Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 22 novembre 2010

COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 22/11/2010



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N° de MINUTE : 

 

N° RG : 08/06019

Jugement (N° 03/02753) rendu le 31 Août 2006

par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES



REF : PM/VR





APPELANTE



CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORD FRANCE EUROPE venant aux droits de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DES PAYS DU HAINAUT

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par la SCP CARLIER-REGNIER, avoués à la Cour

assistée de Maître Loïc RUOL, avocat au barreau de VALENCIENNES





INTIMÉS



Maître [R] [J] 

ès qualités de liquidateur judiciaire de Madame [N] [E]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]



représenté par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour

assisté de Maître Brigitte PETIAUX D' HAENE, avocat au barreau de VALENCIENNES





Maître [O] [F]

domicilié [Adresse 6]

[Localité 5]



représenté par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour

assisté de Maître Christophe DOUTRIAUX, avocat au barreau de VALENCIENNES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT



DÉBATS à l'audience publique du 27 Septembre 2010 après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2010 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président, et Nicole HERMANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : 28 Juillet 2010



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 Septembre 2010



***





Par jugement rendu le 31 août 2006, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :




déclaré la vente de l'immeuble sis [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 8] d'une contenance de 5 a 04 ca en date du 22 décembre 2000 inopposable au liquidateur de [N] [E] ;

ordonné la restitution du bien à Me [J], liquidateur ;

dit que le contrat de louage de l'immeuble en date du 12 août 1993 reprend cours ;

condamné la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut à payer à Me [J], liquidateur de [N] [E], la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné [O] [F] à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut la somme de 334.397,11 euros en réparation des préjudices résultant de la restitution de l'immeuble au liquidateur, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut aux dépens de l'instance principale et [O] [F] aux dépens de l'appel en garantie.




La Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut a interjeté appel de cette décision le 10 octobre 2006 à l'encontre de Me [J] et le 12 février 2007 à l'encontre de Me [O] [F].



La jonction des deux procédures a été ordonnée le 22 mai 2007.





RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE



Par jugement rendu le 5 avril 1993, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Douai du 15 mars 1994, le tribunal de commerce de Valenciennes a prononcé la liquidation judiciaire de Mme [N] [E] épouse [S]. Il dépend de l'actif de la liquidation judiciaire une maison d'habitation située [Adresse 9] que Mme [N] [E] a reçue en donation, selon acte de Me [X], notaire à [Localité 5], en date du 8 décembre 1989, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 5 janvier 1990 volume 90 P 01 n°385. Cette donation avait été faite en nue-propriété, les donateurs, M. [U] [E] et Mme [I] [V], son épouse, s'étant réservés l'usufruit leurs vies durant. Un droit de retour et une interdiction d'aliéner étaient également prévus dans l'acte de donation.



L'immeuble était loué à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut, selon bail du 12 août 1993 consenti par M. [U] [E] et Mme [I] [V], son épouse, enregistré à la recette de [Localité 5] sud-ouest le 18 août 1993. La société y logeait le président du directoire de la Caisse d'Epargne de [Localité 5].



M. [U] [E] est décédé à [Localité 5] le [Date décès 3] 1995 et Mme [I] [V] est décédée à [Localité 5] le [Date décès 2] 1997.



Suite à leurs décès, un additif au bail a été régularisé pour tenir compte de l'attribution du bien à Mme [N] [E] et officialiser le règlement des loyers entre ses mains.



Du fait de la réunion sur la tête de la donataire de la nue-propriété et de l'usufruit, soit de la pleine propriété de l'immeuble, Me [J] a sollicité de M. le président du tribunal de grande instance de Valenciennes la désignation d'un expert aux fins d'établissement d'un procès-verbal de description de l'immeuble préalable à la vente sur saisie immobilière.



C'est alors que Me [J] a appris que l'immeuble avait été vendu par Mme [N] [E], seule, à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut moyennant un prix net de 190.561,25 euros (1.387.438 francs soit 211.513,56 euros, honoraires, frais, droits et indemnités inclus) suivant acte notarié dressé par Me [F], notaire à [Localité 5], en date du 22 décembre 2000, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 2 février 2001, volume 2001 P n° 903.



Indiquant qu'en vertu de l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L. 622-9 du code de commerce, Mme [E] était dessaisie de l'administration et de la disposition de ses biens par le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à son encontre, Me [J] a, par acte d'huissier du 10 octobre 2003, fait assigner la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins d'obtenir la nullité de la vente conclue le 22 décembre 2000.



Par acte d'huissier du 8 janvier 2004, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut a rappelé en garantie Me [F] pour obtenir, dans l'hypothèse où le tribunal prononcerait la nullité de la vente, l'indemnisation de son préjudice à savoir une somme de 334.397,11 euros, 150.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La décision déférée a été rendue dans ces conditions.



Par ordonnance rendue le 11 mars 2008, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Douai a :




déclaré recevable l'appel de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut,

déclaré recevable les demandes présentées par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut,

dit n'y avoir lieu à disjonction,

ordonné une mesure d'expertise afin de décrire l'immeuble situé [Adresse 9], de donner tout élément relatif à son évaluation et désigné M. [L] pour y procéder.




Le rapport d'expertise a été déposé le 3 octobre 2008.



Dans ces dernières écritures, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe venant aux droits de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut, demande à la cour de :



À titre principal :

- déclarer irrecevable l'action en nullité engagée à l'encontre de la vente de l'immeuble à usage d'habitation sis à [Adresse 9], intervenue selon acte reçu par Me [F] en date du 22 décembre 2000,



Subsidiairement :


déclarer Me [J] non fondé en ses demandes, eu égard tant aux fautes personnellement commises par lui dans la garantie du patrimoine de Mme [E] que dans ses moyens de fait et de droit,

constater, en toute hypothèse, que la violation par le débiteur, des dispositions de l'article L. 622-9 du code de commerce, est sanctionnée non par la nullité de l'acte passé seul par lui, mais par l'inopposabilité dudit acte à sa liquidation judiciaire,

en conséquence, renvoyer Me [J] à mieux se pourvoir en faisant attraire Mme [E] en la cause, et le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, et notamment de sa demande en nullité de la vente intervenue le 22 décembre 2000 relativement à l'immeuble à usage d'habitation sis à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 8],




Plus subsidiairement encore, et dans l'hypothèse où la cour confirmerait en l'état l'inopposabilité de la vente du 22 décembre 2000 au liquidateur :


déclarer irrecevable, partiellement prescrite et mal fondée la demande de Me [J], ès qualités, en paiement de loyers pour la période d'octobre 2000 à ce jour,

dire et juger, en toute hypothèse, que cette demande ne peut concerner que la période de mai 2004 au 31 juillet 2007 inclus, date à laquelle elle a cessé d'occuper l'immeuble litigieux,

dire et juger qu'en instrumentant la vente de l'immeuble litigieux entre Mme [E] et elle, selon acte en date du 22 décembre 2000, Me [O] [F] a commis une faute au préjudice de l'acquéreur et ainsi engagé sa responsabilité,

déclarer irrecevables les moyens, fins et conclusions de Me [F] sur l'absence de faute sa part,

entériner le rapport d'expertise de M. [L],

condamner, en conséquence, Me [O] [F] à l'indemniser de l'intégralité des préjudices subis soit au paiement de la somme de 524.465,74 euros en réparation de son préjudice matériel outre 150.000 euros en réparation de son préjudice moral,

condamner également Me [O] [F] à la garantir de toute condamnation complémentaire pouvant être prononcée en sus de l'annulation de la vente du 22 décembre 2000, notamment au titre des loyers aujourd'hui réclamés par le liquidateur de Mme [E],

condamner in solidum Me [J] et Me [O] [F] au paiement d'une somme de 6.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

les condamner en tous les frais et dépens de l'instance.




Elle soulève l'irrecevabilité des demandes présentées, le demandeur n'ayant pas fait publier son assignation à la conservation des hypothèques, en application de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.



Subsidiairement, elle affirme sa parfaite bonne foi dans la mesure où elle ignorait totalement que la venderesse était en état de liquidation judiciaire. Elle s'interroge sur l'attitude procédurale de Me [J] qui n'a pas poursuivi la débitrice principale, Mme [E], en restitution du prix de vente qu'elle a indûment perçu, alors qu'il connaît pourtant son adresse actuelle et qu'il pourrait revendiquer le prix de vente qui a été distrait à la liquidation. Elle estime qu'il a ainsi commis une faute au regard de ses obligations, au sens des articles L621-1 et suivants de l'ancien code de commerce.



En outre, elle constate qu'alors que Me [J] a été désigné par jugement du tribunal de commerce du 5 avril 1993, ce n'est qu'en 2003 qu'il aurait appris incidemment la vente de l'immeuble litigieux. Cependant, elle relève qu'il ne pouvait ignorer la situation puisqu'il avait écrit au notaire en 1996. Elle estime que s'il avait bien assuré sa mission de liquidateur, en se rapprochant régulièrement du notaire, en consultant le fichier immobilier de la conservation des hypothèques, en prenant des garanties sur l'immeuble, la vente du 22 décembre 2000 n'aurait jamais été réalisée et le préjudice qu'elle a subi aurait été évité. Elle en conclut que le liquidateur est personnellement et directement à l'origine du dommage dont il se prévaut aujourd'hui, en conséquence de quoi il est irrecevable et mal fondé à agir à l'encontre du cessionnaire de bonne foi de l'immeuble.



Elle indique, de plus, que la violation de l'article L622-9 du code de commerce n'emporte pas la nullité de la vente mais l'inopposabilité de celle-ci à la procédure collective. Il en résulte, selon elle, que la validité de l'acte de vente ne peut être remise en cause et que la restitution du bien ne peut être ordonnée.



Elle fait valoir que le notaire instrumentaire, Me [F], ne pouvait ignorer la liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Valenciennes à l'encontre de Mme [N] [E] et qu'en outre, il lui appartenait, en qualité de rédacteur de l'acte de vente, de procéder à la vérification de la situation juridique exacte des parties. Elle constate d'ailleurs que le notaire n'avait pas discuté, jusqu'à ces dernières conclusions, le principe de sa responsabilité. Elle estime qu'il ne peut, en cours de procédure, plaider une chose et son contraire, devant être loyal et cohérent dans sa démarche judiciaire (il s'agit de l'application en droit français du principe de l'estoppel). En tout état de cause, elle affirme que Me [F] était indiscutablement informé de la liquidation judiciaire de la venderesse ayant été personnellement avisé de cette situation par Me [J] dans un courrier du 11 janvier 1996 et qu'il devait vérifier l'affirmation de la venderesse déclarant ne faire l'objet d'aucune mesure ou procédure civile ou commerciale, son abstention sur ce point étant fautive.



Elle évalue le préjudice subi à la somme de 480.000 euros, montant auquel le bien pourrait être revendu s'il n'était pas restitué à Me [J], compte tenu de l'évolution du marché immobilier depuis la date d'achat de l'immeuble et des travaux qu'elle a fait réaliser. Elle ajoute une somme de 44.465,74 euros au titre de l'absence de loyers pour ce bien depuis le 1er août 2007 puisqu'elle n'a pas souhaité remettre en location la maison compte tenu de la procédure pendante. 



Elle estime la demande en paiement des loyers consécutivement à la nullité de la vente, présentée pour la première fois en appel par Me [J], irrecevable et juridiquement non fondée puisque la vente n'est pas nulle mais inopposable et qu'elle est donc toujours propriétaire de l'immeuble litigieux. Elle ajoute que cette prétention est partiellement prescrite (pour les loyers échus antérieurement au 14 mai 2004) et mal fondée puisqu'en tout état de cause, elle aurait libéré les lieux le 1er août 2007. Elle demande la garantie de Me [F] si elle devait être condamnée de ce chef.





Me [R] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [N] [E], sollicite que 'l'exception d'irrecevabilité' soulevée pour la première fois devant la cour d'appel soit rejetée, de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit que l'immeuble sis à [Adresse 9], devra être réintégré dans le patrimoine de Mme [N] [E] et constituer le gage des créanciers, et dit que le contrat de louage d'immeuble reprendra cours. Il forme appel incident et demande de prononcer la nullité de la vente intervenue le 22 décembre 2000, de dire et juger la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut débitrice des loyers à compter du mois d'octobre 2000, date de la régularisation du bail et de la promesse de vente, jusqu'à la libération effective des lieux, de la débouter de sa demande de condamnation solidaire en paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner, in solidum, avec Me [F] à lui payer la somme de 4.500 euros sur le même fondement ainsi que tous les frais et dépens.



Il affirme la recevabilité de sa procédure dans la mesure où l'assignation a été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 12 novembre 2003.



Il rappelle qu'il ne pouvait procéder à la vente de l'immeuble donné à Mme [E] dès le prononcé de la liquidation judiciaire du fait de la réserve du droit d'usufruit et du droit de retour des donateurs, qu'il avait avisé l'étude notariale de la liquidation judiciaire de Mme [N] [E] et qu'il a accompli des diligences pour retrouver la trace de celle-ci, en vain. Il relève, en tout état de cause, que dès lors qu'une vente n'a pas été effectuée par le mandataire judiciaire dûment autorisé par le juge commissaire, une telle vente est nulle et de nul effet, sans qu'il y ait à rechercher la bonne ou la mauvaise foi de l'acquéreur ou du vendeur, de sorte qu'il n'avait pas à attraire Mme [E] pour obtenir restitution des sommes versées par la Caisse d'Epargne. Il soutient qu'aucune sanction commerciale ne peut plus être mise en oeuvre contre cette dernière compte tenu de la prescription et qu'il a donc utilisé la seule solution qui s'avère possible pour obtenir restitution du bien vendu sans autorisation du juge commissaire par un débiteur en liquidation.



Il fonde son argumentation, pour solliciter la nullité de la vente, sur les dispositions de l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L. 622-9 du code de commerce mais également sur l'article L. 622-16 du même code (dont les dispositions sont d'ordre public) qui prévoit expressément que les ventes d'immeubles, en cas de liquidation, doivent avoir lieu suivant les formes prescrites en matière de saisie immobilière, la sanction de la vente de biens immobiliers appartenant au débiteur en infraction avec les dispositions de cet article, étant la nullité. Il sollicite donc de prononcer la nullité de la vente intervenue le 22 décembre 2000 et précise que l'indemnisation du préjudice subi par la liquidation ne peut être limitée au versement du prix de vente puisque le bien a été vendu à un prix inférieur au marché à la Caisse d'Epargne. 



Il s'oppose à la demande fondée sur l'enrichissement sans cause présentée par le notaire, relevant que les travaux importants effectués par la Caisse d'Epargne ont été réalisés bien avant la vente du bien. 



Du fait de la nullité de la vente, il prétend que le contrat de bail accordé à la Caisse d'Epargne doit revivre, que celle-ci doit être considérée comme n'ayant jamais été propriétaire de l'immeuble de sorte que les loyers sont dûs depuis le mois d'octobre 2000, date de régularisation du bail. Il constate que sa demande en paiement des loyers n'est que la contrepartie de celle présentée par la Caisse d'Epargne en première instance, tendant à faire revivre le contrat de bail et qu'elle ne saurait être considérée comme nouvelle en appel. À titre subsidiaire, il prétend à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et jusqu'au 31 août 2008, date de sa libération des lieux.





Appelant incident, Me [O] [F] demande à la cour, dans ses dernières écritures de :




infirmer le jugement,




À titre principal :

- le mettre purement et simplement hors de cause sur le vu notamment des jurisprudences citées concernant le contrôle par le rédacteur de l'acte des déclarations des parties en l'absence de tout élément suspect susceptible d'attirer l'attention du notaire sur la véracité des déclarations de pleine capacité effectuées par la venderesse à l'occasion de la régularisation de l'acte,

- réformer le jugement en ce qu'il a ordonné, après avoir déclaré simplement inopposable l'acte de décembre 2000 à la liquidation judiciaire,  « la restitution du bien à Me [J], liquidateur »,

- débouter ce dernier de toutes ses demandes en raison des fautes commises dans l'exécution de son mandat et qui sont à l'origine directe de la situation ainsi créée,



À titre purement subsidiaire :

- dans l'hypothèse où la cour réformerait la décision en refusant la restitution du bien à Me [J], en sa qualité de liquidateur, mais en maintenant le principe de la responsabilité du notaire, lui donner acte de son offre d'indemniser la liquidation à concurrence du montant du prix de la vente dans l'acte de décembre 2000, soit la somme de 190 561,27 euros, qu'il conviendra de dire satisfactoire et libératoire,

- débouter la Caisse d'Epargne de sa demande d'indemnisation en raison de l'absence de tout préjudice qui résulterait pour elle d'une telle décision,



Plus subsidiairement encore et dans l'hypothèse d'une confirmation totale du jugement :


réduire l'indemnité réclamée au titre du préjudice matériel de la Caisse d'Epargne, ne serait-ce qu'en raison de la jouissance du bien qu'elle continue à avoir par le bail qui continuera à produire ses effets et la débouter purement et simplement du préjudice prétendu moral réclamé,

dire que, par application des articles 553,554 et 555 du code civil, la liquidation devra rembourser à la Caisse d'Epargne le montant total des travaux faits par elle dans l'immeuble pour un montant de 123.712,55 euros selon l'évaluation de cette dernière au minimum, sans préjudice d'une indemnisation complémentaire au titre de la plus-value apportée à l'immeuble par lesdits travaux,

constater que Me [J] ne fait en rien la preuve du fait que l'immeuble aurait été vendu à un prix modique et inférieur au prix du marché et pas davantage la preuve du fait que des travaux auraient été faits par le locataire, la Caisse d'Epargne, travaux incombant a priori au propriétaire, avant la vente intervenue entre Mme [E] et la Caisse d'Epargne,

condamner la Caisse d'Epargne et tout autre plaideur en tous les frais et dépens d'instance et d'appel.




Il relève que :


devant le tribunal de grande instance, le liquidateur n'a pas appelé Mme [E] en la cause alors que c'est elle qui a reçu, à tort, le prix de vente de l'immeuble et qui en doit restitution.

il ne contestait pas à l'époque le principe de sa responsabilité et a donc offert de régler le prix convenu lors de la vente soit 190.561,27 euros entre les mains du liquidateur. Ce dernier n'a pas accepté et a maintenu sa procédure. Il a maintenu dans un premier temps jusqu'à l'arrêt avant dire droit la position qu'il avait prise en première instance. Compte tenu des nouvelles demandes de la Caisse d'Epargne qui évalue son préjudice à 480.000 euros sur le plan matériel et 150.000 euros sur le plan moral, il change désormais de position.

le jugement a déclaré inopposable à la liquidation la vente de l'immeuble en cause mais, contre toute logique à partir du moment où il ne prononçait pas la nullité, a ordonné la restitution du bien à Me [J], rappelant que le contrat de louage de l'immeuble liant Mme [E] et la Caisse d'Epargne avant la vente, continuera ses effets et reprendra son cours. Cette décision est non seulement inéquitable au vu des travaux et des améliorations faites par la Caisse d'Epargne mais elle se heurte aux principes édictés par les articles 553,554 et 555 du code civil, le coût des travaux et la plus-value considérable apportée à l'immeuble étant, en pareille hypothèse, dûs par la liquidation à l'acquéreur de bonne foi qu'est la Caisse d'Epargne.

la vente de l'immeuble litigieux a été effectuée le 22 décembre 2000, ce bien ayant été donné 11 années plus tôt par ses parents à Mme [G] [E], selon un acte dressé par Me [X], un autre notaire. Depuis la date d'ouverture de la procédure judiciaire jusqu'au 8 janvier 2004, le liquidateur n'a entrepris aucune démarche pour la réalisation des actifs de Mme [E] de sorte qu'au décès des parents de cette dernière, les loyers seront versés entre les mains de la débitrice dessaisie (additif au contrat de bail du 13 octobre 2000). Il ne connaissait pas cette dernière avant la vente de décembre 2000, étant précisé qu'elle apparaissait sur l'acte de donation de 1989 comme employée, que son mari était indiqué comme étant chauffeur routier, qu'il n'existait aucun dossier jusque fin 2000 ouvert dans son étude à son nom, que le compromis de vente qualifiait, à nouveau, Mme [E] d'employée. Il n'a commis aucune faute susceptible d'entraîner sa responsabilité puisqu'il n'avait aucune raison objective permettant de mettre en doute la déclaration de la venderesse selon laquelle elle ne faisait l'objet d'aucune procédure civile ou commerciale. S'il a pu répondre à la correspondance reçue du liquidateur en 1996 et envoyer à ce dernier l'acte de donation, cette lettre était « hors dossier » et n'a donc pas été retrouvée à l'occasion de la préparation de l'acte de vente du 22 décembre 2000.


- À titre subsidiaire, la sanction d'une vente réalisée à l'insu du liquidateur par un débiteur failli n'est pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité à la liquidation judiciaire, ce qui crée un droit pour le liquidateur à agir en récupération des sommes correspondant au montant de la vente réalisée en fraude de ses droits. Dès lors, sa responsabilité ne peut consister, en tout état de cause, qu'à l'indemnisation de la liquidation judiciaire du préjudice qu'elle a subi en raison de la non perception des fonds. Dans la mesure où l'immeuble a été transformé de manière très importante par la Caisse d'Epargne, accorder à Me [J] une somme de 480.000 euros correspondant à la valeur actuelle du bien, reviendrait à apporter à la liquidation judiciaire un enrichissement sans cause. C'est la raison pour laquelle il avait offert la somme de 190.561,27 euros correspondant au prix de vente.


Mme [E], qui a détourné l'actif de la liquidation judiciaire, n'a pas été poursuivie dans le cadre de la présente instance, son insolvabilité n'étant même pas alléguée alors qu'il est lui-même inquiété, ainsi que la Caisse d'Epargne, bien que de bonne foi. Il est donc fondé à opposer au liquidateur son incurie et les délais surprenants dans le suivi du dossier.

compte tenu de l'absence de diligences et de la faute du liquidateur qui n'a pas procédé à l'inventaire des biens à liquider, pas plus qu'il n'a réalisé les actifs dans un délai raisonnable, la Caisse d'Epargne a subi un préjudice dont elle devrait demander réparation pour un montant de 190.561,27 euros.

en outre, le liquidateur n'apporte pas la moindre preuve que l'immeuble aurait été vendu à un prix modique ou que les travaux importants effectués par l'acquéreur l'auraient été alors qu'il était seulement locataire de l'immeuble.

il n'a pas à supporter un préjudice qui serait évalué à 480.000 euros dans la mesure où le contrat de bail au titre duquel la Caisse d'Epargne occupait l'immeuble avant la vente reprendrait son cours et que cette dernière pourrait ainsi continuer à profiter des travaux d'agencement, de réfection et d'amélioration effectués par elle jusqu'à l'issue du bail. Le coût de cette rénovation incombe à la liquidation judiciaire, dans l'hypothèse où l'immeuble serait réintégré à l'actif de cette liquidation, puisque le tiers de bonne foi est fondé à réclamer le remboursement du coût des travaux exécutés par lui, la Caisse d'Epargne étant invitée à présenter de telles demandes.

la somme de 150.000 euros réclamée au titre du préjudice moral est totalement injustifiée et infondée s'agissant d'une personne morale.






Le dossier a été communiqué à M. le procureur général près la cour d'appel de Douai qui a apposé son visa le 28 juillet 2010.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes de Me [J] au regard des dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955



Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles :

'..

4° c ) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.



Il en résulte que l'assignation délivrée par Me [J] à la Caisse d'Epargne qui tend à obtenir l'annulation d'un acte de vente portant sur un immeuble doit être publiée à la conservation des hypothèques.



Cette formalité a été accomplie, l'acte ayant été publié le 15 octobre 2003 à la conservation des hypothèques de [Localité 5] (publication définitive du 12 novembre 2003), de sorte que les demandes présentées par le liquidateur sont recevables au regard des dispositions du décret du 4 janvier 1955.





Sur le bien fondé de la demande de nullité présentée par Me [J]



L'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 (disposition applicable à la date de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de Mme [E] étant précisé que cet article est devenu l'article L622-9 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à 2006) prévoit que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit, tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.



Il en résulte que les actes juridiques accomplis par le débiteur en liquidation judiciaire, dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens, sont frappés, non pas de nullité, mais sont inopposables à la procédure collective.



Si l'article L622-16 du code de commerce (ancienne rédaction) prévoit les modalités précises de la vente des immeubles d'un débiteur en liquidation judiciaire -la vente selon les formes prescrites en matière de saisie immobilière étant le principe-, il prévoit également que le juge commissaire peut autoriser une cession amiable de ce type de biens. En tout état de cause, si les dispositions de cet article n'ont pas été respectées dans le cadre de la présente instance, c'est principalement du fait de la vente par la débitrice pourtant dessaisie de ses biens de son immeuble, la sanction d'une telle vente n'étant pas la nullité (malgré le non respect des formalités précises prévues par l'article L622-16 du code de commerce) mais l'inopposabilité de la vente.



Ce principe ne souffre pas d'exception, même en faveur du tiers de bonne foi.





En conséquence, la vente consentie par Mme [N] [E] de l'immeuble situé à [Adresse 9], au profit de la Caisse d'Epargne, par acte notarié du 22 décembre 2000, alors qu'elle avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Valenciennes en date du 5 avril 1993 et se trouvait ainsi dessaisie de ses droits au profit de Me [J] désigné liquidateur dans le cadre de cette procédure, est non pas nulle mais inopposable à la procédure collective.



Le fait que la Caisse d'Epargne n'ait pas eu connaissance de cet état de dessaisissement de la venderesse et qu'elle ait donc acquis l'immeuble de bonne foi, est sans incidence sur la possibilité pour Me [J] de faire constater cette inopposabilité.



De même, il importe peu que Mme [E] ait été ou non appelée à la procédure par le liquidateur, étant précisé qu'en tout état de cause, ce dernier indique avoir recherché la venderesse sans succès et que la Caisse d'Epargne, qui a appelé le notaire rédacteur de l'acte de vente en la cause, aurait également pu faire assigner Mme [E]. De plus, Me [J] n'était nullement tenu d'agir contre la débitrice faillie avant d'engager la présente procédure et il n'a commis aucune faute en s'abstenant d'assigner Mme [E]. Le fait que cette dernière soit ou non encore susceptible de sanctions commerciales est donc sans aucune incidence quant au présent litige.



Enfin, à supposer même que le liquidateur ait commis des fautes dans la gestion de la procédure de liquidation (ce point sera examiné postérieurement), cette situation n'aurait aucune conséquence quant à la recevabilité et même au regard du bien fondé de sa demande, mais pourrait tout au plus ouvrir droit à une demande de dommages et intérêts.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Me [J] de sa demande en nullité et en ce qu'il a dit que la vente du 22 décembre 2000 est inopposable au liquidateur.





Sur les effets de l'inopposabilité de la vente



L'inopposabilité d'un acte a des effets distincts de ceux d'une annulation et il ne saurait être question de remettre les parties dans l'état où elles étaient avant la vente litigieuse.



La vente du 22 décembre 2000 doit continuer à produire ses effets entre Mme [N] [E] et la Caisse d'Epargne, de sorte que la demande tendant à dire que l'immeuble sera réintégré dans le patrimoine de cette dernière (ou que le bien sera restitué à Me [J]) doit être rejetée.



L'inopposabilité doit uniquement conduire à prévoir que Me [J], auquel l'acte de vente est inopposable, est autorisé à faire saisir l'immeuble litigieux entre les mains de la Caisse d'Epargne.



S'agissant de la demande en paiement de loyers présentée par Me [J], il convient de constater que cette demande est recevable ne pouvant être qualifiée de nouvelle en appel. En effet, elle ne constitue qu'un accessoire, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande d'annulation de la vente ou tout au moins de celle tendant à voir réintégrer au patrimoine de Mme [E] l'immeuble vendu.



Cependant, si l'inopposabilité autorise Me [J] à saisir l'immeuble vendu malgré le dessaisissement de Mme [E], la Caisse d'Epargne reste propriétaire de ce bien jusqu'à cette voie d'exécution, et ce depuis la vente du 22 décembre 2000, de sorte que le contrat de bail qui liait antérieurement Mme [N] [E] et la Caisse d'Epargne n'a pas à reprendre cours et que le liquidateur n'est pas fondé à réclamer le paiement de loyers ou même d'une indemnité d'occupation.



Les demandes de ce chef seront donc rejetées.





Sur la responsabilité de Me [F]



Il doit être constaté qu'en première instance et même devant la cour, Me [F] n'a pas, dans un premier temps, contesté le principe de sa responsabilité et qu'il a changé de position après l'incident formulé par la Caisse d'Epargne aux fins d'obtenir la désignation d'un expert pour évaluer l'immeuble litigieux.



Ce changement de position du notaire quant à sa responsabilité, qui n'est pas un aveu judiciaire puisqu'il ne porte pas sur des faits mais sur un élément de droit, n'a pas pu induire la Caisse d'Epargne en erreur dans la mesure où celle-ci a, dès l'origine, développé, en formulant ses demandes à l'encontre de Me [F], ses arguments pour voir retenir cette responsabilité étant précisé que malgré l'absence de contestation du notaire, le tribunal aurait pu ne pas retenir la responsabilité de ce dernier, s'il ne l'avait pas estimée engagée. En conséquence, même si Me [F] conclut actuellement à son absence de responsabilité, cette contradiction n'emporte aucune conséquence préjudiciable pour la Caisse d'Epargne. La règle de l'estoppel ne trouve donc pas application en l'espèce.



Il convient de constater que :



- Si Me [F] ne connaissait pas personnellement Mme [E], il avait la charge et la garde des actes dressés par Me [X], devant lequel avait été passé l'acte de donation fait par M. [U] [E] et Mme [I] [V] au profit de leur fille.

- Sur cet acte, Mme [N] [E] était indiquée comme étant employée et son mari, chauffeur routier.

- L'étude de Me [F] a été destinataire, le 11 janvier 1996, d'un courrier de Me [J] l'informant du placement en liquidation judiciaire de Mme [E] et lui demandant la copie de l'acte de donation.

- La promesse de vente qui a précédé l'acte notarié du 22 décembre 2000 qualifie à nouveau Mme [E] d'employée.

- L'acte de vente notarié comporte l'affirmation par Mme [N] [E] qu'elle n'est l'objet d'aucune procédure civile ou commerciale susceptible de restreindre sa capacité ou mettre obstacle à la libre disposition de ses biens.



Il résulte de ces éléments que, même si Me [F] n'avait pas de dossier ouvert au nom de Mme [N] [E] avant l'enregistrement de la vente de l'immeuble, il détenait les minutes de Me [X], lequel avait rédigé l'acte de donation fait par les parents de cette dernière à son profit, et qu'il avait été informé, dans le cadre de ce dossier, de la procédure ouverte à l'encontre de la donataire. En rédigeant l'acte de vente de l'immeuble et notamment en renseignant l'origine de propriété, il aurait dû avoir connaissance de tous les éléments qu'il détenait dans le cadre de cette donation et donc du courrier du liquidateur de 1996.



En outre, il convient de constater que si la promesse de vente, qui n'a pas été faite en la forme notariée, mentionne que Mme [N] [E] est employée, l'acte authentique de vente ne comporte aucun renseignement sur sa profession. En omettant de renseigner ce point pourtant important pour apprécier notamment les éventuelles incapacités pouvant affecter les parties, Me [F] a commis une faute. 



Ces manquements ont eu pour conséquence directe qu'il n'a pas vérifié la capacité de disposer de la venderesse, alors que compte tenu des éléments a sa disposition, il pouvait avoir de véritables doutes sur sa possibilité de vendre l'immeuble, seule. Il a ainsi procédé à la cession d'un bien, inopposable au liquidateur de Mme [E], ce dernier se trouvant autorisé à saisir l'immeuble entre les mains de l'acquéreur de bonne foi, la Caisse d'Epargne.



Me [F] doit donc indemniser l'intégralité du préjudice subi par cette dernière (et non la 'liquidation' qui, autorisée à saisir le bien du fait de l'inopposabilité de la vente, ne subira pas de préjudice). Ce préjudice correspond à la valeur actuelle de l'immeuble puisque la Caisse d'Epargne va être privée, par la saisie entre ses mains, de ce bien.



Il ressort du rapport d'expertise de M. [L] que cet immeuble est construit sur une parcelle de 504 m², qu'il est composé de deux étages avec trois chambres et une salle de bains au deuxième étage, trois chambres et deux salles de bains au premier étage, une entrée, un bureau, une laverie, un WC, un grand double séjour, une grande salle à manger ouvrant sur un jardin de 32,24 m², une cuisine équipée au rez de chaussée, un garage pour deux voitures et une cave au sous sol.



Compte tenu du marché immobilier, de l'état d'entretien du bien, sa valeur peut être fixée à 480.000 euros, en tenant compte des travaux effectués par la Caisse d'Epargne, étant précisé que ces travaux ont été effectués en 2001 et 2002, soit postérieurement à l'achat de l'immeuble et qu'il doit donc lui en être tenu compte, le bien devant être apprécié, pour l'évaluation de son préjudice, dans son état actuel.



Il sera précisé que les articles 553, 554 et 555 du code civil prévoyant notamment les règles d'indemnisation en cas d'accession par le propriétaire du sol aux construction érigées par un tiers, sont inapplicables en l'espèce, le liquidateur ne devant pas propriétaire de l'immeuble de la Caisse d'Epargne par accession mais pouvant le saisir du fait de l'inopposabilité de la vente intervenue. En tout état de cause, Me [F] est directement responsable du préjudice subi par la banque qui, si elle n'avait pas pu acquérir l'immeuble suite à la faute du notaire, n'aurait pas fait de travaux de rénovation importants sur ce bien.



La Caisse d'Epargne invoque également un préjudice financier subi depuis le 1er août 2007 dans la mesure où, du fait de la présente procédure, elle n'a pas remis le bien en location. Ce préjudice ne peut consister qu'en la perte de chance de pouvoir tirer un revenu du bien litigieux, compte tenu de l'absence de certitude de trouver des locataires pour l'immeuble. La réparation de ce dommage doit être fixée, en prenant en considération les caractéristiques de l'immeuble et le montant du loyer sollicité jusqu'en juillet 2007 (1.054,46 euros par mois), aux trois quarts du montant des loyers attendus pour la période du 1er août 2007 au 30 novembre 2010 (43.370,82 euros) soit 32.500 euros.



En définitive, Me [F] sera condamné à lui payer la somme de 512.500 euros, la Caisse d'Epargne, personne morale, ne justifiant d'aucun préjudice moral subi.



Il sera toutefois précisé que le liquidateur ne peut saisir l'immeuble entre les mains de la Caisse d'Epargne que dans la limite de la créance de Mme [E] dans le cadre des opérations de liquidation et que, dans l'hypothèse où le prix de vente de l'immeuble saisi serait supérieur à cette créance, le solde du prix de ce bien doit rester dans le patrimoine de la Caisse d'Epargne et venir en déduction de son préjudice.





Me [F], comme la Caisse d'Epargne, invoque des fautes commises par Me [J] dans la conduite de la liquidation judiciaire, et Me [F] 'invite' la Caisse d'Epargne à présenter des demandes de dommages et intérêts à l'encontre du liquidateur, pour voir réduire le montant des dommages et intérêts mis à sa charge.



Il a déjà été rappelé que Me [J] n'a commis aucune faute en demandant l'annulation (en fait l'inopposabilité) de la vente de l'immeuble de Mme [E], débitrice en liquidation judiciaire, cette possibilité étant offerte par l'article L622-9 du code de commerce et ce, même si la bonne foi de la Caisse d'Epargne acquéreur ne peut être remise en cause, et même si Mme [E] n'a pas été attraite à la présente procédure.



En outre, il convient de constater qu'en 1993, et surtout à compter de 1994, date à laquelle le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation a été confirmé par la cour d'appel, Me [J] a fait l'inventaire des biens appartenant à Mme [E]. A cet effet, il a demandé à Me [X], notaire, la copie de l'acte notarié par lequel M. [U] [E] et Mme [I] [V], son épouse, ont donné l'immeuble situé à [Adresse 9], à leur fille, se réservant toutefois l'usufruit du bien et prévoyant un droit de retour ainsi qu'une interdiction d'aliéner. Compte tenu du démembrement de propriété, du droit de retour et de l'interdiction d'aliéner, le liquidateur ne pouvait, à cette date, solliciter la vente de ce bien.



Il n'a pas été avisé immédiatement du décès des donateurs et de la réunion sur la tête de Mme [N] [E] le [Date décès 2] 1997 de l'usufruit et de la nue propriété et n'a donc pas pu, dès cette date, procéder à la cession du bien, dans le cadre des opérations de liquidation.



S'il n'a pas pris de garantie sur le bien, il ne pouvait cependant imaginer que Mme [E] vendrait l'immeuble en omettant de déclarer qu'elle était l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et surtout que le notaire chargé de la vente ne procéderait à aucune vérification sur la capacité de la venderesse et ce d'autant que Me [X], notaire qui avait rédigé l'acte de donation, avait été avisé du placement en liquidation de la donataire.



En tout état de cause, il doit être relevé que si Me [F] invoque un enrichissement sans cause du liquidateur du fait de travaux effectués par la Caisse d'Epargne dans l'immeuble, cette dernière n'a présenté aucune demande de remboursement de ces travaux ou de la plus value qu'ils ont apportée au bien. Me [F], en vertu du principe que 'nul ne plaide par procureur' n'est pas fondé à invoquer l'enrichissement du liquidateur ni à solliciter indemnisation pour les travaux effectués dans l'immeuble.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Me [F] succombant en ses prétentions en cause d'appel, il sera condamné aux dépens, le jugement devant être confirmé en ce qu'il a condamné la Caisse d'Epargne aux dépens de l'instance principale et [O] [F] aux dépens de l'appel en garantie.



Il est inéquitable de laisser à Me [J], ès qualités, et à la Caisse d'Epargne, la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Me [F] sera condamné à leur verser chacun la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il condamné Me [F] à payer à la Caisse d'Epargne la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la Caisse d'Epargne à payer à Me [J] la somme de 1.200 euros au même titre.





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PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,



CONSTATE que l'assignation délivrée par Me [J], ès qualités de liquidateur de Mme [N] [E], a été régulièrement et définitivement publiée le 12 novembre 2003 à la conservation des hypothèques de [Localité 5] ;



DECLARE recevables les demandes de Me [J] ;



CONFIRME le jugement en ce qu'il a :



- déclaré la vente de l'immeuble sis [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 8] d'une contenance de 5 a 04 ca en date du 22 décembre 2000 inopposable au liquidateur de [N] [E] ;

- condamné [O] [F] à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut aux droits de laquelle vient la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut aux droits de laquelle vient la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe à payer à Me [J] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Caisse d'Epargne et de Prévoyance des pays du Hainaut aux droits de laquelle vient la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe aux dépens de l'instance principale et Me [O] [F] aux dépens de l'appel en garantie,





L'INFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



DEBOUTE Me [J] de sa demande en restitution de l'immeuble sis [Adresse 9] ;



REJETTE la demande de Me [J] tendant à dire que le bail antérieur à la vente doit reprendre son cours ;



DECLARE recevable mais mal fondée la demande de Me [J] au titre des loyers ou de l'indemnité d'occupation ;



DIT que Me [J], du fait de l'inopposabilité de la vente du 22 décembre 2000, pourra saisir directement entre les mains de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe, l'immeuble sis [Adresse 9] dans la limite de sa créance ;



CONDAMNE Me [O] [F] à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe la somme de 512.500 euros en réparation de son préjudice ;



PRECISE toutefois que le solde éventuel du prix de l'immeuble, après apurement de la créance de Me [J], ès qualités de liquidateur de Mme [N] [E], devra venir en déduction de cette somme ;



CONDAMNE Me [F] aux dépens d'appel ;



DIT que les SCP CARLIER-REGNIER et DELEFORGE-FRANCI, avoués, pourront recouvrer directement les dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;



CONDAMNE Me [O] [F] à payer à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe et à Me [J], chacun, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







Le Greffier,Le Président,









Nicole HERMANTEvelyne MERFELD