Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 janvier 2011

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2011



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 09/11868



Décision déférée à la Cour :Jugement du 14 Mars 2007 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/12977 - Jugement du 29 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/12977





APPELANTE

 

SA PICARD SURGELES

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour

assistée de Me Philippe RIGLET plaidant pour le bureau Francis Lefebvre, avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN 701







INTIMEE 



S.C.I. CARBO II

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de Me Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA plaidant pour B. BOCCARA, Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R203





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente et Madame BLUM, conseiller chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.





ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 *************



Par acte du 7 octobre 1986, la s.c.i. Carbo II a donné à bail à la société Picard Surgelés, pour une durée neuf ans à compter du 12 septembre 1986, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] moyennant un loyer annuel en principal de 765.000 francs (116.623,50 euros).



Le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 12 septembre 1995, le loyer annuel ayant été fixé le 15 novembre 2000, après expertise judiciaire, par le juge des loyers commerciaux, à la somme de 847.000 francs (129.124,32 euros).



Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2005, la société Picard Surgelés a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006 ce que la s.c.i. Carbo II a accepté moyennant un loyer déplafonné. Les parties n'ont pas trouvé d'accord sur le prix du loyer du bail renouvelé.



Par jugement du 14 mars 2007, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 12 octobre 2005 par la société Picard Surgelés, le bail s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2006,

- désigné, avant dire droit au fond pour le surplus M. [Y] en qualité d'expert,

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

- réservé les dépens et l'éventuelle application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



 M. [Y] a déposé son rapport le 10 juin 2008 en proposant d'écarter le principe du plafonnement compte tenu des améliorations significatives réalisées au-delà des travaux d'adaptation nécessaires des locaux à l'activité et d'évaluer la valeur locative à 177.000 euros pour un loyer plafonné de 162.969,95 euros.



Par jugement du 29 avril 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à 181.647 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2006 le loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamné la société Picard Surgelés à payer à la s.c.i. Carbo II les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1er janvier 2006, à compter du prononcé du jugement,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.



La s.a. Picard Surgelés a relevé appel tant de ce jugement que du jugement du 14 mars 2007.



Par ses dernières conclusions du 21 septembre 2010, elle demande à la cour d'infirmer le jugement du 29 avril 2009 en ce qu'il a dit que le montant du loyer devait être fixé à la valeur locative et de :

- fixer à compter du 1er janvier 2006, le montant du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafond soit la somme de 162.969,95 euros par an hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

- à titre subsidiaire, en cas de déplafonnement, fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 163.000 euros hors charges et hors taxes,

- confirmer le jugement sur le point de départ des intérêts de retard,

- condamner la s.c.i. Carbo II à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La s.c.i. Carbo II, par ses dernières conclusions du 4 octobre 2010, demande à la cour de confirmer le jugement sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, de l'infirmer sur le montant du loyer ainsi que sur le point de départ des intérêts de retard et de :

- fixer le loyer de renouvellement à effet du 1er janvier 2006 à un montant annuel de 197.544 euros en principal, hors taxes et hors charges,

- condamner la société Picard Surgelés au paiement d'intérêts de droit pour la part impayée des loyers depuis le 1er janvier 2006 et ce en conformité avec l'article 1155 du code civil,

- dire que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 code civil, la première demande ayant été formalisée par un mémoire préalable du 16 juin 2006,

- débouter la société Picard Surgelés de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Picard Surgelés aux dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et d'appel ;



SUR CE,



Considérant à titre liminaire que le jugement du 14 mars 2007 n'est pas critiqué et sera confirmé ;



Considérant qu'il sera rappelé que la société Carbo II a donné à bail commercial à la société Picard Surgelés, à compter du 12 septembre 1986, des locaux précédemment exploités comme garage et comprenant également une boutique n° 2 sur rue, toujours occupée ; que sur ce dernier point le contrat de bail stipule aux conditions particulières qu'il a été donné congé au locataire du lot n° 2 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction et que le bailleur s'engage à remettre ce lot au preneur dès sa libération sans augmentation du loyer au plus tard dans un délai de quatre ans ;



Que le contrat de bail prévoit également, outre que la locataire a la charge de l'entretien complet et des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, que :

- Le preneur "aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Le Bailleur donne son accord à l'exécution des travaux de rénovation que se propose d'effectuer le preneur dans les lieux loués afin d'y exploiter son commerce ...",

- "Tous travaux, embellissements et amélioration quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité." ;



Que la destination contractuelle est celle de :

"- vente de produits alimentaires surgelés, congelés et crèmes glacées, l'achat, la vente, la location de réfrigérateurs et congélateurs ainsi que de tous matériels et produits se rapportant directement ou indirectement à l'objet ci-dessus spécifié.

- toutes productions, tous services, études, prestations, mises à disposition, interprétations, expertises et conseils ayant un rapport avec le secteur alimentaire. Opérations scientifiques, techniques, industrielles, commerciales ainsi que toutes recherches ou inventions se rapportant à l'objet ci-dessus". 



Considérant que la société Picard Surgelés a réalisé les travaux en deux temps au cours du premier bail, en 1987 puis 1991, aménageant notamment la surface de vente et couvrant deux cours, l'une pour prolonger la surface du magasin, l'autre pour assurer une liaison couverte entre les bureaux et les salles de réunion puis, à la libération du lot n° 2, démolissant l'ancienne vitrine et le mur mitoyen pour réunir les deux boutiques et élargir la vitrine ;



Que les parties ne s'étant pas mises d'accord sur le prix du loyer en premier renouvellement, le juge des loyers commerciaux, saisi par la locataire, a fixé le loyer du bail renouvelé à sa valeur locative, à un montant inférieur au loyer antérieur ;



Considérant que les parties s'opposent à présent sur le déplafonnement sollicité du loyer du bail en deuxième renouvellement ; qu'elle s'accordent cependant devant la cour sur la surface pondérée de 339 m² pour la partie commerciale des locaux, la surface réelle des bureaux étant retenue pour 77.90 m² ;



Considérant que pour contester l'existence des motifs de déplafonnement retenus par le premier juge, la société Picard Surgelés soutient :

- que les travaux réalisés étaient prévus et définis dès la conclusion du bail, qu'ils ne constituaient donc pas une amélioration des locaux loués intervenus au cours du bail mais relèvent de l'objet même du bail commercial, que la question de l'accession et celle du déplafonnement du loyer sont deux questions radicalement différentes ;

- que les travaux réalisés sont des travaux d'adaptation à la destination contractuelle, qu'ils ne constituent pas une amélioration au sens de l'article R 145-8 du code de commerce et ne justifient pas un déplafonnement du loyer, qu'il n'y a pas lieu d'opérer en l'espèce une distinction entre les travaux nécessaires à la destination contractuelle et les travaux d'amélioration excédant notablement les travaux nécessaires à la nouvelle activité car l'ensemble des travaux a été réalisé dans le cadre d'un programme global prédéfini ; que notamment l'intégration de la boutique n° 2 a été prévue dès l'origine pour constituer avec l'autre partie un magasin de vente unique ;



Qu'elle fait valoir, à titre subsidiaire, que l'ampleur des travaux réalisés exclut l'application de l'article R 145-8 du code de commerce, qu'il s'agit d'une modification des caractéristiques du local ne pouvant être invoquée par le bailleur lors du second renouvellement du bail, que le fait qu'à l'occasion du précédent renouvellement, les travaux réalisés par le preneur n'aient pas été pris en compte pour la valeur locative ne constitue pas à présent un motif autonome de déplafonnement, qu'en outre, les travaux qui n'ont pas été pris en considération pour le loyer du bail en premier renouvellement, ont été pris en compte pour la fixation du loyer initial déterminé par les parties au regard du programme global de travaux et de la future configuration de la boutique ;



Mais considérant qu'il ne ressort nullement des stipulations du contrat de bail que le coût des travaux a été pris en compte pour la fixation du loyer initial ;



Considérant par ailleurs, que si les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement, il demeure qu'en l'espèce, les travaux réalisés par la société Picard Surgelés au cours du bail initial n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux à leur nouvelle destination, peu important le fait que le bailleur ait donné son accord pour l'ensemble de ces travaux dès la conclusion du bail ; qu'ainsi il ressort du rapport d'expertise comme des explication des parties que sur un montant total de travaux de 2.667.366 francs, environ 500.000 francs, soit près de 19%, concernent tant la réunion de la boutique n° 2 au magasin déjà en fonctionnement avec l'élargissement de la vitrine, que la couverture par une dalle de béton de la cour côté salle de réunion ; que de tel travaux consistant d'une part, dans la démolition du mur mitoyen de la boutique n°2 et la modification du linéaire de façade porté de 4,70 m à 7,50 m, d'autre part dans l'annexion de la cour désormais couverte pour améliorer la liaison entre les bureaux et les salles de réunion préexistants, ne procèdent pas de la mise en conformité des lieux, autrement adaptés à leur destination, ni d'une modification de structure mais d'une amélioration ; que dans la mesure où ces travaux d'amélioration, ayant une incidence favorable et notable sur le commerce considéré, font accession à la propriété, la société Carbo II est recevable et bien fondée à s'en prévaloir comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement de bail suivant l'exécution des travaux ;



Que pour ces motifs et ceux non contraires du premier juge, le déplafonnement sera retenu et le loyer fixé à la valeur locative ;



Considérant que la société Carbo II conteste, pour la partie bureaux, la pertinence du prix unitaire de 330 euros/m² retenu par le premier juge selon l'estimation de l'expert non critiquée, à titre subsidiaire, par la société Picard Surgelés ; qu'elle demande à la voir porter à 360 euros/m² ; 



Que s'agissant de la partie commerciale, l'une et l'autre des parties critiquent le prix unitaire de 460 euros retenu par le premier juge en considération d'une fourchette de 400 euros/m² à 460 euros/m² dégagée par l'expert au vu des valeurs locatives de comparaison pour des locaux similaires dans le même arrondissement en baux neufs, renouvellement de baux et décisions judiciaires ; que le bailleur demande à voir fixer le prix unitaire à 500 euros/m² tandis que la locataire demande à le voir fixer à 405 euros/m² ;



Mais considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge, tenant exactement compte notamment de l'avantage retiré de la jouissance d'un porche et d'une cour pour l'activité exercée par la société Picard Surgelés, a, au vu des éléments de comparaison fournis et de l'ensemble des critères d'appréciation, étant relevé à ce stade que la destination des lieux n'est pas comme le prétend la société Picard Surgelés limitée à la seule vente de produits surgelés, retenu une valeur locative annuelle de 155.940 euros (460€ x 339 m²) pour la partie commerciale et de 25.707 euros (330€ x 77.90 m²) pour les bureaux soit au total 181.647 euros ;



Considérant que le premier juge a, également à juste titre, fixé à la date du jugement le point de départ des intérêts au taux légal sur le complément de loyer ; qu'en effet s'agissant d'intérêts moratoires, ils supposent même pour les revenus échus tels que les loyers visés à l'article 1155 du code civil que ces revenus soient déterminés dans leur montant, le retard de paiement ne pouvant être caractérisé dans le cas contraire ; que pour le surplus, rien ne s'oppose à ce qu'il soit fait droit à la demande, formée par la société Carbo II, de capitalisation des intérêts, celle-ci intervenant dans les conditions de l'article 1154 du code civil et à effet au 29 avril 2010 ;



Considérant que le sort des dépens de première instance ayant été pertinemment réglé par le jugement déféré, la société Picard Surgelés succombant en appel sera condamnée au paiement des dépens y afférents ; que vu l'article 700 du code de procédure civile sa demande à ce titre sera rejetée ;



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré rendu le 14 mars 2007 ;



Confirme le jugement déféré rendu le 29 avril 2009 ;



Y ajoutant,



Ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal dans les conditions de l'article 1154 du code civil, à compter du 29 avril 2010 ;



Déboute la société Picard Surgelés de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Picard Surgelés aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,