Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 11 — 14 janvier 2011

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS







Pôle 5 - Chambre 11









ARRET DU 14 JANVIER 2011



(n°1, 11 pages)









Numéro d'inscription au répertoire général : 07/04647





Décision déférée à la Cour : jugement du 28 février 2007 - Tribunal de commerce de PARIS - 13ème chambre - RG n°2006024042







APPELANTE



 

S.A.S.U. EURO DEPOT IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne brico depot, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 5]

[Localité 12]



représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoué à la Cour

assistée de Me Hervé TANDONNET plaidant pour la SEP AUQUE - TANDONNET - PLANCKEEL, avocat au barreau de LILLE







INTIMEE 





S.A.R.L. GERARD RIBEREAU, exerçant sous l'enseigne sitcom, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 1]

[Localité 11]



représentée par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoué à la Cour

assistée de Me Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque B 1160



















COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 4 novembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Fabrice JACOMET, Président

M. Bernard SCHNEIDER, Conseiller

Mme Pascale BEAUDONNET, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : Mlle Carole TREJAUT





M. Fabrice JACOMET a préalablement été entendu en son rapport

 





ARRET :





Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

Signé par M. Fabrice JACOMET, Président et par Mlle Carole TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.













La cour est saisie de l'appel, déclaré le 14 03 2007, d'un jugement rendu le 28 02 2007, par le tribunal de commerce de Paris. 





Le 05 03 2002, la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER a confié à titre irrévocable jusqu'au 04 06 2002 à la SARL GERARD RIBEREAU un mandat, inscrit au registre des mandats sous le numéro 243 - renouvelable par tacite reconduction pour une durée consécutive égale - de recherche d'implantation aux fins de location, achat ou de prise à bail à construction, portant notamment sur les parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 3] RN 6 numéros [Cadastre 6],[Cadastre 9] et éventuellement [Cadastre 10] - seules concernées par le présent litige - moyennant une rémunération d'un montant forfaitaire de 66 000 € HT à verser lorsque l'opération aura été effectivement conclue et toutes les conditions suspensives acquises. 





Ce contrat stipulait entre autres dispositions dans une clause V 4° que le mandant s'interdit : 



- pendant la durée du présent mandat de négocier directement ou indirectement les biens sans en avertir le mandataire, 



- après l'expiration de ce mandat et pendant une durée de 18 mois, soit jusqu'au 03 12 2003 de réaliser un contrat concernant les biens sans le concours du mandataire,



 - à défaut, il s'engage expressément à verser au mandataire, à titre de dédommagement, l' intégralité des honoraires convenus. 





Il est expressément convenu et accepté que les termes du mandat relatifs à la rémunération du mandataire resteront toujours en vigueur même après l'expiration du mandat dans les délais. 





Selon lettre du 31 07 2002, le mandat était étendu à une parcelle supplémentaire AX [Cadastre 4] moyennant une rémunération complémentaire forfaitaire d'un montant de 53 350 €.





Selon lettre du 19 11 2002, confirmant les termes de la lettre du 31 07 2002, objet du mandat n°259, était convenu le paiement d'honoraires exceptionnels d'un montant forfaitaire de 30 490 € à verser à la réitération de l'acte authentique. 





Le 19 02 2003, la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER, bénéficiaire, et la SCI STEEVE, promettant, ont régularisé une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles AX [Cadastre 9], et la moitié indivise des parcelles AX [Cadastre 10] et [Cadastre 8] sous diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 06 2004 et notamment l'obtention par le bénéficiaire d'une autorisation d'équipement commercial (CDEC) purgée de tout recours permettant le transfert d'une surface de vente de 4170 m² située sur la parcelle AX [Cadastre 6] au profit de la parcelle AX [Cadastre 9] et devant être destinée à l'exploitation d'un magasin de bricolage à l'enseigne BRICO DEPOT, d un permis de démolir et de construire purgé de tout recours.



 

Cette promesse rappelait les honoraires de négociation pour un montant de 149 840 € HT dus par l'acquéreur au mandataire. 





Suivant acte du 05 07 2004, cette promesse était prorogée au 15 07 2005 pour permettre à la société BDI, substituée à la société EURO DEPOT IMMOBILIER, de déposer un nouveau dossier d'équipement commercial fin 2004 et en contrepartie, la société BDI acceptait que les honoraires de négociation dus initialement par la société STEEVE soient versés à la société GEMOFIS pour un montant de 35 349 €.





Par lettre du 23 07 2004, la SARL GERARD RIBEREAU mettait en demeure la SASU EURO DEPOT IMOBILIER de lui régler ses honoraires en se référant à une vente qui semblait être intervenue le 07 07 2004. 





Par lettre du 17 06 2005, la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER informait le notaire M° [M] de ce qu'elle acceptait de conclure la vente bien que les conditions suspensives n'aient pas été réalisées et de ce qu'elle se substituait une société LA TOURELLE. 





Le 24 06 2005, M° [M] informait la SARL GERARD RIBERREAU de ce que la vente était prévue entre le 08 et 10 07 2005.





Le 06 07 2005, cette dernière adressait à ce notaire une copie de la facture qu'elle avait adressée à la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER le 23 07 2004 puis faisait opposition entre ses mains sur le prix de la vente. 

Par acte du 24 02 2006, la SARL GERARD RIBEREAU sollicitait en référé le paiement de ses honoraires et le juge des référés disant n'y avoir lieu à référé a renvoyé l'affaire devant le juge du fond.





Le 28 02 2007, par le jugement déféré, le tribunal a condamné la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à payer à la SARL GERARD RIBEREAU la somme de 142 742,64 €, la moitié de cette somme étant réglable immédiatement avec intérêts au taux légal à compter du 07 07 2005, celle de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens, a enjoint à la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER d'informer la SARL GERARD RIBEREAU des suites données quant à l'achat, la location, la signature d'un bail à construction sur les parcelles numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 6], cette information devant amener la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à payer le complément dû soit la somme de 71 371, 2 €TTC, a ordonné l'exécution provisoire. 





La SASU EURO DEPOT IMMOBILIER, appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement, d'ordonner à la SARL GERARD RIBEREAU de lui restituer la somme versée dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement, soit la somme de 71 371,32 € avec intérêts compter de la date de son versement, de condamner la SARL GERARD RIBEREAU à lui restituer la somme de 38 163,88 € TTC avec intérêts à compter du présent arrêt, cette somme ayant été payée à cette dernère en contradiction avec les dispositions de l'article 73 alinéa 1er du décret du 20 07 1972, à titre subsidiaire, déduire des sommes dont elle serait déclarée débitrice les montants qu'elle a réglés spontanément, soit la somme de 78 743, 70 €, et au titre de l'exécution provisoire du jugement, soit la somme de 71 371,32 € et, le cas échéant, condamner la SARL GERARD RIBEREAU à lui restituer les sommes trop payées, en tout état de cause, écarter toute demande subsidiaire nouvelle faite en application de l'article 1382 du code civil, condamner la SARL GERARD RIBEREAU à lui payer la somme de 7000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler tous les dépens. 





La SARL GERARD RIBEREAU, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement, condamner la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à lui payer le solde de la somme restant dû, soit la somme de 71 371,32 € TTC, celle de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la gravité des manquements commis et pour mauvaise foi, assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter du 27 07 2005 et de la capitalisation dans les termes de l'article 1154 du code civil, subsidiairement, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, condamner la SARL EURO DEPOT IMMOBILIER à lui payer la somme de 142 742,60 € à titre de dommages et intérêt et constater qu'une somme de 71 371,30 € lui reste due sur ce montant, en tout état de cause, condamner la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens. 







SUR CE 







Considérant que pour critiquer le jugement sur les condamnations prononcées contre elle, la SASU EURO DEPOT IMMOBIlIER prétend que : 



- elle ne dispose d'un titre sur la parcelle [Cadastre 6] que depuis le 29 08 2007, date de la signature d'un bail à construction, sans l'entremise de la SARL GERARD RIBEREAU, l'acte du 19 06 2003 n'étant qu'une promesse et impliquant la levée de conditions suspensives, que l'acquisition de cette parcelle était essentielle puisqu'elle permettait un large accès aux parcellers [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et comportait des autorisations d'équipement commercial, que du fait de la transformation du POS en PLU depuis 2005, elle a été contrainte d'acquérir un terrain supplémentaire en sorte que la SARL GERARD RIBEREAU a manqué à son obligation de conseil, que faute d'acquisition de cette parcelle, l'opération ne pouvait être considérée comme finalisée, le tribunal ne pouvant diviser cette dernière, 



- l'acquisition des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ne correspond pas aux stipulations contractuelles, la CDEC ayant refusé à plusieurs reprises la commercialisation, la cession du 07 07 2005 n'étant qu'une mesure d'attente provisoire, l'acquisition ayant été faite en définitive par une société marchande de biens tenue de revendre dans le délai de quatre années, et la renonciation à la réalisation des conditions suspensives n'ayant été faite qu'à ses risques et périls, pour des terrains qui ne sont toujours pas exploitables, étant observé que le défaut de réalisation de ces conditions ne permet pas de retenir que certaines de ces conditions seraient potestatives ce qui entraînerait la nullité du mandat, 



- la SARL GERARD RIBEREAU dont les diligences n'ont pas permis de réaliser l'opération n'a donc pas droit aux honoraires convenus étant observé que le seul acte qui porte mention de ses honoraires est celui du 07 07 2005, que cet acte était insuffisant à réaliser l'opération ce qu'il indique expressément et que par son comportement revendicatif et menaçant avant même que l'opération ait été réalisée, la SARL GERARD RIBEREAU a été un obstacle à la commercialisation, rendant impossible toute poursuite d'un partenariat avec ce mandataire, 



- la clause pénale lui interdisant de conclure n'est pas applicable puisque celle-ci était limitée dans le temps jusqu au 03 12 2003, que les actes du 05 07 2004, 07 07 2005, et 29 08 2007 sont postérieurs à cette date, et que l'acte du 05 07 2004 n'est pas une négociation faite en l'absence du mandataire mais une prorogation de la promesse de vente du 19 02 2003 à laquelle ce mandataire était intervenu, 



- les honoraires additionnels et exceptionnels postérieurs au mandat du 05 03 2002 ne peuvent être dus eu égard aux dispositions de la loi dite Hoguet, étant observé que de simples lettres ne peuvent valoir mandat, que le mandat 243 porte une date antérieure au mandat 242, qu'il n'a pas été justifié d'un mandat 259, et que la SARL EURO DEPOT IMMOBILIER s'oppose à produire l'original du registre des mandats, 



- la prétendue reconnaissance d'honoraires contenue dans l'acte du 19 02 2003 est inefficace, puisque cette promesse est contredite par l'acte du 07 07 2005 rappelant la non réalisation des conditions suspensives, que la convention de règlements d'honoraires ne peut prospérer que pour autant qu'elle est postérieure à l'acte de réitération de l'acte authentique, 



- elle est parfaitement recevable et fondée à solliciter la répétition de la somme indûment versée de 38 163,58 € TTC, comprise dans sa demande pour un montant de 59 302,52 € TTC, eu égard aux règlements sans cause qu'elle effectués étant observé qu'elle renonce à réclamer la restitution de la somme de 17 674,50 € HT versée par la société GEMOFIS à la SARL GERARD RIBEREAU, 



- en tout état de cause, il y a lieu de déduire du montant des honoraires éventuellement dus, la somme de 36 466 €TTC qu'elle a versée le 07 07 2005 à la société GEMOFIS et celle de 42 277,70 € TTC que cette dernière a également reçue d'elle lors de cette cession dont la moitié a été reversée à la SARL GERARD RIBEREAU soit la somme totale de 78 743,10 € et de tenir compte de la somme de 71 372,32 € versée au titre de l'exécution provisoire, 



- la demande de dommages et intérêts formée contre elle sur le fondement de l'article 1382 du code civil qui ne tend pas aux mêmes fins que celle formée devant les premiers juges et peut se cumuler avec elle, est nouvelle en appel ; 

Considérant que la SARL GERARD RIBEREAU réplique que : 



- elle s'offre à présenter à la cour l'original de son registre des mandats dont elle ne peut se dessaisir, qu'elle justifie de l'erreur matérielle de date du mandat 242 par la copie de ce mandat, que le mandat 259 est constitué par la lettre d'extension du 19 11 2002,



- qu'une convention de règlement d'honoraires est admissible dès lors qu'elle intervient postérieurement à la réalisation de l'opération, 



- pour les parcelles AX [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 8], ses diligences ont conduit à la promesse unilatérale de vente du 19 02 2003 tandis qu'elle a été tenue à l'écart des actes suivants et notamment de celui du 05 07 2004, la clause de l'article V 4° selon laquelle les honoraires lui sont immédiatement dus en cas de négociation directe par le mandant étant parfaitement admise étant observé qu'en réglant malicieusement les honoraires exceptionnels d'un montant de 30 469 € HT à la société GEMOFIS qui lui en a rétrocédé la moitié a reconnu devoir les honoraires qu'il n'a réglés que partiellement, et que la nécessité que la convention de règlement n'intervienne que postérieurement à la réitération de l'acte authentique n'est applicable qu'au cas où le mandat est irrégulier ou venu à expiration, 



- pour la parcelle [Cadastre 6], ses diligences ont permis de parvenir à la signature d'un bail en date du 24 01 2007 sans l'en informer ni le tribunal étant observé que le magasin BRICO DEPOT est ouvert depuis le 18 04 2008 et qu'un bail a construction a bien été signé le 29 08 2007, 



- elle justifie, en outre, de nombreuses prestations ayant permis d'aboutir à l'acte du 07 07 2005, au bail du 24 01 2007, à la décision de la CNEC du 22 11 2005 accordant l'autorisation d'ouvrir un magasin BRICO DEPOT,



- la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER ne peut lui opposer la non réalisation des conditions suspensives puisque l'opération a été en définitive réalisée, que certaines des conditions telle que l'exploitation commerciale étaient potestatives, 



- il s'ensuit que par application de l'article 73 in fine du décret du 20 07 1972 modifié le 21 10 2005, la rémunération convenue était due dès la constatation par acte authentique de la réalisation de l'opération convenue par son intermédiaire, 



- compte tenu du règlement par la SASU EURO DEPOT IMOBILIER de la somme de 30 490 € HT à la société GEMOFIS dont cette dernière lui a réglé la moitié, la SAS EURO DEPOT IMMOBILIER lui est redevable de la somme de 142 742,60 € en sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement et y ajoutant de lui payer le solde du de 71 371,30 € TTC,



- il n'y a lieu à répétition de l'indu ni de déduire la somme de 16 664,55 € HT sans rapport avec ses mandats (facture 260203 ERD) ni la somme de 15 245 € HT (facture 08 042005 GEM ) ni celle de 17674,50 € HT au remboursement de laquelle la SA EURO DEPOT IMMOBILIER d'ailleurs renonce, 



- sa demande de 20 000 € de dommages et intérêts est pleinement justifiée dès lors qu'elle a été mise à l'écart de manière injustifiée malgré le travail colossal qu'elle avait fourni pour faire aboutir le projet de la vente intervenue le 07 07 2005, que le tribunal s'il avait été informé de la vente du 24 01 2007 intervenue le jour des plaidoiries aurait fait droit à sa demande, que l' injonction de cette juridiction n'a pas été respectée, 











- si la cour ne faisait pas droit à ses demandes en considérant qu'elle ne peut se prévaloir de ses mandats pourtant régulièrement signés, elle serait fondée à solliciter sur le fondement de l'article 1382 du code civil la somme de 142 742,60 € à titre de dommages et intérêts sous réserve de déduire la somme de 71 371,30 € déjà réglée au titre de l'exécution provisoire, cette demande n'étant pas nouvelle ; 





Considérant que les deux mandats sont valides, d'une part, car la production de l'extrait du registre des mandats concernant les mandats litigieux, en copie, s'avère en l'espèce suffisante, eu égard aux contestations dont s'agit, d'autre part, car c'est par une simple erreur matérielle que le mandat 242 concernant un autre mandant a été inscrit comme daté du 13 03 2002 alors que la production de ce mandat atteste qu'il a été délivré le 13 02 2002 et que cette dernière date est parfaitement compatible avec celle donnée le 06 02 2002 au mandat précédent tandis que cette rectification étant faite et le mandat 242 étant donc rétabli à la date du 13 02 2002, le mandat 243 qui est le mandat initial entre les parties s'inscrit dans la suite chronologique, d'autre part, que sont valables une extension de mandat et des honoraires complémentaires dès lors qu'ils font l'objet d'un nouveau mandat écrit inscrit au registre des mandats à sa date dans la série chronologique, que tel est le cas en l'espèce, puisque si la lettre du 31 07 2002 portant extension de mandat à une nouvelle parcelle et accord pour des honoraires additionnels n'a donné lieu à cette date à aucune inscription au registre, la lettre du 19 11 2002 reprend cette extension et ses honoraires additionnels tout en comportant un accord sur des honoraires exceptionnels déterminés dans le montant et dont il était précisé qu'ils ne seraient dus qu'à la réitération de l'acte authentique a été inscrite au registre des mandats à cette date du 19 11 2002 ;





Considérant que bien que portant sur des parcelles différentes, le mandat concerné n'était pas divisible en sorte que la réalisation de l'opération s'entend en ce qu'elle portait sur la totalité des parcelles en cause, soit [Cadastre 6],[Cadastre 9], [Cadastre 10], du mandat initial et [Cadastre 4] du mandat 259, et que la totalité de la rémunération convenue s'appliquait à la totalité de ces parcelles ; 





Considérant qu'il résulte des pièces produites que :



- relativement à la parcelle [Cadastre 6], la SARL GERARD RIBEREAU est intervenue le 24 07 2002 auprès de M [P] propriétaire de cette parcelle, que le 19 06 2003, un protocole d'accord a été conclu entre la société EURO DEPOT IMMOBILIER et les consorts [P] relativement à la promesse de constitution de baux à construire sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], qu'il n'est pas utilement contredit que cet acte a été conclu par son entremise, que le bail à construire sur ces parcelles aurait été signé selon les propres affirmations de la société EURO DEPOT IMMOBILIER en août 2007, notamment sur la parcelle [Cadastre 6], sans toutefois que la société GERARD RIBEREAU n'intervienne, que le magasin BRICO DEPÖT a été ouvert à la suite de l'obtention de permis de construire, à partir du 16 04 2008,



- relativement aux autres parcelles et notamment [Cadastre 9] et [Cadastre 10], la SARL GERARD RIBEREAU est à l'origine de la promesse unilatérale de vente conclue entre la SCI STTEVE et la société EURO DEPOT IMMOBILIER, que divers actes ont ensuite été établis sans son entremise, notamment celui du 05 07 2004 portant prolongation de cette promesse au 15 07 2005, la lettre adressée au notaire le 16 06 2005 par laquelle la société EURO DEPOT IMMOBILIER déclarait accepter de conclure sans que les conditions suspensives aient été réalisées, l'acte authentique du 07 07 2005 conclu entre la SCI STEEVE et la société LA TOURELLE que s'était substituée la société EURO DEPOT IMMOBILIER, 









- la SA EURO DEPOT IMMOBILIER a réglé selon facture de la société GEMOFIS les honoraires dits exceptionnels prévus au mandat du 18 11 2002 d'un montant de 30490 € HT soit 36 466 € TTC dont cette dernière a réglé la moitié le 14 07 2005 à la SARL GERARD RIBEREAU par application d'une convention de partage et de rétrocession d'honoraires ; 





Considérant qu'il s'ensuit que l'opération n'a été réalisée en définitive qu'en août 2007 ;





Considérant que, vainement, la SA EURO DEPOT IMMOBILIER prétend qu'elle n'aurait obtenu aucun droit sur la parcelle [Cadastre 6] puisque cette allégation est contredite par l'acte d'août 2007 et que quant aux parcelles, la cession se serait faite sans respecter les termes du mandat, puisque cette dernière a décidé de renoncer de fait à la réalisation des conditions suspensives ce qui rend sans portée l'argumentation tirée de ce que certaines seraient potestatives ; 





Considérant que l'on ne saurait déduire de la circonstance que les honoraires dits exceptionnels aient été réglés à la société GEMOFIS dont est résulté la rétrocession à la SARL GERARD RIBEREAU de la quote-part des honoraires exceptionnels lui revenant, que la société EURO DEPOT IMMOBILIER reconnaissait devoir la totalité des honoraires dus alors que l'acte du 07 07 2005 portait la mention suivante : 'l'acquéreur à ce jour conteste le fait que la commission d'un montant de 149 840 € HT soit due à la société SITCOM - cette dénomination étant l'enseigne de la SARL GERARD RIBEREAU - alors que la présente vente ne porte que sur les parcelles AX [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 8] et que l'ensemble des conditions suspensives n'est pas réalisée. L'acquéreur déclare en conséquence faire son affaire personnelle du non paiement à ce jour de cette commission et décharge les notaires soussignés de toute responsabilité à ce sujet' ;





Considérant qu'il résulte des termes du mandat initial qu'il était d'une durée de trois mois et se renouvellait par tacite reconduction pour une période consécutive égale, que faute de dénonciation, il s'est effectivement renouvelé, et expirait par voie de conséquence le 04 09 2002, qu'il est manifeste que nonobstant cette expiration, les parties ont entendu le prolonger, ce qui s'évince de ce qu'un second mandat a été conclu le 11 11 2002 portant extension du premier mandat à une parcelle supplémentaire et convention d'honoraires additionnels et supplémentaires, et que le protocole du 12 06 2003 a été conclu par l'entremise de la SARL GERARD RIBEREAU, que cet acte rappelle d'ailleurs les honoraires de négociation dus pour la vente et le partage par moitié des honoraires d'un montant de 16664,55 € HT pour le bail précaire négocié par les sociétés GEMOFIS et SITCOM entre ces parties ; 





Considérant qu'à compter de cette date, il ne résulte d'aucune pièce que les parties ont entendu poursuivre leurs relations contractuelles en sorte que l'argumentation tirée de ce que la SARL GERARD RIBEREAU aurait manqué à son obligation de conseil pour ne l'avoir pas informée des conséquences défavorables de la transformation du POS en PLU depuis 2005 est dénuée de portée ; 

















Considérant que la prolongation d'une convention à son expiration se poursuit sauf autre accord des parties dont la preuve n'est pas rapportée sur les mêmes bases en sorte que les dispositions de l'article V 4° du mandat initial demeuraient applicables, qu'il s'ensuit que jusqu'au 12 12 2004, la société EURO DEPOT IMMOBILIER ne pouvait réaliser un contrat concernant les biens objet du bail sans le concours du mandataire et qu'à défaut il s'engageait expressément à verser au mandataire, à titre de dédommagement, l'intégralité des honoraires convenus ; 





Considérant qu'indiscutablement, l'acte du 05 07 2004 s'analyse en un acte répondant aux stipulations de l'article V 4° dès lors qu'il porte prorogation de la promesse du 19 02 2003 pour permettre à une société que la société EURODEPOT IMMOBILIER se substituait de déposer un nouveau dossier d'équipement commercial, pour une durée substantielle puisque jusqu'au 15 07 2005, et stipulait la prise en charge des honoraires normalement dus par le promettant, par l'acquéreur, les autres dispositions de la promesse restant inchangées, et qu'à raison de sa date cet acte est intervenu à l'intérieur du délai précédemment rappelé ; 





Considérant que la clause précédemment rappelée s'analyse en une clause pénale ce qui n'est pas utilement contredit, que les dispositions de l'article 78 du décret du 20 07 1972 n'y font pas obstacle, qu'en effet, si le mandat ne prive pas le mandant de renoncer à l'opération prévue au mandat, il s'ensuit seulement qu'en cas de renonciation à cette dernière la clause pénale serait privée d'effet tandis que le juge tient de l'article 1152 du code civil la faculté de réduire le montant résultant de l'application de la clause pénale s'il s'avérait manifestement excessif ; qu'en outre, contrairement à ce qu'elle soutient, le mandat ne portait pas celui d'acheter ou de prendre un bail non identifié au sens de l'article 76 du décret du 20 07 2002 exclusif de toute stipulation d'une clause pénale mais portait sur des parcelles identifiées ce qui permettait la stipulation d'une telle clause ; 





Considérant qu'au regard de son montant et des circonstances de la cause, les obligations résultant de la clause pénale ne sont pas manifestement excessives tandis que le juge, pour lequel la réduction de la clause pénale n'est que l'exercice d'une faculté, n'a pas à motiver spécialement sa décision lorsqu'il refuse de modifier la peine forfaitairement prévue ; 





Considérant qu'au regard de ce qui précède, l'honoraire exceptionnel étant dû et la somme de 16 664,55 € HT correspondant à des honoraires dus indépendamment des mandat, la SASU DEURO DEPÖT IMMOBILIER ne peut qu'être déboutée de sa demande de répétition de l'indu portant sur le montant de 31 909,55 € HT (16664, 55 + 15 245) ;





Considérant qu'il n'y a pas plus lieu de déduire une somme de 42 277,40 € qui correspond à une facture de la société GEMOFIS à raison d'un mandat qui lui avait été personnellement confié et dont il n'est pas établi qu'elle se rapportait aux mandats litigieux ;



 

Considérant, cependant, qu'il ressort des pièces produites que la SARL GERARD RIBEREAU n'avait droit qu'à la moitié des honoraires exceptionnels en sorte que le montant de la clause pénale est fixé à la somme de 133 585 € HT (149 840 - 15245) soit 161872,62 € (135 345 X 1,1960) ;







Considérant que ce montant produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 07 2005, la date de ce point de départ n'étant pas utilement contredite, tandis qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil, à compter du 02 07 2009, date des conclusions par lesquelles cette demande a été pour la première fois formée ; 





Considérant que sur ce montant lui a été versé par chèque du 14 07 2005 par la société GEMOFIS au titre de la rétrocession d'honoraires la somme de 18 223 € au titre de l'exécution provisoire du jugement, celle de 71 371,32 € suivant chèque à l'ordre de la CARPA du 02 04 2007 ; 





Considérant qu'eu égard à ces paiements, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances ; 





Considérant que la SARL GERARD RIBEREAU est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive, la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER qui n'a fait qu'exercer les recours mis à sa disposition ayant pu se méprendre sur ses droits, le préjudice résultant du retard à recevoir le paiement étant pris en compte par les intérêts alloués et leur capitalisation ordonnée, et la nécessité pour la SARL GERARD RIBEREAU de faire valoir judiciairement ses droits relevant des dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile dont elle sollicite par ailleurs le bénéfice ; 





Considérant que l'équité commande de condamner la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à payer à la SARL GERARD RIBEREAU la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé sur l'application de cet article ; 





Considérant que le surplus des demandes est rejeté ;





Considérant que la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER est condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens ; 









PAR CES MOTIFS 









Confirme le jugement sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens et en ce qu'il a débouté la SARL GERARD RIBEREAU de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ; 





Le réforme pour le surplus ; 











Condamne la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à payer à la SARL GERARD RIBEREAU la somme de 161 872,62 €, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 27 07 2005, outre capitalisation dans les termes de l'article 1154 du code civil à compter de la demande du 02 07 2009 ;





Condamne la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER à payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SARL GERARD RIBEREAU ; 





Rejette le surplus des demandes ;





Condamne la SASU EURO DEPOT IMMOBILIER aux dépens d'appel ; 



 

Admet la SCP NARRAT PEYTAVI au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président