance de référé rendue le 05 Mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny sous le RG n° 10/00084





APPELANTE

 

S.C.I. LANDAIS agissant poursuites et diligences de son gérant

[Adresse 1]



représentée par la SCP DUBOSCQ et PELLERIN, avoués à la Cour

assistée de Me Hélène BRISSET, plaidant pour la SELARL PRAXES AVOCATS, avocats au barreau de Paris, toque : L 197





INTIMÉE 



SARL JOGA FUTBOL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 2]



représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour

assistée de Me Julien PRIGENT, avocat au barreau de Paris, toque : J 149, substituant Me LAUTREDOU





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Marcel FOULON, Président

Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller 

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER





 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Madame Lydie GIRIER-DUFOURNIER, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





FAITS CONSTANTS



1 - Par acte du 1er juillet 2009, la SCI LANDAIS - la SCI - donnait à bail à la SARL JOGA FUTBOL - la SARL - un local commercial 'à usage d'activités de bureaux' (art. 3), ledit article 3 ajoutant : 'activités du preneur : la conception, réalisation et fabrication ainsi que le suivi de toute opération relative au divertissement et au football, et toutes activités connexes ou accessoires telles que vente à emporter et tout ce qui peut constituer le prolongement de l'activité ci-dessus'.



2 - Ce contrat à effet au 1er juillet 2009, prévoyait notamment :



3 -'le preneur déclare faire son affaire personnelle des autorisations qui seraient, le cas échéant, nécessaires à l'exercice de son activité dans les dits locaux. Il s'oblige, afin de se conformer à la réglementation, à exécuter à ses seuls frais, risques et périls, pendant toute la durée du bail , tous travaux les concernant, le tout de manière à ce que le bailleur ne soit jamais recherché ni inquiété à ce sujet' (article 5.2).



4 -' En cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et prestations, ou en cas de non paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation, par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente classe.



5 -'Si, un mois après ce commandement, le preneur n'a pas entièrement régularisé sa situation ou, si s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris avec la diligence convenable tout ce qu'il est possible de faire dans un délai de un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit au bail' (articles 24-1 et 24-2).



6 - Le 22 septembre 2009, le Maire de [Localité 3] formait opposition à une déclaration préalable de la SARL, concernant le 'changement de destination d'une imprimerie en salle de football' sur le terrain litigieux, déposée le 27 août 2009.



7 - Le 20 novembre 2009, la SARL formait un recours gracieux.



8 - Le 24 novembre 2009, la SCI faisait délivrer un commandement de payer 67 382,64 euros (4ème trimestre 2009) visant la clause résolutoire.



Le 18 décembre 2009, la SARL assignait la SCI en opposition à commandement de payer devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny.



9 - Par ordonnance contradictoire entreprise du 5 mai 2010, ce juge :



- disait que la SARL opposait une contestation sérieuse à la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

10 - autorisait la SARL à consigner les loyers échus jusqu'au 1er trimestre 2010 inclus ;

11 - déboutait la SARL de sa demande concernant les loyers postérieurs ;

12 - disait n'y avoir lieu à référé concernant la demande tendant à voir déclarer nul le commandement du 24 novembre 2009 ;

13 - condamnait la SCI aux dépens et à payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La SCI interjetait appel le 11 juin 2010.



L'ordonnance de clôture était rendue le 12 janvier 2011.



14 - Par acte du 12 mai 2010, la SARL a assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Bobigny.



15 - Le 10 août 2010, elle a délivré un second commandement de payer de 142 371,18 euros et visant la clause résolutoire.



16 - Par acte du 1er septembre 2010, la SARL a assigné de nouveau la SCI devant le tribunal de grande instance de Bobigny.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DE LA SCI



Par dernières conclusions en date du 12 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter, la SCI expose :



17 - que le 13 octobre 2009, les locaux étaient débarrassés, à l'exception de quelques archives à l'étage ;

18 - que la SARL a débuté ses activités dès décembre 2009 ;

19 - qu'à la fin décembre 2010, la SARL est redevable de 225 486,97 euros ;

20 - que les autorisations administratives relevaient du preneur (cf § 3 ci-dessus) ;

21 - que la SARL ne pouvait commencer son activité le 1er septembre 2009, comme elle le prétend, alors que de très importants travaux étaient envisagés ;

22 - avoir respecté tous ses engagements et obligations ;

23 - que si l'installation électrique n'était pas conforme (au 14 décembre 2009), c'est que la SARL avait complètement démonté celle-ci ;

24 - avoir, dans un souci d'apaisement, accepté de prendre en charge une partie du coût des travaux électriques ;

25 - que les demandes visées aux § 38, 39 et 40 sont nouvelles, donc irrecevables et de toutes façons mal fondées.



26 - En raison de ces contestations sérieuses, elle demande :



- l'infirmation de l'ordonnance ;

- le débouté de la SARL ;

- de déclarer irrecevables les demandes visées aux § 38, 39 et 40, ou à tout le moins les déclarer mal fondées ;

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 24 décembre 2009 ;

- d'ordonner l'expulsion de la SARL ;

- une provision de 235 001,92 euros ;

27 - une indemnité provisionnelle ;

- 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Cette partie entend bénéficier des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

 PRÉTENTIONS ET MOYENS DE LA SARL



28 - Par dernières conclusions en date du 5 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter, la SARL expose :



- avoir dû effectuer à ses frais les travaux de déménagement concernant le mur de séparation, d'évacuation des débris, de nettoyage des extérieurs, de réparation de la toiture, en octobre 2009 ;

29 - avoir dû réaliser à ses frais avancés, la remise en état des arrivées électriques (ce qui n'a rien à voir avec le démontage allégué par la SCI) ;

30 - qu'en mars 2010, les locaux n'étaient toujours pas débarrassés ;

31 - que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance (électricité, toiture fuyarde ...) ;

32 - qu'elle ne s'est engagée qu'en raison du fait qu'elle avait obtenu du bailleur l'assurance du bailleur de pouvoir exploiter les locaux à des fins commerciales et que les locaux pourraient être ouverts au public dès septembre 2009 ;

33 - que, malgré ses engagements, le bailleur n'a jamais procédé à l'entretien des encombrants, ni réalisé les travaux indispensables ;

34 - qu'elle n'a toujours pas obtenu l'autorisation administrative de pouvoir changer la destination des lieux ;

35 - que le bailleur a volontairement et sérieusement tu un certain nombre d'informations dans le seul but de faire souscrire le bail litigieux ;

36 - avoir jusqu'à ce jour dépensé 26 428,55 euros de travaux incombant au bailleur pour pouvoir exploiter les locaux.



Elle demande :



37 - la confirmation de l'ordonnance qui a débouté la SCI de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

38 - de condamner le bailleur à faire procéder aux travaux concernant :



- la toiture ;

- la réfection du muret et la mise en oeuvre du portail ;

- la réparation des cellules électriques ;

- la mise en oeuvre d'une boîte à lettre ;



et ce, sous astreinte.



39 - le remboursement de 26 428,55 euros (cf § 36) ;

40 - d'ordonner la diminution du loyer à hauteur de 50 % et ce jusqu'à la décision administrative à venir ;

41 - d'autoriser le paiement mensuel du loyer jusqu'à décision 'définitive' dans cette affaire ;

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Cette partie entend bénéficier des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



SUR QUOI, LA COUR 



Considérant que le litige ne concerne que les conséquences du commandement visé au § 8 et non pas celui visé au § 15 ;



Considérant que le premier juge a parfaitement noté :



- que la clause contractuelle de l'article 5 - 2 (§ 3) prévoyait que le locataire ferait son affaire personnelle des autorisations administratives, sans que le dol invoqué par le locataire ne soit démontré ;

- que les locaux n'ont pas été débarrassés en heure et en temps comme ils auraient dû l'être, peu important que l'exploitation des locaux n'ait commencé qu'en décembre 2009 ou janvier 2010, la présence desdits encombrants n'ayant pu que retarder les travaux entrepris ;

- la reconnaissance du bailleur de son obligation concernant les travaux d'électricité ;

- qu'en raison de ces contestations sérieuses alors que la SARL ne justifie pas de ses affirmations relatées aux § 32, et 35, il ne pouvait constater le jeu de la clause résolutoire ;



Considérant que pour le reste la Cour ne peut que reprendre à son compte la pertinente motivation du premier juge, et les décisions prises qui en sont la conséquence ;



Considérant que les demandes visées aux § 39, 39 et 40 sont nouvelles et comme telles irrecevables ;



Considérant qu'il résulte de la décision confirmée, que la provision réclamée par la SCI est sérieusement contestable pour la partie concernant les loyers antérieurs au 2ème trimestre 2010 ; que la SARL ne conteste pas ne pas les avoir payés puisqu'elle affirme les avoir consignés sur le compte CARPA (pièces 30, 46, 41, 53, 55), alors que la SCI affirme n'avoir perçu que les loyers de novembre, décembre 2010 et janvier 2011 ; qu'au vu des pièces communiquées, et de ce qui a été dit plus haut, le locataire reste redevable d'une somme non sérieusement contestable (et non contestée dans son quantum théorique) de : facture 43, 49, 50, 52 , 53 soit 96 988,74 euros ;



Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI les frais non compris dans les dépens ;



PAR CES MOTIFS



- Confirme l'ordonnance entreprise,



Y ajoutant :



- Déclare irrecevable la SARL JOGA FUTBOL en ses demandes visées ci-dessus aux § 38, 39 et 40,



- Condamne la SARL JOGA FUTBOL à payer à la SCI LANDAIS une provision de 96 988,74 euros, 



- Condamne la SARL JOGA FUTBOL à payer à la SCI LANDAIS 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Condamne la SARL JOGA FUTBOL aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.









 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT