Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 8 — 14 décembre 2010

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 8



ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2010



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/00461



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2009 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2005051345





APPELANT

 

Monsieur [J] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]



représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour

assisté de Me Jean GRESY, Avocat au barreau de VERSAILLES





INTIMEES 



SAS OPTION 7

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de Me Laurence DAUKIN, avocat au barreau de PARIS, toque K170

(SELARL PARDO BOULANGER & ASSOCIES)





SA FONCIA

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de Me Laurence DAUKIN, avocat au barreau de PARIS, toque K170

(SELARL PARDO BOULANGER & ASSOCIES)







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 9 Novembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole MAESTRACCI, Présidente

Madame Marie-Paule MORACCHINI, Conseillère 

Madame Evelyne DELBES, Conseillère 

qui en ont délibéré



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Marie-Claude HOUDIN





ARRÊT :



- contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicole MAESTRACCI, présidente et par Mme Marie-Claude HOUDIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







La société GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE, créée en 1986, a pour objet, l'administration de biens. 



Le 24 mars 2004, Monsieur [J] [G], actionnaire majoritaire, agissant tant en son nom personnel que pour le compte de tous les actionnaires, a signé avec la société EFIMO une promesse de vente de la totalité des actions de la société GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE, moyennant un prix prévisionnel de 650.200 €, ce prix devant être définitivement fixé à partir d'une situation comptable au 31 mars 2004, selon un mode de calcul prévu à ce protocole. 



Cette cession a effectivement eu lieu le 1er avril 2004. Par la suite, les sociétés FONCIA SA et OPTION 7 se sont substituées à la société EFIMO. La société GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE est devenue FONCIA GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE. 



Les acquéreurs ont versé un premier acompte de 350.000 €, puis ont refusé de verser les acomptes ultérieurs. 



Le 4 juillet 2005, Monsieur [G], a assigné les sociétés FONCIA SA et OPTION 7 en résolution de la vente, en faisant valoir que celles-ci n'avaient pas réglé le prix dans sa totalité et avaient manqué à leurs obligations contractuelles. 



Par jugement du 9 octobre 2007, le tribunal de commerce de Paris a débouté Monsieur [G] de sa demande de résolution de la vente pour inexécution des obligations contractuelles des cessionnaires, autres que le paiement du prix, et désigné un expert afin notamment de déterminer le prix définitif de la cession selon la méthode décrite par le protocole du 24 mars 2004. 



A la suite d'une plainte déposée par FONCIA GESTION IMMOBILIÈRE IDF le 26 avril 2005, la cour d'appel de Versailles a, par arrêt du 19 janvier 2009, déclaré Monsieur [G] coupable d'abus de confiance et l'a condamné à payer à celle-ci la somme de 436.699,10 € à titre de dommages et intérêts. Le pourvoi formé par Monsieur [G] à l'encontre de cet arrêt a été rejeté par la cour de cassation.



Le 6 janvier 2009, l'expert, Monsieur [Y], a déposé son rapport. 







Par jugement rendu le 10 novembre 2009, le tribunal de commerce de Paris : 

- a débouté Monsieur [J] [G] de sa demande de contre-expertise, de sa demande de résolution de la vente pour non-paiement du prix et de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution des obligations contractuelles,

- a condamné Monsieur [J] [G] à payer, à la société FONCIA SA la somme de 10.339,75 € en remboursement des frais d'expertise, et aux sociétés OPTION 7 et FONCIA SA la somme de 4.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- a sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de la société OPTION 7 et de la société FONCIA SA concernant le remboursement des sommes perçues et le paiement du solde débiteur des fonds mandants jusqu'à décision définitive dans l'instance introduite par la société FONCIA GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE à l'encontre de Monsieur [J] [G] par assignation du 12 janvier 2005 devant le tribunal de commerce de Créteil, 

- a rejeté toutes autres demandes des parties. 



Par déclaration du 8 janvier 2010, Monsieur [J] [G] a interjeté appel de cette décision. 



Par dernières conclusions signifiées le 30 septembre 2010, il demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, seulement en ce qu'il a rejeté la demande en résolution de la vente, la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle et la demande de contre-expertise, et statuant à nouveau de ces chefs : 

- de prononcer la résolution de la vente intervenue entre lui-même et la société EFIMO, à laquelle sont venues se substituer les sociétés FONCIA et OPTION 7 et portant sur la société GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE,

- de condamner solidairement les sociétés FONCIA et OPTION 7 à lui verser la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution des obligations contractuelles,

- de désigner un expert avec pour mission d'évaluer la valeur nette comptable des actifs de la société GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE au jour de la décision à intervenir, de faire les comptes entre les parties, de fournir à la juridiction tous éléments d'appréciation lui permettant d'appréhender la réalité du préjudice subi par lui, 

- de condamner les sociétés OPTION 7 et FONCIA SA aux entiers dépens d'appel et notamment à lui verser la somme de 10.000 € à titre de provision sur les frais d'expert.



A titre subsidiaire, 

- d'ordonner une contre-expertise avec pour mission d'évaluer la valeur nette comptable de la société GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE, d'examiner les comptes des sociétés FONCIA SA et OPTION 7 pour évaluer le montant des capitaux versés à la société FONCIA GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE, de vérifier l'existence des procès-verbaux d'assemblées générales autorisant la société FONCIA à agir au nom des copropriétaires, de vérifier les opérations effectuées sur la totalité des sous-comptes, et pas seulement les sous-comptes débiteurs, d'établir le prix de cession de la société FONCIA GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE selon la méthode décrite dans le protocole de cession du 24 mars 2004, de faire les comptes entre les parties et de fournir à la juridiction tous éléments d'appréciation lui permettant d'appréhender la réalité du préjudice subi par lui. 



Il demande à la cour de confirmer en tout état de cause la décision déférée s'agissant des demandes de dommages et intérêts des sociétés FONCIA SA et OPTION 7 pour procédure abusive.



Par dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2010, les sociétés FONCIA SA et OPTION 7 demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et : 

- de dire que les cessionnaires ont parfaitement exécuté leurs obligations de paiement du prix définitif de la cession, 

- de dire que l'actif de la société a été évalué à 1.276.524 € et le passif à - 2.145.935 €, soit une valeur négative de la société cédée de - 869.412 €,

- de débouter Monsieur [G] de sa demande en résolution judiciaire de la vente intervenue et de toutes ses autres demandes, 

- de condamner celui-ci à leur payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- de le condamner à rembourser à la société FONCIA SA la provision complémentaire qu'elle a versée à Monsieur [Y] d'un montant de 10.339,75 €,

- de le condamner à verser à chacune d'elles la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





SUR CE, 



Sur la résolution de la vente



Le tribunal a retenu que l'expert avait évalué, conformément au protocole du 24 mars 2004, la valeur de la société GESTION IMMOBILIÈRE ILE DE FRANCE à -869.412 € au 31 mars 2004, soit une valeur négative, et qu'en conséquence, les acquéreurs, qui avaient réglé 350.000 €, avaient respecté leurs obligations. 



Monsieur [G] sollicite la résolution de la vente pour inexécution des obligations contractuelles. Il fait valoir, d'une part, que le protocole du 24 mars 2004 prévoyait que la situation comptable intermédiaire de la société GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE devait être transmise au cessionnaire au plus tard le 1er juillet 2004 et qu'elle ne l'a été que le 12 octobre 2004, d'autre part, que le prix n'a pas été payé dans sa totalité. 



Il soutient que les détournements découverts par les sociétés FONCIA et OPTION 7 ne peuvent faire obstacle à la résolution judiciaire de la vente, dès lors que les condamnations mises à sa charge ont été exécutées ou sont 'en passe de l'être'. 



Il prétend que le non-paiement du prix lui a causé un préjudice financier important et affirme que si la vente était résolue, il serait prêt à reprendre la tête de la société. 



Les sociétés FONCIA et OPTION 7 soutiennent : 

- que le jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 octobre 2007 a débouté Monsieur [G] de sa demande de résolution de la vente pour inexécution des obligations contractuelles autres que le non-paiement du prix, de sorte que le moyen tiré du non-respect du délai fixé pour l'établissement d'une situation comptable intermédiaire doit être déclaré irrecevable, 

- qu'elles ont respecté leurs obligations dès lors que la valeur de la société était négative, que la somme de 350.000 € qui a été versée doit d'ailleurs leur être remboursée, 

- que Monsieur [G] n'a versé que la somme de 206.895,98 € sur les 436.699,10 € mis à sa charge par la cour d'appel de Versailles, à la suite de sa condamnation pénale. 



La cour observe que par jugement du 9 octobre 2007, devenu définitif, le tribunal de commerce de Paris a débouté Monsieur [G] de sa demande de résolution de la vente pour inexécution des obligations autres que le prix et notamment pour le non-respect du délai fixé pour établir une situation comptable intermédiaire au 31 mars 2004, en estimant que le protocole du 24 mars 2004 ne comportait aucun engagement à l'égard du cédant. Il s'ensuit que l'appelant n'est pas recevable à invoquer à nouveau ce moyen devant la cour. 



Le protocole de cession prévoit, aux pages 7 et 8, que ' le prix définitif de cession de100% des· actions composant le capital social de la société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE sera arrêté de la manière suivante : 

1. Valorisation du fonds de commerce 

La valorisation définitive de la clientèle d'Administration de Biens attachée au fonds de commerce de la société LA GESTION IMMOBILIÈRE ·DE L'ILE DE FRANCE sera déterminée en fonction : 

- des honoraires annuels hors taxes de Gérance de Base sur les loyers encaissés par la Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE pour la période allant du 1er avril 2003 au 31 mars 2004 et correspondant aux mandats gestion immobilière existants et non dénoncés à la date du 1er avril 2004, dont la liste sera remise à LA CESSIONNAIRE le jour de la signature des ordres de mouvement matérialisant le présent accord ; 

- des honoraires annuels hors taxes de Copropriété de Base réalisés par la Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE pour la période allant du 1er avril 2003 au 31 mars 2004 et correspondant aux Contrats de syndic de copropriété existants ,et non dénoncés à la date du 1er avril 2004, dont la liste sera remise à LA CESSIONNAIRE le jour de la signature des· ordres de mouvement matérialisant le présent accord ;

Toute diminution ou augmentation des honoraires annuels hors taxes de Gérance de Base et de Copropriété de Base ci-dessus définis par rapport aux chiffres d'affaires ayant servi de base à la détermination du prix de la clientèle d'Administration de Biens donnera lieu à une minoration ou à une majoration de la valeur de la clientèle d'Administration de Biens par application des coefficients ci-dessus énoncés. 

2. . Valorisation de la Société 

La valorisation définitive de 100% des actions composant le capital de 1a Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE sera déterminée de la façon suivante, savoir : 

- Valeur réévaluée du fonds de commerce déterminée comme ci-dessus ; 

- Majorée des montants des valeurs nettes comptables des immobilisations corporelles, des dépôts de garantie et de l'actif circulant qui résulteront de la situation comptable intermédiaire de la Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE, arrêtée à la date du 31 mars 2004 ; 

- Minorée de l'insuffisance de représentation des fonds détenus pour le compte des clients mandants clients. Mandats, comme définie ci-après et provisionnée pour un montant de trois cent mille euros (300.000 €) ;

- Minorée de la rémunération brute chargée de Monsieur [J] [G] pour un montant de soixante dix mille euros (70.000 €) ; 

- Et minorée du montant de la valeur nette comptable des dettes qui résultera de la situation comptable intermédiaire de la société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE arrêtée au 31 mars 2004 ; 

 Il est ici précisé que : 

- les immobilisations financières ci-dessus visées ne seront retenues que pour autant qu'elles correspondront exclusivement aux loyers d'avance et dépôts de garantie ;

- la méthode de calcul de la valorisation définitive de 100% des actions composant le capital de la Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE, sera identique à celle retenue et explicitée en les pages 5 et 6 des présentes pour la valorisation prévisionnelle de 100% des actions composant le capital de la Société LA GESTION IMMOBILIÈRE DE L'ILE DE FRANCE.' 



Dans son rapport daté du 6 janvier 2009, l'expert, Monsieur [Y], note, aux termes d'une analyse détaillée et précise, que le total rectifié des valeurs d'actif s'élève à la somme de + 1.276.524 € et le total rectifié des 'passifs' à la somme de - 2.145.935 €. Il constate en conséquence que la valeur corrigée de la société au 31 mars 2004, selon l'application du protocole de cession du 24 mars 2004, s'élève à la somme de -869.412 €. Il en conclut qu'à partir du moment où la valeur de la société était négative, aucun acompte n'aurait du être versé par les acquéreurs et que Monsieur [G] est au contraire redevable d'une somme de 1.193.225 €. En effectuant, page 26 de son rapport la même évaluation selon une autre méthode, l'expert aboutit au même résultat.





Il résulte des calculs effectués par l'expert, qui ne sont pas sérieusement remis en cause par l'appelant, que les sociétés intimées ont exécuté leur obligation de paiement du prix. 



Dès lors, le moyen tiré du fait que les sociétés intimées ne pouvaient refuser de payer le prix en invoquant des manipulations et détournements commis par Monsieur [G], est inopérant. 



Monsieur [G] ne peut davantage prétendre que, dès lors qu'il s'est acquitté des sommes mises à sa charge par les juridictions pénales, ne pas prononcer la résolution de la vente reviendrait à le condamner 'à une double peine'. En effet, même s'il est établi qu'il a versé la somme de 206.895,98 € sur la somme de 436.199,10 €, à laquelle il a été condamné par la cour d'appel de Versailles, ce versement est sans conséquence sur l'appréciation de l'exécution par les sociétés intimées de leurs obligations contractuelles relatives au paiement du prix. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a estimé que l'appelant ne pouvait sérieusement soutenir que les sociétés OPTION 7 et FONCIA SA n'avaient pas rempli leurs obligations de paiement du prix. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande en résolution de la vente et de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution des obligations contractuelles. 





Sur la demande d'expertise complémentaire et de contre-expertise



La demande d' expertise complémentaire , qui vise à évaluer la valeur nette comptable des actifs de la société, afin de pouvoir tirer les conséquences d'une éventuelle résolution de la vente, est devenue sans objet compte tenu de ce qui précède. 



Monsieur [G] demande également, à titre subsidiaire, une contre-expertise en soutenant que l'expert n'a pas achevé sa mission, que le rapport d'expertise comporte des erreurs et des manques qui laissent planer un doute sur son sérieux et son impartialité, notamment : 

- que l'expert n'a pas répondu à sa mission dans son intégralité et qu'il n'a pas 'établi la situation des soldes débiteurs irrecouvrables des comptes mandants au 31 décembre 2004, en précisant pour chacun d'eux les décisions prises par les assemblées générales de copropriétaires';

- que l'expert note que les sociétés FONCIA et OPTION 7 ont versé 1.200. 000 € alors qu'elles ne justifient de ces paiements qu'à hauteur de 509.371,87 €,

- que l'expert s'est contenté de vérifier les sous-comptes débiteurs alors qu'il aurait dû examiner tous les comptes, que malgré la loi HOGUET du 2 janvier 1970, l'expert aurait dû vérifier les erreurs d'affectation,

- que l'expert n'a pas pris en compte les condamnations pénales prononcées,

- que le rapport d'expertise ne précise pas quelle société devrait être bénéficiaire des sommes dues,

- qu'enfin le rapport d'expertise n'est pas objectif dès lors qu'il tient compte d'une liste de 19 points établie par FONCIA et produite sans respect du contradictoire. 



Les sociétés FONCIA SA et OPTION 7 font valoir que le tribunal a répondu précisément à la demande d'expertise formée par l'appelant et que l'expert a exécuté sa mission de manière exhaustive, notamment , en ce qui concerne le caractère irrecouvrable ou non des comptes mandants. Elles font observer : 

- que les versements effectués par elles sont justifiés pour un montant de 1.216.232 € ainsi que le retient l'expert, 

- qu'il ne peut être reproché à celui-ci de ne pas avoir examiné les comptes créditeurs, compte tenu de la loi du 2 janvier 1970, 

- que même si la condamnation prononcée par la cour d'appel de Versailles le 19 janvier 2009, n'est pas définitive, l'insuffisance d'actif s'élèverait à 856.080 € et ramènerait la valeur négative de la société à - 435.934 € et le montant dû par Monsieur [G] à 759.747 €, 

- qu'il ne peut être reproché à l'expert de ne pas avoir déterminé le bénéficiaire des sommes dues dès lors qu'il s'agit à l'évidence des cessionnaires, 

- que le principe du contradictoire a été parfaitement respecté ainsi que l'attestent les compte-rendus des différents rendez-vous auxquels Monsieur [G] était présent. 

Il ressort du rapport de l'expert que celui-ci a réuni toutes les parties les 24 avril, 16 mai, 18 juin et 16 juillet 2008, que Monsieur [G] et ses conseils ont été présents à l'ensemble de ces réunions, qu'ils ont disposé de tous les documents produits, y compris la liste des 19 points dont il est prétendu qu'elle n'aurait pas été contradictoirement débattue, qu'ils ont été en mesure pendant toute la durée des opérations d'expertise de faire valoir leurs observations, et que, destinataires d'un pré-rapport le 10 octobre 2008, il n'ont fait part à l'expert d'aucune remarque ou critique. En l'absence d'autres éléments permettant d'étayer l'affirmation de l'appelant selon lequel l'expert n'aurait pas été impartial et objectif, ce grief n'apparaît pas fondé. 



Il ne peut être reproché à l'expert de ne pas s'être prononcé sur le caractère irrecouvrable ou non des comptes mandants dès lors qu'il a analysé en détail la situation de ces comptes page 5 à 19 de son rapport, et qu'en rappelant qu'aux termes du protocole, 'les soldes débiteurs irrécouvrables des comptes mandants, résultant d'une erreur ou d'une omission de la société, seront pris en charge par le cédant. ' , il a mis en évidence le caractère irrecouvrable des insuffisances constatées. 



Il ne peut davantage être soutenu que l'expert n'aurait pas précisé pour chacun des comptes de copropriétaires, les décisions prises par l'assemblée générale puisqu'il indique au contraire que toutes les copropriétés, dont il fournit la liste en annexe du rapport, ont approuvé les comptes qui leur étaient présentés, tout en faisant observer que cela ne signifie pas pour autant que les comptes établis par le syndic étaient correctement établis et que, quoiqu'il en soit, le protocole prévoit explicitement que toutes les erreurs ou omissions rentrent dans la garantie du passif. 



Enfin, le grief tiré de ce que l'expert n'aurait pas examiné les sous-comptes créditeurs n'est pas non plus fondé, dès lors que la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 réglementant la profession, imposent que les soldes créditeurs soient représentés dans les comptes de trésorerie, sans compensation avec les soldes débiteurs. 



La cour constate en conséquence que l'appelant ne produit aux débats aucun élément qui justifie qu'il soit fait droit à sa demande de contre-expertise. 



Il se déduit de ce qui précède que la demande tendant au paiement d'une provision sur les frais d'expert sera également rejetée. 



Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des sociétés FONCIA SA et OPTION 7



Les sociétés FONCIA SA et OPTION 7 font valoir que Monsieur [G] multiplie les procédures injustifiées alors qu'il a lui-même mis la société dans une situation particulièrement difficile, en détournant l'argent des copropriétés depuis des années. 



Cependant, les sociétés FONCIA et OPTION 7 ne rapportent pas la preuve d'une faute de l'appelant de nature à faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice. 



Elles seront en conséquence déboutées de leur demande. 



Sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile 



Compte tenu de la solution donnée au litige, Monsieur [G], qui sera condamné au paiement des dépens, sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Il sera condamné à verser à chacune des sociétés FONCIA et OPTION 7, la somme de 5.000 € à ce titre. 



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Condamne Monsieur [G] à payer à chacune des sociétés FONCIA et OPTION 7 la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande des parties, 



Condamne Monsieur [G] aux paiements des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE





M.C HOUDIN N. MAESTRACCI